Pokud plánujete stavět rodinný dům, dejte si pozor na to, zda vámi vybraný pozemek má přístupovou cestu, resp. zda má přístup z veřejné cesty. Pokud koupíte takový, který ho nemá, může vyjednávání o získání cesty přes cizí pozemek velice protáhnout vámi plánovanou výstavbu tím, že např. stavební úřad bude vyžadovat k vydání stavebního povolení právě cestu (rozumějte průjezdovou pro auto) a v krajním případě riskujete značné znehodnocení stavební parcely. Pozor na to, že zdaleka ne každá parcela prezentovaná jako stavební je opravdu stavební (více v následujícím článku o tom, jak si správně vybrat pozemek ke stavbě domu) a také ne každá má cestu. Stavební úřad vám totiž stavět nedovolí, dokud se otázka přístupu a průjezdu nevyřeší. Při kontrole smlouvy a při právním prověření nemovitosti by přitom náš zkušený advokát tuto komplikaci včas objevil a předešel tak nepříjemnostem. Tato situace ale má řešení, o kterém si povíme v tomto článku.
Co tedy dělat, když k cizímu pozemku, přes který se lze na jejich stavební parcelu dostat, není zřízeno věcné břemeno, které by chůzi a jízdu přes cizí pozemek umožňovalo?
Tento problém byl dříve běžně řešen v rámci ústní dohody mezi vlastníky sousedních pozemků. Stavebnímu úřadu však musíte doložit listiny a navíc ve chvíli, kdy se sousedé dostanou do sporu či dojde ke změně vlastníka se ale situace komplikuje. Pokud jste se ocitli uprostřed podobného ujednání, měli byste se snažit co nejrychleji o písemné potvrzení takové dohody.
Jak zajistit přístupovou cestu? Nejlepší je dohoda.
Nejlepším způsobem, jak získat přístup na svůj pozemek, je dohoda s vlastníkem sousedního pozemku a její obsah ideálně i vložit do katastru. Doporučujeme tedy si se sousedy o tomto pohovořit.
Cestu lze sjednat takto:
- sjednejte odkup pozemku nebo jeho části,
- sjednejte věcné břemeno v podobě služebnosti stezky a cesty,
- sjednejte nájemní smlouvu.
Koupě části pozemku vyžaduje zaměření a rozdělení pozemku, což můžeme pro Vás obstarat my, stejně jako přípravu všech smluv.
Nutné je také upozornit, že příjezdová cesta k pozemkům také mnohdy nepatří obci, ale nachází se ve spoluvlastnictví osob, které podél cesty vlastní pozemky. Zkontrolujte tedy, jestli je tento podíl zahrnut v kupní smlouvě k vašemu vybranému pozemku. Pokud ne, tak bude nutné sjednat odkup spoluvlastnického podílu na této příjezdové cestě. Bez něj by vás totiž nemuseli ostatní spoluvlastníci nechat tuto cestu používat. Tato chyba je velmi častá v případě převodu nemovitostí pomocí různých vzorů z internetu a bez odborného posouzení celé situace a často pak lidi dlouho trápí.
Asi nejčastějším řešením problému s přístupovou cestou je zřízení služebnosti stezky a cesty. Předmětem takové dohody je sjednání práva chodit a jezdit přes cizí pozemek. Služebnost může být sjednána úplatně i bezúplatně. Sepsání takovéto dohody a ocenění služebnosti doporučujeme zadat našemu odborníkovi na nemovitosti, protože jistě máte zájem na tom, aby taková dohoda byla pro vás výhodná a zejména stabilní do budoucna.
Se sousedem se můžete rovněž dohodnout na odkupu pozemku. Pokud ale soused nebude mít zájem prodat celý pozemek, nebo to zkrátka nebude možné, navrhněte odkup pouze části jeho pozemku, který vám bude sloužit jako cesta. Zde je ovšem nutné rozdělit geometrickým plánem pozemek na více částí, které mohou být předmětem koupě samostatně.
Pokud máte se sousedem obzvláště dobré vztahy nebo je zkrátka jen dobrá duše, může vám část pozemku také darovat nebo třeba vyměnit za část vašeho pozemku.
Nájemní smlouvu vám doporučujeme až jako poslední možnost, pokud není možné se se sousedem dohodnout jinak. Tato varianta totiž poskytuje nejmenší ochranu. Problém může také nastat při jednání s hypoteční bankou, která se zajímá, zda je přístupová cesta zajištěna a často nebude nájemní smlouva postačovat.
Co dělat, když dohody není možné dosáhnout?
Pokud není možné se se sousedem dohodnout, řešení nabízí zákon, který upravuje tzv. nezbytnou cestu. Vlastník pozemku bez přístupu může u soudu požadovat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
Soud ale nemusí právo nezbytné cesty vždy přiznat a určitě doporučujeme se o cestu zajímat ještě před koupí a o tomto tvořit důkazy. Zákon výslovně jmenuje případy, kdy soud nezbytnou cestu nepovolí. Jde o situace, kdy:
- nedostatek přístupu si z hrubé nedbalosti nebo úmyslně způsobil ten, kdo žádá o nezbytnou cestu,
- škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýší výhodu nezbytné cesty,
- vlastník žádá nezbytnou cestu jen za účelem pohodlnějšího spojení.
Soud vám tedy nezbytnou cestu nepřizná jen z důvodu, že nechcete používat rozbitou cestu a raději byste jezdili po opravené nové silnici nebo pokud jste svou dosavadní cestu prodali.
Někteří mohou tvrdit, že samotná koupě pozemku bez přístupové cesty je přinejmenším hrubou nedbalostí a nemělo by tedy být v takových případech právo nezbytné cesty přiznáno. Podle Nejvyššího soudu ale koupě takového pozemku automaticky neznamená, že nabyvatel nemá na nezbytnou cestu právo. Vždy je nutné k případu přistupovat individuálně a např. zkoumat, zda kupující věděl o absenci přístupu, jak nabyvatel naložil s touto informací, zda se pokusil přístup již před nabytím nemovitosti získat apod.
Nemovitosti jsou náš denní chleba – jsme tu pro vás!
Zalíbil se vám pozemek bez přístupové cesty? Máte pochybnosti o přístupu k vašemu pozemku? Nebo už jste vzdali jednání po dobrém a máte v plánu se obrátit na soud s návrhem na zřízení nezbytné cesty? Obraťte se na naše odborníky na nemovitosti. Rádi vám pomůžeme, budeme Vašimi průvodci a budeme Vás v celém jednání zastupovat.
#pozemek #nemovitost #koupe #cesta #pristup #pristupovacesta #dohoda #vyjednavani #stavba #urad #pravo #smlouva #vztahy #soused #sousedskevztahy