Na co si dát pozor u rezervační smlouvy při koupi nemovitosti?
Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jednou z největších životních investic. Prvním krokem často bývá rezervační smlouva, díky níž se zájemce zaváže k budoucí koupi a prodávající přestane nemovitost nabízet jiným klientům. Součástí bývá i rezervační záloha v řádu desítek až stovek tisíc korun. Pokud je ale rezervační smlouva nevhodně nastavená, může se z praktického nástroje stát past, ve které kupující snadno přijde o své peníze.
Co je rezervační smlouva na nemovitost?
Rezervační smlouva je dohoda mezi prodávajícím (nebo realitní kanceláří) a zájemcem o koupi, která zajišťuje, že po určitou dobu nebude nemovitost nabízená dalším zájemcům. Kupující se touto smlouvou obvykle zavazuje složit rezervační poplatek, který se následně započítává do kupní ceny.
Na první pohled se může jednat o jednoduchý dokument, ve skutečnosti však často obsahuje ustanovení, která mohou být pro kupujícího značně nevýhodná. Proto byste měli znát alespoň základní rizika.
Kdo smlouvu podepisuje?
Předně si vždy ověřte, s kým danou rezervační smlouvu uzavíráte. Pokud je smlouva uzavíraná přímo mezi prodávajícím a zájemcem o nemovitost, jedná se o ideální variantu. V praxi se však objevují také rezervační smlouvy uzavírané přímo s realitní kanceláří. V takovém případě tak musíte ověřit její pověření k uzavření takové rezervační smlouvy, a to ze strany vlastníka nemovitosti.
Osobu vlastníka, který by měl odpovídat osobě prodávajícího, jednoduše ověříte z katastru nemovitostí. Pokud smlouvu podepíšete s osobou, která nemovitost nevlastní a není k jednání zmocněná, může být smlouva neplatná.
Popis nemovitosti
Nemovitost by měla být popsaná naprosto konkrétně, tedy včetně parcelního čísla, čísla jednotky, listu vlastnictví, výměry, příslušenství (garáž, sklep, zahrada), katastrálního území a obce. Ze smluvních ujednání by mělo také plynout jasné vymezení, zda se rezervace vztahuje i na podíly na společných částech domu či pozemku.
Čím detailnější popis, tím menší riziko nejasností a následných sporů.
Rezervační záloha – výše, úschova a vrácení
Rezervační záloha představuje pro mnohé tu nejcitlivější část rezervační smlouvy. Výše zálohy se standardně pohybuje mezi 3 – 5 % z kupní ceny. V praxi to často znamená stovky tisíc korun, a proto musíte věnovat maximální pozornost tomu, jak tuto zálohu smlouva upravuje.
Nejbezpečnější variantou je složení zálohy do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, kde jsou peníze chráněné až do podpisu kupní smlouvy. Pokud je záloha placená přímo realitní kanceláři, jde o výrazně rizikovější situaci. V případě sporu se jejího vrácení můžete domáhat složitě a s nejistým výsledkem.
Za klíčové považujeme také vymezení podmínek, za kterých se záloha vrací. Správně nastavená smlouva by měla kupujícího chránit například v případě, že prodávající nakonec odmítne nemovitost prodat, že se objeví právní vady (např. zástavy nebo exekuce), nebo když kupujícímu banka neschválí hypotéku, přestože o ni řádně požádal. Naopak, pokud kupující bezdůvodně couvne z obchodu, je férové, aby o část zálohy přišel. Záloha má i funkci pojistky proti spekulacím.
Pokud ale rezervační smlouva podmínky vrácení neupravuje, hrozí, že o zálohu přijdete i v situacích, kdy jste sami nepochybili. V praxi to pak znamená, že můžete přijít nejen o vysněnou nemovitost, ale i o stovky tisíc korun.
Doba rezervace
Rezervační doba musí být jasně ohraničená. Běžně trvá 1–3 měsíce. Po jejím uplynutí bez uzavření kupní smlouvy by měla být rezervace buď ukončená, alternativně by mělo dojít k vypořádání zálohy dle smluvních podmínek.
Sankce a smluvní pokuty
Mnohé rezervační smlouvy obsahují jednostranně výhodné sankce. Typickým příkladem je ustanovení, že při jakémkoliv neuzavření kupní smlouvy záloha propadá ve prospěch prodávajícího či realitní kanceláře.
Sankce by však měly být vyvážené a vztahovat se na pouze skutečné porušení povinností. Pokud k uzavření smlouvy nedojde vinou prodávajícího, měl by být postižený on, nikoliv kupující.
Prověření právního stavu nemovitosti
Ještě před podpisem rezervační smlouvy musíte ověřit, zda je nemovitost po právní stránce v pořádku. Zaměřte se zejména na zástavní práva (např. ve prospěch banky), probíhající exekuce nebo věcná břemena, která mohou omezovat vaše užívání. Stejně tak doporučujeme zjistit, zda na nemovitosti nevázne dlouhodobý nájem, předkupní právo nebo jiné závazky, které by vás po koupi mohly nepříjemně překvapit.
Právě včasné prověření právního stavu vám může ušetřit nejen zbytečné starosti, ale i statisíce korun.
Proč konzultovat rezervační smlouvu s advokátem?
Rezervační smlouva vypadá jako formalita, ale v praxi rozhoduje o tom, zda přijdete o nemovitost, nebo i o vaše peníze. I drobná nevyváženost ve smlouvě může znamenat ztrátu statisíců korun.
Kontrola rezervační smlouvy odborníkem pak odhalí skrytá rizika, zajistí férové nastavení podmínek, a ochrání vás před jednostranně nevýhodnými ustanoveními.
Rezervační smlouva je důležitým krokem při koupi bytu či domu. Pokud si ale nedáte pozor, může být pastí, která vás připraví o vysokou zálohu. Proto doporučujeme každou rezervační smlouvu před podpisem konzultovat se specialistou se zkušeností v realitním právu.
Pokud řešíte rezervační smlouvu na nemovitost, obraťte se na naše odborníky z advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz. Rezervační smlouvu pro vás dokážeme zkontrolovat nebo kompletně připravit – a to obvykle již do dvou pracovních dnů.
Autor: Mgr. Barbora Janáčková, specialista na právo nemovitostí
Rezervační smlouva? Jedině s Modernipravnik.cz. Kontaktujte nás!
Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!
📞 (+420) 732 394 849