Chystáte se prodat podíl v s.r.o., která vlastní nemovitost? Vysvětlíme vám, jak může přecenění nemovitostí v s.r.o. výrazně snížit vaši daňovou povinnost. Dozvíte se, jak postupujeme při znaleckém ocenění, proč je tento krok pro daňovou optimalizaci klíčový a na co si dát pozor.

 

Tentokrát si rozebereme přecenění nemovitostí v s.r.o. Dozvíte se:

• proč je přecenění nemovitostí v s.r.o. tak výhodné,
• jak díky správnému ocenění ušetříte na dani,
• jak postupujeme při znaleckém posudku,
• jaké chyby vás mohou stát statisíce,
• a jak vám s celým procesem pomůžeme.

 

 Napadlo vás někdy, že správné přecenění nemovitostí v s.r.o. může znamenat rozdíl v řádu milionů korun na dani? Právě tento postup je dnes nejúčinnější cestou, jak při prodeji nemovitosti v s.r.o. získat maximum a přitom splnit všechny zákonné požadavky. Od roku 2025 platí, že příjem z prodeje obchodního podílu v s.r.o., která vlastní nemovitost, je pro fyzické osoby osvobozený od daně pouze do limitu 40 milionů Kč. Co je nad tuto hranici, podléhá zdanění. Pokud ale využijete přecenění nemovitostí v s.r.o. a necháte si zpracovat znalecký posudek na tržní hodnotu podílu k 31. 12. 2024, můžete si při prodeji uplatnit tuto vyšší hodnotu jako výdaj. Výsledkem je, že zdaníte pouze rozdíl mezi prodejní cenou a touto tržní hodnotou, nikoli rozdíl mezi prodejní cenou a původní pořizovací cenou podílu.

Představte si, že vlastníte s.r.o., která má v majetku komerční nemovitost. Po letech její hodnota výrazně vzrostla. Pokud se rozhodnete podíl ve společnosti prodat, standardně byste danili rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou podílu. Díky přecenění nemovitostí v s.r.o. však můžete uplatnit jako výdaj aktuální tržní hodnotu podílu k 31. 12. 2024.

Praktický příklad: Pan Novák koupil v roce 2017 podíl v s.r.o., která vlastní kancelářskou budovu, za 20 000 000 Kč. K 31. 12. 2024 má podle znaleckého posudku jeho podíl hodnotu 55 000 000 Kč. V roce 2026 prodá podíl za 70 000 000 Kč.

• Bez přecenění by zdanil zisk 50 000 000 Kč (70M – 20M), z čehož by 10 000 000 Kč bylo zdaněno (limit pro osvobození je 40M).
• S přeceněním nemovitostí v s.r.o. zdaní pouze 15 000 000 Kč (70M – 55M), což se do limitu vejde a daň je nulová.

Takto jednoduché a přitom extrémně efektivní je přecenění nemovitostí v s.r.o. při prodeji podílu.

 

• Když jste podíl v s.r.o. nabyli do 31. 12. 2024.
• Když očekáváte, že při prodeji podílu přesáhnete limit 40 milionů Kč na osvobození od daně.
• Když původní pořizovací cena podílu byla nízká (například jste byli zakladatel, nebo jste podíl koupili v době, kdy byla hodnota nemovitosti výrazně nižší).
• Když vaše s.r.o. vlastní hodnotné nemovitosti, jejichž cena v čase výrazně vzrostla.

 

Jak při přecenění nemovitostí v s.r.o. postupujeme?

Naše advokátní kancelář klientům vždy doporučuje následující postup:

1. Vybereme zkušeného znalce – Spolupracujeme s ověřenými soudními znalci v oboru oceňování nemovitostí i podniků. Důraz klademe na jejich zkušenosti a nezávislost.
2. Zajistíme kompletní podklady – Připravíme pro znalce účetní závěrky, výpisy z katastru nemovitostí, nájemní smlouvy, technickou dokumentaci a další informace o nemovitosti.
3. Znalecký posudek – Znalec stanoví tržní hodnotu podílu v s.r.o. k 31. 12. 2024 podle zákona o oceňování majetku. Posudek zohlední nejen hodnotu nemovitosti, ale i finanční výsledky, dluhy, podnikatelské plány a srovnatelné transakce.
4. Bezpečné uložení posudku – Posudek doporučujeme zpracovat v průběhu roku 2025, jakmile budou k dispozici finální účetní údaje za rok 2024.
5. Optimalizace daně při prodeji – Při samotném prodeji podílu po 1. 1. 2025 použijeme hodnotu z posudku jako výdaj a tím minimalizujeme vaši daňovou povinnost.

 

Jaké konkrétní výhody přecenění nemovitostí v s.r.o. přináší?

• Maximální daňová úspora: Pokud tržní hodnota nemovitosti v s.r.o. k 31. 12. 2024 výrazně převyšuje původní pořizovací cenu podílu, můžete ušetřit na dani i desítky milionů korun.
• Legální a bezpečná optimalizace: Vše probíhá v souladu s aktuální legislativou, znalecký posudek je silný argument pro správce daně.
• Jistota pro budoucí transakce: Jasně stanovená hodnota podílu vám umožní přesně plánovat daňovou zátěž při prodeji.
• Flexibilita: Ocenění lze využít i zpětně, pokud lze doložit stav společnosti k 31. 12. 2024.
• Silná pozice při jednání s kupujícím: Transparentně doložená hodnota podílu zvyšuje důvěryhodnost a usnadňuje dohodu o ceně.

 

Na co si dát při přecenění nemovitostí v s.r.o. pozor?

• Náklady na znalecký posudek: Vypracování kvalitního posudku něco stojí, ale úspora na dani bývá mnohonásobně vyšší.

• Možnost prověření správcem daně: Správce daně může ocenění zpochybnit. Proto vždy dbáme na kvalitu, detailní zdůvodnění a transparentní metodiku posudku.

• Výhoda pouze při částečném zdanění: Efekt přecenění se projeví jen při překročení limitu 40 milionů Kč. Pokud prodáváte podíl za nižší částku, přecenění nemovitostí v s.r.o. pro vás nemá významný efekt.

• Stabilita legislativy: Daňové zákony se mohou měnit. Proto doporučujeme konzultovat aktuální postup s našimi experty.

 

Praktické příklady přecenění nemovitostí v s.r.o.

Příklad 1: Podnikatel koupil v roce 2015 podíl v s.r.o., která vlastní činžovní dům, za 1 500 000 Kč. K 31. 12. 2024 je hodnota podílu podle znaleckého posudku 45 000 000 Kč. V roce 2027 prodává podíl za 60 000 000 Kč.

• Bez přecenění by zdanil zisk 58 500 000 Kč, z čehož 18 500 000 Kč by podléhalo dani.

• S přeceněním nemovitostí v s.r.o. je zdaněn pouze zisk 15 000 000 Kč, což se do limitu vejde a daň je nulová.

Příklad 2: Majitel s.r.o. vlastní výrobní halu. Po letech se její hodnota zvýšila na 80 000 000 Kč. Rozhodne se prodat podíl za 100 000 000 Kč. Díky přecenění nemovitostí v s.r.o. a znaleckému posudku na 80 000 000 Kč zdaní pouze 20 000 000 Kč, což je výrazně méně než při použití původní pořizovací ceny.

 

Jaké další možnosti daňové optimalizace při prodeji nemovitostí v s.r.o. existují?

• Využití časového testu: Pokud držíte podíl v s.r.o. déle než 5 let, příjem z prodeje je osvobozen do limitu 40 milionů Kč.

• Kombinace s přeměnou společnosti: Před prodejem lze využít rozdělení nebo fúzi, aby byl podíl „čistý“ a bez rizikových aktiv.

• Konzultace s daňovým poradcem: Každý případ je individuální a správné nastavení transakce vám ušetří nejen peníze, ale i starosti.

 

Na přecenění nemovitostí v s.r.o. jsme odborníci

Naše advokátní kancelář má bohaté zkušenosti s daňovou optimalizací při prodeji nemovitostí v s.r.o. a s přeceněním nemovitostí v s.r.o. pracujeme denně. Zajistíme pro vás vše od výběru správného znalce, přes přípravu podkladů až po komunikaci s finančním úřadem. Vždy dbáme na to, aby byl postup bezpečný, transparentní a přinesl vám maximální daňovou úsporu.

 

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

 

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!