Nový stavební zákon se skloňuje snad na všech schůzkách, kam přijdu. Zákon č. 283/2021 Sb., nový stavební zákon, je jednou z nejrozsáhlejších reforem české veřejné správy posledních dekád. Pro developery přináší zásadní změny v organizaci povolovacích procesů, digitalizaci podávání a nový systém integrovaného povolování. Tento článek shrnuje klíčové novinky a jejich dopady na developerské projekty.
Proč nový stavební zákon?
Stará právní úprava (zákon č. 183/2006 Sb.) byla kritizována za přílišnou fragmentaci řízení, zdlouhavost a nepřehlednost. Česká republika se dlouhodobě umísťovala na chvostu mezinárodních srovnání v kategorii stavebního povolení. Cílem reformy bylo zkrátit průměrnou dobu povolování ze stávajících 246 dní na přibližně 100 dnů.
Klíčové změny pro developery
1. Nová soustava stavebních úřadů
Zaveden byl tzv. Nejvyšší stavební úřad (NSÚ) jako ústřední správní orgán a krajské stavební úřady jako prvoinstanční orgány pro vymezené kategorie staveb (zejména záměry s celostátním nebo nadregionálním významem). Obecní stavební úřady zůstávají, ale jejich působnost je upravena. Tato změna má přinést jednotnější výklad práva a lepší koordinaci mezi úřady.
2. Integrované povolování
Nejdůležitější změna: od 1. července 2024 platí tzv. integrované povolení — jedno řízení nahrazuje dříve oddělené územní řízení a stavební řízení. Výsledkem je jediné povolení záměru (nikoli dvě separátní rozhodnutí). Pro developery to znamená:
- Jedno podání místo dvou
- Jeden správní orgán jako koordinátor
- Jedno rozhodnutí místo dvou
- Zkrácení celkové doby povolování
3. Digitalizace — Portál stavebníka
Zákon zavádí Portál stavebníka jako centrální elektronický systém. Veškerá podání mají být postupně realizována elektronicky, se sdílenou datovou základnou (propojení s katastrem nemovitostí, registry dotčených orgánů, mapové podklady). Developer tak odpadne od fyzického obcházení desítek úřadů pro stanoviska.
4. Fikce souhlasu dotčených orgánů
Pokud dotčený orgán státní správy nevyjádří své stanovisko ve stanovené lhůtě, nastane fikce souhlasu — záměr se považuje za akceptovaný. To je zásadní průlom do dosavadní praxe, kdy jeden úřad mohl celé řízení zablokovat svou nečinností. Pro developery je to významná pojistka proti průtahům.
5. Změny v účastenství
Okruh účastníků řízení byl v určitých ohledech zúžen, aby se omezily obstrukce ze strany organizací a spolků. Pravidla pro podávání námitek jsou přísnější, což může urychlit celé řízení.
6. Kategorizace záměrů
Zákon zavádí novou kategorizaci stavebních záměrů: záměry bez povolení, záměry vyžadující ohlášení, záměry vyžadující povolení. Tato kategorizace je přehlednější než předchozí úprava a usnadňuje orientaci v tom, jaký proces je třeba absolvovat.
Přechodné období a praktické dopady
Implementace probíhá postupně — plná digitalizace ještě není dokončena a některé části zákona nabývají účinnosti v etapách. Pro developery s probíhajícími řízeními je klíčové sledovat přechodná ustanovení (§ 326 a násl. zákona č. 283/2021 Sb.), která určují, jaké procesní právo platí pro jejich konkrétní případ.
Kritika a problémy v praxi
Navzdory reformním ambicím odborná veřejnost i developeři upozorňují na některé problémy:
- Nedokončenou digitalizaci a technické výpadky Portálu stavebníka
- Nejasnosti v přechodných ustanoveních
- Problémy s personálním zajištěním nových krajských stavebních úřadů
- Faktické průtahy řízení navzdory zákonným lhůtám
Často kladené otázky (FAQ)
1. Kdy začal nový stavební zákon platit?
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) nabyl účinnosti postupně. Klíčové datum je 1. července 2024, kdy začalo platit integrované povolování. Některé další části zákona nabyly účinnosti dříve nebo nabydou později v rámci přechodného období.
2. Co je integrované povolování?
Integrované povolování je jednotný povolovací proces, který nahrazuje dříve samostatné územní řízení a stavební řízení. Developer podá jednu žádost, která je posouzena komplexně. Výsledkem je jedno rozhodnutí obsahující jak územní, tak stavební povolení.
3. Musím používat Portál stavebníka?
Portál stavebníka je postupně zaváděn jako hlavní platforma pro stavební řízení. V současnosti je elektronické podání preferované, ale fyzické podání je stále možné. Doporučujeme sledovat aktuální požadavky na webu stavebního úřadu.
4. Co když dotčený orgán nevydá stanovisko včas?
Pokud dotčený orgán státní správy nevydá stanovisko ve stanovené lhůtě, nastává tzv. fikce souhlasu. Záměr se považuje za souhlasně posouzený a řízení může pokračovat. Toto pravidlo chrání developery před nečinností úřadů.
5. Jak se změnila doba povolování?
Cílem zákona bylo zkrátit průměrnou dobu povolování na přibližně 100 dnů. V praxi se však lhůty liší podle složitosti záměru. U jednoduchých staveb může řízení trvat 30 až 60 dní, u komplexních developerských projektů může být delší.
6. Lze podat odvolání proti integrovanému povolení?
Ano. Proti integrovanému povolení lze podat odvolání ve lhůtě 15 dnů od doručení rozhodnutí. Odvolání má suspensivní účinek, tedy pozastavuje vykonatelnost rozhodnutí do doby, než o něm rozhodne nadřízený orgán.
7. Co když mám rozestavěný projekt podle starého zákona?
Pro rozestavěné projekty platí přechodná ustanovení, která určují, že se dokončují podle původního zákona. To znamená, že i když již běží nový zákon, váš projekt může být posuzován podle starých pravidel, pokud jste zahájil řízení před účinností nového zákona.
Závěr
Nový stavební zákon přináší pro developery řadu zjednodušení — jedno řízení místo dvou, fikce souhlasu, digitalizace. Zároveň však přináší nové výzvy: nutnost adaptace na nové procesy, přechodná ustanovení a nedokončenou digitalizaci. Sledujte proto aktuální vývoj a v případě pochybností se obraťte na odborníky.
Potřebujete pomoc s povolením vašeho developerského projektu? Zavolejte nám na +420 732 394 849 nebo napište na info@modernipravnik.cz. Naši advokáti mají s novým stavebním zákonem rozsáhlé zkušenosti a pomohou vám navigovat celým povolovacím procesem.