Jak rozdělit dům: Komplexní průvodce rozdělení nemovitosti na jednotky
Rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky představuje odborný právní proces, který vyžaduje přesné dodržení legislativních postupů. Podílové spoluvlastnictví často způsobuje dlouhodobé spory mezi vlastníky, komplikuje prodej nemovitosti, snižuje její cenu a znemožňuje získání hypotečního financování. U vlastnictví jednotek je naopak vždy jasné, kdo jakou část má a nemá právo užívat a kolik by měl přispívat na opravu. K tomu stačí profesionální zpracování rozhodnutí vlastníka o rozdělení na jednotky, díky kterému budete mít v domě konečně klid.
Právní rámec rozdělení nemovitosti
Základní požadavky zákona
Klíčovým dokumentem vyžadovaným zákonem je rozhodnutí vlastníka o rozdělení nemovitosti na jednotky. Toto rozhodnutí musí obsahovat zejména přesný popis hranic jednotek a společných prostor. Nedostatečně zpracovaná dokumentace často vede k neplatnosti celého postupu. Doporučujeme tedy tvorbu tohoto dokumentu nepodceňovat a vyhledat raději odbornou pomoc advokáta.
Proč dům rozdělovat? Rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a vlastnickými jednotkami
Základním rozdílem je skutečnost, že podílové spoluvlastnictví na rozdíl od vlastnictví jednotek předpokládá společnou správu celého objektu. V praxi pak ale u podílového spoluvlastnictví vyvstávají problémy typu jeden vlastník tvrdí, že někdo užívá více, než mu náleží, či odmítá platit opravy domu apod. Vlastnictví jednotek naopak umožňuje nezávislé nakládání s každou částí nemovitosti (nejčastějším typem jednotky bývají byty a nebytové prostory).
Praktickými rozdíly jsou pak poměrně zásadní dopady na:
- možnost samostatného prodeje jednotky
- snadnější prodej jednotky, neboť ji kupující může financovat hypotečním úvěrem
- práva a povinnosti vlastníků jsou jednoznačné a jasně vymezené.
Věděli jste, že bankovní instituce odmítají financovat podílové vlastnictví v 89 % případů kvůli rizikům společného zatížení nemovitosti?
Nejčastější problémy spojené s podílovým spoluvlastnictvím
Spoluvlastníci musí pro jakékoli rozhodnutí o nemovitosti získat (často i) jednomyslný souhlas vlastníků. To v praxi často vede k patovým situacím a sporům v domě, hlavně ohledně příspěvků na opravy, nezájmu obecně o správu a stav domu apod. Z našich zkušeností vidíme, že tyto spory o údržbu nebo rekonstrukci objektu řeší vlastníci nemovitostí přímo neustále, nikoli pouze nahodile. A přitom se tomu dá jednoduše zabránit.
Dělení nemovitosti na samostatné jednotky – jak na to
Prohlášení vlastníka o rozdělení nemovitosti má zásadní význam a musí proto být kvalitní a bez chyb. Proč? Například chybějící údaj v dokumentaci může zpomalit proces schvalování katastrálním úřadem až o 6 měsíců. Prohlášení má obvykle tyto části, které musí obsahovat:
1) Geometrické plány s vyznačením hranic
2) Stanovy společenství vlastníků jednotek (SVJ) – podle zákona vzniká povinnost založit SVJ při splnění následujících podmínek:
- dům obsahuje minimálně 5 jednotek
- alespoň 4 jednotky jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.
Způsoby založení společenství
- Prohlášením vlastníka: Používá se při počátečním rozdělení domu na jednotky, typicky developery. Jediný vlastník všech jednotek přijme stanovy podpisem bez nutnosti notářského zápisu.
- Ustavující schůzí vlastníků: Vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků. Schválené stanovy se zapisují do veřejného rejstříku prostřednictvím notářského zápisu.
- Shodou všech vlastníků: Všichni vlastníci jednotek výslovně souhlasí se stanovami u notáře, což urychluje proces zápisu.
Tedy pokud vznikne méně jednotek nebo pokud nebude počet rozdílných vlastníků větší jak 4, pak tento bod můžeme přeskočit.
3) Pravidla správy společných částí
Technické požadavky na stavební úpravy
Před samotným právním rozdělením potřebujete též zajistit stavebně-technické podmínky pro samostatné užívání jednotek. To zahrnuje:
- oddělené vstupy a rozvody energií
- dodržení požárních a hygienických norem
- úpravy společných prostor.
Proč zvolit naše služby při rozdělení nemovitosti?
Profesionální přístup k dělení nemovitostí eliminuje typické problémy spojené s podílovým vlastnictvím a zajišťuje hladký průběh celého procesu. Specializujeme se na komplexní řešení, kde klient objedná pouze vyměřovací část či ji zařídíme s naším doporučeným geometrem, zatímco my zpracujeme veškerou právní agendu včetně podání na katastrální úřad. Vy tak veškerý právní proces můžete s klidem nechat na nás, nemovitosti jsou naše specializace.
Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Tomáš Kolařík
Plánujete rozdělení nemovitosti? Kontaktujte nás!
Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!
📞 (+420) 732 394 849