Jak koupit byt, abyste nevyhodili peníze oknem?

Rozhodli jste se, že ve vašem životě nastal čas na koupi vlastního bydlení? Rádi byste změnili své současné bydlení nebo jen chcete investovat? Koupě bytu bývá radostnou událostí, může ovšem skýtat také nejrůznější nástrahy. Kupující často spoléhají jen na informace poskytnuté realitními makléři, prodávajícím, či zkrátka na svůj vlastní úsudek a koupě vysněného bytu se jim pak dle našich zkušeností komplikuje. Proč je dobré si při koupi bytu obstarat právní pomoc a jak při tomto procesu postupovat, se dozvíte v tomto článku. Současně upozorňujeme, že ač realitní makléři píší, že právní servis obstarají, nemusí být kvalitní a hlavně nemusí být ve váš prospěch, realitnímu makléři jde o to co nejrychleji nemovitost prodat.

 

Jaké kroky byste měli před koupí bytu podniknout?

Pokud jste už našli svůj vysněný byt, ale rádi byste si ověřili, že tak nevypadá pouze navenek a po nějaké době se vám nezačne sypat na hlavu, doporučujeme si k prohlídce přizvat odborníka z oboru stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti.

Technický stav ovšem není to jediné, na čem se můžete nechat napálit. Mnoho kupujících si neuvědomuje, že právní stav nemovitosti je často nebezpečnější, než špatné elektrické rozvody. Advokát vám v tomto případě pomůže zkontrolovat, jestli na nemovitosti neváznou např. zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva či jiná omezení, o kterých by prodávající raději nemluvil. Také nevyřešené nájemní vztahy či spory mohou v budoucnu nepříjemně překvapit.

S koupí bytu se také často pojí problematika Společenství vlastníků jednotek. Je třeba vzít v úvahu, že v případě koupě bytu přechází na kupujícího dluhy, které má prodávající na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že kupující měl a mohl tyto dluhy zjistit. Tyto dluhy se mohou vyšplhat velmi vysoko a kupující je mnohdy následně překvapený, že ke kupní ceně musí zaplatit další sumu. Naši odborníci v oboru, tedy advokáti se specializací na nemovitosti, vám posoudí právní stav nemovitosti, Společenství i jeho stanov a před koupí se dotážou na výši dluhů, abyste se přesně takovýmto nepříjemným překvapením mohli vyhnout.

Bereme to! A co dál?

Pokud jste zvážili všechna pro a proti dané nemovitosti a rozhodli se ji koupit, čekají vás už pouze formality. Právě v řádcích těchto dokumentů se ale schovávají ty největší nástrahy.  Je potřeba si připustit, že na řadu věcí je vždy lepší si zajistit odborníka. Jen málokoho by napadlo si např. sám operovat slepé střevo. Na posouzení smlouvy, ve které vám jde o o mnoho milionů korun, je tedy rozumné si přizvat odborníka. Určitě stojí za to si přizvat odborníka na nemovitosti, pokud realitní kancelář nabízí v rámci provize i zajištění právních služeb, dle našich zkušeností nevyrovnaných smluv.

Když dojde na smlouvy, mohou se stát zásadně dvě situace. Buď vám budou smlouvy už hotové předloženy, nebo bude na vás smlouvy dodat.

V prvním případě rozhodně není od věci si nechat odborníkem ověřit, že předložené smlouvy jsou pro vás výhodné a bezpečné, a to i v případě, kdy vám byla předložena realitním makléřem, který se může zdát jako odborník, ale přece jenom s největší pravděpodobností právní vzdělání nemá. Kupující si často neuvědomují, že předložené smlouvy jsou návrhem a mají k jejich obsahu také své slovo.

V druhém případě je situace komplikovanější. Mnoho lidí si říká, že nepotřebuje odbornou pomoc, protože takových smluv je přece plný internet. Stačí si najít vzor, doplnit jména a smlouva je hotová… Jenže kvalita takových vzorů bývá nevalná a často jsou neaktuální, což laické oko nepozná. Následky nevhodné smlouvy mohou být přitom fatální.

Smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná advokátem zabývajícím se nemovitostmi vás před nepříjemnými překvapeními ochrání.

Jaké dokumenty budu podepisovat?

Při koupi nemovitosti se nejčastěji setkáte se smlouvou o smlouvě budoucí kupní, smlouvou o úschově finančních prostředků a kupní smlouvou.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Ta slouží k ujištění obou stran, že v budoucnu mají společný záměr uskutečnit prodej a koupi bytu. Využijete ji ve chvíli, kdy v době jednání není z nějakého důvodu možné prodej ještě realizovat, ale nechcete, aby vám byt někdo vyfouknul, alternativou je pak smlouva rezervační, která vymezuje jen drobně podmínky budoucí koupě. Součástí takové smlouvy může být i zaplacení zálohy. Tato smlouva se často objevuje v obdobné podobě jako rezervační smlouva v realitních kancelářích. Často také obsahuje smluvní pokuty, které pro vás mohou být nastavené nevýhodně, což je dle našich zkušeností velice běžné a mnoho lidí už bez právní pomoci takto přišlo o statisíce.

  1. Smlouva o úschově finančních prostředků

Tato slouží k tomu, aby obě strany měly jistotu, že dojde k bezpečnému převodu peněz a nabytí vlastnického práva k bytu. Nejčastěji zašle kupující peníze do úschovy a teprve poté se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Výplata z úschovy se poté může navázat na splnění nějaké podmínky (typicky přepsání vlastnického práva k bytu v katastru nemovitostí, kdy až tímto momentem se kupující stane vlastníkem). Úschovu finančních prostředků poskytují naši advokáti. Nedoporučujeme užívat úschovu u realitních kanceláří, na rozdíl od advokátů mohou na účtu směšovat peníze kupujícího s jinými, bez omezení je používat a ani nejsou pojištěni. Kvůli gamblerství, závislostem apod. již takto bohužel lidé o své peníze v úschově realitní kanceláře přišly.  

  1. Kupní smlouva

Tato poslední zmíněná smlouva slouží k samotnému převodu nemovitosti. Zároveň s podpisem kupní smlouvy se často podepíše i návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Tento návrh je možné vytvořit pomocí formuláře, ale zejména v komplikovanějších případech lze opět pouze doporučit nechat si návrh vypracovat advokátem, neboť správně vymezit nemovitost v souladu se všemi zákony je oříšek. Pokud totiž nejsou listiny (smlouvy) nebo návrh v pořádku, katastrální úřad návrh nezapíše a kupující byt tedy nekoupí. Pokud na katastr zavoláte, doporučí Vám si vyhledat advokáta, vyhnete se tak nedostatkům podání a prodlužování celého procesu. 

Samotné předání nemovitosti by mělo proběhnout na základě předávacího protokolu, který by měl obsahovat podrobný soupis věcí, dokumentů a stav nemovitosti. 

Tak tedy hodně štěstí při koupi a aby vše dopadlo dobře, neváhejte se na nás obrátit!

Nezbývá než dodat, že vám přejeme štěstí s koupí vašeho vysněného bytu. Úspěšná koupě ale nemusí záviset pouze na štěstí. V oblasti realit se pohybujeme dlouhodobě, máme více jak 9 let zkušeností, tak se neváhejte zeptat na radu či vyhledat naši odbornou právní pomoc. Věříme, že jistota, že vás někdo celým procesem zdárně provede a podá vám vždy pomocnou ruku, vám dodá klid, ušetří do budoucna mnoho peněz a vy se jen budete moct těšit z nového bydlení bez zbytečných starostí.

Autoři: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát ModerniPravnik.cz a Veronika Barešová, odborníci na nemovitosti

 #byt  #dum  #koupe  #prodej  #uver  #hypoteka  #finance  #smlouva  #konim  #penize  #finance  #uschova  #investice