Investiční nemovitosti jsou v ČR extra populární – slibují stabilní příjem a zhodnocení. Ale právních pastí je mnoho. Jak si vše prověřit? Jak ušetřit? Jak se vyhnout problémům? A co všechno musíte zvážit?
Proč jsou investiční nemovitosti rizikové?
Investice do nemovitostí jsou komplexní:
– Vysoké vstupní náklady
– Dlouhodobý horizont
– Právní komplikace
– Tržní rizika
Právní due diligence – co kontrolujeme pro klienty
1. Vlastnické právo
Ověřte:
– Kdo je skutečný vlastník
– Zástavy, věcná práva a jiná břemena
– Insolvence anebo exekuce vlastníka
2. Územní plán
Zkontrolujte:
– Soulad s územním plánem
– Možnost stavebních úprav
– Regulační opatření obce
3. Právní vady
Hledáme:
– Spory s sousedy
– Nedokončené spory, nájemní vztahy, výpůjčky apod.
Daňové aspekty
Daň z příjmu
Příjmy z pronájmu se zdaňují 15 % jako fyzická osoba. Můžete uplatnit výdaje (paušál 30 % nebo skutečné). Doporučujeme též uplatnit odpisy. K tomu všemu vám naši účetní poradí více.
Daň z nemovitostí
Roční daň z nemovitostí – závisí na typu a lokalitě, vyměřuje lokální finanční úřad.
Daň z převodu
Při prodeji nemovitosti před uplynutím časového testu (5 či 10 let) se platí daň z příjmu 15 % (případně 23 % z vysokých zisků), a to ze skutečného zisku, nikoliv z prodejní ceny. Základem daně je rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou, snížený o související náklady (rekonstrukce, provize RK), proto doporučujeme buď prodávat po časovém testu nebo vložit do s.r.o. apod., kontaktujte nás k doporučení pro Vaši situaci.
Finanční aspekty
Hypotéka na investici
Banky mají přísnější podmínky pro investiční hypotéky:
– Vyšší úroky
– Vyšší akontace (až 30 %)
– Přísnější bonita a limit celkových hypoték
Provozní náklady
Počítejte s:
– Daní z nemovitostí
– Pojištěním
– Údržbou (5–10 % hodnoty ročně)
– Správou (pokud nebydlíte).
Provozní náklady musí být součástí nájmu a ne jako služby spojené s užíváním. Také pozor na správné vyúčtování, čehož nájemníci zneužívají, aby z Vás získali zpět stovky tisíc korun s argumentem, že je neúplné vyúčtování či pozdě a žádají 50 Kč denně kvůli prodlení. Obraťte se na nás, jste-li terčem těchto praktik.
Rizika
1. Prázdné byty
Počítejte s 5–10% prázdností ročně, je třeba promítnout do nájmu.
2. Neplatící nájemníci
Vyklizení trvá 6–18 měsíců.
3. Regulace
Obce mohou omezit krátkodobé pronájmy (Airbnb).
4. Likvidita
Nemovitost se hůře prodává rychle.
Praktické rady
1. Začněte s malým
První investice by měla být menší – do 2 000 000 Kč.
2. Mějte rezervu
Minimálně 6 měsíčních splátek jako rezerva.
3. Lokalita je klíčová
Leží v lokalitě s poptávkou po nájmu? Jsou tam služby?
4. Počítejte s budoucností
Co když ceny klesnou o 20 %? Unesete to?
FAQ
Je lepší koupit za hotové, nebo na hypotéku?
Pro investice je výhodnější hypotéka s výhodnou úrokovou a poplatkovou (RPSN) sazbou. Je však potřeba vypočítat na své lokalitě, různé lokality mají různou výnosnost. Shromažďování vlastního kapitálu na cash je zdlouhavější a hraje proti vám inflace.
Jak najdu právníka specializovaného na nemovitosti?
Hledejte s referencemi v realitním sektoru, např. advokáty z ModerniPravnik.cz. Doporučujeme našeho právníka s praxí v real estate, máme 13+ let zkušeností.
Kolik stojí due diligence nemovitosti?
5 000–50 000 Kč podle rozsahu. Investice do toho, abyste nekupovali pověstného zajíce v pytli vyplatí. Odstraňování právních vad a soudní spory stojí mnohonásobně více.
Co když je nemovitost v exekuci?
Pak může být levnější, ale vyžaduje speciální postup. Náš specialista právník je k tomu nutný.
Investiční nemovitosti jsou komplexní – ale s správným právním zajištěním se rizika minimalizují. Naše advokátní kancelář ModerniPravnik.cz vám pomůže s výběrem, due diligence i správou. Potřebujete pomoc s investiční nemovitostí? Jsme tu pro vás. *Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz*