Rizika a možnosti financování, když chcete koupit dům
Dnes se podíváme, jak koupit dům, a to i z pohledu financí. Pokud i vy patříte mezi zájemce o koupi svého vlastního bydlení či investování do nemovitostí a neodradily vás ani neustále rostoucí ceny (nebo vás naopak ještě více nabudily), pak vás jistě zajímá otázka, jak koupit dům a nespálit se. Budeme se tedy dnes bavit o právním zajištění takové koupě a samozřejmě také možnosti jejího financování.
Koupě domu je pro mnohé největší finanční investicí v životě. Je často složité se zorientovat v tom, jaká z možností je pro vás nejvýhodnější. Při koupi domu na vás také čekají určitá specifika, na která si musíte dát pozor. Ač je to nejspíš zřejmé, tak oproti koupi bytu, který jsme rozebrali podrobně v jiném článku, koupě domu má mnohá specifika. My jako odborníci na nemovitosti na rozdíl od jiných advokátních kanceláří totiž spolupracujeme i se specialisty v oblasti hypoték, účtování i daní. Celé řešení u nás tedy můžete získat rychle a efektivně.
Na co si dát zvláštní pozor při koupi domu?
1. Právní postavení pozemku
V souladu s občanským zákoníkem je dům zpravidla součástí pozemku, na kterém stojí. Spolu s domem tedy kupujete pozemek, jehož součástí je dům. Může se ale stát, že pozemek pod domem patří někomu jinému, než dům samotný. To zpravidla představuje komplikaci, často ve formě práva stavby, která si jistě zaslouží pozornost právníka. Před koupí domu tedy doporučujeme nechat si posoudit právníkem právní postavení pozemku. Kromě odlišného vlastníka na něm totiž mohou váznout nejrůznější věcná břemena, zástavní práva apod. V investici tak velké jako koupě domu se částka za právní pomoc téměř ztratí a ve výsledku vám ušetří velké peníze, ale zejména čas a vaše nervy.
2. Územní plán
Pozornost věnujte také okolí svého budoucího domova a nezapomeňte se seznámit s územním plánem, obzvláště v méně zastavěných oblastech. Včasným nahlédnutím do něj můžete předejít nepříjemnému překvapení, neboť v něm jsou zanesené všechny chystané změny.
3. Příslušná dokumentace ke stavbě
Při koupi domu požadujte kolaudační rozhodnutí a příslušnou stavební dokumentaci. Pokud je prodávající nemá, můžete získat kopii na příslušném stavebním úřadu. Dokumentaci následně porovnejte se skutečným stavem nemovitosti a se stavem zapsaným na katastru nemovitostí. V případě nesouladů doporučujeme zapsat změny.
4. Využijte advokátní úschovu
Při placení kupní ceny vždy preferujte takový způsob úhrady, kde k vyplacení kupní ceny dojde až poté, co bude vaše vlastnické právo zapsané v katastru nemovitostí. Ideálním řešením je využití úschovy peněz u třetího subjektu, typicky u naší advokátní kanceláře. V naší advokátní úschově budou peníze složené a pojištěné do doby, než dojde k převodu vlastnického práva. Přečtěte si více o výhodách naší advokátní úschovy. S advokátní úschovou dopadne transakce tak, jak má, tedy prodávající dostane své peníze a vy dům.
5. Uzavírat budete ve většině případů tyto smlouvy
K bezpečné koupi domu slouží správně připravené a řazené smlouvy, a to obvykle:
- Rezervační smlouva,
- Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SOSBK),
- Kupní smlouva,
- Úschovní smlouva s advokátem, a
- Návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Blíže o smlouvách se dozvíte, když nás kontaktujete, alternativně se o nich více dočtete v dalších článcích, např. Jak koupit byt.
A jaké jsou možnosti financování?
Hypotéka
Pokud nemáte veškeré peníze na koupi z vlastních zdrojů či vidíte, že bankovní peníze jsou mnohem levnější než ty vaše, je ideální cestou hypotéka. Hypotékou rozumíme účelový úvěr na bydlení. K čerpání prostředků ale často musíte zastavit nemovitost, a to buď tu, kterou kupujete, nebo jinou. Dobu splácení lze rozložit až na 40 let a jednotlivé splátky jsou tak dlouhodobě udržitelnější.
Když se řekne „financování nemovitosti“, hypotéka je asi ten první způsob, který napadne většinu z nás. Současný trend ale ukazuje, že získání hypotéky se stává stále obtížnější a díky neustále se zvyšujícím úrokovým sazbám se z hypotéky začíná stávat luxus.
Zde se vracíme k úvodu, tedy že kolaudaci a další záležitosti ohledně domu doporučujeme považovat za důležité. Banka totiž bude také zkoumat právní povahu nemovitosti, kterou zamýšlíte koupit, a to v momentu jednání o úvěru. Abyste tedy nepřišli o rezervační zálohu v řádu statisíců, je právní prozkoumání nemovitosti prvním krokem. Obdobně jako když u auta prvně zkoumáte VIN.
Úvěr ze stavebního spoření
Další z možností, jak financovat nové bydlení, je prostřednictvím stavební spořitelny. Ty mnohdy nabízejí velmi atraktivní úrokovou sazbu. Při financování bydlení tímto způsobem ale záleží na tom, jak dlouho žadatel spoří na stavebním spoření nebo jestli stavební spoření už vůbec má. Výhodu při menších finančních obnosech vám přináší skutečnost, že banky nabízí úvěr bez nutnosti zajištění.
Spotřebitelský úvěr
Běžné spotřebitelské úvěry se vzhledem k vysokému úroku řadí k té nejméně vhodné variantě financování. Spotřebitelský úvěr je typicky sjednávaný na kratší dobu než hypotéka (byť ta se mezi ně také řadí, podléhá však jiným principům) a splátky jsou tak výrazně vyšší. Výhodou je, že nemusíte zastavovat nemovitost.
Možností je samozřejmě víc – rádi se s vámi na ně podíváme!
Řada lidí se ve snaze získat bydlení uchýlí ke kombinaci několika způsobů financování či někdy i hůře – sjednávání úvěrů s pochybnými subjekty (nedoporučujeme). V tomto ohledu doporučujeme pomoc zkušených odborníků v oblasti finančního poradenství a právníků. Ti posoudí tyto smlouvy a pomohou vám sjednat co nejlepší podmínky a upozorní vás na nástrahy, které vás ve smlouvách čekají. Všechny tyto odborníky u nás najdete pod jednou střechou, včetně účetních, odborníků na daně i auditorů.
Kromě námi vyjmenovaných možností existují samozřejmě i další způsoby, jak získat peníze pro financování vašeho vysněného bydlení. Například státní fond rozvoje bydlení či předhypoteční úvěr. Pokud máte zájem o posouzení smluv, vaší finanční situace a jednotlivých nabídek a dokumentů, tak se neváhejte na nás obrátit. Rádi vám pomůžeme!
Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Veronika Barešová, právní asistent