{"id":12525,"date":"2026-08-03T09:13:58","date_gmt":"2026-08-03T07:13:58","guid":{"rendered":"https:\/\/modernipravnik.cz\/?p=12525"},"modified":"2026-10-09T17:23:33","modified_gmt":"2026-10-09T15:23:33","slug":"investicni-nemovitosti-bez-rizika","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/modernipravnik.cz\/en\/blog\/investicni-nemovitosti-bez-rizika\/","title":{"rendered":"Investi\u010dn\u00ed nemovitosti bez rizika"},"content":{"rendered":"

Investi\u010dní nemovitosti v\u00a0\u010cR: Jak na právní prov\u011brku, dan\u011b a\u00a0jak se vyhnout rizik\u016fm<\/strong><\/h1>\n

Investi\u010dní nemovitosti jsou v\u00a0\u010cR extra populární, nebo\u0165 slibují stabilní p\u0159íjem a\u00a0zhodnocení. Nicmén\u011b právních pastí je stále mnoho. Jak si tedy vše prov\u011b\u0159it? Jak ušet\u0159it, vyhnout se problém\u016fm a\u00a0co všechno musíte zvá\u017eit?<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Pro\u010d jsou investi\u010dní nemovitosti rizikové?<\/strong><\/h2>\n

Investice do nemovitostí p\u0159edstavují komplexní proces, a\u00a0to p\u0159edevším kv\u016fli t\u011bmto faktor\u016fm:<\/p>\n

    \n
  • \n

    Vysoké vstupní náklady<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Dlouhodobý horizont<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Právní komplikace<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Tr\u017ení rizika<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

    Právní due diligence - co kontrolujeme pro klienty<\/strong><\/h2>\n

    1. Vlastnické právo<\/strong><\/h3>\n

    P\u0159edn\u011b je nutné ov\u011b\u0159it:<\/p>\n

      \n
    • \n

      Kdo je skute\u010dný vlastník<\/p>\n<\/li>\n

    • \n

      Zástavy, v\u011bcná práva a\u00a0jiná b\u0159emena<\/p>\n<\/li>\n

    • \n

      P\u0159ípadnou insolvenci nebo exekuci vlastníka<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

      2. Územní plán<\/strong><\/h3>\n

      Dále pe\u010dliv\u011b zkontrolujte:<\/p>\n

        \n
      • \n

        Soulad s\u00a0územním plánem<\/p>\n<\/li>\n

      • \n

        Mo\u017enost stavebních úprav<\/p>\n<\/li>\n

      • \n

        Regula\u010dní opat\u0159ení obce<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

        3. Právní vady<\/strong><\/h3>\n

        V\u00a0neposlední \u0159ad\u011b aktivn\u011b hledáme:<\/p>\n

          \n
        • \n

          Spory se sousedy<\/p>\n<\/li>\n

        • \n

          Nedokon\u010dené soudní p\u0159e, nájemní vztahy, výp\u016fj\u010dky apod.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

          <\/div>\n

          Da\u0148ové aspekty<\/strong><\/h2>\n

          Da\u0148 z\u00a0p\u0159íjmu<\/strong><\/h3>\n

          P\u0159íjmy z\u00a0pronájmu se zda\u0148ují 15 % u\u00a0fyzických osob. Krom\u011b toho m\u016f\u017eete uplatnit výdaje (paušál 30 % nebo skute\u010dné). Stejn\u011b tak doporu\u010dujeme vyu\u017eít odpisy. S\u00a0tím vším vám navíc rádi poradí naši ú\u010detní.<\/p>\n

          Da\u0148 z\u00a0nemovitostí<\/strong><\/h3>\n

          Jedná se o\u00a0ro\u010dní da\u0148, její\u017e výše závisí na typu a\u00a0lokalit\u011b objektu, p\u0159i\u010dem\u017e ji vym\u011b\u0159uje p\u0159íslušný finan\u010dní ú\u0159ad.<\/p>\n

          Da\u0148 z\u00a0p\u0159evodu<\/strong><\/h3>\n

          P\u0159i prodeji nemovitosti p\u0159ed uplynutím \u010dasového testu (5\u00a0\u010di 10\u00a0let) se platí da\u0148 z\u00a0p\u0159íjmu 15 % (p\u0159ípadn\u011b 23 % u\u00a0velmi vysokých zisk\u016f). D\u016fle\u017eité je, \u017ee se po\u010dítá ze skute\u010dného zisku, nikoliv z\u00a0celkové prodejní ceny. Základem dan\u011b je toti\u017e rozdíl mezi prodejní a\u00a0po\u0159izovací cenou, sní\u017eený o\u00a0související náklady (nap\u0159. rekonstrukce \u010di provize RK). Z\u00a0toho d\u016fvodu doporu\u010dujeme prodávat a\u017e po \u010dasovém testu, p\u0159ípadn\u011b nemovitost vlo\u017eit do s.r.o. Kontaktujte nás a\u00a0my navrhneme ideální doporu\u010dení pro Vaši situaci.<\/p>\n

          <\/div>\n

          Finan\u010dní aspekty<\/strong><\/h2>\n

          Hypotéka na investici<\/strong><\/h3>\n

          Je t\u0159eba po\u010dítat s\u00a0tím, \u017ee banky uplat\u0148ují p\u0159ísn\u011bjší podmínky pro investi\u010dní hypotéky:<\/p>\n

            \n
          • \n

            Vyšší úroky<\/p>\n<\/li>\n

          • \n

            Vyšší akontace (a\u017e 30 %)<\/p>\n<\/li>\n

          • \n

            P\u0159ísn\u011bjší bonita a\u00a0limit celkových hypoték<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

            Provozní náklady<\/strong><\/h3>\n

            Ur\u010dit\u011b zahr\u0148te do výpo\u010dt\u016f:<\/p>\n

              \n
            • \n

              Da\u0148 z\u00a0nemovitostí<\/p>\n<\/li>\n

            • \n

              Pojišt\u011bní<\/p>\n<\/li>\n

            • \n

              Údr\u017ebu (5-10 % hodnoty ro\u010dn\u011b)<\/p>\n<\/li>\n

            • \n

              Správu (pokud v\u00a0míst\u011b nebydlíte)<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

              Provozní náklady musí být v\u017edy sou\u010dástí nájmu, nikoli ú\u010dtovány jako slu\u017eby spojené s\u00a0u\u017eíváním. Zárove\u0148 pozor na správné vyú\u010dtování. N\u011bkte\u0159í nájemníci toti\u017e zneu\u017eívají neúplných \u010di opo\u017ed\u011bných vyú\u010dtování k\u00a0tomu, aby z\u00a0vás získali zp\u011bt a\u017e stovky tisíc korun s\u00a0\u017eádostí o\u00a050\u00a0K\u010d denn\u011b za prodlení. Obra\u0165te se na nás, pokud jste se stali ter\u010dem t\u011bchto praktik.<\/p>\n

              <\/div>\n

              Rizika<\/strong><\/h2>\n
                \n
              1. \n

                Prázdné byty:<\/strong> V\u017edy po\u010dítejte s\u00a05-10% prázdností ro\u010dn\u011b a\u00a0promítn\u011bte ji p\u0159ímo do nájmu.<\/p>\n<\/li>\n

              2. \n

                Neplatící nájemníci:<\/strong> Myslete na to, \u017ee vyklizení nemovitosti m\u016f\u017ee trvat 6\u00a0a\u017e 18\u00a0m\u011bsíc\u016f.<\/p>\n<\/li>\n

              3. \n

                Regulace:<\/strong> M\u011bjte na pam\u011bti, \u017ee obce mohou výrazn\u011b omezit krátkodobé pronájmy (nap\u0159. Airbnb).<\/p>\n<\/li>\n

              4. \n

                Likvidita:<\/strong> Myslete i\u00a0na fakt, \u017ee nemovitost se v\u00a0p\u0159ípad\u011b pot\u0159eby h\u016f\u0159e prodává rychle.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                <\/div>\n

                Praktické rady<\/strong><\/h2>\n
                  \n
                1. \n

                  Za\u010dn\u011bte s\u00a0malým:<\/strong> První investice by m\u011bla být menší - ideáln\u011b do 2 000 000\u00a0K\u010d.<\/p>\n<\/li>\n

                2. \n

                  M\u011bjte rezervu:<\/strong> P\u0159ipravte si minimáln\u011b 6\u00a0m\u011bsí\u010dních splátek jako finan\u010dní polštá\u0159.<\/p>\n<\/li>\n

                3. \n

                  Lokalita je klí\u010dová:<\/strong> Zjist\u011bte si, zda le\u017eí nemovitost v\u00a0lokalit\u011b s\u00a0reálnou poptávkou po nájmu a\u00a0zda jsou v\u00a0okolí dostupné slu\u017eby.<\/p>\n<\/li>\n

                4. \n

                  Po\u010dítejte s\u00a0budoucností:<\/strong> Polo\u017ete si otázku: Co kdy\u017e ceny klesnou o\u00a020 %? Unesete to?<\/em><\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

                  <\/div>\n

                  Frequently asked questions<\/h2>
                  \n\t\t\t\tJe lep\u0161\u00ed koupit za hotov\u00e9, nebo na hypot\u00e9ku?<\/summary>\n\t\t\t\t

                  Pro investice b\u00fdv\u00e1 v\u00fdhodn\u011bj\u0161\u00ed hypot\u00e9ka s\u00a0dobrou \u00farokovou a\u00a0poplatkovou (RPSN) sazbou. Nicm\u00e9n\u011b je pot\u0159eba v\u0161e propo\u010d\u00edtat pro konkr\u00e9tn\u00ed lokalitu, jeliko\u017e r\u016fzn\u00e9 regiony maj\u00ed r\u016fznou v\u00fdnosnost. Shroma\u017e\u010fov\u00e1n\u00ed vlastn\u00edho kapit\u00e1lu v\u00a0hotovosti b\u00fdv\u00e1 zdlouhav\u00e9 a\u00a0nav\u00edc hraje proti v\u00e1m inflace.<\/p>\n<\/div>\n\t\t\t<\/details>

                  \n\t\t\t\tJak najdu pr\u00e1vn\u00edka specializovan\u00e9ho na nemovitosti?<\/summary>\n\t\t\t\t

                  Hledejte odborn\u00edky s\u00a0dobr\u00fdmi referencemi v\u00a0realitn\u00edm sektoru - nap\u0159\u00edklad advok\u00e1ty z\u00a0ModerniPravnik.cz. Ur\u010dit\u011b doporu\u010dujeme na\u0161eho pr\u00e1vn\u00edka s\u00a0prax\u00ed v\u00a0real estate, jeliko\u017e m\u00e1me ji\u017e v\u00edce ne\u017e 13\u00a0let zku\u0161enost\u00ed.<\/p>\n<\/div>\n\t\t\t<\/details>

                  \n\t\t\t\tKolik stoj\u00ed due diligence nemovitosti?<\/summary>\n\t\t\t\t

                  Obvykle 5 000-50 000\u00a0K\u010d podle rozsahu. Tato investice do prov\u011brky se v\u0161ak vyplat\u00ed, abyste nekupovali pov\u011bstn\u00e9ho zaj\u00edce v\u00a0pytli. N\u00e1sledn\u00e9 odstra\u0148ov\u00e1n\u00ed pr\u00e1vn\u00edch vad a\u00a0soudn\u00ed spory toti\u017e stoj\u00ed mnohon\u00e1sobn\u011b v\u00edce.<\/p>\n<\/div>\n\t\t\t<\/details>

                  \n\t\t\t\tCo kdy\u017e je nemovitost v\u00a0exekuci?<\/summary>\n\t\t\t\t

                  V\u00a0takov\u00e9m p\u0159\u00edpad\u011b m\u016f\u017ee b\u00fdt po\u0159izovac\u00ed cena ni\u017e\u0161\u00ed, ale cel\u00fd proces vy\u017eaduje speci\u00e1ln\u00ed postup. Zde je \u00fa\u010dast na\u0161eho specialisty na pr\u00e1vo nemovitost\u00ed naprosto nutn\u00e1.<\/p>\n<\/div>\n\t\t\t<\/details><\/div><\/section>\n

                   <\/p>\n

                  Investi\u010dní nemovitosti p\u0159edstavují komplexní téma - avšak se správným právním zajišt\u011bním se veškerá rizika minimalizují. Naše advokátní kancelá\u0159 ModerniPravnik.cz<\/strong> vám pom\u016f\u017ee s\u00a0výb\u011brem, due diligence i\u00a0samotnou správou.<\/p>\n

                  Pot\u0159ebujete pomoc s\u00a0investi\u010dní nemovitostí? Jsme tu pro vás. Neváhejte nás kontaktovat a\u00a0objednejte si naše slu\u017eby, smlouvy \u010di produkty p\u0159ímo na webu.<\/p>\n

                   <\/p>\n

                  Autor: Mgr.\u00a0Petr Uklein<\/em><\/p>\n

                  <\/div>