Spoluvlastnictví nemovitosti. Jak z něj ven a jak ho chránit.

Spoluvlastnictví nemovitosti. Jak z něj ven a jak ho chránit.

Ocitli jste se v situaci, kdy společně s dalšími osobami vlastníte nemovitost? Spoluvlastnictví k nemovitosti může vzniknout typicky v důsledku dědění, při rozvodu manželství nebo pokud třeba společně koupí nemovitost nesezdaní partneři. Spoluvlastnictví s sebou přináší výhodu nižších pořizovacích nákladů ale také sebou může přinést mnoho starostí a trápení a často toto napětí přeroste až v potřebu z takového vztahu utéct. Nikdo nemůže být nucen zůstat ve spoluvlastnictví a stává se, že tuto potřebu pocítí ostatní spoluvlastníci a vám tak bude hrozit, že přijdete o své bydlení. Jak spoluvlastnictví funguje, jak se z něj dostat a jak ochránit svá vlastnická práva zjistíte v tomto článku.

Co to spoluvlastnictví vlastně je a jak s ním zacházet?

Pokud jste spoluvlastníkem nemovitosti neznamená to automaticky, že vlastníte např. horní patro domu. Spoluvlastnictví je tzv. podílové, což znamená že všichni spoluvlastníci mají právo k celé nemovitosti a svá práva a povinnosti související s vlastnictvím vykonávají v míře, která je vyjádřena jejich spoluvlastnickým podílem. Velikost spoluvlastnického podílu lze zjistit z nahlédnutí do katastru nemovitostí, kde je vyjádřena zlomkem určujícím procento na nemovitosti.

Spoluvlastnictví sebou často nese řadu problémů a sporů o nakládání s nemovitostí. Někdy by si jeden spoluvlastník přál užívat celou nemovitost sám a třeba ji i zrekonstruovat dle vlastních představ a jindy by ji třeba chtěl celou prodat, ale druhý je zásadně proti. Jak se takové situace řeší?

Mezi spoluvlastníky lze uzavřít Dohodu o užívání nemovitosti, která tyto podmínky stanoví a tím předejde třeba sporům o úhradou nákladů na údržbu, anebo sporům při volbě způsobu nakládání s nemovitostí. Tyto dohody jsou ale často uzavírány jako neformální, tak řečeno „na dobré slovo“. Toto ovšem funguje pouze do doby, než mezi spoluvlastníky vznikne spor, proto je vhodné ji mít písemně. Problémy nejčastěji vznikají, když v důsledku darování či dědění nastupují noví spoluvlastníci a jejich počet často rapidně naroste. Doporučujeme tedy nechat si tuto dohodu sepsat odborníkem, který bude myslet na všechny potenciální budoucí problémy které mohou vzniknout a přizpůsobí dohodu vaší konkrétní situaci a požadavkům. 

Pokud takováto dohoda neexistuje, nastupuje zde zákonná úprava, která předpokládá, že pro rozhodování je zásadní velikost spoluvlastnického podílu. Potřebná většina pro odsouhlasení rozhodnutí o společném majetku se poté odvíjí od toho, jak velkým zásahem do vlastnictví rozhodnutí je a zda se např. jedná jen o běžnou správu nemovitosti či dlouhodobou změnu jejího využití. 

Co dělat, pokud chcete ze spoluvlastnictví pryč?

Spoluvlastnictví je možné zrušit a vypořádat, a to několik způsoby. První z nich je dohoda všech společníků, která není ovšem v konfliktních situacích vždy dosažitelná. V tuto chvíli se do řešení pustí náš advokát a pomůže vám najít optimální řešení.  Ačkoliv se můžou zdát vztahy spoluvlastníků natolik napjaté, že k dohodě nemůže dojít, případné náklady a délka soudního řízení často přesvědčí i ty největší odpůrce dohody. Náhrada nákladů v takovém soudním sporu se totiž zásadně nepřiznává. Dohoda je tedy objektivně vždy tím nejideálnějším řešením. V rámci dohody je možné reflektovat konkrétní okolnosti vaší situace domluvit mnoho různých variant. Nemovitosti je možné typicky rozdělit na samostatné jednotky v souladu s poměrem spoluvlastnických podílů a pokud toto možné není, pak je možné sjednat finanční kompenzaci. 

Další možnou variantou je odkoupení podílů od ostatních spoluvlastníků, pokud chcete nemovitost užívat výlučně či společně prodat celou nemovitost a zisk si rozdělit. Na tomto všem se ale musíte domluvit a uzavřít odpovídající právní dokumenty, jako písemnou dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nebo kupní smlouvou. Co když to ale nejde?

Pokud se rozhodnete prodat svůj podíl na vlastnictví třetí osobě (tedy ne jinému spoluvlastníkovi), může to být často běh na dlouhou trať. Za spoluvlastnický podíl velmi často nezískáte cenu poměrně odpovídající hodnotě domu a zájemců o tyto koupě je málo. Dejte si také pozor na to, že zda nemají ostatní spoluvlastníci předkupní právo. V posledních letech totiž došlo v tomto k několik změnám. V současné době platí, že spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo „jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit“ (tzv. pokud vzniklo spoluvlastnictví typicky z dědictví), pak mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo (s výjimkou převodu příbuznému). Spoluvlastníci mají toto právo také pokud se rozhodnete převést váš podíl bezúplatně, tedy někomu jej darovat. V praxi to znamená, že musíte k odkupu váš podíl nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům a až poté, co projeví nezájem o jeho koupi jej můžete prodat třetí osobě.

Pokud žádná z těchto variant nepřichází v úvahu, nezbývá než přistoupit k soudnímu řešení.

Takové řízení je časově delším řešením než uzavření dohody a mělo by být právně správně uchopeno. Proto velmi doporučujeme se v takovém řízení nechat zastoupit advokátem. 

Zákon předpokládá tři způsoby vypořádání spoluvlastnictví: 

  • Rozdělení nemovitosti, je-li to technicky možné. Jestliže by ale svým rozdělením nemovitost ztratila svou funkci nebo by se podstatně snížila její hodnota, soud k tomuto řešení nepřistoupí. Typicky jde o rozdělení domu na jednotky či u větších pozemků na menší.
  • Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu. Nemovitost, kterou nelze rozdělit, je možné přikázat do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků. Přikázaný vlastník je povinen zbylým spoluvlastníkům poskytnout náhradu. Podmínkou ale je, že spoluvlastník má o podíl zájem a má dostatečné finanční prostředky na úhradu vyrovnání, přičemž toto je nutné prokázat. Přednost má jednorázové vyplacení, a proto je nejlepší soudu předložit např. výpis z účtu. Možné je ale také předložit dokumenty z banky, které prokazují, že spoluvlastník získá na financování úvěr.
  • Dražba nemovitosti. Není-li možné nemovitost rozdělit ani přikázat některému ze spoluvlastníků, soud vydá rozhodnutí o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky. 

V rámci tohoto řízení je také možné vypořádat vzájemné pohledávky a dluhy, které s nemovitostí souvisí. Pokud vám tedy ostatní dluží za provedené opravy, je možné tyto dluhy vypořádat v rámci zrušení spoluvlastnictví. 

Co když se ocitnete na druhé straně barikády a nechcete spoluvlastnictví zrušit?

Soud každý případ posuzuje dle konkrétních okolností a často zkoumá např. vztah jednotlivých vlastníků k nemovitosti a další právní okolnosti spojené jejím užíváním. Vřele doporučujeme se v tomto řízení nechat zastoupit naším advokátem, který ví, jak nejlépe prosadit vaše práva. Ne vždy soud návrhu na zrušení spoluvlastnictví vyhoví. Návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví může soud v totiž určitých případech zamítnout. Důvodem může být nevhodnost doby nebo hrozící újma některého spoluvlastníka.

Časová nevhodnost může být zapříčiněna např. tím, že se bude blížit doba schvalování územního plánu, který by se dotkl hodnoty nemovitosti. Vždy se jedná o objektivní okolnosti nezávislé na osobních poměrech spoluvlastníků. Na subjektivní poměry pamatuje druhé kritérium – újma spoluvlastníka. Musí se ovšem jednat o přechodný stav. Pokud tedy bude spoluvlastník např. argumentovat vyšším věkem a obtížností nalezení nového bydlení, nebude na to brán zřetel.

Odklad zrušení spoluvlastnictví

Spoluvlastníci se mohou dohodnout, že po sjednanou dobu, nejvýše však po dobu deseti let, nebudou domáhat zrušení spoluvlastnictví, a to i opakovaně. Dohoda může být uzavřena hned při vzniku spoluvlastnického vztahu, nebo kdykoliv v jeho trvání.

Zákon pro dohodu o odkladu zrušení spoluvlastnictví vyžaduje forma veřejné listiny. Odklad je také nutné uvést v katastru nemovitostí.

Rovněž soud může na návrh některého ze spoluvlastníků z oprávněných důvodů odložit zrušení spoluvlastnictví. 

Jste spoluvlastníkem a řešíte spor ostatními spoluvlastníky? Rádi byste nastavili férové podmínky užívání nemovitosti? Nebo už nechcete dále ve spoluvlastnictví setrvávat? Nebo jste se ocitli na druhé straně a bojíte se, že přijdete o bydlení? Ozvěte se nám! Náš team odborníků na nemovitosti vám rád poradí jak na to.

#dům #byt #nemovitost #spoluvlastnictví #dědictví #spor #žaloba #dražba #rozdělení #vyplacení #ochrana

Připravili jsme si pro Vás dárek

Návod na vymáhání pohledávek

Jako bonus Vám budeme pravidelně zasílat právní novinky

Od odebírání se můžete kdykoli jednoduše odhlásit. Děkujeme, že souhlasíte s našimi zásadami zpracování osobních údajů a veškeré další informace naleznete ZDE