Jak správně koupit investiční nemovitost? Krok za krokem s naší advokátní kanceláří

Plánujete rozšířit své investiční portfolio o investiční nemovitost? Přinášíme vám praktický a srozumitelný návod, jak celý proces vypadá v realitě – a jaké právní překážky vás mohou potkat. Jako advokátní kancelář, která se specializuje na nemovitostní investice, vás tímto procesem provedeme krok za krokem, s důrazem na klíčové body a bezpečnost každého investora.

1. Ujasněte si investiční strategii a financování

Než začnete hledat konkrétní nemovitost, určete si maximální možnou investici a rozmyslete, jak budete koupi financovat. Základní otázky jsou: využijete vlastní zdroje, nebo si pomůžete hypotékou? Doporučujeme konzultovat nezávislého finančního poradce – získáte přehled o možnostech a ušetříte čas i nervy s bankami. Nejlepších výsledků dosahují investoři, kteří jasně znají své možnosti a finanční rámec už na začátku.

2. Výběr správné investiční nemovitosti

Nejde jen o cenu, ale hlavně o lokalitu, technický stav, právní čistotu a výnosový potenciál. Bez kvalitní due dilligence se dnes neobejdete. Právě zde jsme, jako vaši právníci, k dispozici k prověření všech relevantních skutečností:

• Proveďte technickou prohlídku nemovitosti s odborníkem (ideálně stavebním inženýrem).

• Získejte aktuální výpis z katastru nemovitostí, kde zjistíte, zda nejsou na nemovitosti dluhy, zástavy či jiná právní břemena.

• Prověřte stav SVJ (u bytů) – rozpočet, případné dluhy, pohledávky, strukturu vlastnictví a schopnost společenství správovat dům.

• Nezapomeňte na průkaz energetické náročnosti budovy a náhled do účetnictví SVJ, pokud kupujete byt.

Pro inspiraci a detailnější checklist doporučujeme taky náš další obsah z webináře.

3. Rezervační smlouva – jistota před finalizací nákupu

Pokud máte jasno, přichází na řadu rezervační smlouva, která chrání obě strany. Zajistí, že vám prodávající nemovitost nebude nabízet dalším zájemcům a vy na oplátku složíte tzv. rezervační zálohu. Klíčové body rezervační smlouvy:

• Detailní specifikace nemovitosti a smluvních stran.

• Výše rezervačního poplatku a jeho osud v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde (doporučujeme vyvážené sankce na obě strany).

• Povinnost prodávajícího dodržet své závazky – smluvní pokuta, pokud prodej zruší on.

4. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (volitelný krok)

V některých případech (například u novostaveb nebo rozsáhlejší rekonstrukce) mezi rezervační smlouvu a kupní smlouvu vstupuje ještě tzv. smlouva o smlouvě budoucí. V běžných případech nebývá nutná – většinu otázek lze vyřešit už v rezervační smlouvě.

5. Kupní smlouva: Jádro transakce

Kupní smlouva převádí vlastnictví na investora. Musí být precizně zpracovaná a šitá na míru konkrétní situaci, jinak hrozí zásadní rizika:

• Komplexní identifikace nemovitosti a smluvních stran.

• Přesné vymezení převáděného vlastnictví.

• Ujednání o ceně, termínu a podmínkách platby (například přes úschovu, viz dále).

• Ustanovení o předání nemovitosti, případných sankcích, garancích a odpovědnosti za vady.

• Pokud je kupní smlouva špatně sepsaná nebo chybí detaily, riskujete zamítnutí návrhu na vklad na katastr nebo vleklé soudní spory. Nevyplatí se používat univerzální internetové vzory!

6. Advokátní úschova kupní ceny – základ bezpečné transakce

Chytří investoři nikdy neposílají miliony rovnou prodávajícímu na účet. Standardem je advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Peníze zůstávají u důvěryhodné třetí strany do chvíle, než katastrální úřad převede vlastnictví na vás. Výplata probíhá až po splnění všech podmínek. Advokátní úschova je většinou flexibilnější a cenově dostupnější než notářská a je vhodnější než úschova realitním makléřem, která není tolik regulovaná. U nás vám navíc nabídneme k celé transakci advokátní úschovu zcela zdarma! Více se o advokátní úschově dočtete v našem článku.

7. Zástavní právo a řešení financování přes hypoteční úvěr

V případě hypotéky je nutné mezi bankou a prodávajícím uzavřít zástavní smlouvu a podat návrh na vklad na katastru nemovitostí. Pokud na nemovitosti nějaké zástavní právo již je (například úvěr prodávajícího), řešíme výplatu kupní ceny často rozdělením částky: část jde bance na splacení úvěru, zbytek prodávajícímu.

8. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

Podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastr je klíčový okamžik celé transakce. Poplatek činí aktuálně 2.000Kč. Právní účinky zápisu platí zpětně ode dne doručení návrhu. Peníze z úschovy putují prodávajícímu až po potvrzení vkladu vlastnického práva.

9. Předání nemovitosti

Předání by mělo proběhnout na základě předávacího protokolu – zapíší se stavy měřidel, seznam vybavení, předávají se klíče a dokumentace stavby. Ideální je, když je v kupní smlouvě sjednána sankce za pozdní předání a povinnost prodávajícího vyřídit odhlášení případného trvalého pobytu či sídla podnikání.

10. Výmaz zástavního práva & vyřízení daní

Pokud na nemovitosti váznou zástavy, podáváme návrh na výmaz, přikládáme potvrzení od banky o splacení úvěru. Od roku 2020 již neplatíte daň z nabytí nemovitých věcí, ale musíte si pohlídat daň z nemovitosti – i s tím samozřejmě dokážeme poradit!

11. Pasivní příjem a dalším právní servis

Nový majitel musí dbát i na nájemní vztahy, daňová povinnosti, případné reklamace nebo řešení potíží s nájemníky. Právní podpora advokátní kanceláře je zde k nezaplacení. Kupujete třeba investiční byt, kde zůstává nájemník? Na první pohled se to může zdát jako skvělá jistota cashflow hned od začátku, ale může to mít i své nevýhody. Veškerým servisem s nájmem nemovitostí se dlouhodobě zabýváme, můžete si přečíst třeba právě o nástrahách, které může mít koupě bytu s nájemníkem.

Jak vám může naše advokátní kancelář pomoci:

• Od due dilligence po návrh na vklad: Ověříme a pohlídáme celý nákupní proces investiční nemovitosti od začátku do konce.

• Advokátní úschova: Zařídíme bezpečnou úschovu kupní ceny.

• Sepíšeme všechny potřebné smlouvy přizpůsobené vaší strategii.

• Upozorníme vás na rizika, která jsou běžnému investorovi často skryta.

• Zajistíme kompletní právní servis i následný asset management a řešení záležitostí spojených s nájmem.

Pokud potřebujete průvodce, zastřešení všech smluv, úschovy či řešení sporů, jsme tu pro vás – už s více než 13 lety zkušeností v oblasti investic do nemovitostí a obchodního práva. Spojte se s námi a máte jistotu, že vaše investice bude právně i prakticky bezpečná.

Podívejte se na záznam z webináře Investice do nemovitostí:

Investujte s právní jistotou. Obraťte se na nás!