{"id":2513,"date":"2025-04-22T11:02:00","date_gmt":"2025-04-22T09:02:00","guid":{"rendered":"https:\/\/modernipravnik.cz\/?p=2513"},"modified":"2025-04-28T15:28:12","modified_gmt":"2025-04-28T13:28:12","slug":"jak-koupit-nebo-prodat-druzstevni-byt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/modernipravnik.cz\/en\/blog\/jak-koupit-nebo-prodat-druzstevni-byt\/","title":{"rendered":"Jak koupit nebo prodat dru\u017estevn\u00ed byt a\u00a0o\u0161et\u0159it pr\u00e1vn\u00ed rizika?"},"content":{"rendered":"

Jak koupit nebo prodat dru\u017estevní byt<\/strong><\/h1>\n

P\u0159i hledání vlastního bydlení je dru\u017estevní byt laiky \u010dasto ozna\u010dovaný jako poklad mezi nemovitostmi. Cena dru\u017estevního bytu bývá toti\u017e v\u00a0oblíbených lokalitách a\u017e o\u00a030 % ni\u017eší ne\u017e u\u00a0byt\u016f v soukromém vlastnictví. Je koup\u011b dru\u017estevního bytu ale vá\u017en\u011b tak výhodná a\u00a0co vše se za ní skrývá? A\u00a0jak se koup\u011b takového bytu liší od koup\u011b bytu v soukromém vlastnictví? Základním, a\u00a0pro mnohé šokujícím rozdílem, je t\u0159eba to, \u017ee dru\u017estevní byt vlastn\u011b jako takový nevlastníte. Vlastníte zjednodušen\u011b \u0159e\u010deno podíl v\u00a0dru\u017estvu.<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Jaké dokumenty budu podepisovat a\u00a0jak to probíhá?<\/strong><\/h2>\n

V p\u0159ípad\u011b p\u0159evodu dru\u017estevního podílu nebudete podepisovat klasickou kupní smlouvu k\u00a0nemovitosti. K p\u0159evodu slou\u017eí smlouva o\u00a0p\u0159evodu dru\u017estevního podílu v bytovém dru\u017estvu<\/strong>. Ta je velmi \u010dasto rozd\u011blovaná do dvou dokument\u016f, kdy jeden z nich upravuje samotný p\u0159evod a\u00a0druhý kupní cenu a zp\u016fsob finan\u010dního vypo\u0159ádání. P\u0159edcházet podpisu by m\u011bla prohlídka bytu. <\/p>\n

I\u00a0p\u0159i koupi dru\u017estevního podílu zva\u017ete p\u0159evod pen\u011bz za pomoci advokátní úschovy<\/a><\/strong>. Po podpisu smlouvy o\u00a0p\u0159evodu toti\u017e musíte doru\u010dit smlouvu dru\u017estvu, které tuto skute\u010dnost teprve potvrdí. V tomto mezidobí mohou vznikat problémy, kterým m\u016f\u017eete pomocí smlouvy o\u00a0úschov\u011b p\u0159edejít.<\/p>\n

 <\/p>\n

Pr\u016fb\u011bh procesu p\u0159evodu doporu\u010dujeme následovný<\/strong>:<\/h4>\n
    \n
  1. P\u016fjdete na prohlídku bytu a\u00a0domluvíte kupní cenu<\/strong>.<\/li>\n
  2. Necháte si p\u0159ipravit advokátem smlouvu o\u00a0p\u0159evodu dru\u017estevního podílu a\u00a0o finan\u010dním vypo\u0159ádání<\/strong> a\u00a0p\u0159ekontrolovat stanovy.<\/li>\n
  3. Prodávající domluví sch\u016fzku<\/strong> s osobou oprávn\u011bnou jednat za dru\u017estvo, nap\u0159. p\u0159edsedou.<\/li>\n
  4. Zajdete na dru\u017estvo osobn\u011b<\/strong> s prodávajícím a\u00a0ov\u011b\u0159íte nedoplatky, které kdy\u017etak prodávající p\u0159ímo na míst\u011b uhradí.<\/li>\n
  5. Podepíšete smlouvu s\u00a0advokátem o\u00a0úschov\u011b pen\u011bz<\/strong>, prodávající má tedy jistotu, \u017ee dostane peníze, a\u00a0vy, \u017ee získáte byt.<\/li>\n
  6. Podepíšete smlouvu o\u00a0p\u0159evodu dru\u017estevního podílu a\u00a0o finan\u010dním vypo\u0159ádání a\u00a0pošlete peníze do úschovy advokáta (doporu\u010deno),<\/strong> alternativn\u011b p\u0159ímo prodávajícímu (nedoporu\u010deno, nemáte jistotu, \u017ee byt opravdu získáte).<\/li>\n
  7. Advokát potvrdí obdr\u017eení pen\u011bz do úschovy<\/strong>.<\/li>\n
  8. S\u00a0prodávajícím ov\u011b\u0159íte podpisy na smlouvách<\/strong>.<\/li>\n
  9. Smlouvy zanesete zp\u011bt na dru\u017estvo <\/strong>a\u00a0necháte p\u0159evést podíl na kupujícího.<\/li>\n
  10. Dru\u017estvo vydá potvrzení o\u00a0p\u0159evodu<\/strong>, které zašlete advokátovi a\u00a0na základ\u011b toho advokát pošle peníze prodávajícímu.<\/li>\n
  11. Kupující p\u0159evezmete byt<\/strong> na základ\u011b p\u0159edávacího protokolu spolu s\u00a0klí\u010di a\u00a0je hotovo.<\/li>\n<\/ol>\n

     <\/p>\n

    Naše klienty \u010dasto zajímá:<\/strong><\/h2>\n

    1. Jak se liší byt v\u00a0osobním vlastnictví a\u00a0byt dru\u017estevní?<\/strong><\/h3>\n

    Pokud si koupíte byt do svého výhradního (n\u011bkdy nazýváno osobního) vlastnictví, stáváte se jeho vlastníkem a\u00a0v zásad\u011b nejste omezení v jeho u\u017eívání. Hranice u\u017eívání jsou samoz\u0159ejm\u011b stanovené dobrými mravy a\u00a0zákonem.<\/p>\n

    Byt v dru\u017estevním vlastnictví ale nevlastníte vy, nýbr\u017e dru\u017estvo, jeho\u017e jste \u010dlenem. Situací, kterou b\u011b\u017en\u011b ozna\u010dujeme jako „koup\u011b dru\u017estevního bytu“, je vlastn\u011b koup\u011b dru\u017estevního podílu<\/strong>. S dru\u017estevním podílem se poté pojí právo nájmu k tomuto bytu. Fakticky jste tedy v\u00a0postavení nájemce a\u00a0nikoli vlastníka. S tím se také pojí r\u016fzná omezení v u\u017eívání a\u00a0povinnosti vyplývající z \u010dlenství v konkrétním dru\u017estvu, kterými jsou nap\u0159. nutnost svolení pro rekonstrukci, pronájmu (tedy spíše podnájmu, který navíc m\u016f\u017ee být i\u00a0zcela vylou\u010dený) \u010di k\u00a0p\u0159evedení podílu na jinou osobu. Stanovy dru\u017estva mohou také zakázat spoluvlastnictví, krom\u011b spole\u010dného \u010dlenství man\u017eel\u016f.<\/p>\n

    Být sou\u010dástí dru\u017estva má samoz\u0159ejm\u011b i\u00a0své výhody. Dru\u017estvo se toti\u017e v ideálním p\u0159ípad\u011b postará o\u00a0po\u0159ádek v\u00a0dom\u011b,<\/strong> opravy \u010di konflikty mezi sousedy. Koup\u011b také m\u016f\u017ee prob\u011bhnout výrazn\u011b rychleji, proto\u017ee nemusíte \u010dekat na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Standardn\u011b toti\u017e sta\u010dí, kdy\u017e doru\u010díte dru\u017estvu podepsanou smlouvu o\u00a0p\u0159evodu dru\u017estevního podílu. To je vhodné ud\u011blat osobn\u011b s\u00a0prodávajícím, kde si ov\u011b\u0159íte i\u00a0p\u0159ípadné nedoplatky, které by m\u011bl v\u00a0ten moment prodávající uhradit. <\/p>\n

    I\u00a0kdy\u017e se m\u016f\u017ee zdát, \u017ee koup\u011b dru\u017estevního bytu je komplikovaná, není to tak. Nejste na to sami! S p\u0159evody dru\u017estevních podíl\u016f máme bohaté zkušenosti, p\u0159evody \u0159ešíme pravideln\u011b a\u00a0rádi vám s celým procesem pom\u016f\u017eeme. <\/p>\n

     <\/p>\n

    2. M\u016f\u017eu dru\u017estevní byt n\u011bkdy vlastnit já sám?<\/strong><\/h3>\n

    Dru\u017estevní byt m\u016f\u017eete p\u0159evést do soukromého vlastnictví. Ka\u017edé dru\u017estvo má však své stanovy, které musíte dodr\u017eovat nejen b\u011bhem vašeho \u010dlenství v dru\u017estvu, ale také p\u0159i p\u0159evodu bytu do osobního vlastnictví. Pokud bude dru\u017estvo souhlasit, pak podepíšete pot\u0159ebné dokumenty, doplatíte zbytek ceny bytu a byt je váš. Z takového bytu se poté stane byt v soukromém vlastnictví se všemi jeho typickými vlastnostmi.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Na co si dát p\u0159i p\u0159evodu dru\u017estevního podílu pozor:<\/strong><\/h2>\n
      \n
    1. Zkontrolujte stanovy dru\u017estva<\/strong>. Zejména zda nemá dru\u017estvo n\u011bjaké zvláštní podmínky pro p\u0159evod podílu. Stanovy dru\u017estva toti\u017e m\u016f\u017eou zakázat \u010dlenství právnickým osobám \u010di cizinc\u016fm. Dru\u017estvo také m\u016f\u017ee \u017eádat úhradu p\u0159evodního poplatku.<\/li>\n
    2. Zkontrolujte, \u017ee prodávající nemá v\u016f\u010di dru\u017estvu \u017eádné dluhy<\/strong>. Zvláštní pohledávkou u\u00a0dru\u017estevních byt\u016f je tzv.\u00a0nesplacená anuita, co\u017e je vlastn\u011b nesplacená \u010dást úv\u011bru p\u0159ipadající na jeden dru\u017estevní podíl, za který dru\u017estvo byty koupilo \u010di nechalo postavit. Tato \u010dástka by se poté m\u011bla promítnout v kupní cen\u011b, proto\u017ee ji budete dále splácet namísto prodávajícího. Tento bod se také týká dluh\u016f v\u016f\u010di dru\u017estvu za slu\u017eby.<\/li>\n
    3. Nechte si p\u0159ipravit advokátem smlouvu k p\u0159evodu dru\u017estevního podílu, oznámení o\u00a0p\u0159evodu a\u00a0p\u0159edávací protokol<\/strong>. Dru\u017estvo (to platí pro velká o\u00a0tisících bytech) má \u010dasto k dispozici smlouvy v podob\u011b formulá\u0159\u016f, které ale nemusí odpovídat sou\u010dasné právní úprav\u011b. Doporu\u010dujeme tedy odborné posouzení t\u011bchto dokument\u016f advokátem, odborníkem v\u00a0oboru.<\/li>\n
    4. Prov\u011b\u0159te vlastníka<\/strong>. V\u017edy vy\u017eadujte aktuální potvrzení od dru\u017estva, \u017ee prodávající je skute\u010dn\u011b majitelem dru\u017estevního podílu a\u00a0\u017ee nemá nap\u0159. pozastavené \u010dlenství nebo není v procesu vylou\u010dení. Proto také nedoporu\u010dujeme platit p\u0159edem, ale p\u0159es advokátní úschovu.<\/li>\n<\/ol>\n

       <\/p>\n

      Nevýhodou je, \u017ee z dru\u017estva m\u016f\u017eete být vylou\u010dení a\u00a0p\u0159ijít tak o\u00a0své bydlení<\/strong><\/h2>\n

      Nejv\u011btší nevýhodou bydlení v dru\u017estevním bytu je mo\u017enost vylou\u010dení. K vylou\u010dení m\u016f\u017ee dru\u017estvo p\u0159istoupit, pokud op\u011btovn\u011b a\u00a0p\u0159es výstrahu hrub\u011b porušíte povinnosti vyplývající z nájmu.<\/p>\n

      Typickou situací je neplacení povinných plateb, ale i\u00a0rušení no\u010dního klidu nebo provád\u011bní nedovolené rekonstrukce. Další \u010dastou situaci je poté nedovolený pronájem, resp. podnájem bytu v rámci „sdíleného bydlení“ prost\u0159ednictvím r\u016fzných aplikací. Vylou\u010dení ale m\u016f\u017eete být také za úmyslný trestný \u010din spáchaný na dru\u017estvu nebo na osob\u011b, která bydlí v\u00a0dom\u011b, nebo proti cizímu majetku, který se v\u00a0tomto dom\u011b nachází. Doporu\u010dujeme tak zjistit dop\u0159edu, co v\u00a0byt\u011b m\u016f\u017eete a\u00a0nem\u016f\u017eete. Následné soudní spory se toti\u017e mohou prodra\u017eit.<\/p>\n

      S vylou\u010dením také p\u0159icházíte o\u00a0právo nájmu v byt\u011b.  Navíc nejen\u017ee p\u0159ijdete o\u00a0bydlení, ale také o\u00a0\u010dást svých pen\u011bz. Dru\u017estvo toti\u017e p\u0159i vylou\u010dení vyplácí jen tzv.\u00a0vypo\u0159ádací podíl, který \u010dasto v\u016fbec neodpovídá kupní cen\u011b dru\u017estevního bytu.<\/p>\n

       <\/strong><\/p>\n

      Kupujete-li \u010di prodáváte dru\u017estevní byt, p\u0159izv\u011bte si advokáta<\/strong><\/h2>\n

      Pokud vás zajímá více, neváhejte se na nás obrátit, rádi vám s\u00a0p\u0159evodem pom\u016f\u017eeme. Kontaktujte nás telefonicky \u010di nám polo\u017ete dotaz p\u0159es e-mail nebo kontaktní formulá\u0159 ní\u017ee. Reagujeme rychle a\u00a0s konkrétním \u0159ešením.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Author:<\/strong> Mgr.\u00a0Barbora Janá\u010dková, právník a\u00a0advokátní koncipient v advokátní kancelá\u0159i ModerniPravnik.cz, a\u00a0Veronika Barešová, právní asistent<\/p>\n

       <\/p>\n

      Dru\u017estevní byt kupujte \u010di prodávejte pouze s advokátem. Kontaktujte nás, rádi vám pom\u016f\u017eeme<\/strong><\/h2>\n\n\n

      \n

      \n
      \n
      \n\n
      \n
      \n

      Napi\u0161te na\u0161im odborn\u00edk\u016fm, pom\u016f\u017eeme v\u00e1m! <\/strong><\/h3>\n
      \n
      \n \"Advokat\n <\/span>\n <\/div>\n\n\n
      \n \"Advokat\n <\/span>\n <\/div>\n
      \n \"Advokat\n <\/span>\n <\/div>\n
      \n \"Advokat\n <\/span>\n <\/div>\n
      \n \"Advokat\n <\/span>\n <\/div>\n
      \n \"Advokat\n <\/span>\n <\/div>\n
      \n \"Advokat\n <\/span>\n <\/div>\n <\/div>\n
      \nNev\u00e1hejte se s\u00a0n\u00e1mi pod\u011blit o\u00a0svou situaci a\u00a0stru\u010dn\u011b popsat, s\u00a0\u010d\u00edm v\u00e1m m\u016f\u017eeme pomoci. Sd\u011blte n\u00e1m, jak v\u00e1s m\u016f\u017eeme nejl\u00e9pe kontaktovat, a\u00a0n\u00e1\u0161 t\u00fdm se v\u00e1m obratem ozve s\u00a0n\u00e1vrhem \u0159e\u0161en\u00ed. Pro va\u0161i lep\u0161\u00ed orientaci doporu\u010dujeme se p\u0159edem sezn\u00e1mit s\u00a0na\u0161\u00edm price list<\/strong><\/a> Services.\n<\/div>\n\n
      \n \n Po-P\u00e1: 9:00 -18:00 <\/strong>\n

      info@modernipravnik.cz<\/a><\/p>\n\n

      \ud83d\udcde (+420) 732 394 849 <\/span><\/p><\/a>\n\n\n <\/div>\n <\/div>\n\n \n<\/div>\n\n<\/div>\n

      \n
      <\/div>