Fondy kvalifikovaných investorů: Nemovitostní, Developerské a Private Equity fondy
Fondy kvalifikovaných investorů představují jednu z nejflexibilnějších forem investování v České republice, což jim umožňuje přístup k široké paletě aktiv, která by byla pro běžné fondy nedostupná nebo problematická. FKI nejsou svázány tak přísnými regulacemi, jako standardní podílové fondy, což jim otevírá dveře k investicím do alternativních aktiv. Včetně zemědělské půdy, lesů, obnovitelných zdrojů energie, nesplácených pohledávek, umění či sběratelských předmětů.
Nejpopulárnějšími segmenty zůstávají nemovitostní, developerské a private equity fondy. Jejich obliba vyplývá z transparentnosti investičních strategií a relativní předvídatelnosti výnosů. V současné době představují nemovitostní fondy více než 60 % všech FKI v České republice
Nemovitostní fondy
Nemovitostní fondy fungují jako investiční schránky, do kterých investoři vkládají kapitál určený na nákup a správu bytových, kancelářských či obchodních nemovitostí. Fond sdružuje prostředky více investorů. Nakupuje nemovitosti, zajišťuje jejich pronájem nebo rozvoj a po určité době, kdy vzroste hodnota nemovitostí nebo nájemné, se dosažený zisk rozděluje mezi všechny investory.
První nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů (FKI) v Česku vznikly již v první dekádě minulého desetiletí. Jejich opravdový rozvoj nastal po roce 2016, kdy legislativa umožnila větší flexibilitu a snížila minimální investici na 1 000 000 Kč. Dnes je na trhu přes 200 nemovitostních FKI, které spravují desítky miliard korun.
Jak nemovitostní fondy fungují?
Nemovitostní fondy fungují postupně. Nejprve správce fondu, tedy investiční společnost, shromažďuje kapitál od investorů, kteří do fondu vloží své prostředky výměnou za podíly. Následně fond vybírá vhodné nemovitosti s ohledem na lokalitu, kvalitu a potenciál růstu jejich hodnoty nebo nájemného. Po nákupu se nemovitosti pronajímají, spravují a v případě potřeby modernizují nebo rozšiřují, například přístavbami či rekonstrukcemi. Nakonec, po dosažení stanoveného cíle, obvykle po pěti až osmi letech, fond nemovitosti prodá nebo refinancuje a dosažený výnos rozděluje mezi investory.
Jaké mají výhody?
Nemovitostní fondy nabízejí investorům několik významných výhod. Především poskytují stabilní výnosy a ochranu proti inflaci. Většina nemovitostních fondů kvalifikovaných investorů dosáhla v roce 2024 ročního zhodnocení mezi 5 a 8 %, což převyšuje míru inflace. Nemovitosti navíc generují příjmy z nájemného, které často automaticky reagují na růst cen v ekonomice.
Další výhodou je diverzifikace rizika. Namísto vlastnictví pouze jednoho bytu, či domu získávají investoři prostřednictvím fondu podíly ve více nemovitostech. Například retailových parcích, průmyslových halách nebo kancelářských budovách. Tím se snižuje dopad případných problémů u jednotlivých nemovitostí.
Investoři také získávají přístup k profesionální správě. Fondy zaměstnávají odborníky na realitní trh, právníky a property manažery. Ti se starají o údržbu, pronájmy, jednají s nájemci a optimalizují provozní náklady.
Významnou výhodou jsou i daňové úlevy. Výnosy fondů kvalifikovaných investorů jsou zdaněny nižší sazbou 5 % na úrovni fondu. Fyzické osoby mohou po splnění držebních podmínek být osvobozeny od daně z příjmů.
I když nemovitostní fondy nejsou tak likvidní jako akciové fondy, umožňují vstup i s relativně dostupnou částkou, například kolem jednoho milionu korun. Výstup je možný podle podmínek fondu, například po pěti letech bez sankcí.
Developerské fondy
Developerské fondy fungují jako investiční nástroje, do kterých investoři vkládají kapitál určený na realizaci developerských projektů, například výstavbu bytových domů, rezidenčních komplexů či kancelářských budov. Developer, tedy stavební společnost, získává prostřednictvím fondu potřebné financování bez nutnosti čerpat drahý bankovní úvěr. Investoři se podílejí na projektu vložením svého kapitálu a očekávají, že po dokončení a prodeji nemovitostí dojde k rozdělení výnosu v souladu s předem stanovenými pravidly fondu.
První čistě developerské fondy začaly v Česku fungovat v roce 2016 a od té doby každý rok přibývají další. Aktuálně existuje 26 fondů zaměřených přímo na development. Důvodů, proč developeři zakládají realitní fondy, je více – banky zpřísnily úvěrové podmínky a financování nemovitostí je dražší a limitované.
Jaké mají výhody?
Financování projektů prostřednictvím fondu přináší developerům i určité daňové výhody. Zatímco jednotlivé developerské projekty podléhají běžnému daňovému režimu, pro majitele developerské společnosti je často výhodnější být akcionářem fondu než přímo akcionářem své firmy, protože fond je zdaněn nižší sazbou daně z příjmů.
Kapitál vložený investory mohou developeři využít i k nákupu již postavených nemovitostí, čímž efektivně zvyšují objem spravovaného kapitálu a rozšiřují své investiční možnosti. Místo toho, aby nemovitosti prodali třetím stranám, si je mnohdy ponechávají pod kontrolou a ponechají je ve fondu, čímž si udržují strategickou flexibilitu a možnost dalšího zhodnocení aktiv.
Private Equity fondy
Private equity znamená doslova „soukromé akcie”. Jednoduše řečeno, jde o investice do soukromých firem, s jejichž akciemi se neobchoduje na burze. Klasické private equity fondy většinou kupují celé firmy nebo majoritní podíl na firmě.
Kouzlo private equity investic spočívá v tom, že privátní firmy jsou obecně mnohem levnější než akcie firem obchodované na burze. Velké private equity fondy ve světě standardně nakupují firmy za 8-10násobek ročních zisků. A malé české firmy se aktuálně v průměru prodávají za 5-6násobek ročních zisků
V průměru se dlouhodobě výnosy private equity fondů pohybují kolem 10-15 % ročně. U private equity fondů bylo obvykle dosahováno výnosu 12 až 14 % ročně.
Fondy kvalifikovaných investorů – právní jistota a podpora při založení
Fondy kvalifikovaných investorů dnes představují moderní nástroj, jak efektivně spojit kapitál zkušených investorů s reálnými projekty v oblasti nemovitostí, developmentu či private equity. Díky své flexibilní právní konstrukci umožňují vytvářet sofistikované investiční struktury, které jsou daňově i provozně efektivní.
Založení a správa fondu však vyžadují důkladnou znalost právní úpravy, zejména zákona o investičních společnostech a investičních fondech, daňové legislativy a regulace České národní banky. Každý krok – od volby právní formy, přes přípravu statutu fondu, až po strukturování vztahů mezi investory a správci – má zásadní význam pro budoucí fungování a bezpečnost investice.
V advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz se specializujeme na právní a daňové nastavení fondů kvalifikovaných investorů, zejména těch zaměřených na nemovitostní a developerské projekty. Pomůžeme vám s kompletním založením fondu, licenčním řízením u ČNB, přípravou smluvní dokumentace i právní strukturací jednotlivých transakcí.
Pokud zvažujete založení vlastního fondu kvalifikovaných investorů, nebo se chcete přidat k již existujícím investičním projektům, obraťte se na nás. Zajistíme, aby váš fond stál na pevných právních základech a byl připraven růst v souladu s českou i evropskou legislativou.
Autor: Mgr. Barbora Janáčková, advokátní koncipient a Anna Škantová, právní praktikant
Nevíte si rady s fondy kvalifikovných investorů? Ozvěte se nám!
Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!
📞 (+420) 732 394 849