Daně při koupi a darování nemovitosti: Kompletní přehled daňových povinností
Koupě nebo darování nemovitosti patří mezi nejvýznamnější majetkové transakce v životě jednotlivce i podnikatele. Současně však jsou s převodem vlastnického práva k nemovitosti neodmyslitelně spojeny také daňové povinnosti, které mohou mít zásadní dopad na celkové náklady transakce. Proto vyvstává otázka, jaké daně se platí při koupi nemovitosti, jaké při darování nemovitosti a kdy tedy lze využít zákonná osvobození?
Jaké daně se platí při koupi nemovitosti?
Při koupi nemovitosti se kupující i prodávající setkávají s několika typy daní. I přesto, že byla daň z nabytí nemovitých věcí zrušena, daňové povinnosti tím zcela nekončí.
Daň z nabytí nemovitých věcí – zrušení a praktické dopady
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v České republice zrušena s účinností od roku 2020. Kupující již tedy při koupi bytu, domu nebo pozemku tuto daň nehradí. V důsledku této změny zrušení daně významně snížilo vstupní náklady spojené s koupí nemovitosti. Přičemž toto se pozitivně projevilo zejména na trhu s bydlením.
Daň z příjmů při prodeji nemovitosti
Na druhé straně však může na straně prodávající vzniknout povinnost odvést daň z příjmů z prodeje nemovitosti. Tato daň se vztahuje na zisk dosažený z prodeje, konkrétně tedy rozdíl mezi kupní cenou a pořizovací cenou nemovitosti.
Zákon o daních z příjmů stanoví několik důležitých osvobození, mezi která patří zejména:
- časový test vlastnictví nemovitosti,
- osvobození při užívání nemovitosti k bydlení,
- použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu.
Z tohoto důvodu je správné posouzení splnění podmínek osvobození klíčové. Daň z příjmů při prodeji nemovitosti může totiž dosahovat významných částek.
DPH při koupi nemovitosti
Kromě daně z příjmů právní úprava uplatňuje daň z přidané hodnoty zejména u novostaveb a u převodů nemovitostí v rámci podnikatelské činnosti. Při koupi nemovitosti od developera je DPH zpravidla součástí kupní ceny. Současně se sazba DPH liší podle typu nemovitosti a jejího využití, přičemž u bytových nemovitostí určených k bydlení může zákon umožnit uplatnění snížené sazby.
Daně při darování nemovitosti
Narozdíl od koupě, je darování nemovitosti častým řešením zejména v rámci rodiny, při generačním předávání majetku nebo jako forma majetkového vypořádání. Současně však ani zde neplatí absence daňových pravidel, jelikož i v těchto případech existují specifické daňové povinnosti.
Daň z příjmů při darování nemovitosti
Samostatnou darovací daň zákonodárce v minulosti zrušil a dnes právní úprava posuzuje darování nemovitosti z pohledu daně z příjmů. Z uvedeného vyplývá, že obdarovaný musí hodnotu daru zahrnout do základu daně, pokud zároveň nespadá do zákonného osvobození.
Osvobození od daně při darování nemovitosti
Zásadní výhodou darování nemovitosti je možnost osvobození od daně z příjmů při darování mezi blízkými osobami. Konkrétně mezi osvobozené případy patří zejména darování mezi:
- manželi,
- rodiči a dětmi,
- prarodiči a vnuky,
- sourozenci,
- osobami ve společné domácnosti.
V opačném případě, pokud darování nespadá do této kategorie, je obdarovaný povinen odvést daň z příjmů z hodnoty darované nemovitosti.
Daň z nemovitých věcí po darování
Následně, po darování nemovitosti přechází daňová povinnost na obdarovaného. Ten musí podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do zákonné lhůty a současně daň každoročně hradit.
Rozdíly mezi koupí a darováním nemovitosti z daňového hlediska
Z daňového pohledu existují mezi koupí a darováním nemovitosti významné rozdíly. Zatímco při koupi je klíčová otázka daně z příjmů na straně prodávajícího a případně DPH, naproti tomu u darování se pozornost soustředí především na osvobození od daně z příjmů obdarovaného.
Z tohoto důvodu může správná volba právní formy převodu nemovitosti mít zásadní dopad na celkovou daňovou zátěž.
Povinnost daňového hlášení při koupi a darování nemovitosti – do kdy, kam, proč a jak?
Převod nemovitosti nekončí podpisem smlouvy ani zápisem do katastru nemovitostí. Současně je s koupí nebo darováním nemovitosti je úzce spojena také povinnost daňového hlášení vůči finančnímu úřadu. Právě proto patří opomenutí těchto povinností mezi nejčastější chyby, které vedou k pokutám a zbytečným komplikacím.
Proč je nutné podávat daňové hlášení?
Smyslem daňového hlášení je informovat finanční úřad o tom, že došlo k nabytí, převodu nebo bezúplatnému získání nemovitosti a že vznikla (nebo naopak nevznikla) daňová povinnost. Nad rámec tohoto platí, že i v případech, kdy je příjem z prodeje nebo darování nemovitosti osvobozen od daně, může finanční úřad požadovat doložení splnění podmínek osvobození.
Daňové přiznání k dani z příjmů – kdo a do kdy jej podává?
Daňové přiznání k dani z příjmů se podává v těchto případech:
- prodávající nemovitosti, pokud nesplní podmínky osvobození od daně z příjmů,
- obdarovaný, pokud darování nemovitosti není osvobozeno (například darování mezi nepříbuznými osobami).
Současně platí, že daňové přiznání se podává za zdaňovací období, ve kterém došlo k převodu vlastnického práva, zpravidla ke dni zápisu do katastru nemovitostí.
Lhůta pro podání daňového přiznání je:
- standardně do 1. dubna následujícího roku,
- standardně do 1. května při elektronickém podání,
- standardně do 1. července, pokud je daňové přiznání zpracováno daňovým poradcem nebo advokátem.
Kam se daňové přiznání podává?
Daňové přiznání se podává místně příslušnému finančnímu úřadu podle bydliště fyzické osoby, případně sídla právnické osoby. Konkrétně lze podání učinit:
- osobně na finančním úřadě,
- poštou,
- elektronicky prostřednictvím datové schránky nebo portálu Moje daně.
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí – do kdy a jak?
Nabyvatel nemovitosti, tedy kupující nebo obdarovaný, musí podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí.
Lhůta pro podání je vždy do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém došlo k nabytí nemovitosti.
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává finančnímu úřadu podle místní příslušnosti nemovitosti, nikoli podle bydliště vlastníka. Daň se následně hradí každoročně, obvykle do konce května.
Jaké dokumenty je vhodné mít k dispozici?
Pro účely daňového hlášení je vhodné mít připraveny zejména:
- kupní nebo darovací smlouvu,
- rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu,
- doklady o nabývací ceně nemovitosti,
- dokumenty prokazující splnění podmínek osvobození od daně.
Finanční může tyto dokumenty vyžádat ke kontrole.
Sankce při nesplnění daňové povinnosti
Nepodání daňového přiznání nebo opožděné daňové hlášení může vést k uložení pokuty, úroku z prodlení nebo doměření daně. V konečném důsledku se sankce mohou pohybovat v řádech tisíců až desetitisíců korun, a proto se vyplatí věnovat daňovým povinnostem náležitou pozornost.
Nejčastější chyby při daních z převodu nemovitosti
V praxi se často setkáváme s chybami, které mohou vést k doměření daně nebo k sankcím ze strany finančního úřadu. Mezi nejčastější patří:
- nesprávné uplatnění osvobození od daně z příjmů,
- opomenutí podat daňové přiznání,
- chybné stanovení hodnoty darované nemovitosti,
- podcenění dopadů DPH.
Kdy se vyplatí právní a daňové poradenství?
Daňové dopady převodu nemovitosti je vždy vhodné posuzovat individuálně. To platí zejména u darování mimo rodinu, prodeje investičních nemovitostí nebo převodů mezi podnikateli. V tomto směru může včasná konzultace s právníkem předejít zbytečným daňovým nákladům i budoucím sporům.
Jak vám můžeme pomoci?
V advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz poskytujeme komplexní právní poradenství v oblasti převodů nemovitostí, včetně daňových aspektů koupě a darování nemovitostí. Klientům pomáháme s přípravou smluvní dokumentace, posouzením daňových dopadů i komunikací s finančními úřady.
Pokud plánujete koupi, prodej nebo darování nemovitosti a chcete mít jistotu správného daňového řešení, neváhejte se na nás obrátit!
Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz a Petr Uklein, advokát
Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!
📞 (+420) 732 394 849