Investiční nemovitosti bez rizika

Investiční nemovitosti v ČR: Jak na právní prověrku, daně a jak se vyhnout rizikům

Investiční nemovitosti jsou v ČR extra populární, neboť slibují stabilní příjem a zhodnocení. Nicméně právních pastí je stále mnoho. Jak si tedy vše prověřit? Jak ušetřit, vyhnout se problémům a co všechno musíte zvážit?

 

Proč jsou investiční nemovitosti rizikové?

Investice do nemovitostí představují komplexní proces, a to především kvůli těmto faktorům:

• Vysoké vstupní náklady

• Dlouhodobý horizont

• Právní komplikace

• Tržní rizika

Právní due diligence – co kontrolujeme pro klienty

1. Vlastnické právo

Předně je nutné ověřit:

• Kdo je skutečný vlastník

• Zástavy, věcná práva a jiná břemena

• Případnou insolvenci nebo exekuci vlastníka

2. Územní plán

Dále pečlivě zkontrolujte:

• Soulad s územním plánem

• Možnost stavebních úprav

• Regulační opatření obce

3. Právní vady

V neposlední řadě aktivně hledáme:

• Spory se sousedy

• Nedokončené soudní pře, nájemní vztahy, výpůjčky apod.

 

Daňové aspekty

Daň z příjmu

Příjmy z pronájmu se zdaňují 15 % u fyzických osob. Kromě toho můžete uplatnit výdaje (paušál 30 % nebo skutečné). Stejně tak doporučujeme využít odpisy. S tím vším vám navíc rádi poradí naši účetní.

Daň z nemovitostí

Jedná se o roční daň, jejíž výše závisí na typu a lokalitě objektu, přičemž ji vyměřuje příslušný finanční úřad.

Daň z převodu

Při prodeji nemovitosti před uplynutím časového testu (5 či 10 let) se platí daň z příjmu 15 % (případně 23 % u velmi vysokých zisků). Důležité je, že se počítá ze skutečného zisku, nikoliv z celkové prodejní ceny. Základem daně je totiž rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou, snížený o související náklady (např. rekonstrukce či provize RK). Z toho důvodu doporučujeme prodávat až po časovém testu, případně nemovitost vložit do s.r.o. Kontaktujte nás a my navrhneme ideální doporučení pro Vaši situaci.

 

Finanční aspekty

Hypotéka na investici

Je třeba počítat s tím, že banky uplatňují přísnější podmínky pro investiční hypotéky:

• Vyšší úroky

• Vyšší akontace (až 30 %)

• Přísnější bonita a limit celkových hypoték

Provozní náklady

Určitě zahrňte do výpočtů:

• Daň z nemovitostí

• Pojištění

• Údržbu (5–10 % hodnoty ročně)

• Správu (pokud v místě nebydlíte)

Provozní náklady musí být vždy součástí nájmu, nikoli účtovány jako služby spojené s užíváním. Zároveň pozor na správné vyúčtování. Někteří nájemníci totiž zneužívají neúplných či opožděných vyúčtování k tomu, aby z vás získali zpět až stovky tisíc korun s žádostí o 50 Kč denně za prodlení. Obraťte se na nás, pokud jste se stali terčem těchto praktik.

 

Rizika

1. Prázdné byty: Vždy počítejte s 5–10% prázdností ročně a promítněte ji přímo do nájmu.

2. Neplatící nájemníci: Myslete na to, že vyklizení nemovitosti může trvat 6 až 18 měsíců.

3. Regulace: Mějte na paměti, že obce mohou výrazně omezit krátkodobé pronájmy (např. Airbnb).

4. Likvidita: Myslete i na fakt, že nemovitost se v případě potřeby hůře prodává rychle.

 

Praktické rady

1. Začněte s malým: První investice by měla být menší – ideálně do 2 000 000 Kč.

2. Mějte rezervu: Připravte si minimálně 6 měsíčních splátek jako finanční polštář.

3. Lokalita je klíčová: Zjistěte si, zda leží nemovitost v lokalitě s reálnou poptávkou po nájmu a zda jsou v okolí dostupné služby.

4. Počítejte s budoucností: Položte si otázku: Co když ceny klesnou o 20 %? Unesete to?

 

Často kladené dotazy (FAQ)

Je lepší koupit za hotové, nebo na hypotéku?

Pro investice bývá výhodnější hypotéka s dobrou úrokovou a poplatkovou (RPSN) sazbou. Nicméně je potřeba vše propočítat pro konkrétní lokalitu, jelikož různé regiony mají různou výnosnost. Shromažďování vlastního kapitálu v hotovosti bývá zdlouhavé a navíc hraje proti vám inflace.

Jak najdu právníka specializovaného na nemovitosti?

Hledejte odborníky s dobrými referencemi v realitním sektoru – například advokáty z ModerniPravnik.cz. Určitě doporučujeme našeho právníka s praxí v real estate, jelikož máme již více než 13 let zkušeností.

Kolik stojí due diligence nemovitosti?

Obvykle 5 000–50 000 Kč podle rozsahu. Tato investice do prověrky se však vyplatí, abyste nekupovali pověstného zajíce v pytli. Následné odstraňování právních vad a soudní spory totiž stojí mnohonásobně více.

Co když je nemovitost v exekuci?

V takovém případě může být pořizovací cena nižší, ale celý proces vyžaduje speciální postup. Zde je účast našeho specialisty na právo nemovitostí naprosto nutná.

 

Investiční nemovitosti představují komplexní téma – avšak se správným právním zajištěním se veškerá rizika minimalizují. Naše advokátní kancelář ModerniPravnik.cz vám pomůže s výběrem, due diligence i samotnou správou.

Potřebujete pomoc s investiční nemovitostí? Jsme tu pro vás. Neváhejte nás kontaktovat a objednejte si naše služby, smlouvy či produkty přímo na webu.

 

Autor: Mgr. Petr Uklein