Jak koupit dům a jak koupi zafinancovat?

Dnes se podíváme jak koupit dům, a to i z pohledu financí. Pokud i vy patříte mezi zájemce o koupi svého vlastního bydlení či investování do nemovitostí a neodradily vás ani neustále rostoucí ceny (nebo vás naopak ještě více nabudily), pak vás jistě zajímá otázka, jak koupit dům a nespálit se, budeme se tedy dnes bavit o právním zajištění takové koupě a samozřejmě také možnosti jejího financování. Koupě domu je pro mnohé největší finanční investicí v životě a je často složité se zorientovat v tom, jaká z možností je pro vás nejvýhodnější. Při koupi domu na vás také čekají určitá specifika, na která je dobré si dát pozor. Ač je to nejspíš zřejmé, tak oproti koupi bytu, který jsme rozebrali podrobně v jiném článku, koupě domu má mnohá specifika. My jako odborníci na nemovitosti na rozdíl od jiných advokátních kanceláří totiž spolupracujeme i se specialisty v oblasti hypoték, účtování i daní a celé řešení lze tedy získat u nás rychle a efektivně.

Na co si dát zvláštní pozor při koupi domu?

V souladu s občanským zákoníkem je dům zpravidla součástí pozemku, na kterém stojí. Spolu s domem tedy kupujete pozemek, jehož součástí je dům. Může se ale stát, že pozemek pod domem patří někomu jinému, než dům samotný, což zpravidla představuje komplikaci, často ve formě práva stavby, která si jistě zaslouží pozornost právníka. Před koupí domu je tedy vhodné nechat si posoudit právníkem právní postavení pozemku. Kromě odlišného vlastníka na něm totiž mohou váznout nejrůznější věcná břemena, zástavní práva apod. V investici tak velké jako koupě domu se částka za právní pomoc téměř ztratí a ve výsledku Vám ušetří velké  peníze, ale zejména čas a Vaše nervy.

Pozornost věnujte také okolí svého budoucího domova a nezapomeňte se seznámit s územním plánem, obzvláště v méně zastavěných oblastech. Nepříjemnému překvapení můžete snadno předejít včasným nahlédnutím do územního plánu, v kterém jsou zaneseny všechny chystané změny.

Při koupi domu požadujte kolaudační rozhodnutí a příslušnou stavební dokumentaci. Pokud je prodávající nemá, je možné získat kopii na příslušném stavebním úřadu. Dokumentaci následně porovnejte se skutečným stavem nemovitosti a se stavem zapsaným na katastru nemovitostí – v případě nesouladů je třeba zapsat změny.

Při placení kupní ceny vždy preferujte způsob úhrady, kdy kupní cena bude vyplacena až poté, co bude vaše vlastnické právo zapsáno v katastru nemovitostí. Ideálním řešením je využití úschovy peněz u třetího subjektu, typicky u našeho advokáta, kde jsou peníze složeny a pojištěny do doby, než dojde k převodu vlastnického práva. Takto tedy dopadne transakce tak, jak má, tedy prodávající dostane své peníze a Vy dům.

K tomu slouží správně připravené a řazené smlouvy, a to obvykle:

  1. Rezervační smlouva,
  2. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SOSBK),
  3. Kupní smlouva,
  4. Úschovní smlouva s advokátem a
  5. Návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Blíže o smlouvách se dozvíte, když nás kontaktujete, alternativně se o nich více dočtete v dalších článcích, např. jak koupit byt.

A jaké jsou možnosti financování?

Hypotéka

Pokud nemáte veškeré peníze na koupi z vlastních zdrojů alternativně také vidíte, že bankovní peníze jsou mnohem levnější než Vaše, je ideální cestou hypotéka. Hypotékou rozumíme účelový úvěr na bydlení. K čerpání prostředků je ale nutné zastavit nemovitost, a to buď tu, kterou žadatel kupuje, nebo jinou. Dobu splácení lze rozložit až na 40 let a jednotlivé splátky jsou tak dlouhodobě udržitelnější.

Když se řekne „financování nemovitosti“, hypotéka je asi ten první způsob, který napadne většinu z nás. Současný trend ale ukazuje, že získání hypotéky se stává stále obtížnější a díky neustále se zvyšujícím úrokovým sazbám se z hypotéky začíná stávat luxus. Odborníci odhadují, že úroková sazba hypoték se může v letošním roce vyšplhat až k 6 %. Česká národní banka od 1. 4. 2022 navíc zpřísňuje limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték a získání hypotéky tedy bude opět o něco složitější. Mezi tyto ukazatele patří např. poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti nebo poměr výše měsíčních splátek a čistý příjem žadatele.

Zde se vracíme k úvodu, tedy že kolaudace a další záležitosti ohledně domu jsou důležité, banka totiž bude také zkoumat právní povahu nemovitosti, kterou zamýšlíte koupit, ale to až v momentu jednání o úvěru. Abyste tedy nepřišli o rezervační zálohu v řádu statisíců, je právní prozkoumání nemovitosti prvním krokem, obdobně jako když u auta prvně zkoumáte VIN.

H3: Úvěr ze stavebního spoření

Další z možností, jak financovat nové bydlení, je prostřednictvím stavební spořitelny. Ty mnohdy nabízejí velmi atraktivní úrokovou sazbu. Při financování bydlení tímto způsobem ale záleží na tom, jak dlouho žadatel spoří na stavebním spoření nebo jestli stavební spoření už vůbec má. Výhodou při menších finančních obnosech je, že banky nabízí úvěr bez nutnosti zajištění.

Spotřebitelský úvěr

Běžné spotřebitelské úvěry se vzhledem k vysokému úroku řadí k té nejméně vhodné variantě financování. Spotřebitelský úvěr je typicky sjednáván na kratší dobu než hypotéka (byť ta se mezi ně také řadí, podléhá však jiným principům) a splátky jsou tak výrazně vyšší. Výhodou je, že není nutné zastavovat nemovitost.

Možností je samozřejmě víc – rádi se s vámi na ně podíváme!

Řada lidí se ve snaze získat bydlení uchýlí ke kombinaci několika způsobů financování či někdy i hůře sjednávání úvěrů s pochybnými subjekty (nedoporučujeme). V tomto ohledu nezbývá než doporučit pomoc zkušených odborníků v oblasti finančního poradenství a právníků, kteří posoudí tyto smlouvy a pomohou vám sjednat co nejlepší podmínky a upozorní vás na nástrahy, které vás ve smlouvách čekají. Všechny tyto odborníky u nás najdete pod jednou střechou, včetně účetních, odborníků na daně i auditorů.

Kromě námi vyjmenovaných možností existují samozřejmě i další způsoby, jak získat peníze pro financování vašeho vysněného bydlení, jako je např. státní fond rozvoje bydlení či předhypoteční úvěr. Pokud máte zájem o posouzení smluv, vaší finanční situace a jednotlivých nabídek a dokumentů, tak se neváhejte obrátit na odborníky. Náš tým se skládá nejenom z odborníků na právo, ale také z účetních a daňových odborníků s mnohaletými zkušenostmi. Rádi vám pomůžeme!

Autoři: Mgr. Petr Uklein a Veronika Barešová, odborníci na nemovitosti v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz

 #koupe  #prodej  #dum  #byt  #finance  #hypoteka  #pujcka  #smlouva  #rezervace  #uschova  #sporeni  #spotrebitel  #pravo  #nemovitosti  #reality