Plánovací smlouvy dle stavebního zákona pro efektivní spolupráci mezi developery a obcemi
S příchodem nového stavebního zákona v roce 2024 došlo k významnému zakotvení plánovacích smluv, které usnadňují spolupráci mezi developery a obcemi. V dosavadní právní úpravě nebyl tento typ smluv nikterak upravený, přičemž koordinace a harmonizace zájmů mezi obcemi a developery probíhala na základě smluv inominátního (nespecifického) typu. Plánovací smlouvy tak přinesly do právního řádu větší právní jistotu, širší spektrum účastníků, větší míru flexibility v nastavení podmínek smlouvy a transparentnost. Pojďme se na ně podívat trochu blíže.
Co jsou plánovací smlouvy?
Plánovací smlouva je ve stavebním zákonu definovaná jako “veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem”.
Pod pojmem stavebník pak ve smyslu stavebního zákona rozumíme zejména osobu, která pro sebe žádá vydání povolení záměru nebo odstranění stavby, zařízení nebo terénní úpravy. Dále je pak stavebníkem osoba, která provádí nebo odstraňuje stavbu, zařízení nebo terénní úpravu, pokud nejde o stavebního podnikatele jednajícího v rámci své podnikatelské činnosti.
V převážné většině případů se však bude jednat právě o developera.
Co je účelem plánovací smlouvy?
Hlavním účelem plánovacích smluv je zajištění souladu mezi zájmy veřejné správy, tedy obce nebo kraje, a podnikatelskými záměry developerů. Zejména půjde o následující:
- Koordinace infrastrukturních a stavebních záměrů. Smlouvy umožňují sladit potřeby veřejné infrastruktury, jako jsou silnice, železnice, školy či zdravotnická zařízení, s plány na komerční nebo rezidenční výstavbu.
- Zajištění finanční spoluúčasti. Prostřednictvím plánovacích smluv se developeři mohou zavázat k podílení se na financování infrastrukturních prvků nezbytných pro realizaci jejich projektů. To zahrnuje například stavbu komunikací, parkovacích míst nebo zásadních úprav technické infrastruktury.
- Předcházení konfliktům a určení jasných pravidel. Plánovací smlouvy eliminují nejasnosti týkající se povinností jednotlivých stran. A také pomáhají předejít konfliktům, které by mohly ohrozit realizaci projektů. Jakékoliv jednání v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou by tak mohlo být považované za zjevné porušení práva, kterému by nebyla poskytnutá právní ochrana.
Cílem plánovacích smluv je tedy zejména umožnění smluvním stranám dohodnout se na podrobnějších podmínkách pro realizaci staveb a dalších záměrů developera, a to v souladu se zájmy obce na způsobu využití území.
Co je obsahem plánovací smlouvy?
Plánovací smlouvy standardně obsahují komplexní soubor ujednání, kterými se strany mohou ve smyslu stavebního zákona zavázat především k:
- poskytnutí součinnosti k uskutečnění záměru,
- k učinění všech nezbytných kroků k vydání územně plánovací dokumentace za předpokladu, že záměr nemohou bez jeho předchozího vydání uskutečnit,
- případně také k nezměnění či nevydání územně plánovací dokumentace, která by ztížila nebo zcela vyloučila uskutečnění záměru.
Obec se může nad tento rámec zavázat také například k tomu, že nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat jakékoliv návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by mohly být v rozporu s obsahem plánovací smlouvy.
Developer se naopak může zavázat k účasti na výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiných staveb a opatřeních, které jsou daným záměrem vyvolané, či k asanaci území dotčeného záměrem. Nejčastěji však půjde o finanční závazek developera, zejména:
- převzetí nákladů na výstavbu infrastruktury nebo veřejně prospěšných staveb,
- účasti na narovnání majetkových vztahů v dotčeném území,
- k poskytnutí peněžního nebo věcného plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace,
- nezávazný finanční dar, či
- vybudování veřejně prospěšných zařízení, jako jsou například parky nebo školy.
Výhody plánovací smlouvy pro developery
Před účinností nového stavebního zákona probíhala spolupráce obcí a developerů výlučně na základě smlouvy o spolupráci, uzavírané dle občanského zákoníku. Toto řešení však mělo za následek nedostatečnou právní ochranu developera. Důvodem byla zejména skutečnost, že tyto inominátní smlouvy uzavřené dle soukromého práva neměly žádnou oporu ve veřejnoprávních předpisech.
S tímto souviselo také řešení sporů, které v případě porušení povinností jedné ze stran spadaly k řešení pod pravomoc civilních soudů. Posuzovaly se přitom podle výkladu soukromoprávních předpisů, zejména občanského zákoníku. Pro samotný povolovací proces před stavebním úřadem pak tyto smlouvy o spolupráci neměly žádný závazný účinek.
Zakotvení plánovacích smluv jako smluv veřejnoprávních tak posiluje zejména právní jistotu developerů. Příkladem může být situace, kdy obec bude jednat v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou. Například tím, že v rozporu s ní nedostojí svým závazkům a podá opravný prostředek v rámci stavebního řízení. Takové jednání obce nově nebude v těchto případech požívat právní ochrany a stavební úřad k němu nebude vůbec přihlížet. K případnému přezkumu těchto smluv pak bude docházet nadřízenými správními orgány a následně správními soudy. Nikoliv tak soudy civilními, jako tomu bylo doposud.
Pokud si nicméně developer a obec budou přát uzavřít spolu smlouvu o spolupráci ve smyslu občanského zákoníku, i nadále mohou. Avšak musí pamatovat na to, že by taková smlouva neměla obsahovat žádný veřejnoprávní závazek obce. V opačném případě by tato smlouva spadala do režimu veřejnoprávních plánovacích smluv ve smyslu stavebního zákona, a to se všemi důsledky s tím spojenými.
V novém zakotvení plánovacích smluv osobně spatřujeme zejména tyto výhody:
- navýšení právní jistoty developerů,
- transparentnost,
- možnost v plánovací smlouvě zavázat také další osoby, což může developerům pomoci dosáhnout dohody se všemi zainteresovanými subjekty, včetně dotčených vlastníků, spolků či příspěvkových organizací obce,
- vliv na možné změny územního plánu.
Přestože plánovací smlouvy představují klíčový nástroj pro efektivní realizaci developerských projektů, pamatujte na to, že jde o relativně nový právní institut s nově zakotvenými právními následky. Uvidíme proto, jak se s tímto institutem právní praxe vypořádá. Před uzavřením smlouvy o spolupráci mezi developerem a obcí tak důrazně doporučujeme spolupráci s odborníky z této oblasti. Třeba s těmi našimi z advokátní kanceláře ModerníPrávník.cz tak, abyste maximalizovali příležitost optimalizovat své projekty, snížili rizika a budovali důvěru s obcemi i veřejností.
Využijte odborné rady advokáta specializujícího se na stavební právo
S příchodem nového stavebního zákona a zavedením plánovacích smluv se zásadně mění pravidla spolupráce mezi developery a obcemi. Aby však mohli developeři plně využít výhod plánovacích smluv a vyhnout se právním rizikům, potřebují správné právní nastavení a odborné vedení.
V naší advokátní kanceláři ModerníPrávník.cz se již dlouhé roky specializujeme na právo nemovitostí a spolupráci s developery. Naše služby vám pomohou:
- optimalizovat podmínky plánovacích smluv – zajistíme, aby smlouva přesně odpovídala vašim záměrům a chránila vaše investice,
- minimalizovat rizika – vyhněte se právním komplikacím a zajistěte, že vaše smlouva obstojí v rámci veřejnoprávních i správních kontrol,
- vyjednat nejlepší podmínky s obcí – díky našim zkušenostem vám pomůžeme dosáhnout dohody, která bude férová a přínosná pro obě strany,
- zajistit správnou koordinaci s územním plánem – pomůžeme vám nastavit smlouvu tak, aby byla v souladu s platnou územně plánovací dokumentací,
- poskytneme vám právní zastoupení – ať už v jednání s obcemi, správními orgány nebo v případných soudních sporech.
Plánovací smlouvy jsou stále relativně novým institutem. Proto doporučujeme mít po svém boku zkušené právníky, kteří vám pomohou se v této oblasti bezpečně orientovat. Nechte právní aspekty na nás, a vy se soustřeďte na úspěšnou realizaci svých projektů.
Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz