Pronajímáte byt? A znáte všechny povinnosti pronajímatele? V tomto článku najdete praktický přehled všech povinností pronajímatele, které musíte dodržet, abyste předešli sporům i pokutám. Vysvětlíme, proč je kvalitní nájemní smlouva s dvojitou ochranou proti neplatičům základ, ale i co vše musíte průběžně hlídat – od vyúčtování služeb až po správu oprav a komunikaci s nájemníkem.

Tentokrát si rozebereme povinnosti pronajímatele při pronájmu bytu. Dozvíte se:
– jaké povinnosti vám ukládá zákon i dobrá praxe,
– proč je důležitá kvalitní nájemní smlouva s kaucí a rozhodčí doložkou,
– jak správně účtovat služby a na co si dát pozor u vyúčtování,
– co smíte a nesmíte požadovat po nájemníkovi,
– jak řešit opravy, přístup do bytu a komunikaci,
– jaké sankce vám hrozí za chyby,
– a proč se vyplatí mít zkušeného advokáta na své straně.

Kvalitní nájemní smlouva s dvojitou ochranou: První krok k bezpečnému nájmu

Napadlo vás někdy, že většina problémů s nájemníky začíná už u špatně nastavené smlouvy? Základem úspěchu je vždy kvalitní nájemní smlouva. Doporučujeme využívat dvojitou ochranu proti neplatičům – tedy kombinaci kauce a rozhodčí doložky. Kauce vám kryje případné dluhy nebo škody, rozhodčí doložka umožní rychlejší a levnější řešení sporů než běžný soud. Více o dvojité ochraně proti neplatičům uvádíme třeba v tomto článku, přečtěte si ho! V naší advokátní kanceláři nastavujeme smlouvy tak, aby chránily vaše práva a minimalizovaly rizika.

Povinnosti pronajímatele: Co musíte zajistit už při předání bytu?

Pronajímatel musí nájemci předat byt ve stavu způsobilém k nastěhování a užívání. To znamená, že byt musí být čistý, funkční, s klíči a přístupem ke všem potřebným zařízením. Pokud například pronajímáte byt s kuchyňskou linkou, musí být v provozuschopném stavu. Pokud by nájemce při předání zjistil, že například nefunguje topení, musíte závadu neprodleně odstranit.

Praktický příklad:
Paní Novotná pronajímala byt, ve kterém nefungovala lednice. Nájemce požadoval nápravu ještě před nastěhováním. Paní Novotná musela lednici opravit na své náklady, protože předání bytu v nevyhovujícím stavu je v rozporu s povinnostmi pronajímatele.

Údržba a opravy: Kdo co hradí a kde vznikají nejčastější spory

Jedním z nejčastějších zdrojů konfliktů je otázka oprav a údržby. Pronajímatel musí udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a provádět nezbytné opravy. Nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy (například výměnu žárovky, čištění sifonu).

Pokud nájemce včas nahlásí závadu, kterou má odstranit pronajímatel, a ten tak neučiní, může nájemce požadovat slevu z nájemného nebo si opravu zajistit sám a náklady odečíst. Pokud závada zásadně brání užívání bytu, může nájemce dokonce nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Praktický příklad:
Nájemce pana Dvořáka nahlásil poruchu kotle. Pan Dvořák opravu odkládal. Nájemce si proto opravu zajistil sám a náklady odečetl z nájemného. Pan Dvořák by v tomto případě neměl šanci u soudu uspět s požadavkem na doplacení nájmu.

Přístup do bytu: Kdy můžete vstoupit a kdy riskujete porušení soukromí

Pronajímatel má právo vstoupit do bytu pouze v nezbytných případech a po předchozím oznámení. Výjimkou jsou havárie nebo situace, kdy neodvratně hrozí škoda. Pokud plánujete například kontrolu stavu bytu nebo provedení opravy, musíte nájemce informovat s dostatečným předstihem a mít jeho souhlas.

Praktický příklad:
Paní Kovářová chtěla provést kontrolu bytu bez vědomí nájemníka. Nájemce se o tom dozvěděl a podal stížnost. Paní Kovářová musela zaplatit slevu z nájemného, protože porušila právo nájemce na nerušené užívání bytu.

Vyúčtování služeb: Jaké služby můžete účtovat a co musíte doložit

Jednou z nejdůležitějších povinností pronajímatele je správné a včasné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Služby, které můžete účtovat, jsou například:

• dodávky vody,

• teplo,

• odvoz komunálního odpadu,

• osvětlení a úklid společných prostor,

• provoz a čištění komínů,

• provoz výtahu,

• příjem rozhlasového a televizního signálu.

Naopak nesmíte účtovat:

• příspěvky do fondu oprav,

• náklady na správu domu,

• pojištění nemovitosti,

• daň z nemovitých věcí.

Tyto položky buď rovnou promítněte do cenotvorby nájemného nebo je budete muset hradit sami jakožto vlastník nemovitosti.

Praktický příklad:
Paní Malá účtovala nájemci i příspěvek do fondu oprav a správu domu. Nájemce se obrátil na naši kancelář. Paní Malá musela neoprávněně vybrané částky vrátit, upravit smlouvu a uhradit náklady na právní zastoupení.

Lhůty a pravidla pro vyúčtování služeb: Na co si dát pozor

Pronajímatel musí nájemci umožnit nahlédnout do vyúčtování služeb nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Nedoplatek i přeplatek jsou splatné do tří měsíců po této lhůtě, pokud se nedohodnete jinak.

Pokud pronajímatel nevyúčtuje služby včas nebo nevrátí přeplatek, může nájemce požadovat smluvní pokutu. Zákon č. 67/2013 Sb. stanoví pokutu 50 Kč za každý den prodlení.

Praktický příklad:
Pan Svoboda vyúčtoval služby až s půlročním zpožděním. Nájemce měl nárok na pokutu 50 Kč za každý den prodlení. Celkově musel pan Svoboda zaplatit přes 9 000 Kč jen na pokutě.

Kauce a rozhodčí doložka: Jak chráníte svá práva

Kauce je základní pojistkou proti neplatičům a škodám v bytě. Doporučujeme sjednávat kauci ve výši dvou až tří měsíčních nájmů. Po skončení nájmu musíte kauci vrátit, případně odečíst dlužné částky nebo škody. Nájemce má navíc právo na úroky z jistoty (kauce), pokud si toto v nájemní smlouvě nevyloučíte.

Rozhodčí doložka umožní rychlejší a levnější řešení sporů s nájemníkem. V běžných nájemních smlouvách ji lze platně sjednat a v naší advokátní kanceláři ji nastavujeme tak, aby byla platná a účinná.

Více se o obou těchto složkách dvojité ochrany proti neplatičům dočtete v našem článku!

Co ještě nesmíte podcenit?

• Udržování pořádku v domě: Pronajímatel odpovídá za to, že v domě bude pořádek podle místních zvyklostí.

• Chov zvířat: Nájemce může chovat zvíře, pokud tím nezpůsobuje nepřiměřené obtíže. Pokud kvůli zvířeti vzniknou vyšší náklady na údržbu, může je pronajímatel požadovat po nájemci.

• Souhlas s úpravami bytu: Nájemce smí provádět úpravy bytu jen s vaším souhlasem.

• Vrácení kauce: Kauci musíte vrátit po skončení nájmu, odečíst můžete pouze skutečné dluhy nebo škody. Nájemce má právo na úroky z kauce, pokud je smluvně nevyloučíte.

Jak předcházet sporům a udržet dobré vztahy s nájemníkem

Úspěšný pronájem bytu není jen o dobře napsané smlouvě. Je to hlavně o aktivní správě nájemního vztahu, včasné komunikaci a dodržování všech povinností. Pravidelně kontrolujte stav bytu, vyúčtovávejte služby včas a transparentně, řešte opravy bez odkladu a vždy jednejte férově. Pokud si nejste jistí, jak postupovat, obraťte se na naši advokátní kancelář – vše za vás rádi vyřešíme a poradíme vám.

Jak uhlídat všechny povinnosti pronajímatele? Poraďte se s námi!

V naší advokátní kanceláři máme s povinnostmi pronajímatele bohaté zkušenosti. Nastavíme vám bezpečnou nájemní smlouvu, zajistíme dvojitou ochranu proti neplatičům a pomůžeme s průběžnou správou nájemního vztahu. Poradíme vám, jak správně účtovat služby, řešit opravy i komunikaci s nájemníkem. Ušetříte si tak starosti, čas i peníze.

Autor Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!