JAK KOUPIT NEBO PRODAT DRUŽSTEVNÍ BYT?

Při hledání vlastního bydlení je družstevní byt laiky často označovaný jako poklad mezi nemovitostmi. Cena družstevního bytu bývá totiž v oblíbených lokalitách až o 30 % nižší než u bytů v soukromém vlastnictví. Je koupě družstevního bytu ale vážně tak výhodná a co vše se v něm skrývá? A jak se koupě takového bytu liší od koupě bytu v soukromém vlastnictví? Základním, a pro mnohé šokujícím rozdílem, je třeba to, že družstevní byt vlastně jako takový nevlastníte, vlastníte zjednodušeně řečeno podíl v družstvu.

Jaké dokumenty budu podepisovat a jak to probíhá?

V případě převodu družstevního podílu nebudete podepisovat klasickou kupní smlouvu k nemovitosti. K převodu slouží smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Ta je velmi často rozdělována do dvou dokumentů, kdy jeden z nich upravuje samotný převod a druhý kupní cenu a způsob finančního vypořádání. Předcházet podpisu by měla prohlídka bytu. 

I při koupi družstevního podílu zvážte převod peněž za pomoci úschovy. Po podpisu smlouvy o převodu je totiž nutné doručit smlouvu družstvu, které tuto skutečnost teprve potvrdí. V tomto mezidobý mohou vznikat problém, kterým můžete pomocí smlouvy o úschově předejít. 

Proces převodu tedy proběhne následovně:

  1. Prohlídka bytu a domluva o kupní ceně,
  2. Necháte si připravit advokátem smlouvu o převodu družstevního podílu a o finančním vypořádání, advokát překontroluje stanovy,
  3. Prodávající domluví schůzku s osobou oprávněnou jednat za družstvo, např. předseda,
  4. Zajdete na družstvo osobně s prodávajícím a ověříte nedoplatky, které kdyžtak přímo prodávající na místě uhradí,
  5. Podepíšete smlouvu s advokátem o úschově peněz, prodávající má tedy jistotu, že dostane peníze a vy že získáte byt,
  6. Podepíšete smlouvu o převodu družstevního podílu a o finančním vypořádání a pošlete peníze do úschovy advokáta (doporučeno) alternativně přímo prodávajícímu (nedoporučeno, nemáte jistotu, že byt opravdu získáte),
  7. advokát potvrdí obdržení peněz do úschovy,
  8. s prodávajícím ověříte podpisy na smlouvách,
  9. smlouvy zanesete je zpět na družstvo a necháte převést podíl na kupujícího,
  10. družstvo vydá potvrzení o převodu, které zašlete advokátovi a na základě toho advokát pošle peníze prodávajícímu. 
  11. Kupující převezmete byt na základě předávacího protokolu spolu s klíči a je hotovo.

Naše klienty často zajímá:

 

Rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a bytem družstevním.

Pokud si koupíte byt do svého výhradního (někdy nazýváno osobního) vlastnictví, stáváte se jeho vlastníkem a v zásadě nejste omezeni v jeho užívání. Hranice užívání jsou samozřejmě stanoveny dobrými mravy a zákonnem. 

Byt v družstevním vlastnictví ale nevlastníte vy, nýbrž družstvo, jehož jste členem. Situací kterou běžně označujeme jako „koupi družstevního bytu“ je vlastně koupě družstevního podílu. S družstevním podílem se poté pojí právo nájmu k tomuto bytu. Fakticky jste tedy v postavení nájemce a nikoliv vlastníka. S tím se také pojí různá omezení v užívání a povinnosti vyplývající z členství v konkrétním družstvu, kterými jsou např. nutnost svolení pro rekonstrukci, pronájmu tedy spíše podnájmu (který může být i zcela vyloučen) či k převedení podílu na jinou osobu. Stanovy družstva mohou také zakázat spoluvlastnictví kromě společného členství manželů.

Být součástí družstva má samozřejmě i své výhody. Družstvo se totiž v ideálním případě postará o pořádek v domě, opravy či konflikty mezi sousedy. Koupě také může proběhnout výrazně rychleji, protože nemusíte čekat na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Standardně totiž stačí, když doručíte družstvu podepsanou smlouvu o převodu družstevního podílu, což je vhodné udělat osobně s prodávajícím, kde si ověříte i případné nedoplatky, které by měl v ten moment prodávající uhradit. 

I když se může zdát, že koupě družstevního bytu může být komplikovaná, není to tak. Nejste na to sami! S převody družstevních podílů máme bohaté zkušenosti, převody řešíme pravidelně a rádi vám s celým procesem pomůžeme. 

 

Můžu družstevní byt někdy vlastnit já sám?

Družstevní byt je možné převést do soukromého vlastnictví. Každé družstvo má své stanovy, které je nutné dodržovat nejen během vašeho členství v družstvu, ale také při převodu bytu do osobního vlastnictví. Pokud bude družstvo souhlasit, pak podepíšete potřebné dokumenty, doplatíte zbytek ceny bytu a byt je váš. Z takového bytu se poté stane byt v soukromém vlastnictví se všemi jeho typickými vlastnostmi.

Na co si dát při převodu družstevního podílu pozor:

  1. Zkontrolujte stanovy družstva. Zejména zda nemá družstvo nějaké zvláštní podmínky pro převod podílu. Stanovy družstva totiž můžou zakázat členství právnickým osobám či cizincům. Družstvo také může žádat úhradu převodního poplatku.
  2. Zkontrolujte, že prodávající nemá vůči družstvu žádné dluhy. Zvláštní pohledávkou u družstevních bytů je tzv. nesplacená anuita, což je vlastně nesplacená část úvěru připadající na jeden družstevní podíl, za který družstvo byty koupilo či nechalo postavit. Tato částka by se poté měla promítnout v kupní ceně, protože ji budete dále splácet namísto prodávajícího. Uvedené se také týká dluhů vůči družstvu za služby.
  3. Nechte si připravit advokátem smlouvu k převodu družstevního podílu, oznámení o převodu a předávací protokol. Družstvo (to platí pro velká o tisících bytech) má často k dispozici smlouvy v podobě formulářů, které ale nemusí odpovídat současné právní úpravě. Nelze tedy než doporučit odborné posouzení těchto dokumentů advokátem, odborníkem v oboru.
  4. Prověřte vlastníka. Vždy vyžadujte aktuální potvrzení od družstva, že prodávající je skutečně majitelem družstevního podílu a že nemá např. pozastavené členství nebo není v procesu vyloučení. Proto není vhodné platit předem.

Nevýhodou je, že z družstva můžete být vyloučeni a přijít tak o své bydlení.

Největší nevýhodou bydlení v družstevním bytu je možnost vyloučení. K vyloučení může družstvo přistoupit, pokud opětovně a přes výstrahu hrubě porušíte povinnosti vyplývající z nájmu. Typickou situací je neplacení povinných plateb, ale i rušení nočního klidu nebo provádění nedovolené rekonstrukce. Další častou situaci je poté nedovolený pronájem, resp. podnájem bytu v rámci „sdíleného bydlení“ prostřednictvím různých aplikací. Vyloučení ale můžete být také za úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Je tedy dobré vědět dopředu, co v bytě můžete a nemůžete. Následné soudní spory se totiž mohou prodražit.

S vyloučením také přicházíte o právo nájmu v bytě.  Nejenže ale přijdete o bydlení, ale také o část svých peněž. Družstvo totiž při vyloučení vyplácí jen tzv. vypořádací podíl, který často vůbec neodpovídá kupní ceně družstevního bytu. 

Pokud vás zajímá více, neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám s převodem pomůžeme. Kontaktujte nás či nám položte dotaz.

 #byt  #vlastnictvi  #druzstvo  #druzstevnibyt  #osobnivlastnictvi  #nemovitosti  #reality  #smlouva  #koupe  #prodej  #cena  #hypoteka  #investice  #pravo