Koupě nemovitosti s nájemníkem: Výhody, rizika a jak se chránit

Chystáte se na koupi nemovitosti s nájemníkem? Vysvětlíme vám, proč tato investice nemusí být vždy tak výhodná, jak se na první pohled zdá. Poradíme, na co si dát pozor, jak prověřit nájemní smlouvu a jak nastavit dvojitou ochranu proti neplatičům, abyste minimalizovali rizika a získali z investice maximum.

Tentokrát si rozebereme koupě nemovitosti s nájemníkem. Dozvíte se:
– proč není každá nemovitost s nájemníkem automaticky výhodná,
– jaká rizika přináší stávající nájemní smlouva,
– proč je důležitá kontrola smlouvy advokátem,
– jak nastavit kauci a rozhodčí doložku pro dvojitou ochranu,
– a jak vám s tím vším pomůžeme v naší advokátní kanceláři.

Koupě nemovitosti s nájemníkem: Proč není vždy výhodná?

Většina inzerátů láká na koupi nemovitosti s nájemníkem jako na ideální investici – byt je už pronajatý, peníze z nájmu plynou od prvního dne. Realita ale může být složitější. Český právní řád totiž nájemníky chrání opravdu silně. Pokud koupíte nemovitost s existující nájemní smlouvou, přebíráte ji včetně všech jejích podmínek a omezení. Nový vlastník je vázán stávajícím nájemním vztahem a jeho pravidly. Výpověď nájmu kvůli změně vlastníka zákon neumožňuje, pokud si strany výslovně nesjednaly ve smlouvě něco jiného.

Jaká rizika přináší stávající nájemní smlouva?

Největší úskalí koupě nemovitosti s nájemníkem spočívá v samotné nájemní smlouvě. Pokud je smlouva uzavřená na dobu určitou bez jasně definovaných výpovědních důvodů, může být pro nového vlastníka velmi svazující. Může se stát, že i když nájemník přestane platit, smlouvu nebude možné snadno ukončit. Zákon sice umožňuje okamžitou výpověď při hrubém porušení povinností (například neplacení nájmu tři měsíce), ale v praxi je vymáhání často zdlouhavé.

Proto je naprosto zásadní, abyste si před koupí vyžádali a nechali odborně zkontrolovat nájemní smlouvu. Naše advokátní kancelář provádí detailní právní rozbor každé smlouvy a upozorní vás na všechna rizika. Zaměřujeme se na:

• na jak dlouho je nájem sjednán,
• jaké jsou výpovědní důvody a výpovědní doba,
• zda je správně sjednána kauce,
• jaká jsou práva a povinnosti nájemce a pronajímatele,
• platební morálku nájemníka, pokud je doložitelná.

Zvláštní pozornost věnujeme smlouvám na dobu určitou bez výpovědních důvodů. Taková smlouva vás může uvěznit na roky, i když nájemník neplatí. Vždy doporučujeme, aby byla možnost smlouvu vypovědět jasně a srozumitelně definována.

Kauci odečtěte z kupní ceny a nastavte správně

Při koupi nemovitosti s nájemníkem je důležité si ověřit, zda byla složena kauce a v jaké výši. Podle zákona nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nový vlastník je povinen kauci nájemníkovi po skončení nájmu vrátit (po odečtení případných dluhů). Proto doporučujeme, aby byla kauce odečtena z kupní ceny nebo jinak jednoznačně převzata, abyste nemuseli platit dvakrát – prodávajícímu i nájemníkovi.

Proč doporučujeme uzavřít novou nájemní smlouvu?

Pokud je to možné, snažíme se s nájemníkem po koupi nemovitosti s nájemníkem dohodnout na podpisu nové nájemní smlouvy. Proč? Nová smlouva vám umožní lépe chránit vaše práva a nastavit jasná pravidla.

Do nové smlouvy vždy doporučujeme zahrnout:

• správně nastavenou kauci,
• výpovědní důvody a výpovědní dobu,
• rozhodčí doložku pro rychlé řešení sporů,
• další zajišťovací a utvrzovací instrumenty (například smluvní pokutu).

Nájemníka k podpisu nové smlouvy sice nelze nutit, ale často se nám daří najít oboustranně výhodnou dohodu. Vždy klientům vysvětlujeme, že kvalitní smlouva je základní podmínkou úspěšné investice do nemovitosti s nájemníkem.

Dvojitá ochrana proti neplatičům: Kauce a rozhodčí doložka

Naše advokátní kancelář doporučuje tzv. dvojitou ochranu proti neplatičům, která je u koupě nemovitosti s nájemníkem klíčová:

1. Kauce – slouží jako finanční zajištění pro případ neplacení nájemného nebo škod na bytě. Správně nastavená kauce vám umožní rychle pokrýt vzniklé pohledávky.
2. Rozhodčí doložka – umožňuje řešit spory s nájemníkem v rozhodčím řízení, které je rychlejší a levnější než běžný soud. Naše kancelář nabízí možnost ad hoc rozhodčí doložky, kde poplatek začíná už od 5 000 Kč (oproti minimálně 7 000 Kč u rozhodčího soudu) a řízení je výrazně rychlejší. Rozhodčí řízení je neveřejné a často efektivnější, zejména při vymáhání dlužného nájemného nebo vyklizení bytu.

Pozor: Rozhodčí doložku lze bez problémů sjednat v běžných nájemních smlouvách, které nejsou spotřebitelské. U nájmu bytu je třeba vždy individuálně posoudit, zda smlouva má spotřebitelský charakter – v praxi většina běžných nájemních smluv tuto podmínku nesplňuje, a rozhodčí doložku lze tedy platně sjednat. Pokud by však šlo o spotřebitelskou smlouvu, je zde riziko neplatnosti rozhodčí doložky. Proto vždy doporučujeme konzultaci s našimi právníky, kteří posoudí konkrétní situaci a navrhnou nejvhodnější řešení.

Jak postupujeme při kontrole nájemní smlouvy?

Při koupi nemovitosti s nájemníkem vždy klientům nabízíme detailní právní prověrku nájemní smlouvy. Zaměřujeme se na:

• identifikaci všech rizikových ustanovení,
• kontrolu výše a převodu kauce,
• ověření možnosti výpovědi smlouvy,
• posouzení, zda lze sjednat rozhodčí doložku,
• návrh nové smlouvy s dvojitou ochranou.

Pokud zjistíme, že stávající smlouva je pro vás nevýhodná, navrhneme konkrétní postup, jak situaci řešit – například uzavřením nové smlouvy nebo jednáním s nájemníkem o změně podmínek.

Praktické tipy a varování ke koupi nemovitosti s nájemníkem

• Nepodceňujte právní ochranu nájemníka – v ČR je nájemník velmi chráněný a výpověď není snadná.
• Vždy si vyžádejte a nechte zkontrolovat nájemní smlouvu advokátem.
• Pozor na smlouvy na dobu určitou bez výpovědních důvodů – mohou vás svazovat roky.
• Zajistěte převod kauce – dohodněte se na odečtení z kupní ceny nebo jasném převzetí.
• Pokuste se s nájemníkem uzavřít novou smlouvu s dvojitou ochranou (kauce + rozhodčí doložka).
• Komunikujte s nájemníkem – informujte ho o změně vlastníka a nastavte korektní vztahy.

Na koupi nemovitosti s nájemníkem jsme odborníci

Pokud plánujete koupě nemovitosti s nájemníkem, obraťte se na naši advokátní kancelář. Zajistíme pro vás kompletní právní prověrku, navrhneme optimální smluvní nastavení a nastavíme dvojitou ochranu proti neplatičům. Díky našim zkušenostem minimalizujete rizika a získáte z investice maximum.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!