Jak koupit nebo prodat družstevní byt

Při hledání vlastního bydlení je družstevní byt laiky často označovaný jako poklad mezi nemovitostmi. Cena družstevního bytu bývá totiž v oblíbených lokalitách až o 30 % nižší než u bytů v soukromém vlastnictví. Je koupě družstevního bytu ale vážně tak výhodná a co vše se za ní skrývá? A jak se koupě takového bytu liší od koupě bytu v soukromém vlastnictví? Základním, a pro mnohé šokujícím rozdílem, je třeba to, že družstevní byt vlastně jako takový nevlastníte. Vlastníte zjednodušeně řečeno podíl v družstvu.

Jaké dokumenty budu podepisovat a jak to probíhá?

V případě převodu družstevního podílu nebudete podepisovat klasickou kupní smlouvu k nemovitosti. K převodu slouží smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Ta je velmi často rozdělovaná do dvou dokumentů, kdy jeden z nich upravuje samotný převod a druhý kupní cenu a způsob finančního vypořádání. Předcházet podpisu by měla prohlídka bytu. 

I při koupi družstevního podílu zvažte převod peněz za pomoci advokátní úschovy. Po podpisu smlouvy o převodu totiž musíte doručit smlouvu družstvu, které tuto skutečnost teprve potvrdí. V tomto mezidobí mohou vznikat problémy, kterým můžete pomocí smlouvy o úschově předejít.

Průběh procesu převodu doporučujeme následovný:

1. Půjdete na prohlídku bytu a domluvíte kupní cenu.
2. Necháte si připravit advokátem smlouvu o převodu družstevního podílu a o finančním vypořádání a překontrolovat stanovy.
3. Prodávající domluví schůzku s osobou oprávněnou jednat za družstvo, např. předsedou.
4. Zajdete na družstvo osobně s prodávajícím a ověříte nedoplatky, které kdyžtak prodávající přímo na místě uhradí.
5. Podepíšete smlouvu s advokátem o úschově peněz, prodávající má tedy jistotu, že dostane peníze, a vy, že získáte byt.
6. Podepíšete smlouvu o převodu družstevního podílu a o finančním vypořádání a pošlete peníze do úschovy advokáta (doporučeno), alternativně přímo prodávajícímu (nedoporučeno, nemáte jistotu, že byt opravdu získáte).
7. Advokát potvrdí obdržení peněz do úschovy.
8. S prodávajícím ověříte podpisy na smlouvách.
9. Smlouvy zanesete zpět na družstvo a necháte převést podíl na kupujícího.
10. Družstvo vydá potvrzení o převodu, které zašlete advokátovi a na základě toho advokát pošle peníze prodávajícímu.
11. Kupující převezmete byt na základě předávacího protokolu spolu s klíči a je hotovo.

Naše klienty často zajímá:

1. Jak se liší byt v osobním vlastnictví a byt družstevní?

Pokud si koupíte byt do svého výhradního (někdy nazýváno osobního) vlastnictví, stáváte se jeho vlastníkem a v zásadě nejste omezení v jeho užívání. Hranice užívání jsou samozřejmě stanovené dobrými mravy a zákonem.

Byt v družstevním vlastnictví ale nevlastníte vy, nýbrž družstvo, jehož jste členem. Situací, kterou běžně označujeme jako „koupě družstevního bytu“, je vlastně koupě družstevního podílu. S družstevním podílem se poté pojí právo nájmu k tomuto bytu. Fakticky jste tedy v postavení nájemce a nikoli vlastníka. S tím se také pojí různá omezení v užívání a povinnosti vyplývající z členství v konkrétním družstvu, kterými jsou např. nutnost svolení pro rekonstrukci, pronájmu (tedy spíše podnájmu, který navíc může být i zcela vyloučený) či k převedení podílu na jinou osobu. Stanovy družstva mohou také zakázat spoluvlastnictví, kromě společného členství manželů.

Být součástí družstva má samozřejmě i své výhody. Družstvo se totiž v ideálním případě postará o pořádek v domě, opravy či konflikty mezi sousedy. Koupě také může proběhnout výrazně rychleji, protože nemusíte čekat na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Standardně totiž stačí, když doručíte družstvu podepsanou smlouvu o převodu družstevního podílu. To je vhodné udělat osobně s prodávajícím, kde si ověříte i případné nedoplatky, které by měl v ten moment prodávající uhradit. 

I když se může zdát, že koupě družstevního bytu je komplikovaná, není to tak. Nejste na to sami! S převody družstevních podílů máme bohaté zkušenosti, převody řešíme pravidelně a rádi vám s celým procesem pomůžeme. 

2. Můžu družstevní byt někdy vlastnit já sám?

Družstevní byt můžete převést do soukromého vlastnictví. Každé družstvo má však své stanovy, které musíte dodržovat nejen během vašeho členství v družstvu, ale také při převodu bytu do osobního vlastnictví. Pokud bude družstvo souhlasit, pak podepíšete potřebné dokumenty, doplatíte zbytek ceny bytu a byt je váš. Z takového bytu se poté stane byt v soukromém vlastnictví se všemi jeho typickými vlastnostmi.

Na co si dát při převodu družstevního podílu pozor:

1. Zkontrolujte stanovy družstva. Zejména zda nemá družstvo nějaké zvláštní podmínky pro převod podílu. Stanovy družstva totiž můžou zakázat členství právnickým osobám či cizincům. Družstvo také může žádat úhradu převodního poplatku.
2. Zkontrolujte, že prodávající nemá vůči družstvu žádné dluhy. Zvláštní pohledávkou u družstevních bytů je tzv. nesplacená anuita, což je vlastně nesplacená část úvěru připadající na jeden družstevní podíl, za který družstvo byty koupilo či nechalo postavit. Tato částka by se poté měla promítnout v kupní ceně, protože ji budete dále splácet namísto prodávajícího. Tento bod se také týká dluhů vůči družstvu za služby.
3. Nechte si připravit advokátem smlouvu k převodu družstevního podílu, oznámení o převodu a předávací protokol. Družstvo (to platí pro velká o tisících bytech) má často k dispozici smlouvy v podobě formulářů, které ale nemusí odpovídat současné právní úpravě. Doporučujeme tedy odborné posouzení těchto dokumentů advokátem, odborníkem v oboru.
4. Prověřte vlastníka. Vždy vyžadujte aktuální potvrzení od družstva, že prodávající je skutečně majitelem družstevního podílu a že nemá např. pozastavené členství nebo není v procesu vyloučení. Proto také nedoporučujeme platit předem, ale přes advokátní úschovu.

Nevýhodou je, že z družstva můžete být vyloučení a přijít tak o své bydlení

Největší nevýhodou bydlení v družstevním bytu je možnost vyloučení. K vyloučení může družstvo přistoupit, pokud opětovně a přes výstrahu hrubě porušíte povinnosti vyplývající z nájmu.

Typickou situací je neplacení povinných plateb, ale i rušení nočního klidu nebo provádění nedovolené rekonstrukce. Další častou situaci je poté nedovolený pronájem, resp. podnájem bytu v rámci „sdíleného bydlení“ prostřednictvím různých aplikací. Vyloučení ale můžete být také za úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Doporučujeme tak zjistit dopředu, co v bytě můžete a nemůžete. Následné soudní spory se totiž mohou prodražit.

S vyloučením také přicházíte o právo nájmu v bytě.  Navíc nejenže přijdete o bydlení, ale také o část svých peněz. Družstvo totiž při vyloučení vyplácí jen tzv. vypořádací podíl, který často vůbec neodpovídá kupní ceně družstevního bytu.

Kupujete-li či prodáváte družstevní byt, přizvěte si advokáta

Pokud vás zajímá více, neváhejte se na nás obrátit, rádi vám s převodem pomůžeme. Kontaktujte nás telefonicky či nám položte dotaz přes e-mail nebo kontaktní formulář níže. Reagujeme rychle a s konkrétním řešením.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Veronika Barešová, právní asistent

Družstevní byt kupujte či prodávejte pouze s advokátem. Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Neváhejte se s námi podělit o svou situaci a stručně popsat, s čím vám můžeme pomoci. Sdělte nám, jak vás můžeme nejlépe kontaktovat, a náš tým se vám obratem ozve s návrhem řešení. Pro vaši lepší orientaci doporučujeme se předem seznámit s naším ceníkem služeb.

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Souhlasím se zpracováním osobních údajů za účelem vyřízení mé poptávky.Odeslat