Spoluvlastnictví nemovitosti: Jak z něj ven a jak ho chránit
Ocitli jste se v situaci, kdy společně s dalšími osobami vlastníte nemovitost? Spoluvlastnictví nemovitosti může vzniknout typicky v důsledku dědění, při rozvodu manželství nebo pokud třeba společně koupí nemovitost nesezdaní partneři. Spoluvlastnictví s sebou přináší výhodu nižších pořizovacích nákladů. Ale také s sebou může přinést mnoho starostí a trápení a často toto napětí přeroste až v potřebu z takového vztahu utéct. Nikdo nemůže být nucený zůstat ve spoluvlastnictví. Také v praxi vidíme, že tuto potřebu mohou pocítit i ostatní spoluvlastníci a vám tak bude hrozit, že přijdete o své bydlení. Jak spoluvlastnictví funguje, jak se z něj dostat a jak ochránit svá vlastnická práva zjistíte v tomto článku.
Co to spoluvlastnictví nemovitosti je a jak s ním zacházet?
Pokud jste spoluvlastníkem nemovitosti, neznamená to automaticky, že vlastníte např. horní patro domu. Spoluvlastnictví je podílové, což znamená, že všichni spoluvlastníci mají právo k celé nemovitosti a svá práva a povinnosti související s vlastnictvím vykonávají v míře, která je vyjádřená jejich spoluvlastnickým podílem. Velikost spoluvlastnického podílu můžete zjistit z nahlédnutí do katastru nemovitostí. Tam je vyjádřená zlomkem určujícím procento na nemovitosti.
Spoluvlastnictví nemovitosti s sebou často nese řadu problémů a sporů o nakládání s nemovitostí. Někdy by si třeba jeden spoluvlastník přál užívat celou nemovitost sám a třeba ji i zrekonstruovat dle vlastních představ. A jindy by ji zase chtěl celou prodat, ale druhý je zásadně proti. Jak takovou situaci řešit?
Dohoda o užívání nemovitosti
Můžete se spoluvlastníky uzavřít dohodu o užívání nemovitosti, která tyto podmínky stanoví. Předejdete tím třeba sporům o úhradou nákladů na údržbu anebo sporům při volbě způsobu nakládání s nemovitostí. Tyto dohody jsou ale často uzavírané jako neformální, tzv. „na dobré slovo“. Toto ovšem funguje pouze do doby, než mezi spoluvlastníky vznikne spor. Proto doporučujeme ji mít písemně.
Problémy nejčastěji vznikají, když v důsledku darování či dědění nastupují noví spoluvlastníci a jejich počet často rapidně naroste. Doporučujeme tedy nechat si tuto dohodu sepsat odborníkem, který bude myslet na všechny potenciální budoucí problémy, které mohou vzniknout, a přizpůsobí dohodu vaší konkrétní situaci a požadavkům.
Pokud takováto dohoda neexistuje, nastupuje zde zákonná úprava. Ta předpokládá, že pro rozhodování hraje zásadní roli velikost spoluvlastnického podílu. Potřebná většina pro odsouhlasení rozhodnutí o společném majetku se poté odvíjí od toho, jak velkým zásahem do vlastnictví rozhodnutí je a zda např. jde jen o běžnou správu nemovitosti či dlouhodobou změnu jejího využití.
Co dělat, pokud chcete ze spoluvlastnictví nemovitosti pryč?
Spoluvlastnictví můžete zrušit a vypořádat, a to několik způsoby. Prvním z nich je dohoda všech společníků, která není ovšem v konfliktních situacích vždy dosažitelná. V tuto chvíli se do řešení pustí náš advokát a pomůže vám najít optimální řešení.
Ačkoli se můžou zdát vztahy spoluvlastníků natolik napjaté, že k dohodě nemůže dojít, případné náklady a délka soudního řízení často přesvědčí i ty největší odpůrce dohody. Náhradu nákladů v takovém soudním sporu vám totiž soud zásadně nepřizná. Dohoda je tedy objektivně vždy tím nejideálnějším řešením. V rámci dohody můžete reflektovat konkrétní okolnosti vaší situace a domluvit mnoho různých variant. Nemovitosti můžete typicky rozdělit na samostatné jednotky v souladu s poměrem spoluvlastnických podílů, a pokud nemůžete, pak sjednejte finanční kompenzaci.
Odkoupení podílů či prodej
Další možnou variantou je odkoupení podílů od ostatních spoluvlastníků, pokud chcete nemovitost užívat výlučně, či společně prodat celou nemovitost a zisk si rozdělit. Na tomto všem se ale musíte domluvit a uzavřít odpovídající právní dokumenty. Těmi jsou typicky písemná dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a v druhém případě kupní smlouva. Co když to ale nejde?
Pokud se rozhodnete prodat svůj podíl na vlastnictví třetí osobě (tedy ne jinému spoluvlastníkovi), může to být často běh na dlouhou trať. Za spoluvlastnický podíl velmi často nezískáte cenu poměrně odpovídající hodnotě domu a zájemců o tyto koupě je málo.
Dejte si také pozor na to, zda nemají ostatní spoluvlastníci předkupní právo. V posledních letech totiž došlo v tomto k několik změnám. V současné době platí, že spoluvlastnictví založené pořízením pro případ smrti nebo „jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit“ (tedy pokud vzniklo spoluvlastnictví typicky z dědictví), mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo (s výjimkou převodu příbuznému).
Spoluvlastníci mají toto právo také tehdy, pokud se rozhodnete převést váš podíl bezúplatně, tedy někomu jej darovat. V praxi to znamená, že musíte k odkupu váš podíl nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. A až poté, co projeví nezájem o jeho koupi, jej můžete prodat třetí osobě.
Pokud žádná z těchto variant nepřichází v úvahu, nezbývá než přistoupit k soudnímu řešení
Takové řízení je časově delším řešením než uzavření dohody a mělo by být právně správně uchopené. Proto velmi doporučujeme se v takovém řízení nechat zastoupit advokátem.
Zákon předpokládá tři způsoby vypořádání spoluvlastnictví:
- Rozdělení nemovitosti, jde-li to po technické stránce. Jestliže by ale svým rozdělením nemovitost ztratila svou funkci nebo by se podstatně snížila její hodnota, soud k tomuto řešení nepřistoupí. Typicky jde o rozdělení domu na jednotky či u větších pozemků na menší.
- Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu.Nemovitost, kterou nemůžete rozdělit, můžete přikázat do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků. Přikázaný vlastník je povinný zbylým spoluvlastníkům poskytnout náhradu. Podmínkou ale je, že spoluvlastník má o podíl zájem a má dostatečné finanční prostředky na úhradu vyrovnání, přičemž toto je nutné prokázat. Přednost má jednorázové vyplacení, a proto doporučujeme soudu předložit např. výpis z účtu. Můžete ale také předložit dokumenty z banky, které prokazují, že spoluvlastník získá na financování úvěr.
- Dražba nemovitosti.Nepodaří-li se nemovitost rozdělit ani přikázat některému ze spoluvlastníků, soud vydá rozhodnutí o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky.
V rámci tohoto řízení také můžete vypořádat vzájemné pohledávky a dluhy, které s nemovitostí souvisí. Pokud vám tedy ostatní dluží za provedené opravy, můžete tyto dluhy vypořádat v rámci zrušení spoluvlastnictví.
Co když se ocitnete na druhé straně barikády a spoluvlastnictví nemovitosti nechcete zrušit?
Soud každý případ posuzuje dle konkrétních okolností a často zkoumá např. vztah jednotlivých vlastníků k nemovitosti a další právní okolnosti spojené jejím užíváním. Vřele doporučujeme se v tomto řízení nechat zastoupit naším advokátem, který ví, jak nejlépe prosadit vaše práva. Ne vždy totiž soud návrhu na zrušení spoluvlastnictví vyhoví. Návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví může soud v určitých případech zamítnout. Důvodem může být nevhodnost doby nebo hrozící újma některého spoluvlastníka.
Časová nevhodnost může být zapříčiněná např. tím, že se bude blížit doba schvalování územního plánu, který by se dotkl hodnoty nemovitosti. Vždy jde o objektivní okolnosti nezávislé na osobních poměrech spoluvlastníků. Na subjektivní poměry pamatuje druhé kritérium – újma spoluvlastníka. Musí ovšem jít o přechodný stav. Pokud tedy bude spoluvlastník např. argumentovat vyšším věkem a obtížností nalezení nového bydlení, nebude na to soud brát zřetel.
Odklad zrušení spoluvlastnictví
Spoluvlastníci se mohou dohodnout, že po sjednanou dobu, nejvýše však po dobu deseti let, se nebudou domáhat zrušení spoluvlastnictví, a to i opakovaně. Dohodu mohou uzavřít hned při vzniku spoluvlastnického vztahu, nebo kdykoli za jeho trvání. Zákon pro dohodu o odkladu zrušení spoluvlastnictví vyžaduje formu veřejné listiny. Odklad také musíte uvést v katastru nemovitostí.
Rovněž soud může na návrh některého ze spoluvlastníků z oprávněných důvodů odložit zrušení spoluvlastnictví.
Ohledně spoluvlastnictví nemovitosti se raději obraťte na naše odborníky
Jste spoluvlastníkem a řešíte spor s ostatními spoluvlastníky? Rádi byste nastavili férové podmínky užívání nemovitosti? Nebo už nechcete dále ve spoluvlastnictví setrvávat? Nebo jste se ocitli na druhé straně a bojíte se, že přijdete o bydlení? Ozvěte se nám! Náš tým odborníků na nemovitosti vám rád poradí, jak na to.
Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Pavla Bachurová
Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme
Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!
📞 (+420) 732 394 849