Pokud plánujete akvizici rozestavěného nemovitostního projektu, právní aspekty budou hrát velkou roli. Rozhodně se neobejdete bez komplexní právní prověrky nemovitosti, známé jako due dilligence, a správného nastavení celé transakce, ať už formou asset dealu či share dealu.
V tomto článku se dozvíte:
- co všechno prověřujeme při due dilligence
- zda zvolit asset deal, nebo share deal
- jak celou transkaci správně provést
- proč při nákupu vyhledat právní podporu.
Jak koupit rozestavěný nemovitostní projekt?
Nákup rozestavěného nemovitostního projektu je složitý a často komplikovaný proces, který vyžaduje důkladnou přípravu a detailní právní i technickou analýzu. Bez těchto kroků můžete snadno narazit na různé problémy, které ohrozí plánovaný zisk nebo celý projekt. U rozestavěných projektů se obvykle objevují nejen finanční komplikace, ale také skryté právní a technické problémy. Ty už mnohokrát připravily investory o značnou část jejich zisku nebo je přinutily projekt znovu nabídnout k prodeji. Z těchto důvodů je naprosto nezbytné provést komplexní právní prověrku nemovitosti, známou jako due diligence (DD), která dokáže odhalit a eliminovat většinu rizik spojených s transakcí. Na due dilligence jsme odborníci – s námi budete mít po právní stránce jistotu, že vstupujete do toho správného projektu.
Stavební dokumentace.
Je nutné zkontrolovat platnost stavebního povolení, ověřit, zda projekt odpovídá povoleným parametrům, a zda je v souladu s územním plánem. Jakékoliv nesrovnalosti mohou znamenat nutnost přepracování projektu, což přináší další náklady a zpoždění. Důležitou součástí prověrky je také kontrola smluv s dodavateli a dalších dokumentů souvisejících se stavbou.
Proč doporučujeme pouze asset deal?
Plánujete-li koupit nemovitostní projekt, který je primárním aktivem společnosti, můžete se v praxi setkat se dvěma hlavními typy transakcí – asset deal (koupě majetku) a share deal (koupě společnosti). Na základě našich zkušeností jednoznačně doporučujeme asset deal, tedy přímý nákup nemovitosti.
Hlavní výhody asset dealu
Zaprvé, při asset dealu kupujete pouze nemovitost, nikoliv závazky, dluhy nebo jiné skryté problémy spojené s činností společnosti.
Zadruhé, právní rizika jsou lépe kontrolovatelná prostřednictvím kupní smlouvy. Můžete například koupit část obchodního závodu, což má vliv na způsob výpočtu DPH – ta se liší u stavebních pozemků, budov či bytů. Díky tomu lze optimalizovat daňovou zátěž.
Srovnání se share dealem
Share deal naopak přináší zvýšená rizika, protože kupujete celou společnost se všemi jejími závazky, což může vést k nečekaným problémům. Navíc často bývá složitější převést vlastnické právo k nemovitostem v rámci společnosti.
Jak správně nastavit transakci?
1. Podmínky úhrady kupní ceny.
Klíčovým pravidlem je, aby peníze byly vyplaceny až po splnění všech podmínek uvedených v kupní smlouvě. Typicky jde o převod nemovitosti bez zatížení nebo splnění podmínek banky pro čerpání úvěru. Doporučujeme využít advokátní úschovu, která zajistí, že finance budou uvolněny až po splnění všech dohodnutých kroků. Tato praxe se osvědčila jako efektivní způsob, jak motivovat prodávajícího k rychlému a bezproblémovému jednání.
2. Kompletní dokumentace.
K bezproblémové transakci je nezbytné mít k dispozici kvalitní dokumentaci. Ta zahrnuje například rezervační smlouvu, kupní smlouvu, přílohy s detaily projektu (stavební povolení, smlouvy o připojení na inženýrské sítě), smlouvu o úschově a předávací protokol. Každý dokument musí být zpracován s ohledem na právní požadavky a specifika daného projektu.
3. Koordinace kroků.
Transakce vyžaduje důkladné plánování. To zahrnuje časové harmonogramy, term sheety a postupnou kontrolu jednotlivých kroků. Součástí procesu je také spolupráce s bankami, inženýrskými společnostmi, právníky a dalšími subjekty. Důsledná koordinace zajišťuje, že všechny části transakce probíhají hladce a bez zbytečných prodlev.
Význam právní podpory
Naše advokátní kancelář má v součtu více než 20 let zkušeností s realizací podobných transakcí. Klientům poskytujeme komplexní právní podporu – od provedení due diligence přes přípravu smluvní dokumentace až po asistenci při jednáních. Správná příprava a pečlivé provedení transakce vás ochrání před riziky a zajistí hladký průběh celé operace.
Menší projekty obvykle zvládáme uzavřít do 14 dnů, u větších projektů je standardní doba realizace od 2 do 4 měsíců. Kontaktujte nás a rádi s vámi nezávazně probereme možnosti i konkrétní kroky k úspěšnému uzavření transakce.
Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes, rádi se na váš případ podíváme!
Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz