Regulace e‑cigaret 2025 – komplexní průvodce

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 4 prosince, 2025

Regulace e‑cigaret v ČR: co se mění a jak vám s tím pomůžeme (compliance, daně, obaly, texty)

Pokud vyrábíte, dovážíte nebo prodáváte elektronické cigarety, čeká vás v nejbližších měsících a letech kombinace zásadních legislativních změn, nových daňových povinností a náročných požadavků na označování a obaly. S tím vším vám můžeme pomoci. Přečtěte se náš článek ohledně regulace e‑cigaret 2025.

Co konkrétně umíme?

Compliance audit a strategické plánování – Zmapování vašeho sortimentu, smluv, procesů a rizik, návrh konkrétního plánu krok za krokem.

Regulační texty a dokumentace – Zdravotní varování, obchodní podmínky, interní směrnice, informace pro spotřebitele, smlouvy s dodavateli a distributory.

Design a přizpůsobení obalů – Právně správné texty pro etikety, obaly a samotná zařízení, právní zadání pro grafiky, revize návrhů.

Školení a interní procesy – Nastavení vnitřních pravidel, proškolení personálu, praktické checklisty pro sklady, prodejny i e‑shopy.

Komunikační strategie – Jak srozumitelně a bezpečně komunikovat změny zákazníkům, partnerům i úřadům.

Zde najdete komplexní, ale srozumitelný průvodce tím, co dnes pro oblast e‑cigaret platí a co se od prosince 2025 a v dalších letech mění.

Parametry	Před 1. 12. 2025	Od 1. 12. 2025
Příchutě cukrovinek	Povoleny	Zakázány
Kanabinoidy v náplních	Povoleny (bez omezení)	Zakázány
Oleje a tuky v náplních	Některé tolerovány	Zakázány
Označení nikotinu	Obecnější	Konkrétní (mg/ml nebo μg/dávka)
Varování u beznikotinových výrobků	Vždy ne povinné	Povinné
Umístění údajů	I na přelepce	Přímo na výrobku
Lhůta pro doprodej starých zásob	N/A	7 měsíců

Regulace prodeje elektronických cigaret: Komplexní průvodce změnami legislativy a nabídka compliance služeb

Prodej elektronických cigaret v České republice prochází v posledních letech dynamickým vývojem, přičemž současná regulace reaguje na alarmující nárůst jejich užívání, zejména mezi mladými lidmi. Legislativní změny, které vstoupily v platnost nebo se připravují, přinášejí pro výrobce, distributory a prodejce řadu nových povinností. Tento článek poskytuje komplexní přehled aktuálního stavu regulace a nabízí praktickou pomoc s její implementací.

Aktuální stav legislativy v České republice

Současná právní úprava elektronických cigaret v České republice vychází z transpozice směrnice Evropského parlamentu a Rady 2014/40/EU (známé jako Tobacco Products Directive TPD) do českého právního řádu, konkrétně prostřednictvím vyhlášky Ministerstva zdravotnictví č. 37/2017 Sb., o elektronických cigaretách, náhradních náplních a bylinných výrobcích určených ke kouření, a navazujících novel zákona č. 110/1997 Sb., o potravinách a tabákových výrobcích. Tato právní úprava stanovuje podrobné technické požadavky, povinnosti výrobců a dovozců i pravidla pro uvádění produktů na trh.

Klíčové ustanovení představuje požadavek na ohlášení nových výrobků minimálně 6 měsíců před jejich uvedením na trh Ministerstvu zdravotnictví, přičemž dovozci jsou povinni hlásit 79 povinných údajů o výrobku a ročně informovat o objemu prodeje a preferencích spotřebitelů. Dále platí omezení objemu náplní na 10 ml a clearomizérů na 2 ml, s maximální intenzitou nikotinu 20 mg/ml.

Technické a bezpečnostní požadavky

Výrobky musí splňovat přísné technické požadavky na bezpečnost, včetně zabezpečení proti manipulaci dětmi a úniku tekutiny. Obaly musí obsahovat zdravotní varování a další povinné údaje o složení a původu, spolu s doplňkovým letákem s informacemi pro spotřebitele. Tyto požadavky jsou postaveny na principu ochrany veřejného zdraví zakotveném v § 1 a § 2 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví , který definuje ochranu veřejného zdraví jako souhrn činností k vytváření zdravých životních podmínek a zabránění šíření onemocnění.

Schéma současných technických požadavků

├─ Objem náplní: max. 10 ml

├─ Objem clearomizérů: max. 2 ml

├─ Maximální koncentrace nikotinu: 20 mg/ml

├─ Bezpečnostní uzávěry: povinné

├─ Ohlašovací povinnost: 6 měsíců před uvedením na trh

├─ Zdravotní varování: povinné na obalech

└─ Doplňkový leták: povinný pro spotřebitele

Zásadní změny v regulaci od prosince 2025

Od 1. prosince 2025 vstupuje v platnost novela vyhlášky, která významně zpřísňuje pravidla prodeje a označování elektronických cigaret. Výrobcům je poskytnuto sedm měsíců na doprodání zásob, po kterém nebude možné prodávat e-cigarety s příchutí cukrovinek nebo s obsahem kanabinoidů. Tato změna reaguje na rostoucí problém s užíváním e-cigaret mezi mladými lidmi, kde se ukázalo, že atraktivní příchutě hrají významnou roli v prvotním experimentování s těmito produkty.

Přehled klíčových změn od prosince 2025

Zákaz specifických příchutí a látek:

Úplný zákaz náplní s příchutí cukrovinek a sladkostí, což představuje zásadní omezení dostupnosti některých dříve populárních variant

Zákaz náplní obsahujících rostlinné či minerální oleje, tuky, kanabinoidy a jejich deriváty

Tyto zákazy jsou odůvodněny snahou snížit atraktivitu produktů pro mladistvé a zajistit vyšší úroveň ochrany zdraví

Nové požadavky na označování:

Povinné jasné označení obsahu nikotinu v mg/ml nebo μg/dávku, což umožní lepší porovnatelnost výrobků a informovanější rozhodování spotřebitelů

Povinné zdravotní varování a symbol „nevhodné pro osoby mladší 18 let”, a to i u výrobků bez nikotinu

Údaje musí být uvedeny přímo na výrobku, nikoliv na přelepce, včetně ID oznámení výrobku ministerstvu zdravotnictví

Tyto změny představují v praxi zásadní úpravu designu obalů, textu na produktech i sortimentu nabízených příchutí, což vyžaduje detailní compliance audit a strategickou přípravu na přechod.

| Parametr | Před 1. 12. 2025 | Od 1. 12. 2025 |

|————–|———————-|———————|

| Příchutě cukrovinek | Povoleny | Zakázány |

| Kanabinoidy v náplních | Povoleny (bez omezení) | Zakázány |

| Označení nikotinu | Obecné | Konkrétní (mg/ml nebo μg/dávka) |

| Varování u beznikotinových výrobků | Nepovinné | Povinné |

| Umístění údajů | Možné na přelepce | Pouze přímo na výrobku |

| Lhůta pro doprodej starých zásob | N/A | 7 měsíců |

Daňové změny a jejich dopady

Paralelně s regulací složení a označování probíhá od 1. dubna 2024 zavedení spotřební daně na náplně do elektronických cigaret a nikotinové sáčky v rámci konsolidačního balíčku. Tato daň činí 2,5 Kč bez DPH za každý mililitr náplně a vztahuje se i na jednotlivé komponenty, jako jsou Shake and Vape příchutě a beznikotinové báze.

Vývoj sazeb spotřební daně (2024-2027)

Podle dostupných informací z Ministerstva financí se plánuje postupný nárůst sazeb v letech 2025-2027. V roce 2027 by sazba daně u náplní do elektronických cigaret měla dosáhnout 10 Kč/ml a u nikotinových sáčků 1,7 Kč/g. Tento mechanismus vychází z pracovní verze novely evropské tabákové směrnice, která zavádí zdanění těchto produktů a sjednocuje pravidla napříč EU.

Pro konečného spotřebitele znamená zavedení daně zvýšení ceny standardní 10 ml náplně o přibližně 30,25 Kč v roce 2024, s dalším postupným nárůstem v následujících letech. Pro prodejce a distributory je klíčové vědět, že zákon stanovil podmínku, podle které zboží bez kolku musí být striktně do 30. září 2024 již zlikvidováno.

Časová osa zavedení spotřební daně

├─ 1. dubna 2024: Zahájení zdanění (2,5 Kč/ml)

├─ 2025: Zvýšení sazby (5 Kč/ml)

├─ 2026: Další navýšení (7,5 Kč/ml)

└─ 2027: Finální sazba (10 Kč/ml)

Povinnosti prodejců a distributorů

Prodejci a distributoři elektronických cigaret čelí komplexnímu souboru povinností vyplývajících z více právních předpisů, včetně zákona o ochraně spotřebitele a občanského zákoníku. Mezi klíčové povinnosti patří:

Věkové a prodejní omezení

Zákaz prodeje osobám mladším 18 let představuje základní ochrannou povinnost zakotvenou v relevantní legislativě. Prodejci musí aktivně ověřovat věk kupujících a zajistit, aby produkty nebyly dostupné mladistvým osobám.

Zákaz reklamy

V médiích a na veřejných místech je zakázáno propagovat e-cigarety a doplňky k nim, přičemž reklama nesmí prezentovat tyto produkty jako méně škodlivé než jiné výrobky, naznačovat léčivé účinky nebo ekonomické výhody.

Informační povinnosti vůči spotřebitelům

Podle § 9 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele , je prodávající povinen řádně informovat spotřebitele o způsobu použití a údržby výrobku, o nebezpečí vyplývajícím z jeho nesprávného použití a o riziku souvisejícím s poskytovanou službou. Tyto informace musí být poskytnuty na trvalém nosiči dat, přičemž návod v listinné podobě poskytne prodávající spotřebiteli na jeho žádost.

Konkrétní požadavky na označování podle vyhlášky č. 37/2017 Sb.:

Zřetelné označení e-liquidů včetně varování o zdravotním riziku a množství nikotinu
Seznam všech složek s číslem šarže
Upozornění o uchovávání mimo dosah osob mladších než 18 let
Informace o výrobci/dovozci a zemi původu
Doplňující informace o správném používání výrobku

Při prodeji elektronickými prostředky prostřednictvím internetových stránek musí prodávající podle § 11 a § 11a zákona o ochraně spotřebitele spotřebitele zřetelným způsobem informovat nejpozději na začátku objednávky o omezeních pro dodání výrobků a přijímaných způsobech platby.

Dozor a sankce

Dozor nad dodržováním povinností v oblasti prodeje elektronických cigaret vykonávají podle § 23a zákona o ochraně spotřebitele krajské hygienické stanice, a to v rozsahu upraveném zákonem o potravinách a tabákových výrobcích. Porušení těchto povinností může vést k sankcím, včetně pokut a pozastavení prodeje, jak je upraveno v příslušných ustanoveních zákona o ochraně veřejného zdraví .

Evropský kontext a harmonizace

Regulace elektronických cigaret v České republice není izolovaným fenoménem, ale součástí širšího evropského trendu. Směrnice 2014/40/EU vytvořila společný rámec pro regulaci tabákových a souvisejících výrobků napříč členskými státy Evropské unie, přičemž její transpozice do národních právních řádů přinesla významnou harmonizaci požadavků.

Ministerstvo financí zdůrazňuje, že mechanismus nové spotřební daně z nikotinových sáčků a náplní do e-cigaret sleduje celoevropský trend v zdanění alternativních tabákových výrobků. Tato harmonizace má za cíl zajistit jednotnou úroveň ochrany veřejného zdraví a zamezit distorzím vnitřního trhu způsobeným rozdílnými daňovými sazbami v jednotlivých členských státech.

Naše komplexní služby pro zajištění compliance

Orientace v komplexním regulatorním prostředí představuje pro výrobce, distributory a prodejce elektronických cigaret značnou výzvu. Právní předpisy se neustále vyvíjejí, požadavky na označování, skladbu produktů a daňové povinnosti vyžadují odborné znalosti a pečlivou implementaci. Nabízíme komplexní služby, které vám pomohou zvládnout všechny aspekty regulace a zajistit plný soulad s platnou legislativou.

Právní analýza a strategické poradenství

Analýzu dopadů nové legislativy: Identifikujeme konkrétní požadavky, které se na vaše podnikání vztahují, a provedeme důkladnou analýzu všech relevantních právních předpisů a norem týkajících se elektronických cigaret v ČR a EU.

Zmapování aktuální situace: Posoudíme vaši současnou situaci a navrhneme konkrétní kroky pro zajištění souladu s legislativou, včetně identifikace případných rizik a nedostatků prostřednictvím komplexního compliance auditu.

Průběžný monitoring legislativních změn: Budeme sledovat legislativní vývoj a informovat vás o všech relevantních změnách, abyste mohli včas reagovat a byli vždy o krok napřed.

Texty, dokumentace a označování produktů

Revizi a úpravu smluvní dokumentace: Zajistíme, aby vaše obchodní podmínky, informační materiály a další dokumenty byly v souladu s platnou legislativou, včetně ustanovení zákona o ochraně spotřebitele a občanského zákoníku .

Návrh textů a etiket: Vytvoříme pro vás texty zdravotních varování, povinných údajů a doplňkových letáků v souladu s platnými předpisy, včetně požadavků vyhlášky č. 37/2017 Sb.

Zajištění správného označování: Pomůžeme vám s tvorbou správných textů a etiket na produkty, včetně všech povinných informací, varování a symbolů vyžadovaných novou regulací od prosince 2025.

Design, balení a vizuální prezentace

Úpravu designu obalů: Zajistíme, aby vaše obaly splňovaly všechny požadavky na velikost, barvu a umístění povinných informací, včetně požadavku na přímé umístění údajů na výrobku (nikoliv na přelepce).

Přizpůsobení vzhledu produktů: Navrhneme design a balení vašich produktů tak, aby splňovaly veškeré legislativní požadavky a zároveň byly atraktivní pro zákazníky, s ohledem na zákazy specifických příchutí a nové požadavky na označování.

Vytvoření vizuální strategie: Vytvoříme pro vás vizuální strategii, která bude v souladu s regulacemi a zároveň podpoří vaši obchodní identitu.

Provozní postupy a implementace

Návrh provozních postupů: Pomůžeme vám nastavit interní procesy tak, aby odpovídaly požadavkům regulace, včetně procesů pro ohlašování nových výrobků, vedení evidence a správného skladování.

Asistence s hlášením úřadům: Pomůžeme vám s ohlášením nových výrobků 6 měsíců před uvedením na trh a s ročním hlášením informací o prodeji, jak vyžaduje vyhláška č. 37/2017 Sb.

Poradenství v oblasti daní a poplatků: Poskytneme vám odborné poradenství v oblasti spotřební daně a dalších poplatků, které se vztahují na prodej elektronických cigaret, včetně řízení přechodu na nové daňové sazby.

Školení a kontinuální podpora

Školení personálu: Proškolíme váš personál, aby byl obeznámen s aktuální legislativou a dokázal správně informovat zákazníky a dodržovat všechny povinnosti vyplývající z nových předpisů.

Průběžná konzultační podpora: Poskytneme vám průběžné poradenství a podporu, abyste měli jistotu, že váš prodej elektronických cigaret je plně v souladu s platnou legislativou a minimalizovali riziko sankcí.

Proč si vybrat naše služby?

Odbornost a zkušenosti: Disponujeme týmem zkušených právníků a odborníků na compliance, kteří se specializují na oblast regulace tabákových výrobků a elektronických cigaret. Máme hluboké znalosti směrnice TPD, vyhlášky č. 37/2017 Sb. a souvisejících právních předpisů.

Individuální přístup: Ke každému klientovi přistupujeme individuálně a navrhujeme řešení šitá na míru jeho potřebám, zohledňující specifika jeho podnikání, sortimentu a tržní pozice.

Komplexnost: Nabízíme komplexní služby pokrývající všechny aspekty compliance – od právní analýzy přes technickou implementaci až po průběžný monitoring a podporu.

Praktická orientace: Naše služby jsou postaveny na praktických zkušenostech a orientaci na reálné potřeby podnikání. Pomůžeme vám nejenom splnit legislativní požadavky, ale také optimalizovat procesy a minimalizovat náklady spojené s compliance.

Spolehlivost: Jsme spolehlivý partner, který vám poskytne profesionální služby v nejvyšší kvalitě a zajistí, že budete připraveni na všechny nadcházejí změny legislativy.

Závěr a výzva k jednání

Regulace prodeje elektronických cigaret v České republice prochází zásadními změnami, které přinášejí pro výrobce, distributory a prodejce řadu nových výzev. Od prosince 2025 vstupují v platnost zpřísnění pravidla týkající se příchutí, označování a celkové prezentace produktů. Zároveň probíhá postupné zavádění a zvyšování spotřební daně, která významně ovlivňuje cenotvorbu a konkurenceschopnost.

Dodržování všech legislativních požadavků není pouze otázkou formální compliance, ale zásadním předpokladem pro dlouhodobě úspěšné a bezrizikové podnikání v tomto dynamickém segmentu trhu. Porušení povinností může vést k sankcím, pozastavení prodeje nebo dokonce zákazu činnosti, což představuje vážné ohrožení pro každý podnikatelský subjekt.

Neváhejte a kontaktujte nás ještě dnes!

Společně zajistíme, že vaše podnikání bude plně v souladu s platnou legislativou, vaše produkty budou správně označeny a připraveny na nové požadavky, a vy se budete moci soustředit na rozvoj svého podnikání bez obav z regulatorních rizik.

Pomůžeme vám zvládnout komplexitu regulace elektronických cigaret a zajistit, že budete připraveni na všechny změny, které nás v nadcházejících měsících a letech čekají. S námi budete mít jistotu profesionálního přístupu, komplexního řešení a spolehlivého partnerství v oblasti compliance. Kontaktujte mě pro nezávaznou konzultaci a individuální návrh řešení.

Společně nastavíme váš byznys tak, aby obstál v nové regulační realitě a vy jste se mohli soustředit na to, co umíte nejlépe – rozvíjet své podnikání.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát ModerniPravnik.cz, s dlouholetou praxí v oblasti obchodního práva, e‑commerce, regulace a compliance

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Neváhejte se s námi podělit o svou situaci a stručně popsat, s čím vám můžeme pomoci. Sdělte nám, jak vás můžeme nejlépe kontaktovat, a náš tým se vám obratem ozve s návrhem řešení. Pro vaši lepší orientaci doporučujeme se předem seznámit s naším ceníkem služeb.

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Založení sro. Rozhodnutí založit si s.r.o. místo OSVČ je krok, který vás ochrání a připraví na bezpečnější podnikatelskou cestu. Proces sice vypadá složitě, ale když si ho rozložíme na jednotlivé kroky, vidíme, že jde o systematický a logický proces, který se dá poměrně snadno zvládnout. Klíč k úspěchu je spolupráce s profesionální právní kanceláří, která vám proces usnadní, zrychlí ho a zajistí, že všechno bude v pořádku. Vaše nová s.r.o. by měla být vaším solidním základem pro budoucí podnikatelské aktivity. Investujte do kvalitního právního poradenství nyní a ušetřte si starosti a potenciální problémy v budoucnosti. Připraveni začít? Ozvěte se právní kanceláři a nechte si poradit. Vaše cesta k úspěšnému podnikání začíná teď.

Založení sro – Kompletní Průvodce pro Podnikatele 2025 a 2026

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 27 listopadu, 2025

Jak založit s.r.o. a proč si zvolit s.r.o. místo OSVČ

Pokud se rozhodujete začít podnikat, stojíte před klíčovou volbou: zvolit si Osobu samostatně výdělečně činnou (OSVČ) nebo společnost s ručením omezeným (s.r.o.)? Rozdíl mezi těmito dvěma formami podnikání je zásadní – zejména co se týče vaší osobní odpovědnosti za dluhty firmy.
Jako OSVČ ručíte za všechny firemní závazky veškerým svým osobním majetkem. To znamená, že pokud se vaše firma ocitne v problémech, věřitelé vám mohou zabavit dům, auto, spořící účty – prakticky cokoli, co vlastníte.
V případě s.r.o. je situace zcela jiná. Společníci ručí za firemní závazky pouze do výše nesplaceného základního kapitálu. Vaš osobní majetek zůstává chráněn. To je jeden z nejdůležitějších důvodů, proč si tisíce českých podnikatelů každý rok zvolí založení s.r.o.

Co je Společnost s Ručením Omezeným (S.R.O.)?

Společnost s ručením omezeným je právnická osoba, kterou tvoří jeden či více společníků. Jedná se o jednu z nejpopulárnějších forem podnikání v České republice. Vznikne rychle, jednoduše a s naší pomocí i do týdne.

Hlavní Charakteristiky S.R.O.

Omezené ručení: Na rozdíl od OSVČ, vaše osobní odpovědnost je omezena. Společníci ručí pouze do výše nesplaceného základního kapitálu.
Právnická osoba: (nejčastěji) S.r.o. je právnickou osobou – může vlastnit majetek, uzavírat smlouvy, a má své právní postavení nezávislé na společnících.
Základní kapitál: Při založení s.r.o. lze zvolit základní kapitál již od 1 Kč, nicméně doporučujeme zvolit vyšší částku (ideálně 20 000 Kč) pro jednoduchý přístup. Pokud chcete působit jako velká společnost pak můžete vyšší. Bude to zahrnovat nutnost založení bankovního účtu a záležitost to trochu prodlouží, ale zvyšuje důvěryhodnost firmy. Pro vysokou důvěryhodnost doporučujeme akciovou společnost s 2.000.000 Kč základního kapitálu a více.
Jednatel: Společnost s.r.o. vede jednatel, který ji reprezentuje navenek a jedná jejím jménem. Jednatel nemusí být ze společníků – může jím být i osoba zvenčí.
Odpovědnost: Za firemní závazky nese odpovědnost především sama společnost, která ručí veškerým svým majetkem. Společníci jsou chráněni.

Jak Funguje S.R.O.?

Abychom si lépe vysvětlili fungování s.r.o., pojďme si projít jednotlivé prvky:
Společníci vs. Jednatel
Často se děje zmatek mezi rolí společníka a rolí jednatele. Tyto role jsou ale velmi odlišné:
Společník je vlastně „investor” – ten, kdo vloží peníze či majetek a vlastní určitý obchodní podíl v s.r.o. Společník se nemusí podílet na vedení firmy. Pouze vlastní své procento společnosti a má právo na odpovídající podíl na zisku.
Jednatel je oproti tomu člověk, který skutečně vede firmu – zabývá se každodenním provozem, uzavírá smlouvy, podepisuje dokumenty a rozhoduje o strategii. Jednatel může být společník, ale nemusí.

Odpovědnost Jednatele

Jednatel nese zvláštní odpovědnost. Nejde o odpovědnost za výsledek, pokud jednáte čestně a zbankrotujete, není Váš osobní majetek v ohrožení. Jednatel však v některých případech ručí za dluhy v případě, že poruší péči řádného hospodáře. Co to znamená?
Pod tímto termínem se rozumí:
• Špatné vedení účetnictví či jeho nevední
• Neproplácení faktur a závazků úmyslně. Zavazování se k novému, když nemá společnost peníze či už je v exekuci či insolvenci.
• Neplacení daňových povinností, hlavně DPH
• Zanedbání povinností, které firmě způsobí škodu ve formě úmyslu či nedbalosti
• Vedení podnikání v rozporu se zákonem cíleně, pokuty
Pokud jednatel péči řádného hospodáře dodržuje, jeho osobní majetek není v ohrožení.

Základní Kapitál – Co Byste Měli Vědět

Jeden z nejčastějších dotazů zní: Jaký by měl být základní kapitál?

Minimum vs. Doporučení
Právně povolené minimum: Základní kapitál při založení s.r.o. může činit i pouhou 1 Kč. To je teoretická možnost, kterou zákon umožňuje.
Praktické doporučení: Doporučujeme však zvolit základní kapitál vyšší – 20 000 Kč, toto nejvíce urychlí proces a může být složen v hotovosti. Ideálně podle charakteru vašeho podnikání. Zde je proč:
1. Důvěryhodnost: Vyšší základní kapitál signalizuje bankovním ústavům, státním institucím a obchodním partnerům, že jste solidní a stabilní podnik. Banka vám lépe půjčí peníze, pokud vidí, že máte v podniku vloženo více vlastního kapitálu.
2. Počáteční náklady: Na začátku podnikání se vždy objevují různé náklady – pronájem kanceláře, nákup vybavení, Marketing, pojištění. Základní kapitál vám umožní tyto náklady pokrýt.
3. Právní jistota: Vyšší kapitál vás lépe chrání právě proto, že věřitelé mají větší „polštář” v podobě majetku firmy, než kdyby byl kapitál jen 1 Kč.

Proces Založení S.R.O. – 6 Konkrétních Kroků

Nyní si projdeme celý proces založení s.r.o. Pokud budete pracovat s naší profesionální advokátní kanceláří, trvá celý proces obvykle 7-14 dní. Pojďme si rozebrat každý krok:

Krok 1: Konzultace a Sběr Informací

Spolupráce s advokátní kanceláří ModerniPravnik.cz začíná tím, že si níže stáhnete nebo nás e-mailem požádáte o dotazník k založení s.r.o. Následuje případně osobní rozhovor nebo konzultace telefonická, během které si ujasníme, jak má vaše firma fungovat a jakou strukturu bude mít.
Obdržíte detailní dotazník, ve kterém vyplníte:
• Název vaší budoucí s.r.o.
• Sídlo společnosti (adresa)
• Jména a kontakty všech společníků
• Jména a kontakty jednatele/jednatek
• Předmět činnosti (v čem budete podnikat)
• Struktura společnosti (kolik gemeníků, jaké vklady)
• Doplňující informace, doporučujeme se držet defaultu (běžného).
Ověření názvu: Právní kancelář následně prověří legálnost zvoleného názvu a zjistí, zda jej můžete používat. K názvu společnosti se totiž vztahují určité legislativní podmínky – nelze například použít názvy, které jsou již registrovány, nebo názvy porušující práva třetích osob.

Formulář je rovnou k dispozici zde:

00_SRO – Základní dotazník Stáhnout

Sídlo

Sídlo doporučujeme umístit do některého z větších měst typu Praha, Brno, Ostrava, Liberec, Plzeň apod. Je to z toho důvodu, abyste následně při změně adresy v rámci obce nemuseli měnit notářský zápis (dodatečné náklady). Souhlas s umístěním sídla vám předložíme podle toho, kde si vyberete místo (přesnou adresu) sídla, podepisuje jej vlastník s úředně ověřeným podpisem.

Jaká místa se dají použít jako sídlo?
• Vaše vlastní bydliště – byt
• Pronajatá kancelář (se souhlasem vlastníka),
• Prostory vašeho obchodního partnera (s jeho souhlasem).

Bezúhonost jednatelů

Jednatelé podepisují dokument souhlasu přijetí funkce, bezúhonosti a splnění dalších zákonných požadavků, též s úředně ověřeným podpisem.

Krok 2: Podpis Plných Mocí

Po sběru informací z dotazníku obdržíte několik plných mocí k podpisu s úředně ověřenými podpisy nebo se osobně společníci a jednatel dostaví na schůzku k nám s notářem. Tyto plné moci umožňují právní kanceláři jednat v případně za vás a vyřídit celý proces za vás.
Důležité je, aby byly podpisy úředně ověřeny. To znamená, že je musí potvrdit notář nebo jiná oprávněná osoba (např. pošta CzechPoint nebo náš notář či advokát).

Krok 3: Příprava Společenské Smlouvy a Zakladatelské Listiny

Naše advokátní kancelář v součinnosti s notářem za vás připraví společenskou smlouvu (nebo zakladatelskou listinu, pokud bude jen jeden společník). Tato smlouva bude mít formu notářského zápisu, což je důležité – bez notářského zápisu s.r.o. nemůže být založeno.
Společenská smlouva / Zakladatelská listina obsahuje:
• Jméno a sídlo společnosti
• Účel podnikání
• Výši a strukturu základního kapitálu
• Práva a povinnosti jednotlivých společníků
• Způsob řízení a správy společnosti
• Pravidla pro rozdělování zisku
• Další důležitá ustanovení

Krok 4: Zajištění Živnostenských Oprávnění

Po založení vám naše advokátní kancelář zajistí patřičná živnostenská a jiná oprávnění a vše, co s ním souvisí. To znamená:
– získání živnostenského oprávnění
– získání licence u ČNB
– získání koncese
– získání jakéhokoliv jiného druhu oprávnění k provozování podnikání.
Již jsme založili 1000+ společností, včetně nákladní dopravy, účetnictví, e-shopy, kosmické projekty, finanční služby, cryptoměnové platformy MiCA, správy nemovitostí, SPV pro nemovitosti a mnohé další..

Krok 5: Založení Bankovního Účtu anebo Složení Základního Kapitálu v hotovosti

Dalším klíčovým krokem je 1) složení hotovosti 20.000 Kč nebo 2) při vyšší částce návštěva banky a otevření bankovního účtu. Zde se skládá základní kapitál.
Jak to funguje v praxi:
• Pokud je základní kapitál nižší než 20 000 Kč, můžete jej složit v hotovosti správci vkladu při podpisu notářského zápisu, tím je nejčastěji jednatel.
• Pokud je vyšší nebo roven 20 000 Kč, je nutné jej složit převodem na bankovní účet, který si otevřete. To může trochu záležitost prodloužit, ale je to běžné.

Banka při tomto procesu vyžaduje vaši osobní přítomnost a ověření totožnosti (předložením občanského průkazu). Po složení kapitálu obdržíte potvrzení od banky, které je potřebné pro dalších kroky.

Krok 6: Závěrečné Kroky – Vznik Společnosti u Notáře

Po doručení všech výše uvedených písemností zajistí advokátní kancelář všechny zbývající dokumenty. Následně zařídí vznik společnosti u notáře.
Během notářské schůzky se:
• Ověří totožnost všech zúčastněných osob
• Podepíše společenská smlouva
• Ověří se všechny podpisy
• Vytvoří se notářský zápis
Advokátní kancelář také může zajistit vydání kmenových listů (pokud si je přejete). Kmenový list je vlastně „akcie” v s.r.o. – je to doklad o vlastnictví určitého obchodního podílu. Kmenové listy jsou populární zejména u startupů, protože jsou snadno převoditelné (např. novým investorům).

Doporučujeme: Dlouhodobá Spolupráce

Založením s.r.o. ale spolupráce s naší advokátní kanceláří obvykle nekončí. Advokátní kancelář ModerniPravnik.cz je vaším důvěryhodným a dlouhodobým partnerem do podnikání.

Co Může Právní Kancelář Zajistit Dále?

Daňová evidence a přihlášení k daním:
• Přihlášení k dani z příjmu právnických osob
• Přihlášení k DPH (pokud to budete potřebovat)
• Pomoc s daňovým poradenstvím

Smluvní dokumentace:
• Příprava Všeobecných obchodních podmínek
• Implementace GDPR a ochrany osobních údajů
• Smlouvy se zákazníky a dodavateli
• Pracovní smlouvy pro zaměstnance
• Dalšísmlouvy podle potřeby

Průběžné právní poradenství:
• Licence a další oprávnění od ČNB a jiných orgánů vč. ministerstev (koncese apod.)
Poradenství v právních otázkách
• Pomoc s řešením sporů
• Aconsultace k nové legislativě
Díky tomu se budete moci plně soustředit na podnikání a budete mít jistotu, že je vaše smluvní dokumentace zcela v pořádku. To zvýší vaši jistotu, že získáte své peníze a budete chránění právně.

Speciální Situace – Co Když…

… Chcete Více Společníků?

Pokud chcete, aby s.r.o. měla více než jednoho společníka, proces zůstává stejný. Každý společník:
• Musí mít svůj vklad do základního kapitálu
• Má odpovídající obchodní podíl (procento z firmy)
• Má právo na odpovídající podíl na zisku
Důležité je, aby všichni společníci došli k notáři nebo podepsali plné moci s ověřenými podpisy.

… Jste Cizinec?

Pokud chcete založit s.r.o. a nejste občanem České republiky, proces se mírně komplikuje. Budete potřebovat:
• Doklad o pobytu v ČR nebo potvrzení pobytu v zahraničí
• Pas (ověření provádí notář)
• Případně doložení právní způsobilosti ve vaší zemi původu
Čas se může prodloužit na 15-21 dní kvůli ověřování zahraničních dokumentů.

… Chcete, Aby Společníkem Byla Zahraniční Společnost?

Je to možné, ale vyžaduje to více administrativy:
• Výpis z obchodního rejstříku zahraniční společnosti s apostilou a překladem
• Zmocnění od zahraniční firmy (ověřeno notářem v jejich zemi)
• Doložení právní způsobilosti
• Překladatelsky ověřené dokumenty (pokud nejsou v češtině či angličtině)
Čas se prodlužuje typicky na 20-30 dní.

Jaké Výhody Vám Založení S.R.O. Přinese?

Když si sečteme všechny výhody, kterými s.r.o. disponuje:
✓ Omezené ručení – Váš osobní majetek je chráněn 
✓ Zvýšená důvěryhodnost – Banky a obchodní partneři více věří firmám než OSVČ 
✓ Daňové výhody – Možnost daňové optimalizace a odpočtů 
✓ Lepší image – S.r.o. vypadá profesionálněji než OSVČ 
✓ Možnost zaměstnávat i sebe – Snadněji si můžete najmout zaměstnance 
✓ Přenositelnost – Snáze můžete prodat podíl nebo firmu 
✓ Právní jistota – Jasná právní úprava a ochrana

Nejčastěji Kladené Otázky (FAQ)

Jaký je minimální základní kapitál? Právně je minimální kapitál 1 Kč. Prakticky doporučujeme 20 000 Kč kvůli zjednodušenému procesu. Může být vyšší.
Jak dlouho trvá založení s.r.o.? Pokud s vámi pracuje profesionální právní kancelář, obvykle 7-14 dní.
Kolik stojí založení s.r.o.? Ceny se pohybují kolem 15-35.000 Kč v závislosti na složitosti a služby právní kanceláře.
Potřebuji právníka k založení s.r.o.? Doporučujeme to. Náš advokát zajistí, aby všechno bylo v pořádku a nic jste nepřehlédli a měli jste vše v pořádku, každá chyba šplhá do desítek tisíců korun protože bude muset být předělán často notářský zápis.
Mohu založit s.r.o. jako cizinec? Ano, je to možné. Budete potřebovat více dokladů a proces trvá déle.
Lze mít jednoho majitele s.r.o.? Ano, s.r.o. může mít jednoho společníka (jednospolečníková s.r.o.).

Začněte Podnikat Bezpečně

Rozhodnutí založit si s.r.o. místo OSVČ je krok, který vás ochrání a připraví na bezpečnější podnikatelskou cestu. Proces sice vypadá složitě, ale když si ho rozložíme na jednotlivé kroky, vidíme, že jde o systematický a logický proces, který se dá poměrně snadno zvládnout.
Klíč k úspěchu je spolupráce s profesionální právní kanceláří, která vám proces usnadní, zrychlí ho a zajistí, že všechno bude v pořádku.
Vaše nová s.r.o. by měla být vaším solidním základem pro budoucí podnikatelské aktivity. Investujte do kvalitního právního poradenství nyní a ušetřte si starosti a potenciální problémy v budoucnosti.
Připraveni začít? Ozvěte se nám a nechte si poradit. Vaše cesta k úspěšnému podnikání začíná teď.

Autor: Mgr. Petr Uklein, advokát

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Jaké jsou právní rozdíly mezi přímým vlastnictvím nemovitostí a investicí do realitních fondů v případě investice do nemovitostí?

Právní srovnání investice do nemovitostí

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 20 listopadu, 2025

Investice do nemovitostí: Přímé vlastnictví nebo realitní fond?

Investice do nemovitostí zůstávají jedním z nejjistějších způsobů ochrany majetku i zhodnocení kapitálu. Z právního hlediska se však zásadně liší, zda investor nemovitost vlastní přímo, nebo investuje prostřednictvím realitního fondu. Každá forma přináší jiné právní postavení, míru kontroly, odpovědnosti i daňové dopady.

Přímé vlastnictví nemovitosti – právní kontrola i povinnosti

Při přímém investování se investor stává vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí, a získává tak plnou právní kontrolu nad majetkem. Může rozhodovat o jeho využití, pronájmu, rekonstrukci či prodeji.

Z právního pohledu jde o nejtransparentnější formu investice, která umožňuje využívat daňové odpisy, úroky z úvěru nebo další výdaje ke snížení daňové povinnosti.

Na druhé straně nese vlastník plnou odpovědnost za správu majetku, nájemní vztahy i řešení případných právních sporů. K převodu nemovitosti je navíc nutný formální právní úkon – kupní smlouva, zápis do katastru, případně schválení financování bankou.

Doporučení: Před nákupem investiční nemovitosti doporučujeme provést právní due diligence a revizi smluv. Více o tom v článku Právní prověrka nemovitosti.

Investování prostřednictvím fondu – právní ochrana a pasivní přístup

Investice prostřednictvím realitního fondu znamená, že investor nakupuje podíl ve fondu, který vlastní a spravuje portfolio nemovitostí. Z právního hlediska investor nevlastní konkrétní nemovitost, ale cenný papír představující podíl na majetku fondu.

Tento model poskytuje právní jistotu díky regulaci České národní banky, pravidlům pro hospodaření a dohledu depozitáře. Investor se tak nemusí zabývat provozními, správními ani právními otázkami.

Výhodou je i nižší vstupní kapitál – investovat lze již od několika tisíc korun – a možnost rychlého výstupu z investice u otevřených fondů.

Nevýhodou je však omezená právní kontrola – rozhodnutí o nákupech, prodejích a strategii portfolia činí správce fondu.

Z právního hlediska je klíčové seznámit se se statutem fondu, investiční strategií a poplatkovou strukturou.

Zvažujete vstup do realitního fondu? Přečtěte si náš článek o nemovitostních fondech.

Klíčové právní rozdíly, které ovlivní vaše rozhodnutí

Právní postavení investora:

U přímého vlastnictví je investor zapsán v katastru a má věcná práva.
U fondové investice drží pouze podíl na majetku fondu a jeho práva jsou odvozena od stanov a statutu fondu.

Odpovědnost a kontrola:

Přímý vlastník rozhoduje samostatně, ale nese plnou právní i finanční odpovědnost.
Investor ve fondu nemá přímý vliv, odpovědnost přechází na správce fondu.

Daňové a účetní aspekty:

Přímé vlastnictví umožňuje optimalizaci prostřednictvím odpisů a úroků z úvěru.
Výnosy z fondů podléhají jinému daňovému režimu – obvykle jako příjem z kapitálového majetku nebo dividendy.

Jak zvolit správnou investiční strukturu z právního hlediska?

Při volbě mezi přímou investicí a fondem by měl investor zohlednit nejen výši kapitálu, ale i ochotu přebírat právní odpovědnost.

Přímé vlastnictví je vhodné pro ty, kdo chtějí právní kontrolu a individuální rozhodování.
Fondová investice je ideální pro investory, kteří preferují pasivní přístup a právní ochranu díky regulaci a správě profesionálního fondu.

V praxi se často osvědčuje kombinovaný model – část kapitálu v přímém vlastnictví a část v realitních fondech.

Závěr

Z právního hlediska představuje přímé vlastnictví i investice do fondu dvě odlišné cesty k investování do nemovitostí. Zatímco první nabízí plnou kontrolu a možnost optimalizace, druhá přináší právní komfort, diverzifikaci a nižší správní náročnost.

Každý investor by měl rozhodnutí podřídit nejen ekonomickým, ale i právním aspektům – vlastnickému právu, odpovědnosti, zdanění a správě majetku.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník & advokátní koncipient

ModerníPravnik.cz pomáhá investorům právně chránit jejich kapitál a volit správné investiční struktury. Neváhejte nás kontaktovat!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Svěřenský fond slouží nejen bohatým ochrana majetku

Svěřenský fond: Jak ochránit a předat majetek (trust)

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 14 listopadu, 2025

Svěřenský fond: Jak ochránit a předat majetek v České republice (trust)

Svěřenský fond (dále jen „fond“; anglicky trust) je právní nástroj, který od roku 2014 umožňuje chránit majetek před věřiteli a uchovat jej ori další generace. Vyčleněním vašeho majetku z vlastnictví a jeho svěřením do nezávislé správy vzniká tzv. majetek bez vlastníka. Zřizují jej nejčastěji podnikatelé, kteří chtějí ochránit již tvrdě vydobyté bohatství a ochránit se pro případ, že by business nevyšel. Neohrozí majetek ve fondu exekucí či insolvencí. Také jej zřizují lidé, kteří chtějí, aby děti nebo jejich zástupci (manželka atd.) nemohli majetek určený pro děti prodat nebo znehodnotit. Klíčové totiž je, že vzniká oddělené a samostatné vlastnictví, které není majetkem vás (zakladatele), ani správce, ani obmyšleného. Stojí vlastně samostatně. Bez vlastníka. ale spravuje jej správce, který vystupuje jako vlastník. Slouží efektivně především v oblasti ochrany rodinného majetku. Také v oblasti mezigeneračního plánování nástupnictví a zajištění dlouhodobé správy vlastnictví. Proslavili jej bohatí a mocní jako např. Andrej Babiš.

Proč byste měli o svěřenském fondu uvažovat?

O svěřenském fondu byste měli uvažovat především proto, že poskytuje spolehlivý mechanismus pro ochranu a oddělení majetku od vaší osoby. Vy si jako správce udržíte plnou kontrolu nad fondem po celý život, přesto se na něj věřitelé nedostanou a není zahrnut do rozvodového ani dědického řízení. Oddělením majetku od osobního chráníte fond před riziky spojenými s podnikáním, exekucemi či insolvenčním řízením. Fond rovněž umožňuje uspořádat mezigenerační předání majetku již za vašeho života a zajistit plynulý transfer aktiv, bez nutnosti zdlouhavého dědického řízení. Současně vytváří právní strukturu s jasnými pravidly, která definují podmínky správy majetku a plnění pro vaše blízké, což pomáhá předcházet rodinným sporům a zabraňuje neefektivnímu nakládání s majetkem obmyšlenými.

Jak svěřenský fond funguje a kdo ho řídí – návod krok za krokem

Krok 1 – kontaktujte nás, jsme experti na svěřenské fondy, již jsme jich mnoho založili, s námi budete mít nejlepší servis.

Krok 2 – Založení svěřenského fondu podpisem notářského zápisu (NZ). Založení fondu probíhá podpisem notářského zápisu (NZ). Fond vzniká vyčleněním majetku a jeho svěřením správci pro konkrétní účel smlouvou nebo pořízením pro případ smrti. V NZ vše detailně popíšeme. Doporučujeme založit fond nejprve s jednou nemovitostí a další majetek převést prostřednictvím darovacích smluv, aby se minimalizovaly náklady. Fond vzniká dnem zápisu do evidence svěřenských fondů. S výjimkou situace, kdy je fond zřízen pořízením pro případ smrti. V takovém případě vzniká smrtí zůstavitele.

A jak to tedy funguje?

Zakladatel (vy), vyčleňuje majetek a vydává statut ve formě NZ. Po vyčlenění majetku ztrácíte k němu vlastnická práva, ale můžete ponechat dohled nad správou fondu či působit jako správce (doporučujeme).

Právě svěřenský správce je klíčovou osobou, která vykonává vlastnická práva k majetku ve fondu vlastním jménem, ale na účet fondu. Majetek fondu není jeho vlastnictvím, což zajišťuje, že není postižitelný jeho osobními závazky. Doporučujeme správci svěřit plnou správu, může potom například i rozmnožovat majetek.

Důležitou další osobou je Obmyšlený (beneficient) – osoba, které má být z fondu plněno podle podmínek stanovených ve statutu. Typicky vyplácen např. finanční obnos coby podíl na nájmu apod. Obmyšlenému lze přiznat buď právo na plody a užitky (např. nájemné, dividendy), nebo právo na samotný majetek z fondu. To nedoporučujeme, protože je jeho hodnota zmenšována a měla by být zvětšována.

Základním a regulačním dokumentem fondu je Statut, který vydává zakladatel ve formě notářského zápisu (NZ). Ten musí obsahovat minimální zákonné náležitosti – označení fondu, vymezení účelu a určení obmyšleného nebo způsobu jeho určení, způsoby správy apod.

Daňové aspekty, které byste měli znát

Pro účely daní z příjmů je fond považován za samostatného poplatníka daně z příjmů právnických osob. Podléhá standardní sazbě. Plnění obmyšleným se zdaní nejprve ze zisku fondu, což je považováno za příjem z kapitálového majetku a podléhá srážkové dani 15 % u fyzických osob.

Klíčovou daňovou výhodou je osvobození od jakékoliv formy daně při dědictví. Bezúplatný příjem obmyšleného z majetku vyčleněného do fondu pořízením pro případ smrti, nepodléhá dani z příjmů fyzických osob. A také se vyhnete ohromným notářským poplatkům počítaných z hodnoty dědictví. Zvlášť pokud plánujete předat větší majetek. Tato úprava výrazně zvyšuje atraktivitu fondu pro plánování dědictví a efektivní nízkonákladový převod majetku na další generace a jeho efektivní ochranu. Pro účely daní se vklad majetku do fondu považuje za vklad do obchodní korporace, čímž nedochází ke zdanění zakladatele při vkladu.

Je svěřenský fond vhodný pro vás? Výhody a rizika

Svěřenský fond není univerzální řešení a je nejvýhodnější pro správu významnějšího majetku.

Výhody:

Ochrana a separace majetku: Majetek je oddělen od osobního jmění. Je chráněn před riziky podnikání (exekuce, insolvence).
Správce si udržuje plnou kontrolu nad majetkem.
Vyčleňte si plnou správu, můžete nadále majetek rozšiřovat, když uznáte za vhodné.
Flexibilita při předání: Umožňuje nastavit přesné podmínky a časový horizont plnění (děti získají nemovitosti až po dovršení 25 let, či až jejich děti)
Zajištění pro budoucnost: Zabezpečí finanční potřeby vašich blízkých v dlouhodobě. Zamezíte prodej, který je jinak limitován maximálně na dobu vašeho života.
Nízké náklady a dlouhodobá hodnota: Zřízení a správa jsou jednoduché, rychlé a nenákladné. My, zkušení právníci, vám budeme průvodci na každém kroku. Cena za komplexní zřízení se pohybuje okolo 50-75 000 Kč + DPH, včetně notářských a správních poplatků. Může být připraveno do týdne a do měsíce (katastrální lhůta min 21 dní v případech nemovitostí, to děláme nejčastěji) převedeno.

Nevýhody:

Někdy komplikace přímé úvěrovatelnosti od bank jako FO: Vyčleněním majetku nad ním ztrácíte přímé vlastnictví. Což již jedné nejmenované bance vadilo, pokud chcete nemovitost použít jako zástavní hodnotu nebo díl kolateralu. Ostatní banky s tímto však neměly problém.
Drobná administrativní zátěž: Je nutné vést účetnictví a podávat daňová přiznání.

Na co si dát pozor: Ochrana před věřiteli a zneužití

Ochrana není absolutní – fond může být napaden, pokud bylo vyčlenění majetku provedeno s úmyslem poškodit věřitele. Věřitelé mohou uplatnit institut odporovatelnosti právních úkonů, pokud bylo jednání úmyslné. Obecně nelze postihnout majetek ve fondu exekucí, a to ani u správce, ani obmyšleného. Obmyšlenému lze zabavit pouze to, co mu z fondu vyplácíte.

Proč se obrátit na specialisty z ModerniPravnik.cz

Založení fondu je komplexní proces, vyžaduje odbornou právní a daňovou asistenci. Pečlivě zvážíme cíle fondu, vyhodnotíme poměr nákladů a přínosů a naplánujeme strukturu fondu a statut. Vybereme vhodného a důvěryhodného správce. Přijďte k nám – připravíme řešení na míru podle vašich potřeb.

Kontaktujte nás! Pomůžeme analyzovat vaši situaci a navrhnout nejefektivnější řešení pro ochranu a správu majetku, ať už prostřednictvím svěřenského fondu nebo jiného právního nástroje.

Autor: Mgr. Petr Uklein, advokát a Matěj Šedivý, právní praktikant

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

MiCA regulation of cryptocurrencies MiCA in the Czech Republic and EU

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 12 listopadu, 2025

The MiCA regulation has brought new regulation of cryptocurrencies in the Czech Republic and whole EU – what is changing?

Are you issuing your own cryptocurrency or planning to tokenize an asset? Then you will be interested in what you have to fulfill. In this article, we will present you in detail the obligations that apply to you under the MiCA regulation and tell you how we can help you fulfill them.

Be carefoul of often scams, the CASP business licence is not enough you need MiCA license, read more in buy your MiCA ready company NOW.

In this article, you will learn:

what is the MiCA regulation and what new obligations it introduces
to which assets does the new MiCA regulation apply
whether there is any interim regime
what documents do you need
what you need to fulfill to obtain a license from the CNB for your crypto assets
how our law firm will help you with the entire process.

The MiCA regulation brings new obligations

Until now, cryptocurrencies and crypto assets in general were practically not subject to any regulation – they were considered goods. In general, this status does not change, but this area is now regulated by the MiCA (Markets in Crypto-Assets) regulation from December 30, 2024. This regulation represents a comprehensive regulatory framework for crypto assets in the European Union, which will significantly affect companies issuing crypto assets.

In the Czech Republic, an Act 31/2025 Coll. on digitalization of financial market law is currently in legal force since 15th February, 2025 that entrust the Czech National Bank (CNB) with powers in this area. The draft law is set to enter into force immediately with effect for CNB, so it is not advisable to wait for anything and start to work with us on your application.

The new Act and MiCA introduces new obligations for crypto asset issuers like:

Registration in the EU – crypto asset issuers must be legal entities registered in the EU. Until now, many have circumvented this obligation by registering in tax havens,
White paper – issuers are required to prepare and publish a detailed white paper on the crypto asset,
Professional conduct – issuers must act honestly, fairly and professionally in the best interests of crypto asset holders,
Transparent communication – all communication with crypto asset holders must be clear, fair and not misleading, or
Conflicts of interest management – issuers must identify, prevent, manage and disclose potential conflicts of interest.

What assets does the new MiCA regulation apply to?

MiCA applies to and sets out specific requirements for the following types of tokens:

Asset-linked, e.g. currencies (USD or EURO), gold, silver, etc. – we generally call them the category of asset-linked fungible tokens, or so-called electronic money tokens (EMTs), and
Other tokens (ARTs) – crypto assets other than asset-linked tokens.

Issuers of EMT and ART tokens are subject to stricter requirements. In addition to the need to draft a white paper, there is an obligation to notify or obtain a permit (license) from the competent authority. In the case of the Czech Republic it is the CNB.

Why to run crypto business from Czech republic?

1) Tax benefits and

2) Stable jurisdiction benefits. See more in the video

What assets does the MiCA regulation not apply to?

The following types of tokens are not covered by the MiCA regulation:

1. Non-fungible tokens (NFTs)

These unique and non-fungible tokens are generally exempt from the MiCA regulation. However, there are exceptions, for example, for large NFT collections that may show signs of fungibility.

2. Financial crypto assets

These are tokens that are already regulated by existing EU regulations, such as financial instruments and structured deposits within the meaning of the MiFID directive. If this is your case, contact us and we will prepare the authorization process for you under MiFID II.

According to the definition of financial instruments under MiFID II, this relatively broad category, which is not covered by MiCA, includes crypto assets expressed as related to instruments traded on the capital market. Generally, crypto assets that meet the following criteria fall into this category:

transferability – the instruments are transferable, although not necessarily freely tradable
standardization – there is a degree of standardization that allows for the interchangeability of the instruments
capital market tradability – the instruments are generally suitable for organized trading on the capital market, whether held or expressed in crypto-assets.

The last criteria includes, for example:

transferable securities – shares of companies; bonds; any other securities that give the right to acquire or sell such transferable securities or that give rise to a cash settlement determined by reference to transferable securities; currencies; interest rates or yields; commodities or other indices or measures,
money market instruments – options, futures, swaps, forwards and other derivative contracts,
units of collective investment undertakings, and
derivatives – derivative instruments for the transfer of credit risk, financial contracts for difference and emission allowances.

3. Other crypto assets exempted from the scope of the MiCA regulation

You will probably be pleased to know that some parts of the MiCA regulation, in particular Titles II, III and IV, do not apply to crypto assets without an identifiable issuer. Furthermore, the MiCA regulation exempts utility tokens from some of its requirements, subject to certain conditions. Also, if the given conditions are met, airdropped tokens and rewards for mining, pooling or staking are exempted from the scope of the regulation.

The regulation also does not apply to tokens used only in a limited network of merchants. The condition is that the holder of the crypto asset uses it only in exchange for goods and services within a limited network of merchants who have a contractual arrangement with the offeror.

It is important to note that while some types of tokens are generally exempt from the scope of the MiCA regulation, there may be specific cases or conditions where they are subject to regulation. Therefore, it is always necessary to assess each case individually. We recommend consulting with our experts, who have been in this field for years and can explain everything and give you meaningful advice.

Crypto asset issuers and related service providers have different regimes

After the entry into force of the Act on the Digitalization of the Financial Market, which passed the Senate a few days ago, the CNB will accept:

notifications of a white paper of an asset-backed crypto-asset (other than a token) or an electronic money token (EMT),
applications for authorization of an ART issuer that is not a bank and applications for approval of a white paper of an ART issuer that is a bank,
notifications of an EMT issuer’s intention to publicly offer an EMT or seek its admission to trading and notifications of an EMT issuer’s white paper,
applications for authorization to operate as a crypto-asset service provider (CASP) and notifications of entities that already have a CNB authorization to provide crypto-asset services.

CASP activities mainly include the following types of services that require a CASP permit from the CNB:

custody and management of crypto assets on behalf of third parties
operation of a trading platform for crypto assets (crypto-exchange)
exchange of crypto assets for fiat currency
exchange of crypto assets for other crypto assets
execution of orders related to crypto assets on behalf of third parties
placement of crypto assets
reception and transmission of orders related to crypto assets on behalf of third parties
advice on crypto assets.

The issuance of tokens per se does not fall under CASP services. Issuers of such crypto assets have other obligations under the MiCA regulation, such as:

development and publication of a detailed white paper on the crypto asset in accordance with the MiCA regulation,
notification to the CNB by means of an application,
obtaining a permit for certain types of tokens (e.g. asset-linked tokens or electronic money tokens).

So what’s the difference?

Crypto asset issuers are therefore subject to a different regime than crypto asset service providers (CASPs). While CASPs focus on providing services related to existing crypto assets, issuers are involved in the creation and issuance of new crypto assets. If you plan to both issue and provide any of the services listed above (typically, e.g., exchange), then you need a CASP permit from the Czech National Bank. We will be happy to provide it for you.

There is an interim regime

Until December 30, 2024, you were authorized to provide services related to crypto-assets on the basis of a trade license. Specifically, on the basis of a reportable trade with the subject of business No. 81 according to Annex No. 4 of the Trade Licensing Act: “providing services related to virtual assets”. If you subsequently submit an application for a CASP activity permit pursuant to Article 63 of the MiCA Regulation by July 31, 2025, you will be able to continue to perform this activity on the basis of this authorization until the date the decision on this application becomes legally effective, but no later than July 1, 2026.

What documents do you need?

We have experience in preparing the necessary documents. And will be happy to provide you with complete legal support throughout the entire procedure with the CNB.

Cooperation with us begins with a non-binding consultation, where we will discuss your intention. Based on your specific business model and intention, we will then determine what documents you need and which ones we would recommend beyond the mandatory ones. We will then agree on specific steps and a deadline for implementation.

As a rule, the following documents will be involved:

White paper – a detailed document describing the crypto-asset, its properties, risks and legal information about the issuer.
Business plan – a document describing the company’s business model and strategy.
Organizational structure – a diagram showing the company’s structure and management.
Financial statements – documents proving the financial stability of the company or its estimated revenues, including structuring.
Policies and procedures – documents describing risk management, AML procedures and customer protection. Based on our experience, we also recommend that you attach the terms and conditions and GDPR to the application.

We will prepare all these documents for you in the best quality, in the shortest possible time and more advantageously than anyone else. Read the reviews of our satisfied clients and you will see that you are in the right place. Contact us now and we can get started.

The easiest and fastest way is to buy MiCA ready company.

Why use the services of ModerniPravnik.cz?

The MiCA regulation represents a significant change in the regulation of crypto assets in the EU. Companies issuing crypto assets will have to devote considerable effort to preparing documentation and ensuring compliance with the new rules. Legal support will be key to successfully managing this process. And, of course, minimizing regulatory risks, as there is a risk of not only fines and bans on activities, but also criminal sanctions for unauthorized business. At ModerniPravnik.cz, the issue of crypto assets we have been providing long-term support, both legally and practically. With us, you can be sure that you will not make a mistake.

Why us?

The initial consultation, where you explain your project to us, is FREE.
Legal analysis: We will assess whether the crypto asset falls within the scope of MiCA and what specific requirements apply to it.
We will prepare a white paper: We will ensure that the white paper meets all the requirements of MiCA and related legal regulations.
Compliance advice: We will help set up internal processes and policies, including AML, in accordance with MiCA. We will also prepare business terms and conditions and GDPR. After setting up the processes, we will formulate them into documents that are an attachment to the notification or license application.
Licensing advice: We will be your partner and guide in notifying or obtaining the necessary licenses from the Czech National Bank. We will ensure communication with the Czech National Bank and bring the process to an end.

Contact us, we will be happy to look into your case!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Emise dluhopisů a minibondů: Návod krok za krokem

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 8 listopadu, 2025

Emise dluhopisů a minibondů: Jak na financování nemovitosti, kolaterálu nebo vaší firmy

Firmy, které mají plán, na který potřebují určitý menší objem kapitálu (obvykle do 25 mil. Kč), typicky v kombinaci s investičním bankovním úvěrem pokrývajících zbylých 70% investice, často využívají emisi dluhopisů. Tím se vyhnou lichvářům a zachovají si kontrolu nad svými finančními závazky.

Hledáte kolaterál (vlastní prostředky obvykle 30%) k bankovnímu úvěru nebo alternativu k celému bankovnímu úvěru (méně časté) anebo chcete získat kapitál pro svůj podnikatelský záměr bez prodeje podílu? Emise dluhopisů a minibondů představuje moderní a flexibilní cestu k financování. Doporučujeme emisi s ISINem, protože ČNB přiděluje číslo, které zvyšuje kredibilitu a atraktivitu pro investory. Pojďme se podívat, jak na to.

Největší výhody

získáte kolaterál od více subjektů,
rychleji realizujete svůj záměr,
můžete nabízet vlastní dluhopisy např. na sociálních sítích bez brokerů,
můžete využít brokery za procenta k rychlejšímu prodeji dluhopisů.

Ale začněme úplně od začátku vyjasněním pár pojmů, nejspíš jste investor, který to už vše zná ale budeme rádi, když vám tento článek opravdu pomůže.

Co jsou dluhopisy a minibondy a jak se liší?

Dluhopisy

Dluhopis představuje cenný papír, se kterým je spojeno právo výplaty jistiny a úroku.

Minibondy

Minibondy jsou pak také dluhopisy, jen menší emise, často v korunové hodnotě kvůli daním. Termín „minibondy“ není právní pojem, ale spíše zavedené označení pro dluhopisy s nižším celkovým objemem emise. Tyto dluhopisy jsou často využívány menšími a středními podniky k financování konkrétních projektů nebo rozvoje. Jejich velkou výhodou je, že se na ně vztahují výjimky z přísné regulace. Díky tomu je proces emise jednodušší, rychlejší a levnější. Pro přehlednost už v tomto článku budeme hovořit jen o dluhopisech jako nadřazeném pojmu.

Vydání tohoto cenného papíru vyžaduje přísnost – pokud vydáte dluhopis bez náležitostí, porušujete zákon, přesto musíte jistinu a úrok zaplatit. Veselé, že ano. Pojďme společně projít postup vydání (emise) dluhopisu krok za krokem.

Dluhopisová přísnost

Klasické dluhopisy jsou regulovány Zákonem o dluhopisech a Zákonem o podnikání na kapitálovém trhu. Jejich emise je často spojena s vyšším objemem a může být zaměřena na širokou veřejnost. Právě zde hraje klíčovou roli Česká národní banka a povinnost vypracování schváleného prospektu.

Výhody dluhopisů

Vydání dluhopisů nabízí řadu výhod a často doplňuje tradiční bankovní úvěr, hlavně u nemovitostí, kde potřebujete obyčejně 30% vlastních prostředků. Proč je zajímavé emitovat dluhopisy:

Nezávislost: Stanovíte si vlastní podmínky v emisních podmínkách. Tyto podmínky mají své limity, které vám rádi na bezplatné konzultaci vysvětlíme, obecně to jsou ty podmínky, které je potřeba splnit abychom obdrželi potvrzení o registraci u ČNB tzv. číslo ISIN.
Flexibilita: Nastavíte úrokovou sazbu, splatnost, zajištění a další parametry.
Široký okruh investorů: Oslovíte nejen institucionální investory (Achillova pata 15 ZISIF), ale i širší veřejnost, často je to účinné přes sociální sítě a nebo v kombinaci s crowdfunding platformou.
Posílení značky: Emise dluhopisů a jejich splacení zvýší prestiž a důvěryhodnost firmy, zejméne opakovaně úspěšně uzavřené cykly.
Zrychlení financování: Nezůstáváte závislí jen na svém zdroji kapitálu, obvykle výdělku z podnikání. Můžete sdružovat více investorů.

Emise dluhopisů je vhodná pro firmy, které mají plán, na který potřebují určitý menší objem kapitálu (obvykle do 25 mil. Kč) typicky v kombinaci s investičním bankovním úvěrem pokrývajících zbylých 70% investice, nechtějí jít za lichváři a naopak chtějí mít kontrolu nad svými finančními závazky.

Jak probíhá proces emise dluhopisů? Krok za krokem

Proces emise dluhopisů vyžaduje přípravu s naším právníkem a dodržení právních předpisů. Máme hluboké praktické zkušeností a rádi Vás provedeme všemi kroky:

Analýza a příprava: Na začátku provedeme důkladnou právní a finanční analýzu. Zhodnotíme, jaký typ přístupu k dluhopisům je pro vaši firmu nejvhodnější, zda je vhodný prospekt (doporučujeme, dodává emisi na vážnosti a je o ni větší zájem) a jak nastavit emisní podmínky. Následuje
Rozhodnutí o typu nabídky: Vyberete, zda nabídka bude veřejná, nebo neveřejná. Obecně jsme více nabídek připravili veřejných a měly větší úspěch než neveřejné.

Kdy je potřeba prospekt? Veřejná nabídka

Pokud se rozhodneme nabídnout dluhopisy neurčitému okruhu osob (veřejná nabídka), vypracujeme prospekt, ktetý ČNB schválí. Po jeho schválení je přiděleno evidenční číslo ISIN. Prospekt je podrobný dokument. Obsahuje veškeré informace o emitentovi a dluhopisech, aby si potenciální investoři mohli udělat kvalifikované rozhodnutí.

Výjimky z povinnosti prospektu: Cesta k jednodušší emisi (minibondy)

Pro menší firmy a minibondy existují důležité výjimky, které proces emise výrazně zjednodušují. Prospekt není potřeba, pokud:

Celkový objem nabídky nepřesáhne 1 milion EUR (za období 12 měsíců).
Nabídka je určena pro méně než 150 osob (nejsou-li kvalifikovaní investoři).
Dluhopisy jsou nabízeny pouze kvalifikovaným investorům.
Jmenovitá hodnota jednoho dluhopisu je 100 000 EUR a více.

Výjimky umožňují firmám vydat dluhopisy rychleji a s nižšími náklady, ne vždy to však pro vás může být vhodné. Např. Saunia a další se vydali cestou jinou, a to:

Vypracování emisních podmínek: Jedná se o klíčový právní dokument vypracovaný našimi odborníky, který podrobně specifikuje všechny náležitosti dluhopisu – emitenta, vlastníka, výši jmenovité hodnoty, formu, úrokovou sazbu, splatnost, případné zajištění a práva a povinnosti obou stran. Jejich správné nastavení je zásadní pro schválení prospektu.
Schválení orgány emitenta: Příslušné orgány firmy schválí vydání dluhopisů.
Naši zkušení právníci Vám také připraví žádost o registraci u ČNB emise tzv. prospekt. Ostatně ČNB nevaliduje, zda je váš plán podnikatelský reálny apod. ve výsledku se vlastně jedná jen o registraci, i tak je to klíčový prvek na stávajícím dluhopisovém trhu.
Finalizace emise. Po vydání prospektů vám kvalifikovaně poradíme kde a jak vaše dluhopisy prodávat, jaké existují limity. Obecně cizí dluhopisy mohou nabízet jen licencované subjekty ČNB např. obchodníci s cennými papíry, zatímco vlastní dluhopisy můžete nabízet i sami.

Na co si dát pozor: různá úskalí a doporučení

Emise dluhopisů, ačkoliv je skvělým nástrojem, není zcela bez rizika a vyžaduje pečlivou přípravu. Mezi klíčové oblasti, na které si dát pozor, patří:

Přísnost: Nedodržení regulace může mít vážné právní a finanční důsledky. Zejména trestněprávní a sankční od ČNB a také poškození reputace, v této malé zemi se vše rychle rozkecá. Tedy je klíčové mít emisní podmínky v souladu se všemi zákony.
Důvěryhodnost emitenta: Investoři pečlivě posuzují firmu a nemít prospekt je veliká nevýhoda oproti jiným firmám nabízející také dluhopisy. Transparentnost a přesné informace jsou klíčové pro získání důvěry.
Zajištění dluhopisů: Zvažte možnost zajištění dluhopisů majetkem. Zvýší atraktivitu pro investory a sníží rizika. Činí se tzv. nepřímo a není to běžné ani nutné.

Jsme vaši specialisté na emise dluhopisů. Rádi vám pomůžeme!

Emise dluhopisů představuje efektivní cestu k financování doporučujeme dodržení specifických právních a administrativních znalostí. Pokud zvažujete vydání dluhopisů nebo minibondů, ať už pro malý projekt, nebo pro větší expanzi, neváhejte se na nás obrátit, rádi s Vámi záměr prokonzultujeme. Jsme specialisté na komplexní právní poradenství ve finančním a nemovitostním sektoru, pomůže s vypracováním emisních podmínek, prospektu, zajistíme komunikaci s regulátory a zajistí, abyste se vyhnuli potenciálním úskalím. Chceme, abyste se mohli soustředit na váš byznys, zatímco my se postaráme o hladký průběh vaší emise dluhopisů.

Jsme specialisté na financování a pomůžeme vám s celým procesem od prvotní analýzy až po úspěšné vydání. Váš úspěch je pro nás prioritou. Těšíme se na spolupráci.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát ModerniPravnik.cz

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Rozšíření poskytovatele platebních služeb: Cesta vzhůru

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 31 října, 2025

Rozšíření poskytovatele platebních služeb: Kdy se z malého stává velký hráč?

Váš byznys s platebními službami roste a dosahuje nových výšin? Možná je čas zamyslet se nad tím, zda se vaše společnost z “malého poskytovatele” platebních služeb nestává “velkým”. Přechod z malého na plnohodnotného poskytovatele platebních služeb s sebou nese nejen nové možnosti, ale i podstatně přísnější regulaci a komplexní licenční proces u České národní banky. Nenechte se zaskočit, zjistěte, kdy je expanze nutná a jaké nároky na vás čekají.

Malý versus velký poskytovatel: Klíčové rozdíly

Pokud se pohybujete v oblasti platebních služeb, pravděpodobně znáte pojem “malý poskytovatel platebních služeb” (MPPS). Tato kategorie byla vytvořena, aby usnadnila vstup na trh menším inovativním firmám. MPPS má výhodu zjednodušené registrace u České národní banky (ČNB) a podléhá méně přísné regulaci. Může nabízet služby jako zahajování plateb, informování o účtu, vydávání platebních prostředků nebo získávání platebních transakcí.

Má to však jeden háček: činnost MPPS podléhá přísnému omezení. Především platí transakční limit – průměrný objem platebních transakcí nesmí překročit 3 miliony EUR za 12 měsíců. Dále nemůže držet peněžní prostředky svých klientů a nemá přímý přístup k platebnímu systému. Jakmile vaše podnikání tyto hranice překročí nebo se rozhodnete rozšířit portfolio, nastává čas na rozšíření poskytovatele platebních služeb.

Kdy je rozšíření poskytovatele platebních služeb nezbytné?

Hlavním impulsem pro přechod na “velkého” poskytovatele platebních služeb (PPS) je překročení zmíněného transakčního limitu. Pokud vaše průměrné měsíční transakce přesáhnou 3 miliony EUR, regulátor očekává, že společnost zahájí proces získání plné licence. Dalším důvodem může být i strategické rozhodnutí – pokud chcete nabízet komplexnější služby, například spravovat peněžní prostředky klientů nebo mít přímý přístup k platebnímu systému, bez plnohodnotné licence se neobejdete.

Přechod z MPPS na PPS představuje zásadní změnu, při které firma musí splnit náročnější podmínky odpovídající vyšší míře rizika i odpovědnosti.

Cesta k licenci: Složitý proces s ČNB

Zatímco MPPS se u ČNB registruje, plnohodnotný poskytovatel platebních služeb (PPS) musí získat licenci. ČNB uděluje licenci na základě rozsáhlého schvalovacího řízení, v rámci kterého žadatel předkládá podrobnou žádost a doprovodné dokumenty. Standardní lhůta činí tři měsíce, ale v případě složitějších žádostí může ČNB proces prodloužit až na šest měsíců.

ČNB při posuzování žádosti zkoumá stabilitu, důvěryhodnost a transparentnost společnosti.

Co ČNB prověřuje? Klíčové požadavky pro rozšíření poskytovatele platebních služeb

Abyste úspěšně prošli licenčním řízením, musíte splnit řadu klíčových podmínek:

Počáteční kapitál: Zatímco MPPS nemá kapitálové požadavky, PPS musí disponovat počátečním kapitálem ve výši od 125 000 EUR až do 1 000 000 EUR, v závislosti na typu a rozsahu poskytovaných platebních služeb. To je zásadní pro zajištění finanční stability.
Systém vnitřních kontrol: Budete muset prokázat existenci robustního a funkčního systému vnitřních kontrol. Ten zahrnuje řízení rizik, vnitřní audit, zajištění souladu s předpisy (compliance) a nastavení efektivních procesů. ČNB se přesvědčí, že máte vše pod kontrolou.
Kvalifikované vedení: Osobám ve vrcholných manažerských pozicích (jednatelé, členové představenstva) jsou kladeny vysoké nároky na důvěryhodnost a odbornou způsobilost (tzv. „fit & proper“ test).
Informační bezpečnost: Vzhledem k citlivosti dat a transakcí je kladen obrovský důraz na robustní a bezpečnou informační infrastrukturu, která ochrání klienty i systém před kybernetickými hrozbami.
Outsourcing klíčových činností: Pokud některé kritické funkce svěřujete externím partnerům, dodržujte přísná pravidla ČNB pro outsourcing.
Podrobný obchodní plán: Žadatel předkládá detailní obchodní plán, který ukazuje, že jeho podnikání je dlouhodobě udržitelné a strategicky promyšlené.
Zajištění klientských prostředků: PPS musí přísně oddělovat finanční prostředky klientů od vlastních prostředků společnosti, aby zajistil jejich ochranu i v případě problémů firmy.
Politika AML: Zaveďte účinné komplexní zásady a postupy pro boj proti praní špinavých peněz a financování terorismu.

Proč se vyplatí svěřit expanzi specialistům?

Proces rozšíření poskytovatele platebních služeb je náročný, časově i finančně nákladný. Vyžaduje hlubokou znalost finanční regulace, komplexní přípravu dokumentace a zkušenosti s komunikací s Českou národní bankou. Každá chyba může prodloužit schvalovací proces nebo vést k zamítnutí žádosti.

Proto se vyplatí obrátit na specialisty. Naši právníci zanalyzují vaši situaci, posoudí splnění podmínek a zajistí kompletní podporu při získávání licence.

Pomůžeme Vám s:

Analýzou vaší situace a posouzením, zda splňujete podmínky pro plnohodnotnou licenci.
Přípravou dokumentace, včetně obchodního plánu, systému vnitřních kontrol a popisu informační bezpečnosti.
Komunikací s Českou národní bankou a vyjednáváním v průběhu licenčního řízení.
Nastavením interních procesů podle regulačních požadavků.

Díky nám se vyhnete byrokratickým komplikacím a můžete se soustředit na svůj byznys. My se postaráme o hladký průběh transformace. Získání plné licence pro poskytovatele platebních služeb je klíčovým krokem k neomezenému růstu a novým obchodním příležitostem.

Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme s rozšířením poskytovatele platebních služeb!

Pokud vaše společnost dosáhla bodu, kdy je rozšíření poskytovatele platebních služeb nevyhnutelné nebo strategicky žádoucí, kontaktujte náš tým. Společně probereme vaši situaci a připravíme vše potřebné pro získání plné licence.

Autor: Matěj Šedivý, právní praktikant a Mgr. Barbora Janáčková, advokátní koncipient

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Komplexní služby pro Bolt flotily- právní podpora, optimalizace

Autor Publikace: Mgr. Vojtěch Ruta Datum: 30 října, 2025

Komplexní služby pro Bolt flotily: Jak být v klidu a optimalizovat zisk

Provozovat Bolt flotilu přináší řadu výzev, od správného nastavení pracovněprávních vztahů s řidiči po efektivní daňovou optimalizaci. Náš článek vám ukáže, jak se vyhnout běžným úskalím a maximalizovat zisk vaší flotily díky komplexní právní podpoře.

Provozujete Bolt flotilu a každý den se potýkáte s množstvím úkolů – od organizace řidičů, přes údržbu vozidel, až po finanční a právní záležitosti? Chápeme, že v dynamickém prostředí sdílené ekonomiky není snadné mít přehled o všech aktuálních legislativních změnách a optimalizovat své podnikání tak, aby bylo nejen ziskové, ale i právně bezpečné. Možná vám unikají příležitosti, jak ušetřit na daních, nebo naopak nevědomky podstupujete rizika, která vás mohou v budoucnu stát nemalé peníze či reputaci. Jsme tu proto, abychom převzali právní i daňovou zátěž za vás a zajistili, že vaše Bolt flotila bude fungovat bez zbytečných komplikací.

Právní jistota v džungli pracovních vztahů: Odlište zaměstnance od OSVČ

Jedním z nejčastějších úskalí pro provozovatele Bolt flotil je správné nastavení vztahů s řidiči. Je váš řidič zaměstnanec, nebo OSVČ? Správné právní zařazení je klíčové pro vaši jistotu a klidný spánek.

Vyhněte se rizikům švarcsystému

Mnoho flotil se snaží ušetřit tím, že s řidiči uzavírá smlouvy o spolupráci jako s OSVČ, ačkoliv vztah vykazuje znaky závislé práce. To je přesně to, čemu se říká „švarcsystém“ – a stát se na něj zaměřuje. Pokud úřady zjistí, že řidiči fakticky pracují jako zaměstnanci, mohou uložit vysoké pokuty a požadovat doplacení pojistného i zpětně. Nezapomeňte, že kontrolní orgány posuzují reálný stav věci, nikoli pouze název smlouvy.

Jak správně nastavit smlouvy s řidiči

Abyste předešli problémům, je nezbytné mít smluvní vztahy s řidiči nastavené tak, aby odpovídaly skutečnosti a platným zákonům. Ať už se rozhodnete uzavřít pracovní poměr (hlavní pracovní poměr, dohodu o provedení práce či dohodu o pracovní činnosti) nebo spolupracovat s řidiči jako se skutečnými OSVČ, každá varianta má svá specifika a požadavky. My vám pomůžeme s vypracováním takových smluv, které budou jasné, transparentní a ochrání vás před nečekanými komplikacemi. To vám ušetří čas a energii, kterou můžete věnovat rozvoji vašeho podnikání.

Daňová optimalizace pro Bolt flotily: Ušetřete tam, kde to dává smysl

Efektivní daňová optimalizace je zásadní pro maximalizaci zisku vaší Bolt flotily. S námi zjistíte, kde můžete legálně ušetřit.

DPH a daň z příjmů: Co vás čeká

Víte, jak správně nastavit DPH pro služby řidičů a jaké jsou specifika pro flotilové podnikání? A jak je to s daní z příjmů? Ať už jste OSVČ nebo s.r.o., každá forma má své výhody a povinnosti. Pomůžeme vám nastavit účetnictví a daňové procesy tak, aby byly v souladu s legislativou a současně výhodné pro vaše podnikání. Správně nastavené daňové povinnosti vám přinesou klid a jistotu.

Které náklady můžete odečíst?

Každý podnikatel ví, že optimalizace nákladů je klíčová. Provoz Bolt flotily s sebou nese specifické výdaje, které lze (a je dobré) daňově uplatnit. Víte, které náklady jsou pro vás relevantní? Pomůžeme vám přesně určit, které náklady – například na palivo, servis, pojištění, poplatky platformě Bolt nebo účetní služby – můžete legálně odečíst. Díky tomu snížíte svou daňovou zátěž na minimum. Nechte si poradit, jak efektivně snižovat daně.

Důležité právní aspekty podnikání Bolt flotil

Provoz Bolt flotily se neomezuje jen na smlouvy s řidiči a daně. Existuje celá řada dalších právních aspektů, které je třeba mít pod kontrolou.

Licence, pojištění a ochrana osobních údajů

Máte všechny potřebné licence a povolení pro provozování vaší flotily? Je vaše pojištění dostatečné pro krytí všech rizik spojených s přepravou osob? A jak nakládáte s osobními údaji řidičů a zákazníků, abyste byli v souladu s GDPR? Tyto otázky jsou zásadní a jejich podcenění může vést k vážným následkům. Zajistíme, aby vaše podnikání splňovalo veškeré právní a pojistné požadavky a aby nakládání s osobními údaji odpovídalo GDPR. Tím minimalizujete riziko sankcí i sporů.

Smlouvy s platformou a řešení sporů

Váš vztah s platformou Bolt je řízen smlouvou, která definuje vaše práva a povinnosti. Rozumíte všem jejím klauzulím? Pomůžeme vám porozumět všem smluvním ustanovením a ochránit vaše zájmy v případě sporu – ať už s řidičem, platformou nebo zákazníkem. Díky našim zkušenostem zvládnete i náročné situace s jistotou.

Proč si vybrat právě nás? Získejte klid a maximalizujte svůj zisk!

Provozování Bolt flotily je komplexní podnikání, které vyžaduje nejen manažerské schopnosti, ale i hluboké znalosti právních a daňových předpisů. Naše komplexní služby pro Bolt flotily jsou navrženy tak, aby vám poskytly veškerou podporu, kterou potřebujete. Nejsme jen právníci – jsme vaši partneři, kteří se specializují na sdílenou ekonomiku a rozumí specifickým výzvám, jimž čelíte.

Jsme specialisté: Máme hluboké znalosti a zkušenosti v oblasti právní a daňové problematiky spojené s Bolt flotilami.
Šetříme váš čas a peníze: Díky naší podpoře se vyhnete drahým chybám a využijete všechny možnosti daňové optimalizace.
Poskytujeme právní jistotu: S námi budete mít správně nastavené smlouvy a budete chráněni před nečekanými problémy.
Nabízíme komplexní řešení: Postaráme se o vše – od smluv přes daně až po řešení sporů.

Neztrácejte čas a energii zbytečnými starostmi! Dejte své Bolt flotile pevné základy a nechte nás postarat se o právní a daňovou stránku vašeho podnikání. Kontaktujte nás ještě dnes. Rádi vám ukážeme, jak můžeme pomoci právě vám!

Autor: Matěj Šedivý, právní praktikant a Mgr. Vojtěch Ruta, advokátní koncipient

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Prodej firmy bez problémů: Pozor na nejčastější chyby podnikatelů

Prodej firmy? Nejčastější chyby při prodeji a jak se jim vyhnout

Autor Publikace: Mgr. Vojtěch Ruta Datum: 24 října, 2025

Nejčastější chyby při prodeji firmy

Prodej firmy není jako prodej běžné věci. Nejedná se jen o předání majetku a obdržení peněz. Je to složitý proces plný právních, finančních a organizačních úskalí. Mnoho podnikatelů podceňuje přípravu a dopouští se chyb, které mohou vést ke značným finančním ztrátám, dlouhým soudním sporům nebo dokonce k úplnému zmaření celého obchodu. Chcete prodat svou firmu úspěšně a s klidnou myslí? Pojďme se podívat na nejčastější nástrahy a ukázat si, jak se jim efektivně vyhnout.

Na co si dát pozor při prodeji firmy? Typické chyby prodávajících

Podcenění přípravy a Due Diligence

Jednou z největších chyb je nedostatečná příprava na takzvanou „Due Diligence“ neboli právní a finanční prověrku firmy. Kupující si vaši firmu bude chtít důkladně proklepnout, aby zjistil, zda nemá skryté problémy, závazky nebo probíhající spory. Pokud nejste připraveni a nemáte veškerou dokumentaci v pořádku, kupující může objevit neočekávané problémy, což často vede ke snížení kupní ceny, nebo dokonce k úplnému odstoupení od obchodu. My doporučujeme provést si vlastní interní prověrku firmy ještě předtím, než ji nabídnete k prodeji. Tím odhalíte slabá místa a stihnete je vyřešit.

Nesprávná volba způsobu prodeje

Existují dva základní způsoby, jak prodat firmu, a každý z nich má zcela jiné právní a finanční důsledky pro vás i kupujícího:

Prodej obchodního podílu/akcií: V tomto případě kupující kupuje podíl v existující firmě. Firma samotná zůstává stejná se všemi svými aktivy i závazky, dobrými i špatnými. Pro kupujícího to může být riskantní, protože přebírá i skryté problémy, které se objeví až po koupi. Vaše odpovědnost se soustředí na to, co jste kupujícímu o firmě prohlásili ve smlouvě.
Prodej obchodního závodu (celé firmy): V tomto případě prodáváte celou fungující „jednotku“ firmy – včetně majetku, smluv, zaměstnanců a závazků. Zde je vaše zákonná odpovědnost za převáděné závazky, včetně skrytých vad, mnohem delší (až 10 let), pokud není ve smlouvě sjednáno jinak.

Volba nesprávného způsobu prodeje může mít pro vás zásadní dopady na vaši budoucí odpovědnost a zdanění. Rádi vám s výběrem nejvhodnějšího řešení poradíme.

Nedostatečná právní dokumentace a smluvní ujednání

Kupní smlouva je pilířem celého prodeje firmy. Běžné je podceňování jejího obsahu. Musí jasně definovat, co prodáváte, za jakou cenu, a především jaké jsou vaše garance (prohlášení a záruky) ohledně stavu firmy.

Prohlášení a záruky: Jsou to vaše sliby kupujícímu o tom, že firma nemá žádné skryté dluhy, že smlouvy jsou platné, že nejsou žádné nevyřešené soudní spory, že účetnictví je v pořádku atd. Pokud se později ukáže, že vaše prohlášení nebylo pravdivé, nesete za to odpovědnost a hrozí vám nutnost doplatit kupujícímu škodu nebo slevu z ceny.
Odškodnění a konkurenční doložky: Důležité je také myslet na mechanismy odškodnění pro případ, že se po prodeji objeví problémy. Stejně tak je vhodné se zamyslet nad konkurenční doložkou, která vám po prodeji zakáže určitou dobu konkurovat prodané firmě, a nastavit ji tak, aby byla pro vás spravedlivá a získali jste za ni odpovídající kompenzaci.

Nepřesné nebo chybějící smluvní ujednání jsou živnou půdou pro budoucí spory, které vás mohou stát hodně peněz a nervů.

Opomenutí souhlasů a schválení

Prodej firmy často vyžaduje souhlasy třetích stran nebo firemních orgánů. Může jít například o:

Souhlas valné hromady společnosti (pokud prodáváte podíl v s.r.o. nebo akcie a je to vyžadováno společenskou smlouvou/stanovami).
Souhlas druhého z manželů, pokud jste manželé a firma spadá do společného jmění.
Souhlas banky, pronajímatele nebo jiných obchodních partnerů, pokud je to vyžadováno ve stávajících smlouvách.
Souhlas Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (tzv. ÚOHS), pokud prodej překračuje určité finanční limity.

Zapomenout na tyto souhlasy může celý prodej zkomplikovat, protáhnout, nebo dokonce zneplatnit.

Skryté vady a dlouhodobá odpovědnost prodávajícího

I po prodeji firmy můžete nést odpovědnost za takzvané „skryté vady“ – problémy, které nebyly zjevné v době prodeje, ale existovaly. Zejména u prodeje obchodního závodu může tato zákonná odpovědnost trvat až 10 let. Správně nastavená smlouva může tuto zákonnou dobu zkrátit a omezit vaši odpovědnost na rozumnou míru. Bez ní se vystavujete značnému a dlouhodobému riziku, které vás může po čase nepříjemně překvapit.

Jak se vyhnout chybám a prodat firmu bezpečně?

Důkladná příprava a právní prověrka

Než začnete firmu nabízet, proveďte si vlastní “úklid”. Připravte si veškerou dokumentaci (smlouvy, účetnictví, povolení, seznam majetku, zaměstnanecké smlouvy) tak, abyste byli připraveni na otázky kupujícího. Předem identifikujte možné problémy a buďte připraveni je buď transparentně komunikovat, nebo je ideálně před prodejem vyřešit. Proaktivním přístupem se vyhnete nepříjemným překvapením a posílíte důvěru kupujícího.

Profesionální právní a daňová podpora

Nejlepší způsob, jak se vyhnout většině chyb, je zapojit do procesu zkušené právní a daňové poradce. Ti vám pomohou:

Vybrat nejvhodnější typ prodeje s ohledem na vaše cíle a minimalizaci rizik.
Provést interní Due Diligence a připravit firmu na prověrku kupujícím.
Vyjednat a sepsat robustní kupní smlouvu, která ochrání vaše zájmy – zejména co se týče prohlášení a záruk, odškodnění a omezení vaší odpovědnosti.
Zajistit získání všech potřebných souhlasů a splnění formálních náležitostí.
Poradit s daňovými aspekty prodeje, které mohou mít velký vliv na konečný zisk.

Investice do odborníků se vám mnohonásobně vrátí v podobě hladkého průběhu prodeje, minimalizace rizik a dosažení optimální kupní ceny. Nezapomeňte také na to, že některé informace naleznete i v zákonech (např. na zakonyprolidi.cz) nebo v rejstřících (justice.cz), ale jejich správná interpretace a aplikace vyžaduje zkušenosti.

Plánujete prodej firmy? Obraťte se na nás – pomůžeme vám k úspěšnému obchodu!

Prodej firmy je jednou z nejdůležitějších transakcí ve vašem podnikatelském životě. Nenechte se zaskočit složitostmi a potenciálními riziky, které mohou ohrozit nejen váš zisk, ale i vaši reputaci. Jako specialisté na obchodní právo vám pomůžeme projít celým procesem od prvotní analýzy až po úspěšné uzavření obchodu. Zajistíme, abyste prodali firmu bez zbytečných problémů a za podmínek, které pro vás budou nejvýhodnější. Kontaktujte nás a probereme vaši situaci!

Autor: Matěj Šedivý, právní praktikant a Mgr. Vojtěch Ruta, advokátní koncipient

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Smlouva o správě komerčních nemovitostí: Efektivní řízení majetku

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 24 října, 2025

Smlouva o správě komerčních nemovitostí: Efektivní způsob řízení majetku

Správa komerčních nemovitostí jako jsou kancelářské budovy nebo maloobchodní prostory, může být náročná. Profesionální správa prostřednictvím smlouvy o správě komerčních nemovitostí vám umožní soustředit se na rozvoj podnikání, zatímco odborníci se postarají o veškeré operativní a administrativní úkoly.

Správa komerčních nemovitostí, ať už jde o kancelářské prostory, obchodní jednotky nebo skladové objekty, je komplexní úkol. Vyžaduje nejen pozornost k detailům, ale také odborné znalosti a zkušenosti. Pokud vlastníte nebo spravujete komerční prostory, víte, že úspěch vašeho podnikání závisí na efektivním řízení těchto nemovitostí. Jak tedy zajistit, aby vaše prostory byly vždy v dobrém stavu, plně využité a generovaly maximální výnos? Odpovědí může být dobře uzavřená smlouva o správě komerčních nemovitostí.

Co obnáší smlouva o správě komerčních nemovitostí?

Správa komerčních prostor vyžaduje profesionální přístup. Klíčem je uzavření takzvaného „managment contractu“, který pokrývá veškeré aspekty řízení a provozu daného objektu. Tato smlouva vám zajistí, že vaše prostory budou nejen udržované, ale také optimálně využité a příjmově efektivní.

Náplň a výhody profesionální správy komerčních nemovitostí

Profesionální správa přináší řadu benefitů:

Optimalizace obsazenosti: Správci pečlivě vybírají a spravují nájemníky, optimálně využívají prostory a zajišťují plynulý chod.
Efektivní údržba a péče: Zajištění pravidelné údržby a rychlého řešení technických problémů je klíčové pro dlouhodobý úspěch.
Snadná administrace: Převzetí administrativních úkolů, jako je fakturace, vedení evidencí a jednání s úřady.
Podpora v oblasti právních záležitostí: Zpracování právních dokumentů, jednání v případě sporů a zajištění souladu s legislativou.
Finanční řízení a reporting: Pravidelné přehledy o ekonomické situaci nemovitosti, nákladové optimalizace a zpracování rozpočtů.

Klíčové prvky, na které se zaměřit při tvorbě smlouvy

Při uzavírání smlouvy je klíčové jasně definovat rozsah služeb, práva a povinnosti obou stran a podmínky odměňování. Také je důležité určovat trvání smlouvy a podmínky pro její ukončení. To vše zaručuje hladký průběh správy a předchází možným sporům.

Proč zvolit naši advokátní kancelář?

Naše advokátní kancelář má bohaté zkušenosti s správou komerčních nemovitostí. Nabízíme individuální přístup s na míru šitými smlouvami, komplexní právní služby a odbornost, která odpovídá tržní dynamice a právním požadavkům.

Pokud máte zájem o profesionální správu svých komerčních nemovitostí, neváhejte nás kontaktovat. Společně najdeme řešení, které zefektivní provoz vašich prostor a maximalizuje jejich výnos.

Autor: Matěj Šedivý, právní praktikant a Mgr. Barbora Janáčková, advokátní koncipient

Chcete vědět, co obnáší smlouva o správě komerčních nemovitostí? Kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Vydávání elektronických peněz: Vše o EMI licenci a regulaci

Autor Publikace: Mgr. Vojtěch Ruta Datum: 23 října, 2025

Vydávání elektronických peněz: Co potřebujete vědět o EMI licenci

Vydávání elektronických peněz (EMI) je v digitální éře klíčovou službou, která však podléhá přísné regulaci. Pokud plánujete nabízet služby elektronických peněz, musíte projít složitým licenčním procesem u České národní banky. Náš článek vás provede základními informacemi o EMI licenci, vysvětlí, proč je regulace nezbytná, a pomůže vám pochopit klíčové kroky k jejímu získání. Přečtěte si, jak se připravit na tento náročný proces a vyhnout se potenciálním úskalím.

V dnešní době se stále více spoléháme na digitální platby a moderní finanční technologie. Elektronické peníze jsou nedílnou součástí tohoto vývoje a umožňují nám provádět transakce rychle a efektivně. Služby vydávání elektronických peněz (zkráceně EMI z anglického Electronic Money Institution) proto hrají klíčovou roli v ekonomice. Protože se jedná o citlivou oblast, která pracuje s penězi klientů, podléhá vydávání elektronických peněz přísné regulaci. Je důležité pochopit, co EMI licence obnáší a kdo ji potřebuje.

Co jsou elektronické peníze a kdo je vydává?

Elektronické peníze představují peněžní hodnotu uloženou elektronicky, která může být použita k platbám. Může jít například o předplacené karty, elektronické peněženky nebo různé mobilní aplikace, kde máte uložené prostředky. Jsou to v podstatě digitální náhražky hotovosti.

Vydávání elektronických peněz je v České republice regulovanou činností. Subjekty, které chtějí tyto služby nabízet, musí získat povolení od České národní banky (ČNB) – tzv. licenci EMI. Bez této licence není možné legálně vydávat elektronické peníze.

Proč je vydávání elektronických peněz regulováno?

Regulace vydávání elektronických peněz má několik zásadních důvodů, které chrání jak klienty, tak finanční stabilitu celého systému.

Ochrana spotřebitelů: Zajišťuje, že peníze uložené u poskytovatelů elektronických peněz jsou v bezpečí a že klienti dostanou zpět své prostředky v případě problémů. Regulace chrání klienty před podvody a nesolidním jednáním.
Finanční stabilita: Předchází destabilizaci finančního trhu. Dohlíží na to, aby společnosti vydávající elektronické peníze dodržovaly stanovená pravidla pro řízení rizik a kapitálovou přiměřenost.
Boj proti praní špinavých peněz a financování terorismu (AML/CFT): Stanovuje přísné požadavky na identifikaci klientů a monitorování transakcí, aby se zabránilo zneužití elektronických peněz pro nelegální činnosti.

Kdo potřebuje licenci pro vydávání elektronických peněz?

Licenci EMI potřebuje každý, kdo vydává elektronické peníze a chce tuto činnost provozovat profesionálně. Je důležité si uvědomit rozdíl mezi institucemi elektronických peněz (EMI) a platebními institucemi (PI). Platební instituce nabízejí platební služby (např. převody peněz), ale nevydávají elektronické peníze jako takové. Pokud vaše podnikání zahrnuje creation digitálních peněz, pak je EMI licence pro vás klíčová.

Jak získat licenci EMI?

Získání licence EMI je složitý a časově náročný proces, který probíhá pod dohledem České národní banky. ČNB je odpovědná za udělování licencí a dohled nad institucemi elektronických peněz.

Klíčové oblasti, které musíte při žádosti doložit, zahrnují například:

Dostatečný počáteční kapitál: Musíte prokázat, že máte dostatek finančních prostředků pro zahájení a provozování činnosti.
Robustní řídicí a kontrolní systém: Je nutné mít jasně definovanou organizační strukturu, vnitřní předpisy a systémy pro řízení rizik.
Kvalitní podnikatelský plán: ČNB bude posuzovat váš obchodní model, strategii a finanční projekce.
Osoby ve vedení: Klíčové osoby ve společnosti musí být důvěryhodné a odborně zdatné.
Systémy pro boj proti praní peněz (AML): Musíte mít zavedené účinné postupy pro identifikaci klientů a prevenci zneužití finančního systému.
Bezpečnost IT systémů: Vaše technologické řešení musí být bezpečné a spolehlivé.

Tento proces vyžaduje detailní znalost regulace a pečlivou přípravu rozsáhlé dokumentace.

Služby elektronických peněz a jejich rizika i přínosy

Vydávání elektronických peněz přináší řadu přínosů pro moderní ekonomiku. Umožňuje rychlejší a levnější platby, inovace ve finančních službách a přístup k finančním službám pro širší okruh lidí. Pro podnikatele to může znamenat nové obchodní příležitosti a efektivnější správu financí.

S těmito výhodami jsou však spojena i rizika, a to jak pro samotné instituce, tak pro jejich klienty. Jedná se například o operační rizika spojená s IT systémy, kybernetické hrozby, riziko nedodržení regulatorních požadavků (compliance riziko) nebo reputační riziko. Proto je důležité mít zavedené účinné mechanismy pro řízení těchto rizik.

Potřebujete pomoci s licencí pro vydávání elektronických peněz? Kontaktujte nás!

Získání licence pro vydávání elektronických peněz je komplexní úkol, který vyžaduje hluboké znalosti právního a regulatorního rámce. Chyby v procesu mohou vést k výraznému zpoždění nebo dokonce k odmítnutí žádosti. Pokud vaše společnost plánuje vstoupit do oblasti vydávání elektronických peněz a potřebujete získat EMI licenci, jsme připraveni vám pomoci.

Naši právníci vás provedou celým licenčním procesem, od přípravy potřebné dokumentace, přes komunikaci s Českou národní bankou, až po nastavení interních procesů pro dodržování všech regulatorních požadavků. Ušetříte si tak čas i starosti a minimalizujete rizika spojená s tímto náročným úkolem.

Autor: Matěj Šedivý, právní praktikant a Mgr. Vojtěch Ruta, advokátní koncipient

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Fondy kvalifikovaných investorů – výhody, rizika a budoucnost

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 15 října, 2025

Co jsou fondy kvalifikovaných investorů (FKI)?

Fondy kvalifikovaných investorů patří mezi nejdynamičtěji se rozvíjející investiční nástroje v České republice. Tyto specializované fondy umožňují přístup k investičním příležitostem, které byly dříve dostupné pouze institucím a nejbohatším investorům. Jen za posledních deset let vzrostl objem jejich majetku více než devětkrát. V roce 2024 dosáhl objem majetku více než 680 mld. Kč, což znamená nárůst o více než 50 %.

Investiční fondy

FKI představují specifický typ investičních fondů, určený pro investory, kteří splňují jasně daná kritéria. Například výše investovaného kapitálu nebo odborné znalosti. Oproti běžným podílovým fondům fungují FKI podle volnějších pravidel. To jim umožňuje přístup k širší škále investičních příležitostí, včetně rizikovějších a méně tradičních aktiv.

Fondy kvalifikovaných investorů nepodléhají tak přísným regulačním omezením jako běžné podílové fondy. Díky tomu se mohou investovat i do rizikovějších investic, včetně těch alternativních. Takové investice vykazují nízkou korelaci s klasickými akciovými a dluhopisovými fondy nebo je u nich složitější oceňování. Mezi typické příklady patří zemědělská půda, lesy, větrné či solární elektrárny, nesplácené pohledávky, úvěrů nebo umění a archivní víno.

Do fondů kvalifikovaných investorů, jak už název napovídá, nemůže investovat každý.

Pro koho jsou tedy FKI určené?

Do FKI může vstoupit pouze kvalifikovaný investor. Kvalifikovaným investorem je osoba, která má “dostatek prostředků pro investování a disponuje pokročilými znalostmi a zkušenostmi v oblasti investic”.

Zákon nabízí dvě cesty, jak tuto skutečnost doložit. První možností je vložit do fondu alespoň 125 000 eur a zároveň čestně prohlásit, že investor rozumí používaným investičním nástrojům a chápe související rizika. Druhou možností je investovat minimálně jeden milion korun. je hranice určená českým právem, a k tomu předložit potvrzení o potřebných znalostech i dostatečném finančním zázemí. V tomto případě je navíc nutné projít testem investičních vědomostí. Smyslem obou možností je ověřit, že do fondů kvalifikovaných investorů vstupují pouze lidé, kteří mají potřebný kapitál a rozumí rizikům spojeným s investováním.

Jaké jsou hlavní výhody fondů kvalifikovaných investorů?

Hlavní předností FKI je široký investiční záběr a flexibilita. Fondy investují do nemovitostí, developerských projektů, private equity, úvěrových nástrojů a dalších alternativních aktiv. Tato diverzifikace snižuje riziko a umožňuje správcům fondů aktivně řídit portfolia, optimalizovat výnosy a zvyšovat hodnotu investic.

Další významnou výhodu představuje daňový režim. Právnické osoby odvádějí pouze 5 % daně z příjmů, zatímco fyzické osoby mohou po splnění držebních podmínek získat výnosy osvobozené od daně. FKI navíc často přinášejí vyšší výnosy než běžné podílové fondy, s dlouhodobým výnosem mezi 8–12 % ročně.

Fondy kvalifikovaných investorů jsou pod dohledem České národní banky. To zajišťuje transparentní fungování, pravidelné audity a důvěryhodnost vůči investorům i partnerům. Evropský právní rámec navíc umožňuje optimalizovat strukturu fondu z hlediska legislativních a daňových podmínek.

Rizika fondů kvalifikovaných investorů

Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) obecně nesou vyšší investiční riziko než běžné otevřené podílové fondy. Tato vyšší míra rizika však umožňuje investorům aktivněji spravovat portfolia a pečlivě vybírat jednotlivé projekty. Vyšší riziko vyvažuje možnost realizovat investice s vyšším výnosem a flexibilně nastavit portfolio, které reaguje na aktuální tržní podmínky a růstový potenciál jednotlivých aktiv.

Nižší likvidita FKI, tedy omezená možnost rychlého odprodeje podílu, může působit jako nevýhoda. Ve skutečnosti však podporuje dlouhodobou investiční strategii a snižuje dopad krátkodobých tržních výkyvů. Tento dlouhodobý horizont je zvláště výhodný u nemovitostních a developerských projektů, kde je třeba počítat s postupným růstem hodnoty nemovitostí a stabilním generováním nájemného.

Důležitý faktor představuje i legislativní a daňové prostředí – změny v právních předpisech či daňových pravidlech mohou krátkodobě ovlivnit návratnost investic. Profesionální správa fondů, diverzifikace portfolia a aktivní monitoring legislativy však minimalizují rizika a zajišťují dlouhodobou stabilitu a bezpečnost investic. Díky kombinaci těchto faktorů nabízejí FKI investorům atraktivní výnosy při kontrolovaném riziku a zároveň právní jistotu v souladu s českou i evropskou regulací.

Budoucí vyhlídky

Celkově je perspektiva nemovitostních fondů pro rok 2025 i další roky velmi dobrá. Zhodnocením by měly stabilně překonávat míru inflace. Postupné snižování úroků má pozitivní vliv na nižší náklady financování nemovitostních projektů.

Objem aktiv spravovaných českými realitními fondy za posledních dvanáct měsíců vzrostl přibližně o čtvrtinu na 311 miliard korun, což potvrzuje rostoucí atraktivitu těchto fondů.

Za růstem objemu majetku ve fondech kvalifikovaných investorů je i bohatnutí společnosti – přibývá mohovitých investorů. Pokračující poptávka po profesionální správě aktiv povede k dalšímu nárůstu počtu FKI i investovaného objemu.

Jak vám pomůžeme s FKI?

Fondy kvalifikovaných investorů představují sofistikovaný a flexibilní nástroj pro investice do nemovitostí, developerských projektů či private equity. Založení a správa FKI vyžaduje detailní znalost legislativy, daňového režimu a regulace ČNB, aby byla zajištěna právní jistota a ochrana investorů.

V advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz nabízíme komplexní podporu při založení a právním nastavení fondů kvalifikovaných investorů. Pomůžeme s přípravou dokumentace, licencováním u ČNB, nastavením právních vztahů s investory i developery a optimalizací daňové struktury. Díky našemu poradenství bude váš fond připraven efektivně růst a bezpečně spravovat kapitál.

Pokud plánujete založení vlastního fondu nebo chcete investovat do FKI, obraťte se na nás. Zajistíme, aby váš fond stál na pevných právních základech a plně využíval všechny možnosti české i evropské legislativy.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, advokátní koncipient a Anna Škantová, právní praktikant

Chcete vědět, jak vám můžeme s fondy kvalifikovaných investorů pomoci? Ozvěte se nám!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Fondy kvalifikovaných investorů – právní rámec a investiční struktura v ČR

Fondy kvalifikovaných investorů: Nemovitostní a Developerské

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 15 října, 2025

Fondy kvalifikovaných investorů: Nemovitostní, Developerské a Private Equity fondy

Fondy kvalifikovaných investorů představují jednu z nejflexibilnějších forem investování v České republice, což jim umožňuje přístup k široké paletě aktiv, která by byla pro běžné fondy nedostupná nebo problematická. FKI nejsou svázány tak přísnými regulacemi, jako standardní podílové fondy, což jim otevírá dveře k investicím do alternativních aktiv. Včetně zemědělské půdy, lesů, obnovitelných zdrojů energie, nesplácených pohledávek, umění či sběratelských předmětů.

Nejpopulárnějšími segmenty zůstávají nemovitostní, developerské a private equity fondy. Jejich obliba vyplývá z transparentnosti investičních strategií a relativní předvídatelnosti výnosů. V současné době představují nemovitostní fondy více než 60 % všech FKI v České republice

Nemovitostní fondy

Nemovitostní fondy fungují jako investiční schránky, do kterých investoři vkládají kapitál určený na nákup a správu bytových, kancelářských či obchodních nemovitostí. Fond sdružuje prostředky více investorů. Nakupuje nemovitosti, zajišťuje jejich pronájem nebo rozvoj a po určité době, kdy vzroste hodnota nemovitostí nebo nájemné, se dosažený zisk rozděluje mezi všechny investory.

První nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů (FKI) v Česku vznikly již v první dekádě minulého desetiletí. Jejich opravdový rozvoj nastal po roce 2016, kdy legislativa umožnila větší flexibilitu a snížila minimální investici na 1 000 000 Kč. Dnes je na trhu přes 200 nemovitostních FKI, které spravují desítky miliard korun.

Jak nemovitostní fondy fungují?

Nemovitostní fondy fungují postupně. Nejprve správce fondu, tedy investiční společnost, shromažďuje kapitál od investorů, kteří do fondu vloží své prostředky výměnou za podíly. Následně fond vybírá vhodné nemovitosti s ohledem na lokalitu, kvalitu a potenciál růstu jejich hodnoty nebo nájemného. Po nákupu se nemovitosti pronajímají, spravují a v případě potřeby modernizují nebo rozšiřují, například přístavbami či rekonstrukcemi. Nakonec, po dosažení stanoveného cíle, obvykle po pěti až osmi letech, fond nemovitosti prodá nebo refinancuje a dosažený výnos rozděluje mezi investory.

Jaké mají výhody?

Nemovitostní fondy nabízejí investorům několik významných výhod. Především poskytují stabilní výnosy a ochranu proti inflaci. Většina nemovitostních fondů kvalifikovaných investorů dosáhla v roce 2024 ročního zhodnocení mezi 5 a 8 %, což převyšuje míru inflace. Nemovitosti navíc generují příjmy z nájemného, které často automaticky reagují na růst cen v ekonomice.

Další výhodou je diverzifikace rizika. Namísto vlastnictví pouze jednoho bytu, či domu získávají investoři prostřednictvím fondu podíly ve více nemovitostech. Například retailových parcích, průmyslových halách nebo kancelářských budovách. Tím se snižuje dopad případných problémů u jednotlivých nemovitostí.

Investoři také získávají přístup k profesionální správě. Fondy zaměstnávají odborníky na realitní trh, právníky a property manažery. Ti se starají o údržbu, pronájmy, jednají s nájemci a optimalizují provozní náklady.

Významnou výhodou jsou i daňové úlevy. Výnosy fondů kvalifikovaných investorů jsou zdaněny nižší sazbou 5 % na úrovni fondu. Fyzické osoby mohou po splnění držebních podmínek být osvobozeny od daně z příjmů.

I když nemovitostní fondy nejsou tak likvidní jako akciové fondy, umožňují vstup i s relativně dostupnou částkou, například kolem jednoho milionu korun. Výstup je možný podle podmínek fondu, například po pěti letech bez sankcí.

Developerské fondy

Developerské fondy fungují jako investiční nástroje, do kterých investoři vkládají kapitál určený na realizaci developerských projektů, například výstavbu bytových domů, rezidenčních komplexů či kancelářských budov. Developer, tedy stavební společnost, získává prostřednictvím fondu potřebné financování bez nutnosti čerpat drahý bankovní úvěr. Investoři se podílejí na projektu vložením svého kapitálu a očekávají, že po dokončení a prodeji nemovitostí dojde k rozdělení výnosu v souladu s předem stanovenými pravidly fondu.

První čistě developerské fondy začaly v Česku fungovat v roce 2016 a od té doby každý rok přibývají další. Aktuálně existuje 26 fondů zaměřených přímo na development. Důvodů, proč developeři zakládají realitní fondy, je více – banky zpřísnily úvěrové podmínky a financování nemovitostí je dražší a limitované.

Jaké mají výhody?

Financování projektů prostřednictvím fondu přináší developerům i určité daňové výhody. Zatímco jednotlivé developerské projekty podléhají běžnému daňovému režimu, pro majitele developerské společnosti je často výhodnější být akcionářem fondu než přímo akcionářem své firmy, protože fond je zdaněn nižší sazbou daně z příjmů.

Kapitál vložený investory mohou developeři využít i k nákupu již postavených nemovitostí, čímž efektivně zvyšují objem spravovaného kapitálu a rozšiřují své investiční možnosti. Místo toho, aby nemovitosti prodali třetím stranám, si je mnohdy ponechávají pod kontrolou a ponechají je ve fondu, čímž si udržují strategickou flexibilitu a možnost dalšího zhodnocení aktiv.

Private Equity fondy

Private equity znamená doslova „soukromé akcie”. Jednoduše řečeno, jde o investice do soukromých firem, s jejichž akciemi se neobchoduje na burze. Klasické private equity fondy většinou kupují celé firmy nebo majoritní podíl na firmě.

Kouzlo private equity investic spočívá v tom, že privátní firmy jsou obecně mnohem levnější než akcie firem obchodované na burze. Velké private equity fondy ve světě standardně nakupují firmy za 8-10násobek ročních zisků. A malé české firmy se aktuálně v průměru prodávají za 5-6násobek ročních zisků

V průměru se dlouhodobě výnosy private equity fondů pohybují kolem 10-15 % ročně. U private equity fondů bylo obvykle dosahováno výnosu 12 až 14 % ročně.

Fondy kvalifikovaných investorů – právní jistota a podpora při založení

Fondy kvalifikovaných investorů dnes představují moderní nástroj, jak efektivně spojit kapitál zkušených investorů s reálnými projekty v oblasti nemovitostí, developmentu či private equity. Díky své flexibilní právní konstrukci umožňují vytvářet sofistikované investiční struktury, které jsou daňově i provozně efektivní.

Založení a správa fondu však vyžadují důkladnou znalost právní úpravy, zejména zákona o investičních společnostech a investičních fondech, daňové legislativy a regulace České národní banky. Každý krok – od volby právní formy, přes přípravu statutu fondu, až po strukturování vztahů mezi investory a správci – má zásadní význam pro budoucí fungování a bezpečnost investice.

V advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz se specializujeme na právní a daňové nastavení fondů kvalifikovaných investorů, zejména těch zaměřených na nemovitostní a developerské projekty. Pomůžeme vám s kompletním založením fondu, licenčním řízením u ČNB, přípravou smluvní dokumentace i právní strukturací jednotlivých transakcí.

Pokud zvažujete založení vlastního fondu kvalifikovaných investorů, nebo se chcete přidat k již existujícím investičním projektům, obraťte se na nás. Zajistíme, aby váš fond stál na pevných právních základech a byl připraven růst v souladu s českou i evropskou legislativou.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, advokátní koncipient a Anna Škantová, právní praktikant

Nevíte si rady s fondy kvalifikovných investorů? Ozvěte se nám!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Smlouvy s developery při koupi nemovitosti

Smlouvy s developery. Jak se vyhnout riziku při koupi nemovitosti?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 15 října, 2025

Jak na smlouvy s developery? Právní průvodce pro kupující nemovitostí

Koupě nemovitosti od developera je jedním z nejvýznamnějších rozhodnutí, které člověk v životě učiní. Tento proces však zahrnuje řadu právních kroků a smluv, které je nutné, aby člověk důkladně pochopil a správně vyhodnotil. Uzavření smlouvy s developery často působí složitě, protože zahrnuje různé fáze – od prvotní rezervace až po finální převod vlastnictví. V tomto článku vám přiblížíme jednotlivé typy smluv, upozorníme na klíčové body, na které si dát pozor, a poradíme, jak minimalizovat rizika spojená s koupí nemovitosti od developera.

Rezervační smlouva – první krok ke koupi nemovitosti

Rezervační smlouvu obvykle uzavíráte jako první dokument při koupi nemovitosti od developera. Jejím hlavním účelem je zajistit, že vámi vybranou nemovitost nebude developer nabízet jiným zájemcům po určitou dobu. Tento dokument je často doprovází rezervační poplatek, který se pohybuje v rozmezí 3–5 % z kupní ceny nemovitosti. Rezervační poplatek slouží jako záruka vážného zájmu kupujícího a developer jej započítá do celkové ceny nemovitosti.

Při podpisu této smlouvy s developery byste měli dbát zejména na to, aby v ní byl uveden přesný popis nemovitosti, kterou si rezervujete. To zahrnuje nejen její umístění v rámci projektu a dispozici, ale také výměru a standardy vybavení. Důležité je rovněž jasně stanovit podmínky pro vrácení rezervačního poplatku – například v případě zamítnutí hypotéky nebo nesplnění závazků ze strany developera. Ujistěte se také, že rezervační smlouva uvádí konkrétní termín platnosti rezervace a že developer disponuje všemi potřebnými povoleními pro realizaci projektu.

Rezervační smlouvu považujeme za méně formální dokument než následné smlouvy, ale i přesto doporučujeme, aby naši odborníci zkontrolovali její obsah. Právníci aktivně přezkoumají smlouvu, pomohou vám předejít nepříjemným překvapením a zajistí dostatečnou ochranu vašich práv už v této fázi.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní – závazek k budoucímu převodu vlastnictví

Jakmile podepíšete rezervační smlouvu a projekt se blíží k realizaci, přichází na řadu smlouva o smlouvě budoucí kupní (SOSBK). Tento dokument zavazuje obě strany – kupujícího a developera – k uzavření finální kupní smlouvy za předem sjednaných podmínek. SOSBK představuje klíčový krok zejména v případech, kdy nemovitost ještě není dokončena nebo zkolaudována.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní musí obsahovat několik zásadních prvků. Především upravuje přesný termín dokončení stavby a kolaudace. Tyto termíny je nutné uvést jako konkrétní data, nikoli vágními formulacemi typu „do konce roku“ nebo „v průběhu následujících měsíců“. Dále smlouva stanovuje celkovou cenu nemovitosti včetně všech daní a poplatků spolu s harmonogramem plateb. Pokud developer nabízí možnost nadstandardního vybavení (například kvalitnější podlahy nebo kuchyňskou linku), musí být tato položka výslovně uvedena v dodatku ke smlouvě.

Jedním z nejdůležitějších aspektů SOSBK je ochrana práv kupujícího v případě prodlení nebo nesplnění závazků ze strany developera. Smlouva upravuje sankce za prodlení s dokončením stavby či kolaudací a umožňuje kupujícímu odstoupit od smlouvy v případě závažného porušení podmínek.

Kupní smlouva – finální krok k vlastnictví nemovitosti

Kupní smlouva, a následný návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, uzavírají celý proces koupě nemovitosti od developera. Podpis této smlouvy představuje převod vlastnického práva z developera na kupujícího a umožňuje zapsat vlastnictví do katastru nemovitostí. Tento krok nastává po dokončení stavby a její kolaudaci.

Kupní smlouva musí přesně popsat nemovitost, která je předmětem koupě. To zahrnuje nejen samotný byt nebo dům, ale také veškeré součásti (například sklep nebo garážové stání) a příslušenství (například balkon nebo terasa). Dále musí smlouva jasně uvádět přesnou kupní cenu včetně všech daní a způsob úhrady. V praxi se často používá advokátní nebo notářská úschova jako bezpečný způsob převodu finančních prostředků a smlouva musí tuto možnost výslovně uvést.

Dalším klíčovým bodem této smlouvy s developery jsou záruky za vady, které developer poskytuje. Developer ručí za konstrukční vady i vybavení interiéru po určitou dobu (obvykle dva roky). Smlouva zároveň stanovuje postup pro reklamaci případných vad a lhůty pro jejich odstranění.

Před podpisem kupní smlouvy doporučujeme, aby kupující důkladně zkontroloval dokončenou nemovitost a ověřil, zda skutečně splňuje všechny specifikace uvedené ve smlouvách a standardech. Pokud kupující zjistí jakékoli nesrovnalosti, měl by trvat na jejich odstranění ještě před samotným převodem vlastnictví.

Smlouvy s developery a praktické rady při jednání

Jednání s developery může být náročné, zejména pokud jde o velké projekty zahrnující stovky bytů či domů. Proto dbejte na několik klíčových zásad:

V první řadě si vždy prověřte reputaci developera. Zjistěte si informace o jeho předchozích projektech – například zda developer dokončil stavby včas a zda splnil slibovanou kvalitu. Dále si ověřte jeho finanční stabilitu a zjistěte, zda má všechna potřebná stavební povolení pro realizaci projektu.
Nechte všechny smlouvy zkontrolovat právníkem specializujícím se na nemovitostní právo, například našimi odborníky v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz. Pomůžeme vám včas identifikovat případná rizika nebo nevýhodná ustanovení ve smlouvách a zajistíme, že vaše zájmy budou dostatečně chráněny.
Pro bezpečný převod finančních prostředků doporučujeme využít advokátní úschovu. Tento postup minimalizuje to, že o své peníze, v případě problémů na straně developera, přijdete.

Důkladná příprava je klíčem k úspěchu

Uzavření kupní smlouvy s developery je komplexní proces a vyžaduje pečlivost, trpělivost a znalost právních aspektů koupě nemovitosti. Naši kvalifikovaní odborníci vám pomohou minimalizovat rizika spojená s celým procesem a zajistí hladký průběh celé transakce – od prvního kroku až po finální převod nemovitosti do vašeho vlastnictví.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, specialista na právo nemovitostí

Řešíte smlouvy s developery a nevíte si rady? Kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Platba online jako poskytovatel platebních služeb malého rozsahu

Licence ČNB pro poskytovatele platebních služeb malého rozsahu

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 14 října, 2025

Licence ČNB pro poskytovatele platebních služeb malého rozsahu

Chystáte se podnikat v oblasti platebních služeb a nechcete hned investovat stovky tisíc eur do plné licence platební instituce? Pro menší podnikatele, fintech start-upy nebo e-shopy existuje jednodušší cesta – stát se poskytovatelem platebních služeb malého rozsahu (PPSMR).

Co je poskytovatel platebních služeb malého rozsahu?

PPSMR je firma, která může poskytovat vybrané platební služby na základě povolení České národní banky. Jde například o převody peněz, provoz platební brány nebo elektronické peněženky.

Na rozdíl od plnohodnotné platební instituce má PPSMR limity:

měsíčně nesmí překročit průměr 3 miliony eur v transakcích,
působí pouze v České republice,
nemůže nabízet některé služby, které jsou vyhrazeny velkým hráčům (např. tzv. PIS nebo AIS).

Pro menší podnikání je to ale ideální start – nižší náklady a rychlejší vstup na trh.

Jak probíhá licenční řízení u ČNB?

Pokud se rozhodnete vydat cestou PPSMR, musíte projít schvalovacím řízením u České národní banky. Ta pečlivě posuzuje, zda váš projekt splňuje všechny zákonné podmínky a jestli je připraven fungovat bezpečně a transparentně.

K žádosti je nutné doložit několik klíčových věcí. Především musí mít žadatel založenou společnost se sídlem v České republice. Dále je třeba předložit obchodní plán, který je podložen reálnými propočty a ukazuje, že podnikatelský záměr je životaschopný. ČNB také požaduje prokázání spolehlivé organizační struktury a systému řízení rizik, aby bylo jasné, že firma dokáže fungovat stabilně a bezpečně.

Další podmínkou je, aby vedení společnosti bylo odborně způsobilé a bezúhonné. Nezbytné jsou také opatření proti praní peněz (AML), stejně jako dostatečná IT bezpečnost a ochrana klientských dat.

Samotné schvalovací řízení obvykle trvá tři až šest měsíců. Pokud ale žádost není kompletní nebo obsahuje nedostatky, proces se může výrazně protáhnout, a v krajním případě hrozí i její zamítnutí.

Výhody a nevýhody

Výhody:

žádný povinný minimální kapitál (oproti 125 000 EUR u platební instituce),
nižší náklady na provoz a compliance,
rychlejší cesta na trh.

Nevýhody:

limitovaný objem transakcí,
platnost licence jen na území ČR,
menší rozsah služeb oproti plné platební instituci.

Co můžeme pro poskytovatele platebních služeb malého rozsahu udělat?

Získání licence PPSMR není jen formální záležitost. Česká národní banka pečlivě zkoumá každý dokument a zároveň prověřuje osoby ve vedení společnosti. Nejčastěji končí žádosti zamítnutím kvůli nedostatkům v obchodním plánu, slabé compliance nebo nedostatečné IT bezpečnosti.

Naše kancelář vám dokáže celý proces výrazně usnadnit. Pomůžeme vám připravit kompletní dokumentaci, nastavit jasný obchodní a compliance plán, zastupovat vás při komunikaci s ČNB a reagovat na všechny její připomínky. Díky tomu výrazně snížíme riziko, že bude vaše žádost zamítnuta, a celý proces bude probíhat hladce a efektivně.

Chcete začít podnikat jako poskytovatel platebních služeb malého rozsahu?

Ozvěte se nám. Rádi vás provedeme celým procesem od prvotní konzultace až po zápis u ČNB. Díky našim zkušenostem získáte licenci rychleji a s jistotou, že je váš projekt v souladu se zákonem.

Autor: Matěj Šedivý a Mgr. Barbora Janáčková

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Nemovitostní fond a investice do nemovitostí v ČR

Jak založit nemovitostní fond v ČR – průvodce

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 10 října, 2025

Jak založit nemovitostní fond v ČR – Průvodce pro investory

Investice do nemovitostí patří v České republice dlouhodobě k nejbezpečnějším a nejvyhledávanějším způsobům zhodnocování kapitálu. Nemovitostní fond představuje moderní cestu, jak spravovat majetek profesionálně, efektivně a pod dohledem České národní banky. Umožňuje investorům podílet se na vlastnictví rezidenčních i komerčních nemovitostí s relativně nízkým vstupem a zakladatelům otevírá možnost získat stabilní kapitál pro rozvoj podnikání.

Nejčastější formou v ČR je fond kvalifikovaných investorů (FKI), který využívají především developeři, investiční skupiny nebo rodinné firmy. Oblíbené jsou také veřejné fondy kolektivního investování, zaměřené na shromažďování prostředků od široké veřejnosti.

Jak funguje nemovitostní fond?

Princip nemovitostního fondu je jednoduchý. Investoři vloží své prostředky a fond za ně nakupuje vybrané nemovitosti. Ty se následně stávají spoluvlastnictvím všech podílníků. Díky tomuto modelu se rozkládá riziko, zvyšuje dostupnost investování a otevírá možnost vlastnit kancelářské budovy, obchodní centra nebo bytové domy i těm, kteří by si přímý nákup dovolit nemohli.

Výhody nemovitostního fondu pro investory

Hlavním lákadlem je stabilní výnos – ať už prostřednictvím pravidelného příjmu z nájemného, nebo díky růstu hodnoty nemovitostí v čase. Nemovitostní fond je navíc přirozenou ochranou proti inflaci, protože v nájemních smlouvách bývají obvykle zakotveny inflační doložky. Významným benefitem je i důvěryhodnost – fondy podléhají přísnému dohledu ČNB.

Proč si jako zakladatel zvolit vlastní fond?

Založení nemovitostního fondu není výhodné jen pro investory, ale i pro zakladatele. Developeři, rodinné firmy nebo private equity skupiny získávají přístup k výrazně většímu kapitálu, dosahují vyšší daňové efektivity a působí profesionálně a transparentně vůči svým partnerům i investorům.

Nemovitostní fond také zvyšuje prestiž značky a umožňuje přesně zacílit investiční strategii – například pouze na rezidenční development, kancelářské budovy nebo retailové projekty.

Jak probíhá založení nemovitostního fondu?

Celý proces vyžaduje právní, regulatorní a daňovou expertízu. Nejprve je třeba definovat investiční cíle a zvolit právní formu, nejčastěji akciovou společnost typu SICAV nebo podílový fond. Následuje příprava dokumentace, zejména statutu fondu a smluv s depozitářem, administrátorem a asset manažerem.

Role České národní banky při schvalování fondu

Poté přichází klíčový krok – řízení před Českou národní bankou, která fondu uděluje povolení k činnosti. Jakmile je fond schválen, může začít s akvizicemi nemovitostí. Ty zahrnují právní due diligence, vyjednání nájemních smluv a zajištění vztahů s dodavateli.

Jak správně nastavit investiční strategii fondu

Nezapomíná se ani na dlouhodobý provoz, který zahrnuje compliance, AML procesy, reporting investorům a pravidelný audit.

Kdo nejčastěji zakládá nemovitostní fond?

Nemovitostní fond je ideální řešení pro developery, kteří hledají efektivní financování svých projektů. Často jej volí také rodinné firmy a soukromí investoři, kteří už vlastní rozsáhlejší portfolio nemovitostí a chtějí jej spravovat profesionálně. Private equity skupiny využívají fond pro transparentní správu kapitálu a institucionální investoři oceňují regulovaný a důvěryhodný rámec.

Založte si s námi vlastní nemovitostní fond

Pokud uvažujete o založení fondu kvalifikovaných investorů nebo jiného nemovitostního fondu, vyplatí se mít partnera, který vás provede celým procesem. Naše advokátní kancelář vám pomůže s výběrem právní formy, přípravou kompletní dokumentace, zastupováním před ČNB, právním zajištěním akvizic i nastavením compliance procesů.

Díky našim zkušenostem se můžete spolehnout, že váš fond bude mít pevný právní základ a od začátku nastavíte správná pravidla pro dlouhodobě úspěšné fungování. Kontaktujte nás a zjistěte, jak společně vybudujeme váš vlastní nemovitostní fond v České republice.

Často kladené otázky (FAQ)

Jak dlouho trvá založení nemovitostního fondu?

Obvykle je třeba počítat s několika měsíci, zejména kvůli řízení před ČNB a přípravě veškeré dokumentace.

Jaký je minimální vklad investora do fondu kvalifikovaných investorů?

Minimální investice do FKI je v současnosti 125 000 EUR, případně ekvivalent v českých korunách.

Jaké výhody přináší nemovitostní fond oproti přímé koupi nemovitosti?

Investor získává přístup k profesionálně spravovanému portfoliu, rozložení rizika, stabilnímu výnosu a možnosti podílet se na větších projektech, než by mohl financovat samostatně.

Kolik stojí založení fondu kvalifikovaných investorů?

Náklady se liší podle právní formy a velikosti fondu. Počítat je třeba s právní přípravou, poplatky ČNB a dlouhodobými náklady na správu fondu.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, specialistka na právo nemovitostí

Chcete založit nemovitostní fond a nevíte jak na to? Kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

5 tipů u reklamace auta pro spotřebitele.

Reklamace auta: 5 tipů, co dělat při vadách vozidla

Autor Publikace: Mgr. Richard Kraus Datum: 3 října, 2025

Jak postupovat u reklamace auta? Přehledný návod krok za krokem!

Koupili jste ojeté auto a objevila se nečekaná, skrytá závada? Nevíte, jak postupovat u reklamace auta? Chcete odstoupení od smlouvy nebo slevu z kupní ceny? Připravili jsme pro vás průvodce reklamací auta, který vám pomůže ochránit vaše práva jako spotřebitele. Dozvíte se, jak správně uplatnit reklamaci, jaké jsou vaše možnosti a kdy můžete odstoupit od kupní smlouvy.

Tentokrát se zaměříme na téma, které trápí mnoho kupujících ojetých vozidel – reklamace auta. Dozvíte se:

co jsou skryté vady a jak je rozpoznat
jaké máte práva při reklamaci vozidla
jak správně postupovat při reklamaci auta
kdy můžete odstoupit od kupní smlouvy
jak vám může pomoci advokátní kancelář

Co jsou skryté vady a jak je poznat?

Při koupi ojetého auta se můžete setkat s různými typy vad. Nejproblematičtější jsou skryté vady, které se projeví až po určité době používání vozidla. Skryté vady jsou takové, které nebyly zjevné při běžné prohlídce auta při koupi a o kterých vás prodávající neinformoval.

Příklady skrytých vad:

Závady na motoru nebo převodovce
Problémy s elektronikou
Skryté poškození karoserie (např. po neodborné opravě)
Stočený tachometr

Musíte rozlišovat mezi skrytými vadami a běžným opotřebením vozidla. Zatímco skryté vady jsou důvodem k reklamaci, běžné opotřebení odpovídající stáří a najetým kilometrům auta reklamovat nelze.

Vaše práva u reklamace auta

Jako spotřebitel máte při koupi ojetého auta určitá práva, která vám garantuje občanský zákoník. Tato práva se liší podle toho, zda jste auto koupili od podnikatele (např. autobazaru) nebo od soukromé osoby.

Reklamace auta koupeného od podnikatele

Při koupi auta od autobazaru nebo jiného podnikatele máte právo na reklamaci skrytých vad po dobu 24 měsíců od převzetí vozidla. Kupní smlouva tuto záruku může zkrátit, ale nikdy ne na méně než 12 měsíců.

Důležité: Pokud se vada projeví do 6 měsíců od koupě, zákon předpokládá, že existovala již při prodeji. V takovém případě je na prodávajícím, aby prokázal opak.

Reklamace auta koupeného od soukromé osoby

V případě koupě auta od soukromé osoby je záruka odlišná. Záruční doba na skryté vady je 12 měsíců, ale důkazní břemeno je na vaší straně. Musíte prokázat, že vada existovala již v době prodeje.

Jak správně postupovat u reklamace auta?

Pokud objevíte na svém nově zakoupeném autě vadu, musíte postupovat správně, abyste neohrozili své právo na reklamaci. V naší advokátní kanceláři máme s reklamacemi vozidel bohaté zkušenosti a pro naše klienty zajišťujeme celý proces. Zde je návod krok za krokem, jak při reklamaci auta postupujeme:

Zachování původního stavu vozidla: Jakmile objevíte vadu na vašem nově zakoupeném autě, doporučíme vám neprovádět žádné opravy. Radíme nechat vozidlo v původním stavu, protože jakýkoliv zásah by mohl ohrozit vaše právo na reklamaci.
Zajištění odborného posudku: Zařídíme odvoz auta do seriózního autoservisu, kde necháme vypracovat detailní odborný posudek o zjištěné vadě. Tento dokument bude klíčovým důkazem při uplatňování reklamace.
Komunikace s prodávajícím: Připravíme a odešleme písemné oznámení prodávajícímu o zjištěné vadě. K tomuto dopisu přiložíme kopii odborného posudku a uvedeme všechny důležité údaje, jako je datum koupě a identifikace kupní smlouvy.
Vyhotovení reklamačního protokolu: Pokud jste auto koupili od podnikatele, dohlédneme na to, aby prodejce sepsal reklamační protokol. Zajistíme, že protokol bude obsahovat všechny náležitosti, a jednu kopii pro vás uchováme.
Hlídání lhůt: Pečlivě sledujeme všechny lhůty. Od okamžiku uplatnění reklamace běží 30denní lhůtana její vyřízení. Pokud by prodávající reklamaci v této lhůtě nevyřídil, jsme připraveni pomoci vám s odstoupením od smlouvy.

Kdy můžete odstoupit od kupní smlouvy?

Odstoupení od kupní smlouvy je krajním řešením, ale v některých případech je to vaše právo. Můžete odstoupit od smlouvy v těchto situacích:

Pokud se jedná o podstatnou vadu, která brání řádnému užívání vozidla.
Pokud prodávající neodstraní nepodstatnou vadu do 30 dnů od uplatnění reklamace.
Pokud se stejná vada vyskytne opakovaně nebo se na vozidle vyskytne více vad.

Pozor: Při odstoupení od smlouvy musíte vrátit vozidlo ve stavu, v jakém jste ho převzali, s přihlédnutím k běžnému opotřebení.

Reklamace auta je vaše právo – nebojte se ho využít

Reklamace auta je často stresující zkušenost, ale uvědomte si, že jako spotřebitel máte svá práva. Pokud postupujete správně a máte oprávněný důvod k reklamaci, máte velkou šanci na úspěch. Nezapomeňte:

Jednat rychle po objevení vady
Dokumentovat veškerou komunikaci s prodávajícím
Nechat si vypracovat odborný posudek
V případě potřeby se obrátit na právní pomoc

Reklamace auta není jen nepříjemnou povinností, ale důležitým nástrojem ochrany spotřebitele. Nebojte se svá práva uplatnit a bojovat za spravedlivé řešení, stojíme na vaší straně a se vším dokážeme odborně pomoci!

Jak vám může pomoci ModerniPravnik.cz?

Reklamace auta není vždy jednoduchá věc. A to hlavně pokud prodávající nespolupracuje nebo odmítá uznat vaše nároky. V takových případech se obraťte na ModerniPravnik.cz, specializovanou advokátní kancelář, ve které se často věnujeme hlavně kupním smlouvám na auto a spolupracujeme s mnoha byznysy v oblasti auto-moto průmyslu.

U reklamace auto vám může pomoci s:

Posouzením oprávněnosti vaší reklamace
Správnou formulací reklamačního dopisu
Zastupováním při jednání s prodávajícím
Případným soudním vymáháním vašich práv

Naše advokátní kancelář má bohaté zkušenosti s řešením sporů týkajících se reklamace vozidel. Dokážeme vám poskytnout komplexní právní podporu od počátečního posouzení případu až po případné soudní řízení.

Autor: Mgr. Richard Kraus, advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás s reklamací vozidla obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Dopravní přestupek? Začněte se bránit.

Autor Publikace: Mgr. Vojtěch Ruta Datum: 3 října, 2025

Spáchal jste dopravní přestupek?

Pomůžeme vám

Spáchal jste dopravní přestupek a chcete se bránit na úseku dopravy? Vyhledejte naši odbornou pomoc, advokátní kanceláře s mnohaletými zkušenostmi jak v trestním právu, tak správním řízení.

V tomto článku se dozvíte:

co dělat při zastavení policistou kvůli podezření ze spáchání přestupku
jaké jsou možnosti obrany
jak vám s celým procesem pomůže naše advokátní kancelář.

Dopravní přestupek a jak se bránit

Dopravní přestupky a sankce za ně jsou v každodenním životě běžnější, než by se na první pohled mohlo zdát. Mnoho řidičů se v určitém okamžiku setká s tím, že je zastaví policie (nebo obecní policie) kvůli podezření z porušení pravidel silničního provozu nebo obdrží Výzvu provozovateli vozidla k úhradě určené částky, nebo příkaz. Nicméně ne vždy musí být situace bezvýchodná, protože naopak existují postupy, jak se bránit, a proto je dobré znát svá práva. V tomto článku vám tedy vysvětlíme nejn to, jak v podobné situaci postupovat, a zároveň ukážeme, kde hledat odbornou pomoc.

Co dělat po spáchání přestupku

Jestliže vás zastavila hlídka policie, doporučujeme zachovat klid a vše pečlivě zdokumentovat. Je také důležité si uvědomit, že policie vám může na místě uložit pokutu ve formě tzv. příkazu na místě, který má ale základní podmínku, totiž že plně souhlasíte se skutkovým stavem, a zároveň i se sankcí. V praxi se však často stává, že policie pouze „oznamuje“ například: „Dnes to máte pouze za 500 Kč,“ ovšem takový postup není správný, protože velmi často chybí poučení o možnosti odmítnutí. Po vybídnutí k podpisu policistou jsou dvě linie dalších událostí:

Souhlasíte a podepíšete. Tímto krokem si tudíž velmi stěžujete následnou možnou obranu, jelikož proti tomuto není možný odpor nebo odvolání. Nicméně i zde existují určité možnosti obrany, a to i když jsou stížené.

Nesouhlasíte a nepodepíšete. Touto volbou se rozhodujete následně „poslat“ daný případ do správního řízení. V tomto řízení se bude rozhodovat podle poskytnutých důkazních prostředků z nich vzešlých, tudíž můžete namítat chyby v procesu, či vznášet různé námitky, přičemž po vydání konečného rozhodnutí je i možné podat odvolání k nadřízenému správnímu orgánu, který na věc může mít odlišný právní názor. Celé řízení je proto obecně poměrně komplikovanou záležitostí, a právě proto doporučujeme obrátit se na nás.

Máte možnost se bránit

Spáchání přestupku ještě neznamená automaticky pokutu či ztrátu bodů. Každý má totiž právo podat námitky v řízení, zároveň využít možnosti správního řízení či se odvolat, pokud se domnívá, že přestupek nebyl spáchán, nebo že byly okolnosti nesprávně posouzeny. Velmi často se například policie či správní orgán zabývají pouze formální stránkou přestupku, aniž by posoudili materiální stránku přestupku.

Tabulka četnosti dopravních přestupků za rok 2024

Konkrétní problematické přestupky lze vyčíst ze stránek Ministerstva dopravy https://md.gov.cz/getattachment/Statistiky/Silnicni-doprava/Statistiky-k-bodovemu-hodnoceni/Statistiky-prestupku-a-trestnych-cinu/Statistiky-prestupku-a-trestnych-cinu-za-rok-2024/Bodovane-prestupky-a-trestne-ciny.pdf.aspx.

Jednání	Body	Počet	Průměr/den
1. při řízení motorového vozidla překročí nejvyšší dovolenou rychlost v obci o 10 km/h a více	2	104061	284
2. při řízení motorového vozidla drží v ruce nebo jiným způsobem telefonní přístroj nebo jiné hovorové nebo záznamové zařízení	4	49695	136
3. při řízení motorového vozidla překročí nejvyšší dovolenou rychlost v obci o 20 km/h a více	4	40026	109
4. při řízení motorového vozidla překročí nejvyšší dovolenou rychlost mimo obec o 10 km/h a více	4	37380	102
5. při řízení motorového vozidla není připoután na sedadle bezpečnostním pásem nebo při přepravě dítěte nepoužije dětskou autosedačku nebo bezpečnostní pás	4	31455	86
6. při řízení motorového vozidla překročí nejvyšší dovolenou rychlost mimo obec o 30 km/h a více	4	13571	37
7. při řízení vozidla nedá přednost v jízdě v případech, ve kterých je povinen dát přednost v jízdě	4	13289	36
8. při řízení vozidla neoprávněně stojí s vozidlem na parkovišti vyhrazeném pro vozidlo označené parkovacím průkazem pro osoby se zdravotním postižením nebo neoprávněně použije parkovací průkaz pro osoby se zdravotním postižením při jízdě	2	10865	30
9. při řízení motorového vozidla předjíždí vozidlo v případě, kdy je to obecným, místním nebo přechodnou úpravou provozu na pozemních komunikacích zakázáno	6	8580	23
10. při řízení motorového vozidla nezastaví vozidlo na signál, který jí přikazuje zastavit vozidlo, nebo neuposlechne pokyn k zastavení vozidla, anebo se dopustí jiného protiprávního jednání při řízení nebo usměrňování provozu na pozemních komunikacích nebo jednáním na bezpečnost a plynulost provozu na pozemních komunikacích	6	6651	18
11. ostatní		40325	110

Jak vám můžeme s přestupkem pomoci

Prověříme právní stránku vašeho případu.
Zhodnotíme, zda byl postup správního orgánu a policie v souladu se zákonem.
Připravíme odvolání, vyjádření či jinou potřebnou dokumentaci.
Převezmeme komunikaci s úřady a budeme hájit vaše práva v celém procesu.

Služba od právních specialistů pro řešení dopravního přestupku

Využití pomoci zkušených právníků totiž může v mnoha případech znamenat změnu výsledku správního řízení, a to buď zmírnění trestu, nebo například i zproštění odpovědnosti. Naše kancelář má s řešením dopravních přestupků mnohaleté zkušenosti, a proto se na nás můžete s důvěrou obrátit i vaší záležitosti.

Neodkládejte řešení dopravního přestupku

Čas totiž často hraje důležitou roli – opravné prostředky mají lhůtu jen několik dní. Proto nás neváhejte kontaktovat co nejdříve po obdržení rozhodnutí, případně ještě předtím, a zajistěte si tak profesionální ochranu svých práv.

Autor: Mgr. Vojtěch Ruta

Řešíte dopravní přestupek? Neváhejte a kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Rezervační smlouva na nemovitost: Na co si dát pozor?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 22 září, 2025

Na co si dát pozor u rezervační smlouvy při koupi nemovitosti?

Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jednou z největších životních investic. Prvním krokem často bývá rezervační smlouva, díky níž se zájemce zaváže k budoucí koupi a prodávající přestane nemovitost nabízet jiným klientům. Součástí bývá i rezervační záloha v řádu desítek až stovek tisíc korun. Pokud je ale rezervační smlouva nevhodně nastavená, může se z praktického nástroje stát past, ve které kupující snadno přijde o své peníze.

Co je rezervační smlouva na nemovitost?

Rezervační smlouva je dohoda mezi prodávajícím (nebo realitní kanceláří) a zájemcem o koupi, která zajišťuje, že po určitou dobu nebude nemovitost nabízená dalším zájemcům. Kupující se touto smlouvou obvykle zavazuje složit rezervační poplatek, který se následně započítává do kupní ceny.

Na první pohled se může jednat o jednoduchý dokument, ve skutečnosti však často obsahuje ustanovení, která mohou být pro kupujícího značně nevýhodná. Proto byste měli znát alespoň základní rizika.

Kdo smlouvu podepisuje?

Předně si vždy ověřte, s kým danou rezervační smlouvu uzavíráte. Pokud je smlouva uzavíraná přímo mezi prodávajícím a zájemcem o nemovitost, jedná se o ideální variantu. V praxi se však objevují také rezervační smlouvy uzavírané přímo s realitní kanceláří. V takovém případě tak musíte ověřit její pověření k uzavření takové rezervační smlouvy, a to ze strany vlastníka nemovitosti.

Osobu vlastníka, který by měl odpovídat osobě prodávajícího, jednoduše ověříte z katastru nemovitostí. Pokud smlouvu podepíšete s osobou, která nemovitost nevlastní a není k jednání zmocněná, může být smlouva neplatná.

Popis nemovitosti

Nemovitost by měla být popsaná naprosto konkrétně, tedy včetně parcelního čísla, čísla jednotky, listu vlastnictví, výměry, příslušenství (garáž, sklep, zahrada), katastrálního území a obce. Ze smluvních ujednání by mělo také plynout jasné vymezení, zda se rezervace vztahuje i na podíly na společných částech domu či pozemku.

Čím detailnější popis, tím menší riziko nejasností a následných sporů.

Rezervační záloha – výše, úschova a vrácení

Rezervační záloha představuje pro mnohé tu nejcitlivější část rezervační smlouvy. Výše zálohy se standardně pohybuje mezi 3 – 5 % z kupní ceny. V praxi to často znamená stovky tisíc korun, a proto musíte věnovat maximální pozornost tomu, jak tuto zálohu smlouva upravuje.

Nejbezpečnější variantou je složení zálohy do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, kde jsou peníze chráněné až do podpisu kupní smlouvy. Pokud je záloha placená přímo realitní kanceláři, jde o výrazně rizikovější situaci. V případě sporu se jejího vrácení můžete domáhat složitě a s nejistým výsledkem.

Za klíčové považujeme také vymezení podmínek, za kterých se záloha vrací. Správně nastavená smlouva by měla kupujícího chránit například v případě, že prodávající nakonec odmítne nemovitost prodat, že se objeví právní vady (např. zástavy nebo exekuce), nebo když kupujícímu banka neschválí hypotéku, přestože o ni řádně požádal. Naopak, pokud kupující bezdůvodně couvne z obchodu, je férové, aby o část zálohy přišel. Záloha má i funkci pojistky proti spekulacím.

Pokud ale rezervační smlouva podmínky vrácení neupravuje, hrozí, že o zálohu přijdete i v situacích, kdy jste sami nepochybili. V praxi to pak znamená, že můžete přijít nejen o vysněnou nemovitost, ale i o stovky tisíc korun.

Doba rezervace

Rezervační doba musí být jasně ohraničená. Běžně trvá 1–3 měsíce. Po jejím uplynutí bez uzavření kupní smlouvy by měla být rezervace buď ukončená, alternativně by mělo dojít k vypořádání zálohy dle smluvních podmínek.

Sankce a smluvní pokuty

Mnohé rezervační smlouvy obsahují jednostranně výhodné sankce. Typickým příkladem je ustanovení, že při jakémkoliv neuzavření kupní smlouvy záloha propadá ve prospěch prodávajícího či realitní kanceláře.

Sankce by však měly být vyvážené a vztahovat se na pouze skutečné porušení povinností. Pokud k uzavření smlouvy nedojde vinou prodávajícího, měl by být postižený on, nikoliv kupující.

Prověření právního stavu nemovitosti

Ještě před podpisem rezervační smlouvy musíte ověřit, zda je nemovitost po právní stránce v pořádku. Zaměřte se zejména na zástavní práva (např. ve prospěch banky), probíhající exekuce nebo věcná břemena, která mohou omezovat vaše užívání. Stejně tak doporučujeme zjistit, zda na nemovitosti nevázne dlouhodobý nájem, předkupní právo nebo jiné závazky, které by vás po koupi mohly nepříjemně překvapit.

Právě včasné prověření právního stavu vám může ušetřit nejen zbytečné starosti, ale i statisíce korun.

Proč konzultovat rezervační smlouvu s advokátem?

Rezervační smlouva vypadá jako formalita, ale v praxi rozhoduje o tom, zda přijdete o nemovitost, nebo i o vaše peníze. I drobná nevyváženost ve smlouvě může znamenat ztrátu statisíců korun.

Kontrola rezervační smlouvy odborníkem pak odhalí skrytá rizika, zajistí férové nastavení podmínek, a ochrání vás před jednostranně nevýhodnými ustanoveními.

Rezervační smlouva je důležitým krokem při koupi bytu či domu. Pokud si ale nedáte pozor, může být pastí, která vás připraví o vysokou zálohu. Proto doporučujeme každou rezervační smlouvu před podpisem konzultovat se specialistou se zkušeností v realitním právu.

Pokud řešíte rezervační smlouvu na nemovitost, obraťte se na naše odborníky z advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz. Rezervační smlouvu pro vás dokážeme zkontrolovat nebo kompletně připravit – a to obvykle již do dvou pracovních dnů.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, specialista na právo nemovitostí

Rezervační smlouva? Jedině s Modernipravnik.cz. Kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Právně čistá investiční nemovitost s due diligence

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 21 září, 2025

Jak koupit právně čistou investiční nemovitost a čeho se vyvarovat

Investice do nemovitostí stále představují jednu z nejperspektivnějších cest k dlouhodobému zhodnocení kapitálu v České republice. Nicméně úspěch každé investice stojí především na její právní čistotě. A právně čistá investiční nemovitost často bývá tzv. jednorožec, proto se bez právní prověrky neobejdete. Bez důkladné právní prověrky se i nejlépe vypadající nemovitost může stát zdrojem dlouhodobých problémů a finančních ztrát. V tomto článku vám ukážeme, jak postupovat při koupi investiční nemovitosti tak, abyste minimalizovali veškerá právní rizika.

Proč je právní prověrka klíčová?

Každá investiční nemovitost s sebou nese specifická rizika, která mohou výrazně ovlivnit její výnosnost i hodnotu. Právní vady nemovitosti se dělí na dvě základní kategorie:

Vady faktické – týkají se fyzického stavu nemovitosti (např. vadná střecha, zatékání)
Vady právní – spočívají v existenci práv třetích osob k nemovitosti (zástavní práva, věcná břemena, nájemní smlouvy)

Zatímco faktické vady lze často opravit, právní vady mohou být trvalým břemenem, které snižuje hodnotu nemovitosti a komplikuje její další prodej nebo pronájem.

První krok: Důkladná kontrola katastru nemovitostí

Základem každé právní prověrky je analýza údajů v katastru nemovitostí. Z výpisu listu vlastnictví zjistíte klíčové informace.

Co kontrolovat v listu vlastnictví:

Identifikaci skutečného vlastníka – ověřte, že prodávající je skutečně zapsaný jako vlastník
Část C – Omezení vlastnického práva – zde najdete veškerá věcná břemena a zástavní práva
Poznámky o probíhajících řízeních – upozorní vás na případné spory o nemovitost
Údaje o nemovitosti – ověřte shodu s realitou (výměra, účel využití)

Věnujte pozornost také zástavním právům

Zástavní právo je jedním z nejčastějších omezení vlastnického práva k nemovitostem. Rozlišujeme několik typů:

Zástavní právo smluvní – vzniká obvykle při financování koupě hypotečním úvěrem
Zástavní právo exekutorské – znamená, že na vlastníka byla uvalena exekuce
Zástavní právo soudcovské – vzniká rozhodnutím soudu, často kvůli dluhům na pojištění

Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo, musíte získat souhlas zástavního věřitele k převodu, nebo zajistit jeho vymazání před koupí.

Věcná břemena – skrytá omezení vlastnictví

Věcná břemena představují významná omezení vlastnického práva, která “lpí” na nemovitosti a přecházejí na každého nového vlastníka. Dělí se na:

Služebnosti

Osobní služebnosti – vážou se ke konkrétní osobě (např. právo doživotního užívání)
Pozemkové služebnosti – vážou se k nemovitosti (např. právo cesty, vedení inženýrských sítí)

Reálná břemena

Zavazují vlastníka k aktivnímu konání (např. odevzdávání části úrody).

Nejčastější typy věcných břemen:

Služebnost cesty – povinnost umožnit průchod či průjezd
Služebnost inženýrské sítě – vedení vody, plynu, elektřiny přes pozemek
Právo na vodu – využívání studny na cizím pozemku
Věcné břemeno okapu – společný okap vedoucí přes sousední nemovitost

Důležitost kolaudačního rozhodnutí

Kolaudační rozhodnutí je klíčovým dokumentem, který potvrzuje, že nemovitost byla postavená v souladu se stavebním povolením a je způsobilá k užívání. Při jeho kontrole ověřte:

Účel užívání stavby – musí odpovídat vašim investičním záměrům
Podmínky pro užívání – mohou obsahovat omezení ovlivňující provozování
Datum vydání – starší stavby mohou mít odlišná kolaudační rozhodnutí
Shodu s projektovou dokumentací – ověřte, že byla stavba dokončena podle plánu.

Bez platného kolaudačního rozhodnutí nemůžete nemovitost legálně obývat ani pronajímat.

Práce se sbírkou listin katastru nemovitostí

Sbírka listin obsahuje všechny dokumenty, na jejichž základě byly provedené zápisy do katastru nemovitostí. Pro úplnou právní prověrku byste měli prostudovat:

Původní kupní smlouvy – ověření správnosti nabývacího titulu
Zástavní smlouvy – podrobné podmínky zástavního práva
Smlouvy o zřízení věcného břemene – přesná definice omezení
Kolaudační rozhodnutí a stavební povolení
Geometrické plány – ověření hranic pozemku

Jak získat dokumenty ze sbírky listin:

Osobně na katastrálním úřadě – po prokázání totožnosti a uvedení účelu
Prostřednictvím advokáta – má zpravidla zřízen dálkový přístup
Písemnou žádostí – s úředně ověřeným podpisem

Právní vady nezapsané v katastru

Ne všechna omezení a závazky jsou zapsaná v katastru nemovitostí. Proto prověřte také:

Nájemní smlouvy

Zkontrolujte, zda nejsou uzavřené dlouhodobé nájemní smlouvy, které by omezovaly vaše dispozice s nemovitostí. Zvláštní pozornost věnujte:

Délce nájmu – dlouhodobé smlouvy snižují flexibilitu
Výpovědním lhůtám – mohou být pro vlastníka nevýhodné
Nájemnému – může být podtržené oproti tržním cenám

Dluhy a nedoplatky

U bytových jednotek prověřte možné dluhy vůči:

Společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Správci nemovitosti
Dodavatelům energií
Místním poplatkům (odvoz odpadu, daň z nemovitosti)

Osobní prohlídka nemovitosti – nenahraditelný krok

Žádná právní prověrka nenahradí osobní inspekci nemovitosti. Při prohlídce se zaměřte na:

Fyzický stav nemovitosti – konstrukční prvky (stav nosných zdí, střechy, základů), inženýrské sítě (funkčnost elektřiny, vody, plynu, vytápění), izolace (proti vlhkosti a tepelné izolace), bezpečnostní prvky (požární bezpečnost, únikové cesty)
Soulad s dokumentací – půdorys (odpovídá-li skutečný stav projektové dokumentaci), využití prostor (nejsou-li prováděné nelegální úpravy), hranice pozemku (shoda s geometrickými plány)
Okolí nemovitosti – přístupové cesty (právní zajištění přístupu z veřejné komunikace), parkování (dostupnost a právní postavení parkovacích míst), infrastruktura (dostupnost veřejných služeb a dopravy), územní plánování (plánovaná výstavba v okolí)

Proč spolupracovat s odbornými právníky

Právní prověrka nemovitosti (due diligence) je složitý proces vyžadující odborné znalosti a zkušenosti. Profesionální právní tým vám poskytne:

Identifikaci všech právních rizik včetně těch, která nejsou na první pohled zřejmá
Individuálně připravenou kupní smlouvu přizpůsobenou specifickým podmínkám
Zajištění advokátní úschovy
Zastoupení v katastrálním řízení
Komunikaci se stavebními a dalšími úřady
Zastoupení při jednáních s prodávající stranou

Specifika investičních nemovitostí

Při koupi investiční nemovitosti zvažte dodatečné faktory:

Výnosový potenciál – analýza nájemního trhu (reálnost dosahování předpokládaných výnosů), provozní náklady (všechny náklady spojené s vlastnictvím a správou), daňové aspekty (optimalizace daňové zátěže z příjmů z pronájmu)
Budoucí prodejnost

Nejčastější chyby, kterých se vyvarovat

Podcenění právní prověrky

Mnoho investorů se spoléhá pouze na vizuální prohlídku a zanedbává důkladnou právní analýzu. To může vést k nákupu nemovitosti s vážnými právními vadami.

Ignorování věcných břemen

Věcná břemena mohou výrazně omezit užívání nemovitosti a snížit její hodnotu. Vždy si nechte vysvětlit dopady všech zapsaných omezení.

Nedostatečná kontrola smluvní dokumentace

Používání vzorových smluv z internetu nebo nedostatečně připravených dokumentů může vést k právním sporům.

Opomenutí kontroly kolaudačního rozhodnutí

Bez platné kolaudace nemůžete nemovitost legálně využívat k zamýšlenému účelu.

Proč zvolit naše právní služby

V naší advokátní kanceláři se specializujeme na nemovitostní právo a poskytujeme komplexní právní služby pro investory. Naše služby zahrnují:

Kompletní due diligence – důkladnou právní prověrku nemovitosti
Individuální smluvní dokumentaci – přizpůsobenou vašim specifickým potřebám
Advokátní úschovu – bezpečné nakládání s finančními prostředky
Zastoupení v řízeních – před katastrálními úřady a dalšími orgány
Průběžné poradenství – podporu po celou dobu vlastnictví nemovitosti

Naši odborníci mají více než 13 let zkušeností s nemovitostním právem a pravidelně se věnují jak klasickým transakcím, tak inovativním řešením jako je tokenizace nemovitostí nebo zajištění MiCA licencí.

Právně čistá investiční nemovitost? Obraťte se na nás, rádi vám pomůžeme!

Koupě právně čisté investiční nemovitosti vyžaduje systematický přístup a odborné znalosti. Klíčové kroky zahrnují důkladnou kontrolu katastru nemovitostí, analýzu věcných břemen a zástavních práv, ověření kolaudačního rozhodnutí a osobní prohlídku nemovitosti.

Nejdůležitějším doporučením je spolupráce s odbornými právníky již od začátku procesu. Investice do kvalitní právní prověrky se vám mnohonásobně vyplatí předejitím budoucích problémů a finančních ztrát.

Úspěšná investice do nemovitostí začíná její právní čistotou. Bez ní i ta nejlépe vypadající příležitost může skončit finančním fiaskem.

Potřebujete odbornou právní pomoc při koupi investiční nemovitosti? Kontaktujte naši advokátní kancelář na modernipravnik.cz a zajistěte si právní jistotu své investice. Naši experti vám poskytnou kompletní právní prověrku a ochranu po celou dobu transakce.

Autor: Mgr. Petr Uklein

Právně čistá investiční nemovitost jedině s ModerniPravnik.cz. Kontaktujte nás

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Koupě nemovitosti za kryptoměny - právní poradenství

Koupě nemovitosti za kryptoměny? Ano – s ModerniPravnik.cz

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 20 září, 2025

Jak koupit nemovitost za kryptoměnu?

Trh s nemovitostmi prochází revolucí – Bitcoin, Ethereum a další kryptoměny se stávají plnohodnotným platebním nástrojem. Ať už jste prodávající, který chce oslovit globální investory, nebo kupující s digitálními aktivy, ModerniPravnik.cz zajistí bezpečnou a právně jistou transakci. Zajistíme celou dokumentaci k převodu a obstaráme i advokátní úschovu kryptoměn. Jak prodej a koupě nemovitosti za kryptoměny probíhá a proč tento proces svěřit nám?

Výhody pro prodávající: Rychlejší uzavření obchodu a přístup k novým trhům

Okamžité vypořádání: Přijměte platbu v kryptoměnách a my zajistíme konverzi na fiat měnu ještě před převodem vlastnictví. Eliminujte riziko volatility a získejte hotovost stejně jako u tradičního prodeje.
Globální dosah: Vaši nemovitost uvidí investoři z celého světa, pro které jsou kryptoměny primárním aktivem.
Nižší transakční náklady: Blockchainové řešení redukuje poplatky za prostředníky a urychluje proces.

Výhody pro kupující: Využijte své kryptoportfolio bez omezení

Neprodávejte své kryptoměny: Nakupujte nemovitosti přímo za Bitcoin, Ethereum či stablecoiny bez nutnosti konverze na bankovní účty.
Právní štít: Zajistíme due diligence nemovitosti, KYC/AML procedury a smluvní podmínky, které chrání vaše zájmy.
Daňová optimalizace: Navrhneme strukturu transakce, abyste minimalizovali daňové zatížení z prodeje kryptoměn i nákupu nemovitosti.

Jak tento prodej a koupě nemovitosti za kryptoměny funguje?

Postup transakce zpravidla bývá následující:

Inicializace transakce: Společně vybereme nemovitost a dohodneme podmínky.
Multi-sig úschova: Vaše kryptoměny putují do zabezpečené peněženky s více podpisy, která uvolní prostředky až po vkladu vlastnictví do katastru.
Právní a daňové zajištění: Připravíme smlouvy s klauzulemi proti volatilitě a zajistíme soulad s evropskou legislativou.
Okamžité vypořádání: Po úspěšném zápisu do katastru obdrží prodávající platbu v kryptoměnách nebo ve fiat měně, dle preferencí.

Proč spolupracovat s ModerniPravnik.cz?

Expertíza na krypto transakce: Máme za sebou desítky úspěšných případů, od rezidenčních domů po komerční komplexy.
Technologické zázemí: Používáme šifrované úschovny a blockchainové nástroje pro maximální transparentnost.
Komplexní služby: Od právního poradenství po daňové reportingy – postaráme se o vše.

Neváhejte využít příležitosti, kterou nabízí decentralizované finance. Ať už prodáváte rodinný dům, nebo kupujete investiční bytový komplex v Bitcoinech, ModerniPravnik.cz je váš partner pro bezpečný vstup do budoucnosti realitního trhu. Kontaktujte nás ještě dnes a udělejte z kryptoměn svou konkurenční výhodu.

Advokátní úschova kryptoměn: Bezpečnost jako u tradičních bank

Transparentnost a právní ochrana patří mezi klíčové aspekty transakce pro obě strany. My to velmi dobře víme. Proto také naše multi-sig úschova funguje jako neutrální třetí strana, která uvolní prostředky pouze po splnění smluvních podmínek.

Jak úschova u prodeje a koupě nemovitosti za kryptoměny chrání vaše prostředky:

Vícefaktorové ověření: Kryptoměny jsou uložené v peněžence vyžadující podpisy prodávajícího, kupujícího a naší kanceláře.
Automatizované uvolnění přes smart kontrakt: Prostředky se převedou až po doložení katastrálního zápisu nebo odstranění případných právních vad.
Průběžný audit: Blockchainový záznam umožňuje oběma stranám sledovat stav transakce v reálném čase.

Tento model eliminuje riziko podvodu, stejně jako klasická bankovní úschova – ale s výhodou okamžitého vypořádání a nižších nákladů. A také s výhodou reálného přehledu o průběhu transakce v každém čase (pomocí blockchainu).

Advokátní úschova kryptoměn je bezpečná a spolehlivá volba, dokonce spolehlivější než u tradičních bank

Nehazardujte s právními nejasnostmi – naše advokátní úschova kryptoměn kombinuje bezpečnost tradičních bank s flexibilitou blockchainu. Ať už jste prodejce toužící po rychlém uzavření obchodu, nebo kupující využívající kryptoportfolio, zajistíme, že každá koruna nebo coin či token budou chráněné. Vaše transakce proběhne hladce – od podpisu smlouvy až po předání klíčů. Kontaktujte nás a získejte pro vaši krypto-realitní transakci individuální řešení na míru.

Autor: Mgr. Petr Uklein

Je u vás na pořadu dne prodej či koupě nemovitosti za kryptoměny? Kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Návod krok za krokem: Jak koupit investiční nemovitost?

Jak správně koupit investiční nemovitost? Krok za krokem s naší advokátní kanceláří

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 6 srpna, 2025

Jak správně koupit investiční nemovitost? Krok za krokem s naší advokátní kanceláří

Plánujete rozšířit své investiční portfolio o investiční nemovitost? Přinášíme vám praktický a srozumitelný návod, jak celý proces vypadá v realitě – a jaké právní překážky vás mohou potkat. Jako advokátní kancelář, která se specializuje na nemovitostní investice, vás tímto procesem provedeme krok za krokem, s důrazem na klíčové body a bezpečnost každého investora.

1. Ujasněte si investiční strategii a financování

Než začnete hledat konkrétní nemovitost, určete si maximální možnou investici a rozmyslete, jak budete koupi financovat. Základní otázky jsou: využijete vlastní zdroje, nebo si pomůžete hypotékou? Doporučujeme konzultovat nezávislého finančního poradce – získáte přehled o možnostech a ušetříte čas i nervy s bankami. Nejlepších výsledků dosahují investoři, kteří jasně znají své možnosti a finanční rámec už na začátku.

2. Výběr správné investiční nemovitosti

Nejde jen o cenu, ale hlavně o lokalitu, technický stav, právní čistotu a výnosový potenciál. Bez kvalitní due dilligence se dnes neobejdete. Právě zde jsme, jako vaši právníci, k dispozici k prověření všech relevantních skutečností:

Proveďte technickou prohlídku nemovitosti s odborníkem (ideálně stavebním inženýrem).
Získejte aktuální výpis z katastru nemovitostí, kde zjistíte, zda nejsou na nemovitosti dluhy, zástavy či jiná právní břemena.
Prověřte stav SVJ (u bytů) – rozpočet, případné dluhy, pohledávky, strukturu vlastnictví a schopnost společenství správovat dům.
Nezapomeňte na průkaz energetické náročnosti budovy a náhled do účetnictví SVJ, pokud kupujete byt.

Pro inspiraci a detailnější checklist doporučujeme taky náš další obsah z webináře.

3. Rezervační smlouva – jistota před finalizací nákupu

Pokud máte jasno, přichází na řadu rezervační smlouva, která chrání obě strany. Zajistí, že vám prodávající nemovitost nebude nabízet dalším zájemcům a vy na oplátku složíte tzv. rezervační zálohu. Klíčové body rezervační smlouvy:

Detailní specifikace nemovitosti a smluvních stran.
Výše rezervačního poplatku a jeho osud v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde (doporučujeme vyvážené sankce na obě strany).
Povinnost prodávajícího dodržet své závazky – smluvní pokuta, pokud prodej zruší on.

4. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (volitelný krok)

V některých případech (například u novostaveb nebo rozsáhlejší rekonstrukce) mezi rezervační smlouvu a kupní smlouvu vstupuje ještě tzv. smlouva o smlouvě budoucí. V běžných případech nebývá nutná – většinu otázek lze vyřešit už v rezervační smlouvě.

5. Kupní smlouva: Jádro transakce

Kupní smlouva převádí vlastnictví na investora. Musí být precizně zpracovaná a šitá na míru konkrétní situaci, jinak hrozí zásadní rizika:

Komplexní identifikace nemovitosti a smluvních stran.
Přesné vymezení převáděného vlastnictví.
Ujednání o ceně, termínu a podmínkách platby (například přes úschovu, viz dále).
Ustanovení o předání nemovitosti, případných sankcích, garancích a odpovědnosti za vady.
Pokud je kupní smlouva špatně sepsaná nebo chybí detaily, riskujete zamítnutí návrhu na vklad na katastr nebo vleklé soudní spory. Nevyplatí se používat univerzální internetové vzory!

6. Advokátní úschova kupní ceny – základ bezpečné transakce

Chytří investoři nikdy neposílají miliony rovnou prodávajícímu na účet. Standardem je advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Peníze zůstávají u důvěryhodné třetí strany do chvíle, než katastrální úřad převede vlastnictví na vás. Výplata probíhá až po splnění všech podmínek. Advokátní úschova je většinou flexibilnější a cenově dostupnější než notářská a je vhodnější než úschova realitním makléřem, která není tolik regulovaná. U nás vám navíc nabídneme k celé transakci advokátní úschovu zcela zdarma! Více se o advokátní úschově dočtete v našem článku.

7. Zástavní právo a řešení financování přes hypoteční úvěr

V případě hypotéky je nutné mezi bankou a prodávajícím uzavřít zástavní smlouvu a podat návrh na vklad na katastru nemovitostí. Pokud na nemovitosti nějaké zástavní právo již je (například úvěr prodávajícího), řešíme výplatu kupní ceny často rozdělením částky: část jde bance na splacení úvěru, zbytek prodávajícímu.

8. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

Podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastr je klíčový okamžik celé transakce. Poplatek činí aktuálně 2.000Kč. Právní účinky zápisu platí zpětně ode dne doručení návrhu. Peníze z úschovy putují prodávajícímu až po potvrzení vkladu vlastnického práva.

9. Předání nemovitosti

Předání by mělo proběhnout na základě předávacího protokolu – zapíší se stavy měřidel, seznam vybavení, předávají se klíče a dokumentace stavby. Ideální je, když je v kupní smlouvě sjednána sankce za pozdní předání a povinnost prodávajícího vyřídit odhlášení případného trvalého pobytu či sídla podnikání.

10. Výmaz zástavního práva & vyřízení daní

Pokud na nemovitosti váznou zástavy, podáváme návrh na výmaz, přikládáme potvrzení od banky o splacení úvěru. Od roku 2020 již neplatíte daň z nabytí nemovitých věcí, ale musíte si pohlídat daň z nemovitosti – i s tím samozřejmě dokážeme poradit!

11. Pasivní příjem a dalším právní servis

Nový majitel musí dbát i na nájemní vztahy, daňová povinnosti, případné reklamace nebo řešení potíží s nájemníky. Právní podpora advokátní kanceláře je zde k nezaplacení. Kupujete třeba investiční byt, kde zůstává nájemník? Na první pohled se to může zdát jako skvělá jistota cashflow hned od začátku, ale může to mít i své nevýhody. Veškerým servisem s nájmem nemovitostí se dlouhodobě zabýváme, můžete si přečíst třeba právě o nástrahách, které může mít koupě bytu s nájemníkem.

Jak vám může naše advokátní kancelář pomoci:

Od due dilligence po návrh na vklad: Ověříme a pohlídáme celý nákupní proces investiční nemovitosti od začátku do konce.
Advokátní úschova: Zařídíme bezpečnou úschovu kupní ceny.
Sepíšeme všechny potřebné smlouvy přizpůsobené vaší strategii.
Upozorníme vás na rizika, která jsou běžnému investorovi často skryta.
Zajistíme kompletní právní servis i následný asset management a řešení záležitostí spojených s nájmem.

Pokud potřebujete průvodce, zastřešení všech smluv, úschovy či řešení sporů, jsme tu pro vás – už s více než 13 lety zkušeností v oblasti investic do nemovitostí a obchodního práva. Spojte se s námi a máte jistotu, že vaše investice bude právně i prakticky bezpečná.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz

Investujte s právní jistotou. Obraťte se na nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Compliance MICA regulation and crypto currency

Czech SPV Setup: Practical Step by tep Guide

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 4 srpna, 2025

Blueprint for Setting Up a Czech SPV (SRO): The Ultimate Guide for Entrepreneurs

If you’re a founder eyeing expansion into the Czech Republic’s thriving business, mastering the process of Czech SPV setup (Special Purpose Vehicle) is crucial. This hands-on, step-by-step guide will empower you to quickly and efficiently launch your limited-liability company in Czechia with all the statutory, practical, and business-relevant details at your fingertips.

Executive Snapshot: Why Czech SPV Setup is So Attractive

The Czech Republic offers one of the most flexible, cost-effective, and innovation-friendly jurisdictions for setting up an SPV, particularly for crypto and fintech pioneers. With streamlined incorporation rules and clear-for-EU-shareholding structures,, a successful Czech SPV setup sets the foundation for operational excellence and EU-wide licensing potential.

The Three-Phase Process to Launch Your Czech SPV

1. Preparation

Name Clearance: Your company name must be unique in the Czech Commercial Register and end with “s.r.o.”. Use https://or.justice.cz/ias/ui/rejstrik for initial checks.
Registered Office Secured: Before formation, secure a physical or virtual Czech address. Virtual seats are available from local accountants for around €100/year.
Personal Requirements: As a shareholder/director, you must pass tests for integrity, legal capacity, and trade-licence eligibility.

2. Constitution

Document Collection & Notary Appointment: Bring your passport/ID, criminal record extract (apostilled + Czech translation), and other required docs. Notary schedules fill fast, but we know who to contact!
Founding Deed: Outlines name, office, business scope, capital, shareholder details, and manager assignment. Notary issues the deed in Czech; bilingual annex recommended.
Capital Contribution: For the legal minimum, no bank escrow is needed; deposit is confirmed at the notary and funds can be returned after notarization.

3. Post-Constitution

Trade-Licence (Živnostenské oprávnění): Registered via Power of Attorney; digital certificate is issued within 1–3 days.
Commercial Register: Application filed with the local court. Attach all required documents—including notary deed, trade licence, and consent statements.
Tax and Data Box Setup: Accountant can coordinate tax/registry filings (extra service).

Checklist: What to Bring, What to Watch For

Personal Documents

EU Passport/ID & address proof.
Criminal record extract (valid 90 days, apostilled plus Czech translation).
Notarised owner’s consent for registered office.
Power of Attorney for admin tasks (notarised signature).

Money Matters

Minimum CZK 20,000 in cash for share capital.
Notary/administration fees, variable by location and notary.

FAQ: Your Czech SPV Setup Questions Answered

Can the deed be drafted in English?

The notarial deed is in Czech, but you may get a bilingual annex for an additional fee.

Does the director need Czech residency?

No. EU citizenship and address declaration suffice—no residence permit required.

How long is my criminal-record extract valid?

90 days from issuance (apostille date doesn’t matter).

Post-Incorporation: Staying Compliant

Annual General Meeting: Decisions can be made in writing for single-member SPV
Bookkeeping & Audits: Double-entry required; audits if turnover exceeds CZK 80 million.
Ultimate Beneficial Owner (UBO) Register: File within 15 days; a breeze for sole shareholders via notary e-filing.

Ready to Start Your Czech SPV Setup Journey?

With the Czech SPV setup process mapped out and every legal and practical parameter detailed, you’re ready to go. Just organize your documents, book the notary, and set your sights on the Czech market—a launchpad for both local and EU-wide business success.

If you want your Czech SPV setup to be smooth, secure and ready from day one, let our team take care of the legal, administrative, and regulatory work—so you can stay focused on building your venture. We handle the essentials, anticipate the pitfalls, and offer practical, tailored solutions for every situation.

Author: Mgr. Petr Uklein, Lead Attorney at ModerniPravnik.cz Law Firm, and Jonáš Melecký, paralegal

Do not hesitate to contact us now for your Czech SPV!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

MiCA Deadline: Gain EU Access by Applying Before July 31, 2025!

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 24 července, 2025

MiCA Deadline: Last Call for Crypto Projects in the EU

The MiCA Deadline of July 31, 2025 is just around the corner, and crypto innovators have only a few days left to seize a unique opportunity: securing a MiCA license through the Czech National Bank (CNB). This moment could determine the future access of your crypto business to the entire EU market—but only if you act before July 31, 2025.

Why the Czech Republic Shines for Tokenization Projects

With the introduction of MiCA and generous tax incentives, the Czech Republic has fast become a European hotspot for blockchain ventures. Under MiCA, crypto asset service providers (CASPs) and token issuers must secure authorization to continue operations. However, if you apply by the looming MiCA Deadline, you can legally operate throughout the EU during the transitional period, up until a final CNB decision—at the latest, July 1, 2026.

In short: File your application by July 31, 2025, to unlock uninterrupted business and enjoy tax perks no other EU country currently offers.

Essential Outline: What You Need to Know

Transitional Period: Apply by July 31, 2025, and continue business legally until at least July 2026.
Key Tax Breaks: From January 2025, long-term token holders in CZ get:
- Income tax exemption after 3 years of holding.
- 100,000 CZK annual threshold for tax-exempt small transactions.
- 0% VAT on token sales (except e-money tokens).

MiCA Licensing Essentials: What to Do by MiCA Deadline

Complete Application for token issuance, CASP services, or whitepaper registration.
Submit ESMA Forms following the latest regulatory technical standards.
Prove Pre-2025 Activity: Show your project offered services before December 30, 2024, to enjoy the full transitional regime.

Key Benefits:

No business interruption—operate until July 2026 or a final decision.
Extra time to perfect compliance and AML internal procedures.
Czech-licensed providers instantly gain EU-wide “passporting.”

Most Requested Licensed Crypto Activities

Activity Type	Description	MiCA Article	Why Czech Republic?
Utility Token Issuance	ICO/IEO, tokens with functional use	Art. 4 & 5	0% VAT for non-EMT/ART tokens
Asset-Referenced Tokens	Basket-backed stablecoins	Art. 16–23	Proactive regulator, strong banking sector
Crypto/Fiat Exchange	OTC and exchange desks	Art. 60	Right to bank account post-license
Marketplace Operation	Multilateral trading platform	Art. 67	EU passport, no extra permits needed
Tokenization Platforms	SaaS, white-label for issuers	Art. 62	Tax relief for long-term holders

Tax Advantages: The Czech Edge

Tax Aspect	Czech Republic (from 1/2025)	EU Average
Token Sale VAT	0%	21–27%
Capital Gains Exemption	After 3 years holding	Typically none/5y
Minor Income Reporting Limit	100,000 CZK/year	None
Crypto Gains Corp. Tax Relief	Exempt after >3 years	25% tax typical

Why Choose the CNB?

Transparent Regulation: CNB publicly communicates guidelines and commits to decisions within 6 months.
Proven Track Record: Experience with fintech, crowdfunding, and e-money licenses.
English Accepted: Documentation (whitepaper, governance) may be submitted in English.
Independent Decisions: No political interference, strong regulatory stability.

Quick Guide: The MiCA Application Process

Kick-off Analysis: Decide on token type (EMT/ART/utility) and offering structure.
AML & Risk Assessment: Prepare compliance program and check for high-risk jurisdictions.
Whitepaper: Include robust tokenomics, governance, smart contract audit, and mandatory disclaimers.
Financial Planning: Prepare capital adequacy projections (typically €50,000–150,000).
Apply: Submit ESMA Form 62-1 online and pay the administrative fee (10,000CZK).
Follow-Up: Respond to CNB queries within 30 days and update documentation as required.

FAQ: Fast Answers for Project Teams

Must I stop business after submitting? No, as long as your services pre-date Dec 30, 2024, you can operate until a CNB decision.
International team? An EU company with real presence suffices (office, director).
What if I miss the application window? You can still apply, but must wait for approval before starting operations.
Is marketplace trading fee taxable? Yes, 21% VAT applies to service fees; token sales themselves usually remain VAT-exempt.

Act Before the MiCA Deadline!

MiCA license via Czech National Bank = ticket to the entire EU. Apply by July 31, 2025, to keep your crypto business running legally until summer 2026. We assist with token offerings, crypto/fiat exchange, and tokenization platforms—with 0% VAT on token sales and a 3-year holding period for capital gains tax relief. Don’t wait—reach out today, now is your last chance to apply ahead of the MiCA Deadline!

Want to learn more? Read our article about MiCA Regulation!

Author: Mgr. Petr Uklein, Lead Attorney at ModerniPravnik.cz Law Firm

Need your MiCA Licence quickly? Contact us today!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

DORA Compliance for SaaS Providers: Ensure Your Contracts Are up to Date!

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 21 července, 2025

Modernizing Data Protection Agreements: DORA Compliance Updates for Financial SaaS Providers

Critical DORA Compliance Deadline Already in Effect

The Digital Operational Resilience Act (DORA) officially entered into force on January 17, 2025, marking a transformative shift in European financial sector regulation. At this point, no EU-operating SaaS business can ignore DORA Compliance. This comprehensive EU regulation establishes uniform requirements for digital operational resilience across all EU financial institutions and their critical technology service providers.

For SaaS providers serving banks, insurance companies, investment firms, and other financial institutions operating in the EU, DORA compliance is no longer optional—it’s mandatory.

Broad Scope of Application

DORA applies to more than 22,000 financial entities across the EU, including traditional banks, insurance companies, investment firms, payment institutions, and emerging sectors like crypto-asset service providers. Critically, the regulation extends beyond financial institutions to encompass their ICT service providers, creating direct and indirect compliance obligations for SaaS companies.

Direct Impact on SaaS Providers

Any SaaS provider delivering services to EU financial institutions must now comply with DORA requirements. This includes:

Cloud storage providers hosting sensitive financial data
Payment processing system vendors
Data analytics platforms
Cybersecurity solution providers
Customer relationship management systems
Risk management software providers

The regulation categorizes ICT providers into two main groups: basic ICT service providers and critical ICT service providers that support essential financial functions.

Article 30 Contractual Requirements

Article 30 of DORA mandates specific contractual provisions that must be included in all agreements between financial institutions and their ICT service providers. These requirements necessitate comprehensive contract amendments to ensure compliance:

Essential Contractual Elements Include:

Clear service level agreements integrated into the main contract document
Detailed ICT service descriptions with subcontracting permissions
Data protection and processing specifications
Incident reporting and collaboration requirements
Audit and inspection rights for financial institutions
Exit strategies and termination provisions
Business continuity and disaster recovery plans

Differentiated Requirements by Service Criticality

The regulation distinguishes between contracts for critical/important functions and standard ICT services, with enhanced requirements for critical services:

Critical Function Contracts Must Include:

Enhanced subcontracting controls
Mandatory audit rights for competent authorities
Threat-led penetration testing participation
Specific security measures and monitoring
Detailed exit strategies
Extended termination rights and notice periods

Rapid Implementation of DORA Compliance Requirements

Financial institutions and SaaS providers face significant challenges in updating their contractual frameworks to meet DORA’s comprehensive requirements. The regulation’s complexity and the need for precise legal compliance create substantial demand for specialized legal services.

Global Client Base Requirements

SaaS providers serving international financial markets—particularly those based in Canada, the USA, and the UK—must ensure their contracts comply with DORA when serving EU clients. The regulation’s extraterritorial reach means that any software supporting financial services within the EU must meet these standards, regardless of the provider’s location.

Market Dynamics and Urgency

The January 17, 2025 deadline has passed, creating immediate compliance pressure. Organizations that have not yet updated their contracts face regulatory scrutiny and potential penalties. This urgency translates into:

Immediate demand for contract review services
Need for rapid amendment processes
Requirement for ongoing compliance monitoring
Demand for specialized DORA expertise

Core DORA Compliance Services

ModerniPravnik.cz offers specialized services addressing the full spectrum of DORA requirements:

Contract Amendment Services:

Comprehensive DORA compliance audits of existing agreements
Rapid amendment development for immediate compliance
Standardized addendum creation for multiple client relationships
Ongoing contract monitoring and update services

Specialized Expertise Areas:

ICT risk management framework development
Incident reporting procedure design
Third-party risk assessment protocols
Regulatory reporting compliance
Data protection and privacy alignment

Streamlined Amendment Process

Our efficient amendment process ensures rapid compliance without disrupting existing business relationships:

Rapid Contract Assessment – Immediate evaluation of current agreements
Gap Analysis – Identification of DORA compliance requirements
Amendment Drafting – Professional preparation of necessary addenda
Client Consultation – Collaborative refinement of terms
Implementation Support – Guidance through amendment execution

Contact Information and Next Steps

ModerniPravnik.cz stands ready to support SaaS providers in achieving immediate DORA compliance through our specialized contract amendment services. Our thirteen-plus years of experience in Czech and european law, combined with our multilingual capabilities and competitive pricing, make us the ideal partner for navigating this complex regulatory landscape.

For immediate consultation and rapid contract assessment, contact our specialized DORA compliance team. We understand the urgency of your situation and are prepared to begin work immediately to ensure your continued access to the EU financial services market.

Author: Mgr. Petr Uklein, Lead Attorney at ModerniPravnik.cz Law Firm.

Contact us today for fast, effective, and competitively priced legal solutions!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Agentury práce a nelegální poplatky: Získáme vaše peníze zpět!

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 14 července, 2025

Našla vám agentura práce brigádu za poplatek? Získejte s námi vaše peníze zpět!

Zaplatili jste agentuře práce vstupní nebo programový poplatek za zprostředkování práce? V tomto článku vám vysvětlíme, proč je to nezákonné, jaké máte právo na vrácení peněz a jak konkrétně postupujeme, abychom vaše peníze vymohli zpět. Dozvíte se, jaké triky agentury práce používají, jaké jim hrozí pokuty a jak se k postupu agentur práce staví soudy.

Tentokrát si rozebereme agentury práce a jejich často nelegální poplatky. Dozvíte se:

proč agentury práce nesmí vybírat poplatky od uchazečů o práci,
jaké právní předpisy to zakazují,
jak se agentury práce brání a proč je to nesmyslné,
jak postupujeme při vymáhání poplatků zpět,
jaké sankce agenturám práce hrozí a jak vypadá rozhodnutí soudů v praxi.

Proč agentury práce nesmí vybírat poplatky od uchazečů?

Možná jste si všimli, že agentury práce často lákají na brigády v zahraničí – například v Rakousku, Německu nebo v Řecku. Po úspěšném pohovoru ale najednou dostanete smlouvu, kde je podmínkou účasti zaplacení poplatku – například 3.000 Kč jako vstupní poplatek a další částka v eurech jako programový poplatek. Mnozí zájemci neváhají a poplatky zaplatí, protože chtějí práci získat.

Jenže právě tohle je v Česku striktně zakázané. Podle § 58 odst. 2 zákona o zaměstnanosti (zákon č. 435/2004 Sb.) platí, že agentury práce nesmí od uchazečů o práci požadovat žádné poplatky za zprostředkování zaměstnání – ať už přímo, nebo nepřímo, bez ohledu na to, jak poplatek pojmenují a s jakými službami ho spojí. Tato ochrana je v zákoně proto, aby se zabránilo zneužívání lidí, kteří hledají práci, a aby bylo jasné, že agentura práce má být placena vždy jen zaměstnavatelem, ne uchazečem.

Jak poplatky agentury práce vybírají a proč je to problém?

Agentury práce to často zkouší různě – poplatek nazvou například „registrační“, „programový“, „informační“, „vstupní“ nebo „asistenční“. Ve smlouvě pak najdete výčet služeb, které poplatek údajně pokrývá: úprava životopisu, poradenství, organizace pohovoru, předodletová orientace, komunikace se zaměstnavatelem, někdy i „podpora během pobytu“. Ve skutečnosti ale všechny tyto služby tvoří běžnou součást zprostředkování zaměstnání a jejich zpoplatnění je zakázané.

Zákon je v tomto naprosto jasný:

§ 58 odst. 2 zákona o zaměstnanosti: „Při zprostředkování zaměstnání za úhradu nemůže být od fyzické osoby, které je zaměstnání zprostředkováváno, požadována úhrada.“
Pokud agentura práce poplatek požaduje, jedná v rozporu se zákonem a smluvní ujednání o poplatku je neplatné podle § 580 občanského zákoníku. Agenutra se tak obohatila na váš úkor a máte právo na vrácení peněz v plné výši.

Jak se agentury práce brání?

Agentury práce často tvrdí, že poplatek je za „nadstandardní služby“, že jste si služby sami objednali, nebo že poplatek nesouvisí přímo se zprostředkováním zaměstnání. Ve skutečnosti jde ale v drtivé většině případů o obcházení zákona. Pokud poplatek platíte v souvislosti s tím, že agentura práce zprostředkovává práci, je to nezákonné – ať už je poplatek pojmenován jakkoliv a ať už je obsažen v jakékoliv smlouvě.

Soudy i inspektoráty práce už mnohokrát rozhodly, že agentury práce nesmí zpoplatňovat ani „kulturně-výměnné programy“, pokud jejich hlavním smyslem je zprostředkování práce. Ani to, že agentura část poplatku fakturuje přes jinou společnost, nic na situaci nemění – stále jde o zakázané zprostředkování zaměstnání za úplatu.

Jak postupujeme při vymáhání poplatků zpět?

Pokud jste agentuře práce zaplatili jakýkoliv poplatek za zprostředkování práce nebo brigády, ať už v Česku nebo v zahraničí, máte právo na jeho vrácení. V naší advokátní kanceláři postupujeme takto:

Projdeme vaši smlouvu a komunikaci s agenturou práce, zjistíme přesně, jaké poplatky jste zaplatili, na jaký účet a v jaké výši.
Sepíšeme a zašleme agentuře práce předžalobní výzvu, kde jasně vysvětlíme, proč je poplatek nezákonný, doložíme právní argumentaci a vyčíslíme částku, kterou má agentura vrátit. Upozorníme agenturu na hrozící pokuty a možnost odebrání licence.
Pokud agentura práce na výzvu nereaguje nebo odmítne poplatek vrátit, podáme žalobu k soudu. V žalobě uplatníme nejen vrácení poplatku, ale i náhradu nákladů právního zastoupení.
V případě potřeby jsme připraveni spolupracovat s inspektorátem práce a Ministerstvem práce a sociálních věcí, kam podáme podnět k zahájení správního řízení.

Agentury práce mají silnou motivaci domluvit se mimosoudně – hrozí jim totiž nejen povinnost vrátit poplatek, ale i vysoké veřejnoprávní sankce a riziko odebrání povolení k činnosti.

Jaké sankce hrozí agenturám práce za vybírání poplatků?

Pokud agentura práce vybírá poplatky v rozporu se zákonem, hrozí jí:

Pokuta až 2 000 000 Kč od inspekce práce podle § 140 odst. 1 písm. b) zákona o zaměstnanosti
Pokud inspektorát práce zjistí, že agentura práce vybírá poplatky od uchazečů o zaměstnání, může jí uložit pokutu až do výše dvou milionů korun. Inspektoři provádějí kontroly na základě podnětů nebo i náhodně a pokud porušení zákona prokážou, pokuta je často vysoká, aby odradila od opakování podobného jednání.
Odebrání povolení ke zprostředkování zaměstnání dle § 63 odst. 2 písm. c) téhož zákona
Agentury práce potřebují speciální licenci, bez které nesmějí zprostředkovávat práci. Pokud opakovaně nebo závažně poruší zákon – například právě vybíráním poplatků od uchazečů – může jim Ministerstvo práce a sociálních věcí tuto licenci odebrat. Tím agentura de facto přestává existovat, protože bez povolení nemůže v oboru dále podnikat.

Tyto sankce nejsou jen teorie – inspekce práce je skutečně ukládá a mnohé agentury práce o povolení už v minulosti přišly.

Case study: Rozhodnutí proti Student Agency

Poměrně přísné rozhodnutí padlo například proti Student Agency, která nabízela „kulturně-výměnné programy“ v zahraničí, jejichž součástí bylo rovněž zprostředkování práce. Soud jasně konstatoval, že i když agentura poskytovala řadu skutečných a hodnotných služeb (například asistenci s vízem, pojištěním, ubytováním nebo programovou podporu), hlavní těžiště služby spočívalo ve zprostředkování zaměstnání. Poplatek proto nebylo možné vybírat a agentura musela peníze vrátit.

Nezáleží tedy na tom, kolik „služeb“ agentura práce do smlouvy napíše – pokud je jejich skutečným smyslem zprostředkování zaměstnání, nesmí být zpoplatněny. Soudy i inspekce práce se v tom shodují.

Proč mají agentury práce motivaci domluvit se?

Agentury práce si velmi dobře uvědomují, že pokud by se věc dostala k inspekci práce nebo k soudu, riskují nejen povinnost vrátit poplatky, ale i vysoké pokuty a ztrátu licence. Proto často raději poplatek vrátí už po první výzvě, aby se vyhnuly větším problémům. Pokud se domluvit nechtějí, soudy dávají za pravdu uchazečům a agentury práce musí pak často zaplatit vše včetně nákladů řízení.

Jak postupovat, když vám agentura práce poplatek nevrátí?

Kontaktujte naši advokátní kancelář a zašlete nám smlouvu a doklad o platbě.
My vše zanalyzujeme a sepíšeme výzvu agentuře práce.
Pokud agentura práce nereaguje, podáme žalobu k soudu.
V případě potřeby spolupracujeme s inspekcí práce a podáváme podnět ke správnímu řízení.

Na co si dát pozor do budoucna?

Nikdy neplaťte agentuře práce poplatek za zprostředkování práce nebo brigády.
Pokud po vás agentura práce poplatek požaduje, může to být v rozporu se zákonem.
Nevěřte tvrzení, že poplatek je za „nadstandardní služby“ – pokud je podmínkou přijetí do programu, je to nezákonné.
Všechny poplatky můžete vymáhat zpět, a to většinou až 3 roky zpětně.

Zaplatili jste agentuře práce? Dostaneme vaše peníze zpět!

Pokud jste agentuře práce zaplatili poplatek za zprostředkování brigády nebo práce v zahraničí, neváhejte se na nás obrátit. Vše zanalyzujeme, sepíšeme výzvu, vymůžeme peníze zpět a zajistíme, aby agentura práce už nemohla v podobném jednání pokračovat. V oblasti agentur práce a pracovního práva máme bohaté zkušenosti a pomáháme klientům rychle a efektivně.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

ESOP: Zaměstnanecké akcie konečně výhodně!

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 7 července, 2025

Zaměstnanecké akcie (ESOP): Revoluce v daňových podmínkách od roku 2026

Zaměstnanecké akcie (ESOP) se v Česku dočkaly zásadní legislativní změny. Novela, která prošla sněmovnou v červnu 2025, přináší pro firmy i zaměstnance výrazně výhodnější daňové podmínky. V článku vysvětlujeme, co přesně se mění, pro koho nová pravidla budou platit a jaké konkrétní výhody ESOP od roku 2026, kdy se očekává účinnost novely, přináší.

V článku se dozvíte:

kdo může nové ESOP podmínky využít,
jaké jsou limity pro firmy i zaměstnance,
jak funguje princip „no tax before cash“,
a jaké další praktické změny novela přináší.

Proč jsou zaměstnanecké akcie (ESOP) teď tak aktuální?

Napadlo vás někdy, jak motivovat klíčové zaměstnance, aby s vámi táhli za jeden provaz a zároveň byli odměněni za růst firmy? Právě zaměstnanecké akcie (ESOP) jsou moderním nástrojem, který to umožňuje. Mnohé státy jako třeba USA, ale i evropské státy jako Lotyšsko nebo Dánsko mají legislativní prostředí pro ESOP již delší dobu nastavené velice příznivě, což podporuje růst tuzemských firem a startupů. Nová legislativa, která má vstoupit v účinnost 1. 1. 2026, přináší revoluční změny, díky kterým se Česko konečně přibližuje moderním standardům.

Jaké změny novela zaměstnaneckých akcií (ESOP) přináší?

Novela nastavuje pro zaměstnanecké akcie (ESOP) jasná a výhodná pravidla. Zásadní jsou dvě novinky:

No tax before cash – zdanění až při prodeji podílu, maximálně však do 15 let od nabytí akcií.
Osvobození od sociálního a zdravotního pojištění – zaměstnanci ani firma neplatí z hodnoty akcií žádné odvody, což znamená výraznou úsporu pro obě strany.

Kdo může nové zaměstnanecké akcie (ESOP) využít?

Nová pravidla nejsou pro každého. Aby firma mohla ESOP v nové podobě nabídnout, musí splnit několik konkrétních podmínek:

Obrat firmy nesmí přesáhnout 2,5 miliardy Kč nebo
Aktiva nesmí být vyšší než 2 miliardy Kč.
Výjimky: Banky, pojišťovny, advokátní kanceláře a některé další profese (například auditoři nebo daňoví poradci) mají smůlu – na ně se nové výhodné podmínky nevztahují.

A co zaměstnanci?

Příjem zaměstnance musí být alespoň 1,2násobek minimální mzdy.

Podíl zaměstnance na firmě musí být menší než 5%.
Vesting (tedy doba, po kterou musí zaměstnanec ve firmě zůstat, aby na akcie získal nárok) musí být minimálně 3 roky.

Jak to bude v praxi fungovat?

Představte si, že jste zaměstnanec ve startupu, který splňuje výše uvedené podmínky. Firma vám nabídne možnost získat podíl prostřednictvím ESOP. Pokud splníte všechny limity, čeká vás několik zásadních benefitů:

Daň z příjmu zaplatíte až ve chvíli, kdy akcie prodáte (nebo nejpozději za 15 let). Do té doby nemusíte řešit žádné odvody ani daně.
Nevzniká povinnost platit sociální a zdravotní pojištění – to znamená úsporu jak pro vás, tak pro firmu.
Vše bude podléhat povinnému hlášení v rámci jednotného měsíčního hlášení zaměstnavatele, takže administrace bude přehledná a jednotná.

Proč je princip „no tax before cash“ tak důležitý?

Dříve platilo, že zaměstnanec musel zdanit akcie už v okamžiku, kdy je získal – a to i v případě, že je ještě nemohl prodat a neměl z nich žádný reálný příjem. Nově se vše mění: zdanění nastává až v okamžiku, kdy zaměstnanec akcie skutečně prodá a získá peníze. To je zásadní posun, který snižuje riziko a zvyšuje motivaci pro zaměstnance i firmy.

Jaké další výhody zaměstnanecké akcie (ESOP) přinášejí?

Zaměstnanci mají větší jistotu, že nebudou muset platit daně z „papírového“ příjmu.
Firmy mohou lépe motivovat klíčové lidi bez zbytečné administrativní zátěže.
Zaměstnanecké akcie (ESOP) se stávají skutečně atraktivním benefitem, který je běžný hlavně v západní Evropě i USA.

Na co si dát pozor?

Výše uvedené podmínky jsou závazné. Pokud firma nebo zaměstnanec nesplní některý z limitů, na výhodné zdanění nedosáhne.
Banky, pojišťovny, advokáti a další vyjmenované profese mají z ESOP smůlu.
Vše musí být správně nahlášeno v měsíčním hlášení zaměstnavatele.

Kdy novela zaměstnaneckých akcií (ESOP) začne platit?

Pokud novela projde Senátem a získá podpis prezidenta, začne platit od 1. 1. 2026. Už teď je ale jasné, že firmy, které chtějí být konkurenceschopné na trhu práce a motivovat své zaměstnance, by měly začít s přípravou co nejdříve.

Jak vám s ESOP může pomoci advokátní kancelář?

Zaměstnanecké akcie (ESOP) jsou skvělým zaměstnaneckým benefitem, ale jejich nastavení vyžaduje precizní právní a daňovou přípravu. Naše advokátní kancelář má s ESOP bohaté zkušenosti – od návrhu opčních plánů, přes nastavení vestingu, až po správné plnění všech zákonných povinností. Pomůžeme vám připravit dokumentaci na míru, vyřešíme administrativu i komunikaci s úřady. Díky tomu budete mít jistotu, že vše proběhne hladce a bez zbytečných komplikací.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás s ESOP obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Rozkaz k vyklizení: rychlé vyklizení bytu

Rozkaz k vyklizení: Jak bleskově vystěhovat neplatiče?

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 23 června, 2025

Rozkaz k vyklizení: Vystěhujte neplatiče rychle a bez zbytečných průtahů

Máte v bytě neplatiče a nevíte, jak ho dostat ven? Bleskovým řešením je nový rozkaz k vyklizení! Přinášíme vám přehledný a konkrétní návod, jak využít rozkaz k vyklizení podle nové právní úpravy od července 2025. Dozvíte se, jak celý proces probíhá, co potřebujete doložit, jaké jsou lhůty a jak vám naše advokátní kancelář zajistí rychlé a efektivní vystěhování problémového nájemce.

Tentokrát si rozebereme rozkaz k vyklizení. Dozvíte se:

co přesně rozkaz k vyklizení znamená a jak funguje,
jaké jsou podmínky a postup pro jeho vydání,
jak konkrétně postupujeme za klienta krok za krokem,
jaké jsou lhůty, náklady a možnosti obrany nájemce,
proč je rozkaz k vyklizení nejrychlejší cestou k vystěhování neplatiče.

Co je rozkaz k vyklizení a proč je pro pronajímatele revoluční?

Napadlo vás někdy, proč vystěhování neplatiče v Česku běžně trvá i více než rok? Právě rozkaz k vyklizení, který zavádí novela občanského soudního řádu od 1. 7. 2025, představuje zásadní zrychlení celého procesu. Rozkaz k vyklizení je obdoba elektronického platebního rozkazu: pokud pronajímatel splní všechny podmínky, soud může rozhodnout o vyklizení bytu během několika týdnů, a to bez zdlouhavého jednání.

Zatímco běžné soudní řízení o vyklizení v Praze nebo Brně trvá klidně rok nebo rok a půl, s rozkazem k vyklizení můžete mít pravomocné rozhodnutí už za 6–8 týdnů, pokud nájemce nepodá odpor. To je zásadní změna pro každého, kdo nechce zbytečně přicházet o peníze i nervy.

Jaké podmínky musí být splněny pro rozkaz k vyklizení?

Aby soud vydal rozkaz k vyklizení, musíme za klienta doložit několik konkrétních věcí:

Nájemní vztah musí být platně ukončen – typicky výpovědí, dohodou nebo uplynutím doby.
Pronajímatel musí nájemci zaslat písemnou výzvu k vyklizení alespoň 14 dní před podáním žaloby.
Nájemce užívá byt bez právního důvodu, tedy neoprávněně.
Pokud nájemce podal námitky proti výpovědi, musí už být rozhodnuto o jejich oprávněnosti.

Bez těchto podkladů soud rozkaz k vyklizení nevydá a je nutné jít cestou klasického soudního řízení.

Jak postupujeme při rozkazu k vyklizení krok za krokem

V naší advokátní kanceláři za klienta vždy:

Zajistíme kompletní dokumentaci
- Pečlivě zdokumentujeme všechna porušení povinností nájemce, zejména neplacení nájemného nebo jiné závažné porušení smlouvy.
- Archivujeme veškerou komunikaci, upomínky, výzvy a doklady o jejich doručení.
- Ověříme, že výpověď z nájmu byla doručena doporučeně s dodejkou a splňuje všechny zákonné náležitosti.
Sepíšeme a doručíme výzvu k vyklizení
- Připravíme jasnou a srozumitelnou výzvu, kterou doručíme nájemci minimálně 14 dní před podáním žaloby.
- Výzva obsahuje přesné označení nemovitosti, důvod ukončení nájmu a upozornění na následky nevyklizení.
Podáme návrh na výdaní rozkazu k vyklizení
- Sepíšeme návrh na vydání rozkazu k vyklizení k příslušnému soudu a přiložíme všechny povinné přílohy: nájemní smlouvu, doklad o ukončení nájmu, výzvu k vyklizení, list vlastnictví a doklad o úhradě soudního poplatku.
- V žalobě jasně vymezíme, čeho se domáháme: vyklizení nemovitosti do 15 dnů od právní moci rozkazu.
Sledujeme vydání a doručení rozkazu k vyklizení
- Soud může rozkaz k vyklizení vydat bez jednání, pokud jsou podmínky splněny. Rozkaz se doručuje do vlastních rukou nájemce, náhradní doručení není možné.
- Pokud se doručení nezdaří, soud nařídí jednání.
Řešíme odpor nájemce
- Nájemce může podat odpor do 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení. Tím se rozkaz ruší a soud nařídí klasické jednání. Ze zrychleného procesu se pak stává standardní soudní spor.
- Pokud nájemce odpor nepodá, rozkaz k vyklizení nabývá právní moci a je vykonatelný.
Zajistíme exekuci vyklizením
- Po nabytí právní moci rozkazu k vyklizení podáme návrh na exekuci.
- Exekutor provede vyklizení, vystěhuje nájemce a zajistí odvoz věcí. Náklady na exekuci začínají zhruba na 10 000 Kč za vyklizení bytu.

Jaké jsou lhůty, náklady a možnosti obrany při rozkazu k vyklizení

Průměrná doba řízení bez odporu: 6–8 týdnů.
Pokud nájemce podá odpor, řízení se prodlužuje na 6–12 měsíců. Primárně pak záleží na tom, zda se nájemce snaží řízení uměle protáhnout různými obstrukcemi a zda se bude odvolávat.
Soudní poplatek za žalobu je stejný jako u klasického řízení, ale náklady na právní zastoupení jsou nižší, pokud není podán odpor.
Exekuční náklady: pokud se nájemce po vydání pravomocného rozsudku sám neodstěhuje a byt nevyklidí, náklady na exekutora pro vyklizení bytu začínají většinou okolo 10 000 Kč.

Nájemce může podat odpor bez udání důvodu, což řízení prodlouží. Pokud odpor nepodá, rozkaz k vyklizení je vykonatelný a lze přistoupit k exekuci.

Kdy je lepší využít notářský zápis?

Pokud je nájemce ochoten podepsat notářský zápis se svolením k vykonatelnosti už při uzavírání smlouvy, doporučujeme tuto cestu. V tomto případě nájemce souhlasí s tím, že bude-li v prodlení s několika platbami nájemného, bude možné ho vystěhovat bez soudního řízení – toto se stvrzuje před notářem. Notářský zápis je exekučním titulem – není nutné čekat na soud a odpor nájemce nemá odkladný účinek. Proces je rychlejší (2–4 týdny) a často levnější (poplatek notáři 5 000–15 000 Kč). Vždy klientům doporučujeme notářský zápis jako prevenci, pokud je to možné.

Jak postupovat preventivně, aby rozkaz k vyklizení nebyl nutný?

Důkladně prověřujeme nájemce v insolvenčním rejstříku a evidenci exekucí.
Sepisujeme precizní nájemní smlouvy s jasně definovanými výpovědními důvody a povinnostmi nájemce.
Doporučujeme sjednat kauci až do výše trojnásobku měsíčního nájmu.
Vždy navrhujeme notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, pokud to jde a dává to ekonomický smysl.
Vedeme detailní evidenci všech plateb, upomínek a komunikace s nájemcem.

Rozkaz k vyklizení v praxi: Kolik můžete ušetřit a jak rychle se domůžete práva

Průměrná ztráta pronajímatele na neplatiči často přesahuje 300 000 Kč. Preventivní investice do notářského zápisu nebo kvalitní smlouvy se pohybuje v řádu tisíců až desítek tisíc korun. Správně zvolený postup s rozkazem k vyklizení může ušetřit 6–12 měsíců času a desítky až stovky tisíc korun na nákladech.

Nechte rozkaz k vyklizení na odbornících z ModerniPravnik.cz!

V advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz máme pečlivě sledujeme legislativní proces rozkazu k vyklizení od jeho počátků, přičemž již s řízeními o elektornickém platebním rozkazu i exekucemi máme dlouholeté zkušenosti. Zajistíme celý proces, připravíme dokumentaci, zastoupíme vás před soudem i exekutorem a pomůžeme nastavit prevenci, abyste už nikdy nemuseli řešit neplatiče složitě a zdlouhavě.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Kupní smlouva na nemovitost a advokátní úschova

Kupní smlouva na nemovitost: zajistěte bezpečný převod s odborníky

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 16 června, 2025

Koupě nebo prodej nemovitosti představuje zásadní krok pro jednotlivce i developery. Naše advokátní kancelář vám pomůže připravit bezpečnou kupní smlouvu na nemovitost a zajistí hladký převod. Sepsali jsme vše, co by kvalitní kupní smlouva na nemovitost měla obsahovat, a popsali jsme, jaké služby vám nabízíme k zajištění maximální ochrany při převodu nemovitosti.

Obsah:

co kupní smlouva na nemovitost musí obsahovat
proč se vyplatí využít naši advokátní úschovu zdarma
jak probíhá proces převodu nemovitosti
jak chráníme obě smluvní strany
jaký je rozdíl mezi rezervační a zprostředkovatelskou smlouvou

Kupní smlouva na nemovitost: co musí obsahovat?

Kupní smlouva na nemovitost je klíčovým dokumentem při převodu vlastnictví mezi prodávajícím a kupujícím. Obsahuje podmínky obchodu, cenu a detaily o předmětu převodu. Důležitá je přesná identifikace nemovitosti, zejména popisu a uvedení listu vlastnictví a parcelních čísel, aby bylo jasné, co je předmětem koupě. Kupní smlouva také musí obsahovat přesné údaje o obou stranách – prodávajícím a kupujícím. Pokud na nemovitosti váznou zástavy, věcná břemena nebo jiná omezení, je nezbytné tato rizika zmínit, aby nedošlo k nepříjemným překvapením.

Naše kancelář klade důraz na ochranu klienta. Do kupní smlouvy zahrneme například ustanovení o podmíněném plnění, čímž zaručíme, že platba proběhne pouze za určitých podmínek. Pečlivě zkontrolujeme všechna omezení, která by mohla komplikovat převod a poškozovat kupujícího nebo prodávajícího.

Advokátní úschova u nás zdarma!

Úschova finančních prostředků na převod nemovitosti je při jejím převodu klíčovým prvkem, který chrání obě strany před rizikem, že platba bude provedena nesprávně nebo předčasně. V rámci našich služeb nabízíme klientům advokátní úschovu zdarma, což zaručuje bezpečný převod peněz až do chvíle, kdy jsou splněny všechny podmínky obchodu. Úschova je chráněna pravidly stanovenými Českou advokátní komorou a přináší klientům jistotu, že k finančnímu plnění dojde správným a transparentním způsobem.

Naše advokátní kancelář úschovu připravuje tak, aby peníze byly vyplaceny teprve poté, co bude kupní smlouva na nemovitost registrována na katastru nemovitostí a vlastnictví převedeno na kupujícího. Tímto způsobem zajišťujeme, že jsou chráněny obě strany, a minimalizujeme riziko komplikací.

Jak probíhá převod nemovitosti?

Převod nemovitosti je složitý proces zahrnující více kroků, než si mnozí uvědomují. Kromě kupní smlouvy na nemovitost zajišťujeme také podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, který je nezbytný pro oficiální převod vlastnictví. Proces často trvá 20–30 dní, přičemž pečlivě sledujeme každý krok a v případě potřeby komunikujeme přímo s katastrálním úřadem, abychom zajistili hladký průběh. Vy si s ničím nemusíte dělat starosti.

Díky dlouholetým zkušenostem přesně víme, co obnáší každý krok v procesu převodu. U našich klientů zajišťujeme jak vypracování a revizi smluv, tak i úschovu peněz a následné podání návrhu na zápis do katastru. Pro developery je nezbytné mít nejen právní jistotu při převodu, ale také správně nastavené všechny související smlouvy, které se mohou týkat budoucího využití nemovitosti. Naše advokátní kancelář vám poskytne potřebnou podporu a právní ochranu v každé fázi procesu.

Umíme ochránit kupujícího i prodávajícího

Naše advokátní kancelář zajišťuje klientům maximální právní ochranu díky pečlivě formulovaným ustanovením v kupních smlouvách na nemovitosti. Pro bezpečí kupujícího zahrnujeme klauzuli o náležitém ověření právního stavu nemovitosti, včetně záznamů o zástavách či věcných břemenech, aby se minimalizovalo riziko skrytých právních vad. Kupní smlouvy také obsahují ustanovení o možnosti odstoupení od smlouvy v případě, že by katastr nemovitostí převod vlastnictví neschválil.

Prodávajícího chráníme především prostřednictvím podmínek vázaných na vyplacení kupní ceny tak, aby k převodu peněz došlo až ve chvíli, kdy na klienta přešlo vlastnické právo a vše je v pořádku. Tím zajišťujeme, že prodávající získá své finanční prostředky až po úspěšném převodu. U obou stran zahrnujeme i ustanovení o odpovědnosti za případné škody či nedodržení dohodnutých podmínek, což zajišťuje, že kupující i prodávající mohou jednat s důvěrou, že jejich práva jsou efektivně chráněna. Tento komplexní přístup k formulaci smluvních ustanovení chrání naše klienty v každé fázi převodu nemovitosti.

Kdy je vhodné využít rezervační a zprostředkovatelskou smlouvu?

Vedle kupní smlouvy na nemovitost jsou dalšími důležitými dokumenty rezervační a zprostředkovatelská smlouva, které často přicházejí na řadu při zprostředkování prodeje či nákupu nemovitostí. Rezervační smlouva slouží k zajištění pozice kupujícího, který chce mít jistotu, že daná nemovitost nebude prodána jiné straně. Zprostředkovatelská smlouva se uzavírá mezi prodávajícím a realitní kanceláří, která prodej zajišťuje. V obou případech je klíčové mít přesně stanovené podmínky a detailní závazky stran.

U nás zajistíme nejen přípravu těchto smluv, ale také ochranu klienta před zbytečnými poplatky či podmínkami, které by mohly být nevýhodné. Každý bod smlouvy s vámi podrobně projdeme a zohledníme vaše požadavky. Styk s realitními kancelářemi je v naší praxi běžný a i na tomto poli se orientujeme.

Real estate právo je naše!

Převod nemovitosti je právně náročný úkon, při kterém je důležité mít správně nastavené smlouvy, zabezpečené finanční plnění a náležitě připravený návrh na vklad do katastru. Naše advokátní kancelář disponuje zkušeným týmem, který klientům zajišťuje kompletní právní servis spojený s převodem nemovitostí – od kupní smlouvy až po návrh na zápis do katastru a bezpečné vyplacení peněz z advokátní úschovy.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes. Do několika hodin se vám ozveme!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Investice do nemovitostí: Právní a praktické aspekty

Autor Publikace: Pavla Bachurová Datum: 9 června, 2025

Jak koupit investiční byt: Právní a praktické aspekty investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí patří dlouhodobě mezi nejstabilnější a nejbezpečnější způsoby zhodnocení peněz. Koupě investičního bytu může přinášet pravidelný příjem z pronájmu i zhodnocení majetku v čase. Aby ale šlo skutečně o chytrou investici, doporučujeme pečlivě promyslet nejen ekonomickou stránku věci, ale i právní a technické detaily.

Výběr vhodné nemovitosti

Lokalita je klíčová. Investiční byt by se měl nacházet v oblasti s dobrou dopravní dostupností, občanskou vybaveností a poptávkou po pronájmech. Pozor si dejte i na typ bytu – menší jednotky (1+kk, 2+kk) bývají snáze pronajímatelné.

Prověření právního stavu

Před koupí nemovitosti důrazně doporučujeme ověřit její právní stav. Prověřte zápis v katastru nemovitostí, existenci věcných břemen, exekucí či zástav. Pokud kupujete byt v domě v osobním vlastnictví, seznamte se také se stanovami SVJ, finančním hospodařením domu a případnými plánovanými opravami.

Kupní smlouva a financování

Kupní smlouva musí přesně a srozumitelně upravovat veškeré náležitosti převodu. Doporučujeme nechat ji připravit nebo alespoň zkontrolovat advokátem. Pokud využíváte hypoteční úvěr, promyslete nejen výši splátek, ale i očekávaný výnos z pronájmu a daňové dopady.

Pronájem a právní vztah s nájemcem

Investice do nemovitosti nekončí nákupem – doporučujeme zaměřit se i na správnou správu a právně ošetřený nájemní vztah. Dobře připravená nájemní smlouva chrání investora např. před neplatiči nebo škodami na majetku. Nezbytností je také zajištění vratné jistoty (kauce) a pravidelné kontroly stavu bytu.

Zdanění a účetnictví

Příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmu. Měli byste je tak řádně evidovat a zahrnout do daňového přiznání. V určitých případech může být výhodné uplatnit výdaje procentem z příjmů nebo vést daňovou evidenci.

Webinář Investice do nemovitostí s Petrem Ukleinem

Koupě investičního bytu může být výhodným krokem, ale zároveň přináší právní i ekonomická rizika. Dobrá příprava, profesionální právní servis a realistické zhodnocení výnosnosti investice představují klíč k úspěchu.

V nedávné době proběhla série webinářů na téma Investice do nemovitostí, v nichž náš vedoucí advokát, Mgr. Petr Uklein, hovořil o praktických aspektech koupě a správy investičního bytu, včetně možností ochrany před neplatícími nájemci. Záznam naleznete na našem YouTube kanálu zde.

Zajímá-li vás více rad a tipů z oblasti investičních nemovitostí, přečtěte si více našich článků v rubrice Pro investory a Nemovitosti – zde se dozvíte např. o koupi podílu na nemovitosti, povinnostech pronajímatele při nájmu bytu, rizika koupě nemovitosti s nájemcem a další.

Pokud zvažujete investici do nemovitosti, neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář – rádi vám pomůžeme s celým procesem od právní prověrky po přípravu smluvní dokumentace.

Plánujete koupi investičního bytu? Kontaktujte nás, zajistíme celý proces od A do Z!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Koupě podílu na nemovitosti: Jak bezpečně investovat do spoluvlastnictví nemovitosti?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 9 června, 2025

Přemýšlíte, jestli je koupě podílu na nemovitosti dobrý nápad? V článku srozumitelně vysvětlíme, jaké právní a podnikatelské možnosti i rizika tento krok přináší. Dozvíte se, jak funguje správa spoluvlastnictví, jaká úskalí hrozí při investici a jaké strategie volí úspěšní investoři.

Tentokrát si rozebereme koupě podílu na nemovitosti. Dozvíte se:

jaká jsou základní práva a povinnosti spoluvlastníků,
co je klíčové při správě a rozhodování,
jak koupě podílu funguje jako investiční a podnikatelský model,
jaká rizika a daňové povinnosti vás čekají,
a proč je důležité mít kvalitní smlouvy a právní servis.

Jaká jsou základní pravidla při koupě podílu na nemovitosti?

Napadlo vás někdy, že koupě podílu na nemovitosti může být vstupenkou do světa investic i podnikání? Základní právní rámec najdete v občanském zákoníku (§ 1115 a násl.), který stanoví, že spoluvlastnictví znamená společné vlastnictví jedné věci více osobami. Každý spoluvlastník má právo k celé nemovitosti, ale jeho možnosti jsou omezeny stejným právem ostatních. Podíly se nejčastěji získávají děděním, darem, rozdělením společného jmění nebo právě i koupí. V posledních letech se totiž stále častěji setkáváme s cílenými investicemi do podílů – ať už jednotlivci, nebo specializovanými firmami.

Jak funguje správa a rozhodování při koupě podílu?

Při koupě podílu získáváte práva i povinnosti. O běžné správě nemovitosti rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, přičemž váha hlasu odpovídá velikosti podílu. Pro významné změny, jako je rekonstrukce nebo změna účelu, je potřeba dvoutřetinová většina. U zásadních kroků, například zřízení zástavy nebo dlouhodobého pronájmu, musí souhlasit všichni.

V praxi to znamená, že pokud vlastníte menšinový podíl, můžete být přehlasováni, ale zároveň se můžete obrátit na soud, pokud by vám rozhodnutí většiny způsobilo těžkou újmu. Soud má možnost rozhodnutí změnit nebo zrušit a poměry mezi spoluvlastníky uspořádat podle slušného uvážení.

Co musíte vědět o předkupním právu při koupě podílu?

Jedním z nejdůležitějších institutů je předkupní právo. Od července novely zákona platí, že zákonné předkupní právo mají spoluvlastníci pouze v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez jejich vůle (například děděním), a to pouze po dobu šesti měsíců. Pokud prodáváte podíl v jiných situacích, předkupní právo platí jen tehdy, pokud jste si jej výslovně sjednali ve smlouvě. Nerespektování předkupního práva může vést k neplatnosti převodu nebo k povinnosti nahradit škodu. Proto vždy při koupě podílu prověřujeme, zda předkupní právo existuje a jak je smluvně ošetřeno.

Jaké jsou hlavní výhody koupě podílu na nemovitosti?

Nižší vstupní kapitál: Investice do podílu začínají už od 100 000 Kč. To umožňuje vstup na trh i menším investorům.
Diverzifikace portfolia: Můžete rozložit investice mezi různé typy nemovitostí a lokality.
Možnost pasivního příjmu: Podíl na výnosech z nájmu nebo zhodnocení nemovitosti.
Strategie scelování: Postupným nákupem dalších podílů lze získat celou nemovitost.

Jaká rizika koupě podílu musíme klientům vysvětlit?

Omezená kontrola: Menšinový spoluvlastník má omezený vliv na správu a rozhodování, může být přehlasován.
Možné spory: Rozdílné zájmy spoluvlastníků často vedou ke konfliktům, které mohou skončit až u soudu.
Spekulativní útoky: Na trhu působí skupovači, kteří nakupují podíly za zlomek hodnoty a následně vyvíjejí tlak na ostatní spoluvlastníky.
Nižší likvidita: Prodej podílu bývá obtížnější, cena podílu je často nižší než odpovídající část hodnoty celé nemovitosti.

Jak postupujeme při koupi podílu na nemovitosti?

Při každé koupě podílu za klienta:

Důkladně prověříme právní stav nemovitosti: Kontrolujeme výpis z katastru, břemena, exekuce, zástavy, případné spory a historii vlastnictví.
Zajistíme správné smluvní ošetření: Kupní smlouva musí být písemná, obsahovat přesné označení podílu, kupní cenu a řešit předkupní právo. Vždy upozorňujeme na povinnost prodávajícího informovat o všech vadách.
Navrhneme dohodu o správě nemovitosti: Doporučujeme uzavřít dohodu mezi spoluvlastníky o užívání, rozdělení nákladů, správě a řešení sporů. U nemovitostí s více spoluvlastníky je vhodné zvolit správce.
Zajistíme zápis do katastru: Vlastnictví podílu vzniká až vkladem do katastru nemovitostí. Připravíme návrh na vklad, včetně všech povinných příloh.
Vyřešíme financování: Umíme zajistit financování koupě podílu hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření nebo jinými způsoby. U hypotéky je často potřeba zástava celé nemovitosti, což vyžaduje souhlas ostatních spoluvlastníků.

Jak koupě podílu funguje jako podnikání?

V posledních letech vznikají nové podnikatelské modely:

Spekulativní obchodování: Některé firmy skupují podíly za 10–30 % hodnoty, následně tlačí na ostatní spoluvlastníky, aby jim prodali zbytek nebo odkoupili jejich podíl za vyšší cenu. Tyto praktiky jsou často označovány za neetické a mohou vést k soudním sporům.
Institucionální správa: Profesionální správci a fondy vykupují podíly za férovější ceny, scelují vlastnictví a následně nemovitost prodávají nebo dlouhodobě pronajímají.
Tokenizace a digitalizace: Moderní platformy umožňují investovat do podílů prostřednictvím digitálních tokenů, což snižuje vstupní bariéru a zvyšuje likviditu. Investoři mohou obchodovat podíly online, ale musí počítat s regulatorními a technologickými riziky.

Jaké daňové povinnosti vás při koupě podílu čekají?

Daň z nemovitých věcí: Spoluvlastníci platí daň v poměru k velikosti podílu. Daňové přiznání lze podat individuálně nebo společně.
Daň z příjmů: Příjmy z nájmu se dělí podle velikosti podílů, pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak. Při prodeji podílu lze využít osvobození od daně při splnění časového testu (10 let vlastnictví nebo 2 roky bydliště).
Odpisy a výdaje: Každý spoluvlastník může uplatnit skutečné nebo paušální výdaje.

Jaká jsou doporučení pro bezpečnou koupi podílu na nemovitosti?

Prověřte právní stav nemovitosti a spoluvlastníků.
Získejte nezávislý odhad hodnoty podílu.
Sjednejte jasná pravidla správy a rozhodování.
Zvažte smluvní předkupní právo a řešení sporů mediací.
Počítejte s nižší likviditou a možnými soudními spory.
Vždy doporučujeme veškeré kroky konzultovat s odborníkem na nemovitosti z naší advokátí kanceláře.

S koupí podílu na nemovitosti vám pomůžeme od A do Z!

V naší advokátní kanceláři máme s koupí podílu na nemovitosti dlouholeté zkušenosti. Zajistíme právní prověrku, připravíme smlouvy, vyjednáme s ostatními spoluvlastníky a nastavíme správu nemovitosti tak, abyste byli chráněni před zbytečnými riziky. Pomůžeme vám i s financováním a daňovou optimalizací.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Flexinovela zákoníku práce a vzor pracovní smlouvy zdarma

Flexinovela: hlavní změny v zákoníku práce + vzorová pracovní smlouva zdarma!

Autor Publikace: Mgr. Richard Kraus Datum: 4 června, 2025

Co pro vás jako zaměstnavatele i zaměstnance znamená flexinovela zákoníku práce? Přinášíme vám přehled nejdůležitějších změn, které přináší flexinovela zákoníku práce od června 2025. Vysvětlíme, jak konkrétně ovlivní vaši praxi, na co si dát pozor a proč je nyní zásadní mít pracovní smlouvu podle nové úpravy.

Tentokrát si rozebereme flexinovelu zákoníku práce. Dozvíte se:

co přesně flexinovela znamená pro zaměstnavatele i zaměstnance,
jaké zásadní změny přináší v oblasti zkušební doby a výpovědí,
jaké nové možnosti nabízí rodičům a mladistvým.

A obdržíte vzorovou pracovní smlouvu zdarma!

Co je flexinovela a proč je pro pracovní smlouvy zásadní?

Napadlo vás někdy, jak rychle se může změnit pravidlo hry na trhu práce? Právě flexinovela zákoníku práce, účinná od 1. června 2025, přináší největší modernizaci pracovního práva za poslední roky. Inspiruje se zahraničními modely a reaguje na potřeby digitální doby, vyšší mobility i požadavky na work-life balance. Pro zaměstnavatele i zaměstnance znamená větší flexibilitu, ale také nutnost upravit pracovní smlouvy, interní předpisy a HR procesy.

Zkušební doba podle flexinovely: Delší čas na rozhodnutí, ale i větší nejistota (§ 35 ZP)

Flexinovela zásadně mění pravidla pro zkušební dobu:

U běžných pozic se prodlužuje až na 4 měsíce (dříve 3 měsíce).
U vedoucích zaměstnanců až na 8 měsíců (dříve 6 měsíců).
U pracovních poměrů na dobu určitou nesmí zkušební doba přesáhnout polovinu sjednané doby trvání pracovního poměru.
Zkušební doba se nově automaticky prodlužuje o dny nemoci, dovolené i jiných překážek na straně zaměstnance.

Věděli jste?

Flexinovela také umožňuje dodatečně zkušební dobu za jejího trvání prodloužit. Pokud si tedy ujednáte zkušební dobu na 3 měsíce, můžete ji písemnou dohodou se zaměstnavatelem prodloužit jako běžný zaměstnanec až na 4 měsíce.

Příklad z praxe:
Jana nastoupí na tříměsíční zkušební dobu. V průběhu je 14 dní nemocná, zkušební doba se jí automaticky prodlouží o 14 dní. Pokud v této době dostane lepší nabídku, může pracovní poměr ukončit okamžitě, stejně jako zaměstnavatel. Pokud si ještě strany před skončením zkušební doby nejsou jisté, písemně se dohodnou na prodloužení zkušební doby na celkové 4 měsíce.

Výpovědní doba: Flexinovela zrychluje změny v týmu (§ 51 ZP)

Výpovědní doba nově běží už ode dne doručení výpovědi, ne až od 1. dne dalšího měsíce. Standardně tak zaměstnance propustíte po 2 měsících od doručení výpovědi, zatímco dříve celá výpovědní doba v krajních případech mohla trvat i ke třem měsícům, pokud byla doručena na začátku měsíce.
U výpovědi pro porušení povinností nebo neuspokojivé pracovní výsledky je minimální výpovědní doba zkrácena na 1 měsíc.

Co to znamená v praxi?
Zaměstnavatel může rychleji reagovat na personální potřeby, zaměstnanec však musí být připraven na rychlejší změnu a kratší čas na hledání nové práce.

Flexinovela a pracovní poměry na dobu určitou: Kdy můžete řetězit zástupy? (§ 39 ZP)

Výjimka pro zástupy: U pracovních poměrů na dobu určitou sjednaných za účelem zástupu za zaměstnance na mateřské, otcovské či rodičovské dovolené, lze smlouvy prodlužovat opakovaně až na 9 let.
Omezení platí pouze po dobu trvání důvodu zástupu. Jakmile se původní zaměstnanec vrátí, zástup končí.

Příklad:
Marie nastoupila jako zástup za kolegyni na rodičovské. Firma s ní může prodlužovat smlouvu klidně 6×, dokud kolegyně nepřijde zpět, maxmimálně však po dobu 9 let.

Podpora rodičů: Flexinovela přináší větší flexibilitu i jistotu (§ 34b, 47 ZP)

Zaměstnanci na rodičovské mohou pracovat na DPP nebo DPČ i na stejné pozici u svého zaměstnavatele.
Nárok na návrat na původní místo a pracoviště se zkracuje do 2 let věku dítěte. Stát tak motivuje zaměstnance k dřívějšímu návratu do práce. Nastoupíte-li zpět později než po 2 letech věku dítěte, je zaměstnanec povinen zařadit vás jen dle pracovní smlouvy, což nemusí znamenat přesně tu samou práci, jako jste vykonávali dřív.

Co to znamená?
Rodiče si mohou přivydělat a udržet kontakt s profesí, zaměstnavatelé musí být připraveni na větší variabilitu v pracovních úvazcích.

Práce mladistvých: První zkušenosti už od 14 let

Mladiství mohou během letních prázdnin pracovat už od 14 let, i když ještě nemají ukončenou povinnou školní docházku.
Platí přísná omezení: max. 7 hodin denně, 35 hodin týdně, zákaz přesčasů, noční práce a práce neúměrné věku.

Odměňování a transparentnost: Flexinovela ruší tabu kolem mezd (§ 346a ZP)

Zákaz smluvní mlčenlivosti o mzdě – zaměstnanci mohou volně diskutovat o výši své mzdy.
Zaměstnavatel musí na žádost sdělit informace o kritériích odměňování a průměrné mzdě za stejnou práci.

Vzorová pracovní smlouva zdarma!

Potřebujete se zaměstnancem sepsat pracovní smlouvu? Každá pracovní smlouva musít dle zákona obsahovat nejméně druh práce, den nástupu do práce a místo výkonu práce. Vystačíte si ovšem jen s tím? Určitě ne! Stejně jako v mnoha jiných smlouvách, tak i v těch pracovních se vyplatí investovat do pořádné, kvalitní a vyvážené pracovní smlouvy, která bude myslet na všechny specifika daného pracovního poměru. Vytvořili jsme pro vás bezplatný vzor pracovní smlouvy, který základní problémy a otázky pracovního poměru řeší za Vás!

Často klientům doporučujeme do pracovní smlouvy uvést rozhodčí doložku, zejména pro spory o peněžitá plnění. Vždy je však třeba dbát na ochranu zaměstnance jako slabší strany a respektovat zákonná omezení. Proč rozhodčí doložka? Vyhnete se zdlouhavým soudním sporům a jakékoliv problémy z pracovního poměru budete schopni vyřešit rychleji, levněji a za pomocí rozhodce, který pracovnímu právu rozumí!

Náš bezplatný vzor pracovní smlouvy je dostupný zde!

Flexinovela: Na co si dát pozor a jak vám pomůžeme

Flexinovela znamená podstatné změny v pracovním právu, kterým se vyplatí věnovat pozornost. Bez aktualizace pracovních smluv, vnitřních předpisů a HR procesů hrozí nejen zbytečné spory, ale i pokuty. Naše advokátní kancelář pro vás připraví nové vzorové pracovní smlouvy, zreviduje interní dokumentaci a proškolí váš management i HR. Vše nastavíme tak, abyste byli v bezpečí a mohli využít všechny nové možnosti, které flexinovela přináší.

S flexinovelou a pracovními smlouvami vám pomůžeme od A do Z!

V naší advokátní kanceláři máme s pracovním právem a implementací flexinovely pro zaměstnavatele zkušenosti. Připravíme pro vás na míru ušité pracovní smlouvy pro konkrétní pozice, nastavíme interní procesy a zajistíme, že budete vždy o krok napřed před legislativou i konkurencí.

Autor: Mgr. Richard Kraus, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Stavba haly: Na co nezapomenout? Právní postup krok za krokem!

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 27 května, 2025

Stavba haly: Vše zajistíme “právně správně” od záměru po kolaudaci

Stavba haly – plánujete ji a chcete předejít průtahům, pokutám i zbytečným rizikům? V tomto článku vám ukážeme, jak naše advokátní kancelář zajistí hladký průběh výstavby haly od prvotního nápadu až po kolaudaci a případný pronájem. Dozvíte se, proč je důkladná právní příprava klíčová, jak postupujeme v každé fázi a jak chráníme vaše investice i podnikání.

Tentokrát si rozebereme stavbu haly krok za krokem. Dozvíte se:

jak prověřujeme pozemek a územní plán,
jak postupujeme při povolovacím procesu a EIA,
jak nastavujeme smlouvy se zhotovitelem,
jak řešíme technické, požární a ekologické požadavky,
jak připravujeme kolaudaci a případný pronájem,
a proč je výhodné mít advokáta po celou dobu stavby.

Jak začíná stavba haly? Prověření pozemku a právní due diligence je základ

Napadlo vás někdy, že i vhodně vypadající pozemek může skrývat právní pasti? Právě proto za klienty vždy:

Získáme územně plánovací informaci – Podle stavebního zákona podáme žádost na stavební úřad a zjistíme, zda a za jakých podmínek lze na pozemku postavit halu. Získáme informace o maximální výšce, zastavěnosti, účelu využití i případných omezeních (např. ochranná pásma, regulace dopravy).
Analyzujeme územní plán obce – Prověříme, zda je pozemek určen pro průmyslovou nebo skladovou výstavbu, jaké jsou limity (koeficient zastavěnosti, odstupy, napojení na infrastrukturu). Pokud je třeba změnit územní plán, navrhneme postup a vše zařídíme.
Prověříme napojení na inženýrské sítě a dopravu – Zajistíme stanoviska správců sítí, posoudíme kapacitu elektřiny, vody, plynu, kanalizace a napojení na silniční síť. U větších hal je často nutné řešit i nové přípojky nebo úpravy komunikací.
Zajistíme geologický a hydrogeologický průzkum – Pověříme experty zanalyzováním únosnosti podloží, hladiny podzemní vody, rizika záplav nebo sesuvů. U hal je klíčová i hluková studie a posouzení světelného znečištění.
Provedeme právní due diligence pozemku – Ověříme vlastnictví, věcná břemena, zástavy, předkupní práva, práva cesty a případné ekologické zátěže. Pokud zjistíme překážky, navrhneme řešení.

Praktický příklad:
Klient chtěl stavět skladovou halu na okraji města. Zjistili jsme, že územní plán povoluje pouze zemědělské využití. Pomohli jsme mu iniciovat změnu územního plánu a teprve poté bezpečně koupil pozemek.

Stavba haly a povolovací proces: Jak postupujeme při územním řízení, EIA a stavebním povolení

Každý záměr na stavbu haly vyžaduje správný postup podle stavebního zákona a často i zákona o posuzování vlivů na životní prostředí (EIA). Za klienty vždy:

Vybereme optimální povolovací režim – U menších hal lze využít ohlášení stavby. U většiny hal je nutné stavební povolení nebo společné územní a stavební řízení.
Zajistíme proces EIA – U větších hal nebo u tkových s významným dopadem na životní prostředí je nutné projít procesem EIA. Připravíme podklady, zajistíme komunikaci s úřady, připomínky veřejnosti i návrhy kompenzačních opatření.
Připravíme a podáme žádosti – Zpracujeme projektovou dokumentaci, zajistíme stanoviska dotčených orgánů (hasiči, hygiena, životní prostředí, doprava), souhlasy sousedů a další povinné přílohy.
Zastupujeme vás v řízení – Komunikujeme se stavebním úřadem, vyjednáváme s účastníky řízení, řešíme námitky a případné spory. Pokud dojde k průtahům, využijeme právní prostředky proti nečinnosti úřadu.
Hlídáme lhůty a digitalizaci – vše podáváme na úřad a následně kontrolujeme, aby úřad rozhodl v zákonných lhůtách (30–60 dní). Pokud úřad nestihne rozhodnout, okamžitě činíme kroky k urychlení řízení. Jelikož průtahy stavebních úřadů bývají častým problémem, napsali jsme na toto téma celý článek!

Praktický příklad:
Klient plánoval logistickou halu o 12 000 m². Zajistili jsme kompletní proces EIA, vyjednali podmínky s orgány životního prostředí, připravili projekt a zastupovali klienta v celém povolovacím procesu až po vydání stavebního povolení.

Jaké technické a právní požadavky musí stavba haly splnit?

Stavba haly má své specifické nároky:

Požární bezpečnost – Haly musí splňovat přísné požadavky na požární odolnost konstrukcí, únikové cesty, požární signalizaci, sprinklery a další systémy dle vyhlášky č. 23/2008 Sb. a technických norem (např. ČSN 73 0802).
Technické požadavky na stavby – Projekt musí odpovídat vyhlášce č. 146/2025 Sb. (požadavky na výstavbu), normám na nosnost podlah, osvětlení, větrání, energetickou náročnost (zákon o hospodaření energií,ČSN EN ISO 50001,ČSN EN ISO 14001).
Dopravní napojení a infrastruktura – U velkých hal často musíme řešit nové příjezdy, kruhové objezdy, parkoviště nebo rozšíření komunikací. Bez smluv s vlastníky infrastruktury úřad stavbu nepovolí.
Ochranná pásma a speciální úřady – Pokud hala zasahuje do ochranného pásma silnice, železnice nebo sítí, jednáme speciálně se stavebními úřady a zajišťujeme všechna potřebná povolení.
Ekologické a hlukové studie – U větších projektů je nutné doložit hlukovou studii, posouzení světelného znečištění a případně řešit zábor zemědělské půdy. Vždy pozjišťujeme požadavky na veškerá posouzení, která je nutno doložit, abychom potřebovali vše potřebné.

Smlouva o dílo na stavbu haly: Jak chráníme vaše investice

Výstavba haly je investice v řádu milionů až stovek milionů korun. Za klienty vždy:

Připravíme smlouvu o dílo na míru – Smlouva detailně popisuje technické parametry haly, použité materiály, technologii, požadavky na podlahy, opláštění, požární systémy, vzduchotechniku a zabezpečení.
Nastavíme jasné platební podmínky – Cena je pevná nebo rozpočtová, platby navážeme na dokončení konkrétních etap. Smlouva obsahuje detailní platební kalendář.
Ošetříme harmonogram a termíny – Stanovíme závazné milníky, termín dokončení a sankce za prodlení.
Zajistíme odpovědnost za vady a záruky – Smlouva upravuje délku záruční doby, postup při reklamacích, povinnost zhotovitele mít pojištění odpovědnosti a stavebně-montážní pojištění.
Řešíme změny a vícepráce – Každá změna projektu nebo vícepráce musí být písemně schválena a oceněna.
Ošetříme předání a převzetí díla – Stanovíme podmínky předání, revize, zkoušky a odstranění vad.

Praktický příklad:
Klientovi stavební firma navrhla smlouvu bez jasného popisu požadavků na nosnost podlah a požární systémy. Po naší revizi jsme smlouvu doplnili o konkrétní technické parametry a povinnost doložit certifikáty. Klient tak předešel sporům i vícenákladům.

Jak probíhá realizace stavby haly a na co si dát pozor?

Před zahájením stavby haly za klienty vždy:

Oznámíme zahájení stavby úřadu – Nahlásíme termín zahájení, jméno stavební firmy a zajistíme stavební dozor/stavbyvedoucího.
Zajistíme vytyčení stavby a BOZP – Zajistíme přesné zaměření haly, doporučíme vhodné pojištění odpovědnosti a pohlídáme bezpečnost práce na staveništi.
Hlídáme plnění podmínek povolení – Kontrolujeme, zda stavebník dodržuje všechny podmínky stavebního povolení (např. ochrana zeleně, hlukové limity, likvidace odpadu).
Řešíme průběžné změny a vícepráce – Každou změnu projektu schvalujeme písemně, aby nedošlo k nečekanému navýšení ceny nebo prodloužení termínu.

Kolaudace a užívání haly: Jak vám zajistíme hladké dokončení

Po dokončení stavby haly za klienty:

Připravíme žádost o kolaudační souhlas – Zajistíme všechny přílohy (geometrický plán, revizní zprávy, dokumentaci skutečného provedení, energetický štítek, EIA, pokud byla vyžadována).
Komunikujeme se stavebním úřadem – Zastupujeme vás v kolaudačním řízení, řešíme případné požadavky na doplnění dokumentace nebo zkušební provoz.
Oznámíme užívání stavby – U menších hal může postačit oznámení úřadu, pokud do 30 dnů nezakáže užívání, můžete halu využívat.
Zajistíme zápis do katastru nemovitostí – Připravíme návrh na vklad a pohlídáme, aby byl zápis proveden bez průtahů.

Praktický příklad:
Klient zapomněl doložit revizní zprávu požárního systému. Úřad odmítl kolaudaci. Rychle jsme zajistili revizi, doplnili dokumentaci a kolaudační souhlas byl vydán do týdne.

Chcete halu pronajímat? Připravíme nájemní smlouvu na míru

Pokud plánujete halu nebo její část pronajímat, připravíme pro vás:

Kvalitní nájemní smlouvu – Jasně definujeme předmět nájmu, účel, dobu, výši nájemného, zálohy na služby, práva a povinnosti, podmínky výpovědi, úpravy prostor a odpovědnost za škody.
Ošetříme úhradu služeb a vyúčtování – Nastavíme pravidla pro zálohy, roční vyúčtování a povinnosti nájemce.
Zajistíme dvojitou ochranu proti neplatičům – Doporučíme kauci, smluvní pokuty a rozhodčí doložku pro rychlé řešení sporů.
Poradíme při řešení sporů s nájemci – Zastoupíme vás při vymáhání dluhů nebo ukončení nájmu.

Stavba haly: Na co si dát pozor a jaké chyby za vás eliminujeme

Díky zkušenostem víme, kde klienti nejčastěji chybují. Za vás vždy:

Prověříme pozemek a právní vztahy – Předejdeme situaci, kdy by halu nebylo možné postavit nebo zapsat do katastru.
Zajistíme kompletní dokumentaci – Nedopustíme, aby úřad vrátil žádost kvůli chybějícím dokladům.
Vyjednáme s úřady a dotčenými orgány – Zajistíme souhlasy a předejdeme průtahům.
Ošetříme smlouvy se zhotovitelem – Nastavíme pravidla pro vícepráce, reklamace, předání díla i sankce za prodlení.
Pohlídáme termíny a lhůty – Sledujeme zákonné lhůty a v případě nečinnosti úřadu využijeme právní prostředky k urychlení řízení.
Eliminujeme riziko černé stavby – Nedovolíme, abyste stavěli bez povolení, což by mohlo vést až k nařízení odstranění stavby.

Se stavbou haly vám pomůžeme od začátku do konce!

Ať už plánujete skladovou, výrobní, sportovní nebo plachtovou halu, vše právně zajistíme. Vyjednáme za vás podmínky s úřady, správci sítí i dodavateli, připravíme smlouvy a pohlídáme každý krok. Vy se můžete soustředit na svůj byznys – my zajistíme, že stavba haly proběhne hladce, bezpečně a bez právních pastí.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Stavba domu: Přehledný právní návod krok za krokem!

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 26 května, 2025

Stavba domu: Vše právně zajistíme od pozemku po kolaudaci

Stavba domu – plánujete ji a chcete se vyhnout právním pastem, průtahům i zbytečným nákladům? V tomto článku vám ukážeme, jak naše advokátní kancelář zajistí hladký průběh stavby domu – od výběru pozemku až po kolaudaci a případný pronájem. Dozvíte se, proč je důkladná právní příprava klíčová, jak postupujeme v každé fázi a jak chráníme vaše investice i nervy.

Tentokrát si rozebereme stavbu domu krok za krokem. Dozvíte se:

jak prověřujeme pozemek a zajišťujeme všechny klíčové informace,
jak postupujeme při územním a stavebním řízení,
jak nastavujeme smlouvy se stavební firmou,
jak řešíme spory se sousedy i úřady,
jak připravujeme kolaudaci a zápis do katastru,
a proč je výhodné mít advokáta po celou dobu stavby.

Jak začíná stavba domu? Prověření pozemku je základ

Napadlo vás někdy, že i krásný pozemek může skrývat právní miny? Právě proto za klienty vždy:

Získáme územně plánovací informaci – Podle stavebního zákona podáme žádost na stavební úřad a zjistíme, co a za jakých podmínek lze na pozemku postavit. Tato informace je platná zpravidla rok a je klíčová pro další kroky.
Analyzujeme územní plán obce – Prověříme, zda je pozemek určen pro bydlení, jaká jsou omezení (např. typ střechy, maximální výška, koeficient zastavěnosti, odstupy od sousedů). Pokud je potřeba změnit územní plán, navrhneme postup a vše zařídíme.
Prověříme napojení na inženýrské sítě – Zjistíme, zda je možné se napojit na vodu, elektřinu, kanalizaci, plyn. Zajistíme stanoviska správců sítí a vyřešíme ochranná pásma.
Zajistíme geologický a hydrogeologický průzkum – Prověříme únosnost podloží, hladinu podzemní vody, riziko radonu nebo sesuvů. Tím předejdeme nákladným problémům při stavbě základů.
Provedeme právní due diligence pozemku – Ověříme vlastnictví, věcná břemena, zástavy, předkupní práva a právní přístup k pozemku. Pokud zjistíme překážky (např. právo cesty souseda přes pozemek), navrhneme řešení.

Praktický příklad:
Klient chtěl stavět v okrajové části města. Zjistili jsme, že v územním plánu je pozemek veden jako veřejná zeleň. Pomohli jsme mu iniciovat změnu územního plánu a teprve poté koupil pozemek bez rizika.

Stavba domu a povolovací proces: Jak postupujeme při územním a stavebním řízení

Každý stavební záměr vyžaduje správný postup podle stavebního zákona. Za klienty vždy:

Vybereme optimální povolovací režim – Pro menší rodinné domy často stačí ohlášení stavby. U větších nebo složitějších domů je nutné stavební povolení.
Připravíme a podáme žádosti – Připravíme projektovou dokumentaci, zajistíme souhlasy sousedů, stanoviska dotčených orgánů (např. hasiči, hygiena, životní prostředí) a další povinné přílohy.
Zastupujeme vás v řízení – Komunikujeme se stavebním úřadem, vyjednáváme s účastníky řízení a řešíme případné námitky sousedů. Pokud dojde k průtahům, podáme podnět k urychlení nebo správní žalobu.
Řešíme specifika stavby rodinného domu – Hlídáme technické požadavky (vyhláška č. 268/2009 Sb.), energetickou náročnost (PENB), ochranu zeleně a likvidaci dešťových vod.

Praktický příklad:
Klient chtěl stavět dům s podzemní garáží v blízkosti chráněné louky. Vyjednali jsme stanovisko orgánu ochrany přírody, upravili projekt podle požadavků a zajistili hladké vydání povolení.

Na co si dát pozor při stavbě domu? Smlouva o dílo je vaše pojistka

Stavba domu bez kvalitní smlouvy o dílo je jako jízda bez pásu. Za klienty vždy:

Připravíme smlouvu o dílo na míru – Smlouva jasně definuje předmět díla podle projektové dokumentace, cenu (pevná nebo rozpočtová), platební podmínky, termíny a odpovědnost za vady.
Nastavíme harmonogram plateb – Platby navážeme na dokončení konkrétních etap, abyste platili jen za skutečně provedené práce.
Ošetříme vícepráce a změny projektu – Každá změna musí být písemně schválena a jasně oceněna. Nehrozí vám tak nečekané navýšení ceny.
Zajistíme sankce a záruky – Stanovíme smluvní pokuty za prodlení, délku záruční doby (obvykle 5 let na konstrukci, 3 roky na instalace) a postup při reklamacích.
Ošetříme předání a převzetí díla – Sepíšeme předávací protokol, upravíme řešení vad a nedodělků, nastavíme povinnost vést stavební deník.

Praktický příklad:
Klientovi stavební firma předložila rozpočtovou smlouvu bez jasného vymezení víceprací. Po naší revizi jsme do smlouvy doplnili horní limit ceny a povinnost písemného schválení každé změny. Klient tak ušetřil 250 000 Kč na neuznaných vícepracích.

Jak řešíme spory se sousedy při stavbě domu?

Sousedské vztahy jsou častým zdrojem komplikací. Za klienty vždy:

Získáme souhlasy sousedů – Aktivně komunikujeme a vyjednáváme, abychom předešli námitkám v řízení.
Řešíme námitky v řízení – Pokud soused podá námitku (např. odstupová vzdálenost, stínění, hluk), připravíme právní argumentaci a navrhneme úpravy projektu.
Zastupujeme vás při jednáních – Snažíme se o mimosoudní dohodu, pokud to nejde, zastoupíme vás v řízení nebo u soudu.
Ošetříme právo cesty a přístup k pozemku – Pokud je třeba, vyjednáme věcné břemeno nebo změnu přístupové cesty.

Praktický příklad:
Soused nesouhlasil s výstavbou kvůli obavě ze ztráty výhledu. Po jednání jsme projekt upravili a zajistili písemnou dohodu o výsadbě zeleně jako kompenzaci. Řízení proběhlo bez dalších komplikací.

Co musíte splnit před zahájením stavby domu?

Než začnete stavět, zařídíme za vás:

Vytyčení stavby geodetem – Zajistíme přesné zaměření stavby podle projektové dokumentace.
Oznámení zahájení stavby úřadu – Nahlásíme termín zahájení a jméno stavební firmy. U stavby svépomocí zajistíme stavební dozor osobou s autorizací.
Zajištění BOZP a pojištění – Doporučíme vhodné pojištění odpovědnosti a poradíme s bezpečností práce na staveništi.
Kontrola podmínek povolení – Hlídáme, aby byly splněny všechny podmínky stavebního povolení (např. ochrana zeleně, likvidace odpadu).

Jak probíhá kolaudace a zápis domu do katastru?

Po dokončení stavby domu vás čekají poslední právní kroky. Za klienty vždy:

Připravíme žádost o kolaudační souhlas – Zajistíme všechny přílohy (geometrický plán, revizní zprávy, PENB, dokumentaci skutečného provedení).
Komunikujeme se stavebním úřadem – Zastupujeme vás v kolaudačním řízení, řešíme případné požadavky na doplnění dokumentace.
Oznámíme užívání stavby – U domů na ohlášení postačí oznámení úřadu, pokud do 30 dnů nezakáže užívání, můžete se stěhovat.
Zajistíme zápis do katastru nemovitostí – Připravíme návrh na vklad a pohlídáme, aby byl zápis proveden bez průtahů.

Praktický příklad:
Klient zapomněl doložit revizní zprávu elektroinstalace. Úřad odmítl kolaudaci. Rychle jsme zajistili revizi, doplnili dokumentaci a kolaudační souhlas byl vydán do týdne.

Chcete dům pronajímat? Připravíme nájemní smlouvu na míru

Pokud plánujete dům nebo jeho část pronajímat, připravíme pro vás:

Kvalitní nájemní smlouvu – Jasně definujeme předmět nájmu, účel, dobu, výši nájemného, zálohy na služby, výši kauce, práva a povinnosti obou stran, podmínky výpovědi.
Ošetříme úhradu služeb a vyúčtování – Nastavíme pravidla pro zálohy, roční vyúčtování a povinnosti nájemce.
Zajistíme dvojitou ochranu proti neplatičům – Doporučíme kauci a rozhodčí doložku pro rychlé řešení sporů.
Poradíme při řešení sporů s nájemci – Zastoupíme vás při vymáhání dluhů nebo ukončení nájmu.

Stavba domu: Na co si dát pozor a jaké chyby za vás eliminujeme

Díky zkušenostem víme, kde klienti nejčastěji chybují. Za vás vždy:

Prověříme pozemek a právní vztahy – Předejdeme situaci, kdy by dům nebylo možné postavit nebo zapsat do katastru.
Zajistíme kompletní dokumentaci – Nedopustíme, aby úřad vrátil žádost kvůli chybějícím dokladům.
Vyjednáme se sousedy a úřady – Zajistíme souhlasy a předejdeme zbytečným průtahům.
Ošetříme smlouvy se zhotovitelem – Nastavíme pravidla pro vícepráce, reklamace, předání díla i sankce za prodlení.
Pohlídáme termíny a lhůty – Sledujeme zákonné lhůty a v případě nečinnosti úřadu využijeme právní prostředky k urychlení řízení.
Eliminujeme riziko černé stavby – Nedovolíme, abyste stavěli bez povolení, což by mohlo vést až k nařízení odstranění stavby.

Se stavbou domu vám pomůžeme od začátku do konce!

Ať už plánujete pasivní dům, dřevostavbu, nebo chytrý rodinný dům s moderními technologiemi, vše právně zajistíme. Vyjednáme za vás podmínky s úřady, sousedy i dodavateli, připravíme smlouvy a pohlídáme každý krok. Vy se můžete soustředit na svůj sen o bydlení – my zajistíme, že stavba domu proběhne hladce, bezpečně a bez právních pastí.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Stavba garáže: Přehledný právní postup krok za krokem!

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 23 května, 2025

Stavba garáže: Vše vám zajistíme krok za krokem!

Stavba garáže – plánujete stavět garáž a nechcete riskovat zbytečné průtahy, pokuty nebo dokonce odstranění stavby? V tomto článku vám ukážeme, jak náš tým advokátů zajistí hladký průběh stavby garáže od prvotního nápadu až po legální užívání – včetně všech právních detailů, jednání s úřady i řešení specifických požadavků, jako je instalace parkovacího zakladače.

Chcete mít jistotu, že stavba garáže proběhne bez komplikací? V článku se dozvíte:

jak postupujeme při zjištění možností výstavby a získání všech povolení,
jak za vás vyjednáme s úřady i sousedy,
jak připravíme smlouvy se stavební firmou,
jak právně ošetříme netradiční řešení typu parkovací zakladač,
a proč se vyplatí mít advokáta na své straně.

KROK 1: Jak zjistíme, co je na vašem pozemku možné?

Napadlo vás někdy, že i malá garáž může narazit na velké právní překážky? Prvním krokem je vždy prověření, zda a jak lze garáž na vašem pozemku postavit. Za klienty vždy:

Získáme územně plánovací informaci – Podle stavebního zákona podáme žádost na stavební úřad a zjistíme, jaké jsou limity a možnosti výstavby právě na vašem pozemku. Tím předejdeme situaci, kdy byste investovali do projektu, který úřad následně zamítne.
Analyzujeme územní plán – Prověříme, zda je pozemek určen k zastavění a jaké regulativy platí (např. maximální výška, odstupy od hranic, podíl zeleně). Pokud by bylo potřeba změnit územní plán, navrhneme vám postup a vše zařídíme.
Vyřešíme specifické požadavky – Máte v plánu vykopat díru a instalovat parkovací zakladač, aby se vám na stejný prostor vešlo více aut? Prověříme, zda to územní plán umožňuje, a pokud ne, navrhneme řešení.

Praktický příklad:
Klient chtěl na svém pozemku místo běžné garáže postavit parkovací zakladač pro čtyři auta. Zjistili jsme, že územní plán to umožňuje, ale bylo třeba získat souhlas sousedů kvůli hloubce výkopu a bezpečnostním normám. Vše jsme vyjednali a připravili potřebné podklady.

KROK 2: Kdy stačí ohlášení a kdy musíme žádat o stavební povolení?

Každý projekt je jiný. Za klienty vždy vyhodnotíme, jaký režim povolení je třeba:

Stavby bez povolení a ohlášení:
Pokud plánujete garáž do 25 m² zastavěné plochy, do 5 m výšky, bez podsklepení a bez obytných místností, obvykle stačí pouze územní souhlas nebo ani ten není potřeba. Vše ověříme a zařídíme.
Ohlášení stavby:
U garáží do 70 m², výšky do 5 m a podsklepení do 3 m podáváme za klienta ohlášení stavby. Připravíme veškerou dokumentaci, včetně projektů a souhlasů dotčených osob.
Stavební povolení:
Pokud má být garáž větší, podsklepená, nebo jde o přístavbu k domu, zajistíme kompletní stavební řízení. Vyřídíme i případné sloučené územní a stavební řízení, pokud je to výhodnější.

Praktický příklad:
Klient chtěl přistavět garáž k rodinnému domu. Protože šlo o zásah do nosné konstrukce a změnu vzhledu domu, vyřídili jsme za něj stavební povolení, obstarali stanoviska hasičů i památkářů a celý proces sledovali až do vydání povolení.

KROK 3: Jak za vás připravíme a obhájíme projektovou dokumentaci

Bez kvalitní projektové dokumentace není možné stavbu legálně povolit. My za klienta:

Vybereme a koordinujeme projektanta – Zajistíme, že projekt odpovídá všem právním požadavkům a územnímu plánu.
Zkompletujeme přílohy – Připravíme průvodní zprávu, situační výkresy, doklady o vlastnictví, souhlasy sousedů i další povinné dokumenty.
Zajistíme posudky a průzkumy – Pokud je třeba hydrogeologický posudek kvůli výkopům pro zakladač, nebo statický posudek, vše zařídíme.
Komunikujeme s úřady – Průběžně sledujeme stav řízení a včas doplňujeme vše potřebné, abychom vás ochránili proti průtahům.

Zrovna průtahy ve stavebním řízení jsou jedním z nejpalčivějších problémů českého právního systému. Jak vás dokážeme proti průtahům ochránit a jak proti nim bojujeme? Přečtěte si více v našem článku!

KROK 4: Jak připravíme smlouvu o dílo a ochráníme vaše práva

Stavba garáže je investice, kterou je třeba právně ošetřit. Za klienta:

Připravíme smlouvu o dílo na míru – Smlouva jasně určí rozsah prací, cenu, termíny, odpovědnost za vady, záruky a sankce za prodlení. Vše v souladu s občanským zákoníkem.
Zajistíme kontrolu rozpočtu – Ověříme, zda je cena pevná nebo rozpočtová, a nastavíme pravidla pro vícepráce.
Ošetříme předání a převzetí stavby – Smluvně upravíme, jak bude probíhat předání, kontrola vad a jak řešit případné reklamace.
Vyřešíme napojení na inženýrské sítě – Připravíme smlouvy s dodavateli energií (například ČEZ), vyjednáme podmínky připojení a pohlídáme termíny.

KROK 5: Jak zajistíme legální užívání a případný pronájem

Po dokončení stavby za klienty:

Oznámíme užívání stavby – Pokud je třeba, připravíme oznámení stavebnímu úřadu nebo zajistíme kolaudační souhlas.
Zajistíme dokumentaci skutečného provedení – Pokud došlo ke změnám oproti projektu, vše zaevidujeme a předložíme úřadu.
Připravíme nájemní smlouvu – Pokud chcete garáž pronajímat, připravíme smlouvu na míru, která jasně definuje práva a povinnosti, výši nájemného, kauci i výpovědní důvody.

Stavba garáže: Jak řešíme atypická řešení – například parkovací zakladač

Chcete v garáži parkovat více aut nad sebou? Moderní parkovací zakladače (hydraulické nebo mechanické) umožní na stejném místě zaparkovat až čtyři auta. My za klienty:

Prověříme možnost instalace – Ověříme, zda je možné na vašem pozemku vykopat potřebnou jámu a nainstalovat zakladač. Zajistíme posudky bezpečnosti, statiky i požární ochrany.
Vyjednáme s úřady a sousedy – Pokud je třeba, zajistíme souhlas sousedů a vyřešíme všechny připomínky. U atypických řešení často komunikujeme i s výrobcem technologie.
Ošetříme právní stránku – Připravíme smlouvu s dodavatelem zakladače, nastavíme odpovědnost za údržbu a bezpečnost provozu. Vše právně pojistíme, aby nehrozily spory například při poruše nebo úrazu.

Praktický příklad:
Klient chtěl minimalizovat náklady a maximalizovat užitek z pozemku. Navrhli jsme instalaci dvousloupového zakladače, který umožní parkovat dvě auta nad sebou. Vyřídili jsme povolení, připravili smlouvu s dodavatelem a nastavili podmínky údržby.

Stavba garáže: Na co si dát pozor a jaké chyby za vás eliminujeme

Díky zkušenostem víme, kde klienti nejčastěji chybují. Za vás vždy:

Prověříme pozemek a územní plán – Předejdeme situaci, kdy by garáž nebylo možné postavit.
Zajistíme kompletní dokumentaci – Nedopustíme, aby úřad vrátil žádost kvůli chybějícím dokladům.
Vyjednáme se sousedy – Zajistíme jejich souhlasy, pokud jsou potřeba, a předejdeme sousedským sporům.
Ošetříme smlouvy – Všechny smlouvy připravíme tak, aby chránily vaše zájmy a minimalizovaly riziko sporů.
Pohlídáme termíny a lhůty – Sledujeme všechny zákonné lhůty a v případě nečinnosti úřadu využijeme právní prostředky k urychlení řízení.
Eliminujeme riziko černé stavby – Nedovolíme, abyste stavěli bez povolení, což by mohlo vést až k nařízení odstranění stavby.

Stavba garáže: pomůžeme vám od začátku do konce!

Každý projekt stavby garáže je unikátní a vyžaduje individuální přístup. Naše advokátní kancelář zařídí vše od prvotní analýzy přes jednání se sousedy a úřady od obrany proti průtahům k právnímu ošetření smluv až po zajištění legálního užívání. Díky našim zkušenostem a kontaktům ušetříte čas, peníze i starosti. Ať už plánujete klasickou garáž, přístavbu ke stávajícímu domu, nebo moderní řešení s parkovacím zakladačem, vše právně i administrativně zajistíme.

Pokud plánujete stavbu garáže a chcete mít jistotu, že vše proběhne hladce, obraťte se na nás. Máme zkušenosti s běžnými i atypickými projekty, včetně řešení parkovacích zakladačů či výstavby na zemědělské půdě. Vše právně zajistíme, vyjednáme a připravíme tak, abyste se mohli těšit z nové garáže bez zbytečných komplikací.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Povinnosti pronajímatele při nájmu bytu: Na co si dát pozor?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 22 května, 2025

Povinnosti pronajímatele: Na co nesmíte při pronájmu bytu zapomenout

Pronajímáte byt? A znáte všechny povinnosti pronajímatele? V tomto článku najdete praktický přehled všech povinností pronajímatele, které musíte dodržet, abyste předešli sporům i pokutám. Vysvětlíme, proč je kvalitní nájemní smlouva s dvojitou ochranou proti neplatičům základ, ale i co vše musíte průběžně hlídat – od vyúčtování služeb až po správu oprav a komunikaci s nájemníkem.

Tentokrát si rozebereme povinnosti pronajímatele při pronájmu bytu. Dozvíte se:
– jaké povinnosti vám ukládá zákon i dobrá praxe,
– proč je důležitá kvalitní nájemní smlouva s kaucí a rozhodčí doložkou,
– jak správně účtovat služby a na co si dát pozor u vyúčtování,
– co smíte a nesmíte požadovat po nájemníkovi,
– jak řešit opravy, přístup do bytu a komunikaci,
– jaké sankce vám hrozí za chyby,
– a proč se vyplatí mít zkušeného advokáta na své straně.

Kvalitní nájemní smlouva s dvojitou ochranou: První krok k bezpečnému nájmu

Napadlo vás někdy, že většina problémů s nájemníky začíná už u špatně nastavené smlouvy? Základem úspěchu je vždy kvalitní nájemní smlouva. Doporučujeme využívat dvojitou ochranu proti neplatičům – tedy kombinaci kauce a rozhodčí doložky. Kauce vám kryje případné dluhy nebo škody, rozhodčí doložka umožní rychlejší a levnější řešení sporů než běžný soud. Více o dvojité ochraně proti neplatičům uvádíme třeba v tomto článku, přečtěte si ho! V naší advokátní kanceláři nastavujeme smlouvy tak, aby chránily vaše práva a minimalizovaly rizika.

Povinnosti pronajímatele: Co musíte zajistit už při předání bytu?

Pronajímatel musí nájemci předat byt ve stavu způsobilém k nastěhování a užívání. To znamená, že byt musí být čistý, funkční, s klíči a přístupem ke všem potřebným zařízením. Pokud například pronajímáte byt s kuchyňskou linkou, musí být v provozuschopném stavu. Pokud by nájemce při předání zjistil, že například nefunguje topení, musíte závadu neprodleně odstranit.

Praktický příklad:
Paní Novotná pronajímala byt, ve kterém nefungovala lednice. Nájemce požadoval nápravu ještě před nastěhováním. Paní Novotná musela lednici opravit na své náklady, protože předání bytu v nevyhovujícím stavu je v rozporu s povinnostmi pronajímatele.

Údržba a opravy: Kdo co hradí a kde vznikají nejčastější spory

Jedním z nejčastějších zdrojů konfliktů je otázka oprav a údržby. Pronajímatel musí udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a provádět nezbytné opravy. Nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy (například výměnu žárovky, čištění sifonu).

Pokud nájemce včas nahlásí závadu, kterou má odstranit pronajímatel, a ten tak neučiní, může nájemce požadovat slevu z nájemného nebo si opravu zajistit sám a náklady odečíst. Pokud závada zásadně brání užívání bytu, může nájemce dokonce nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Praktický příklad:
Nájemce pana Dvořáka nahlásil poruchu kotle. Pan Dvořák opravu odkládal. Nájemce si proto opravu zajistil sám a náklady odečetl z nájemného. Pan Dvořák by v tomto případě neměl šanci u soudu uspět s požadavkem na doplacení nájmu.

Přístup do bytu: Kdy můžete vstoupit a kdy riskujete porušení soukromí

Pronajímatel má právo vstoupit do bytu pouze v nezbytných případech a po předchozím oznámení. Výjimkou jsou havárie nebo situace, kdy neodvratně hrozí škoda. Pokud plánujete například kontrolu stavu bytu nebo provedení opravy, musíte nájemce informovat s dostatečným předstihem a mít jeho souhlas.

Praktický příklad:
Paní Kovářová chtěla provést kontrolu bytu bez vědomí nájemníka. Nájemce se o tom dozvěděl a podal stížnost. Paní Kovářová musela zaplatit slevu z nájemného, protože porušila právo nájemce na nerušené užívání bytu.

Vyúčtování služeb: Jaké služby můžete účtovat a co musíte doložit

Jednou z nejdůležitějších povinností pronajímatele je správné a včasné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Služby, které můžete účtovat, jsou například:

dodávky vody,
teplo,
odvoz komunálního odpadu,
osvětlení a úklid společných prostor,
provoz a čištění komínů,
provoz výtahu,
příjem rozhlasového a televizního signálu.

Naopak nesmíte účtovat:

příspěvky do fondu oprav,
náklady na správu domu,
pojištění nemovitosti,
daň z nemovitých věcí.

Tyto položky buď rovnou promítněte do cenotvorby nájemného nebo je budete muset hradit sami jakožto vlastník nemovitosti.

Praktický příklad:
Paní Malá účtovala nájemci i příspěvek do fondu oprav a správu domu. Nájemce se obrátil na naši kancelář. Paní Malá musela neoprávněně vybrané částky vrátit, upravit smlouvu a uhradit náklady na právní zastoupení.

Lhůty a pravidla pro vyúčtování služeb: Na co si dát pozor

Pronajímatel musí nájemci umožnit nahlédnout do vyúčtování služeb nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Nedoplatek i přeplatek jsou splatné do tří měsíců po této lhůtě, pokud se nedohodnete jinak.

Pokud pronajímatel nevyúčtuje služby včas nebo nevrátí přeplatek, může nájemce požadovat smluvní pokutu. Zákon č. 67/2013 Sb. stanoví pokutu 50 Kč za každý den prodlení.

Praktický příklad:
Pan Svoboda vyúčtoval služby až s půlročním zpožděním. Nájemce měl nárok na pokutu 50 Kč za každý den prodlení. Celkově musel pan Svoboda zaplatit přes 9 000 Kč jen na pokutě.

Kauce a rozhodčí doložka: Jak chráníte svá práva

Kauce je základní pojistkou proti neplatičům a škodám v bytě. Doporučujeme sjednávat kauci ve výši dvou až tří měsíčních nájmů. Po skončení nájmu musíte kauci vrátit, případně odečíst dlužné částky nebo škody. Nájemce má navíc právo na úroky z jistoty (kauce), pokud si toto v nájemní smlouvě nevyloučíte.

Rozhodčí doložka umožní rychlejší a levnější řešení sporů s nájemníkem. V běžných nájemních smlouvách ji lze platně sjednat a v naší advokátní kanceláři ji nastavujeme tak, aby byla platná a účinná.

Více se o obou těchto složkách dvojité ochrany proti neplatičům dočtete v našem článku!

Co ještě nesmíte podcenit?

Udržování pořádku v domě: Pronajímatel odpovídá za to, že v domě bude pořádek podle místních zvyklostí.
Chov zvířat: Nájemce může chovat zvíře, pokud tím nezpůsobuje nepřiměřené obtíže. Pokud kvůli zvířeti vzniknou vyšší náklady na údržbu, může je pronajímatel požadovat po nájemci.
Souhlas s úpravami bytu: Nájemce smí provádět úpravy bytu jen s vaším souhlasem.
Vrácení kauce: Kauci musíte vrátit po skončení nájmu, odečíst můžete pouze skutečné dluhy nebo škody. Nájemce má právo na úroky z kauce, pokud je smluvně nevyloučíte.

Jak předcházet sporům a udržet dobré vztahy s nájemníkem

Úspěšný pronájem bytu není jen o dobře napsané smlouvě. Je to hlavně o aktivní správě nájemního vztahu, včasné komunikaci a dodržování všech povinností. Pravidelně kontrolujte stav bytu, vyúčtovávejte služby včas a transparentně, řešte opravy bez odkladu a vždy jednejte férově. Pokud si nejste jistí, jak postupovat, obraťte se na naši advokátní kancelář – vše za vás rádi vyřešíme a poradíme vám.

Jak uhlídat všechny povinnosti pronajímatele? Poraďte se s námi!

V naší advokátní kanceláři máme s povinnostmi pronajímatele bohaté zkušenosti. Nastavíme vám bezpečnou nájemní smlouvu, zajistíme dvojitou ochranu proti neplatičům a pomůžeme s průběžnou správou nájemního vztahu. Poradíme vám, jak správně účtovat služby, řešit opravy i komunikaci s nájemníkem. Ušetříte si tak starosti, čas i peníze.

Autor Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Koupě nemovitosti s nájemníkem a její rizika

Koupě nemovitosti s nájemníkem: Na co si dát pozor?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 21 května, 2025

Koupě nemovitosti s nájemníkem: Výhody, rizika a jak se chránit

Chystáte se na koupi nemovitosti s nájemníkem? Vysvětlíme vám, proč tato investice nemusí být vždy tak výhodná, jak se na první pohled zdá. Poradíme, na co si dát pozor, jak prověřit nájemní smlouvu a jak nastavit dvojitou ochranu proti neplatičům, abyste minimalizovali rizika a získali z investice maximum.

Tentokrát si rozebereme koupě nemovitosti s nájemníkem. Dozvíte se:
– proč není každá nemovitost s nájemníkem automaticky výhodná,
– jaká rizika přináší stávající nájemní smlouva,
– proč je důležitá kontrola smlouvy advokátem,
– jak nastavit kauci a rozhodčí doložku pro dvojitou ochranu,
– a jak vám s tím vším pomůžeme v naší advokátní kanceláři.

Koupě nemovitosti s nájemníkem: Proč není vždy výhodná?

Většina inzerátů láká na koupi nemovitosti s nájemníkem jako na ideální investici – byt je už pronajatý, peníze z nájmu plynou od prvního dne. Realita ale může být složitější. Český právní řád totiž nájemníky chrání opravdu silně. Pokud koupíte nemovitost s existující nájemní smlouvou, přebíráte ji včetně všech jejích podmínek a omezení. Nový vlastník je vázán stávajícím nájemním vztahem a jeho pravidly. Výpověď nájmu kvůli změně vlastníka zákon neumožňuje, pokud si strany výslovně nesjednaly ve smlouvě něco jiného.

Jaká rizika přináší stávající nájemní smlouva?

Největší úskalí koupě nemovitosti s nájemníkem spočívá v samotné nájemní smlouvě. Pokud je smlouva uzavřená na dobu určitou bez jasně definovaných výpovědních důvodů, může být pro nového vlastníka velmi svazující. Může se stát, že i když nájemník přestane platit, smlouvu nebude možné snadno ukončit. Zákon sice umožňuje okamžitou výpověď při hrubém porušení povinností (například neplacení nájmu tři měsíce), ale v praxi je vymáhání často zdlouhavé.

Proto je naprosto zásadní, abyste si před koupí vyžádali a nechali odborně zkontrolovat nájemní smlouvu. Naše advokátní kancelář provádí detailní právní rozbor každé smlouvy a upozorní vás na všechna rizika. Zaměřujeme se na:

na jak dlouho je nájem sjednán,
jaké jsou výpovědní důvody a výpovědní doba,
zda je správně sjednána kauce,
jaká jsou práva a povinnosti nájemce a pronajímatele,
platební morálku nájemníka, pokud je doložitelná.

Zvláštní pozornost věnujeme smlouvám na dobu určitou bez výpovědních důvodů. Taková smlouva vás může uvěznit na roky, i když nájemník neplatí. Vždy doporučujeme, aby byla možnost smlouvu vypovědět jasně a srozumitelně definována.

Kauci odečtěte z kupní ceny a nastavte správně

Při koupi nemovitosti s nájemníkem je důležité si ověřit, zda byla složena kauce a v jaké výši. Podle zákona nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nový vlastník je povinen kauci nájemníkovi po skončení nájmu vrátit (po odečtení případných dluhů). Proto doporučujeme, aby byla kauce odečtena z kupní ceny nebo jinak jednoznačně převzata, abyste nemuseli platit dvakrát – prodávajícímu i nájemníkovi.

Proč doporučujeme uzavřít novou nájemní smlouvu?

Pokud je to možné, snažíme se s nájemníkem po koupi nemovitosti s nájemníkem dohodnout na podpisu nové nájemní smlouvy. Proč? Nová smlouva vám umožní lépe chránit vaše práva a nastavit jasná pravidla.

Do nové smlouvy vždy doporučujeme zahrnout:

správně nastavenou kauci,
výpovědní důvody a výpovědní dobu,
rozhodčí doložku pro rychlé řešení sporů,
další zajišťovací a utvrzovací instrumenty (například smluvní pokutu).

Nájemníka k podpisu nové smlouvy sice nelze nutit, ale často se nám daří najít oboustranně výhodnou dohodu. Vždy klientům vysvětlujeme, že kvalitní smlouva je základní podmínkou úspěšné investice do nemovitosti s nájemníkem.

Dvojitá ochrana proti neplatičům: Kauce a rozhodčí doložka

Naše advokátní kancelář doporučuje tzv. dvojitou ochranu proti neplatičům, která je u koupě nemovitosti s nájemníkem klíčová:

Kauce – slouží jako finanční zajištění pro případ neplacení nájemného nebo škod na bytě. Správně nastavená kauce vám umožní rychle pokrýt vzniklé pohledávky.
Rozhodčí doložka – umožňuje řešit spory s nájemníkem v rozhodčím řízení, které je rychlejší a levnější než běžný soud. Naše kancelář nabízí možnost ad hoc rozhodčí doložky, kde poplatek začíná už od 5 000 Kč (oproti minimálně 7 000 Kč u rozhodčího soudu) a řízení je výrazně rychlejší. Rozhodčí řízení je neveřejné a často efektivnější, zejména při vymáhání dlužného nájemného nebo vyklizení bytu.

Pozor: Rozhodčí doložku lze bez problémů sjednat v běžných nájemních smlouvách, které nejsou spotřebitelské. U nájmu bytu je třeba vždy individuálně posoudit, zda smlouva má spotřebitelský charakter – v praxi většina běžných nájemních smluv tuto podmínku nesplňuje, a rozhodčí doložku lze tedy platně sjednat. Pokud by však šlo o spotřebitelskou smlouvu, je zde riziko neplatnosti rozhodčí doložky. Proto vždy doporučujeme konzultaci s našimi právníky, kteří posoudí konkrétní situaci a navrhnou nejvhodnější řešení.

Jak postupujeme při kontrole nájemní smlouvy?

Při koupi nemovitosti s nájemníkem vždy klientům nabízíme detailní právní prověrku nájemní smlouvy. Zaměřujeme se na:

identifikaci všech rizikových ustanovení,
kontrolu výše a převodu kauce,
ověření možnosti výpovědi smlouvy,
posouzení, zda lze sjednat rozhodčí doložku,
návrh nové smlouvy s dvojitou ochranou.

Pokud zjistíme, že stávající smlouva je pro vás nevýhodná, navrhneme konkrétní postup, jak situaci řešit – například uzavřením nové smlouvy nebo jednáním s nájemníkem o změně podmínek.

Praktické tipy a varování ke koupi nemovitosti s nájemníkem

Nepodceňujte právní ochranu nájemníka – v ČR je nájemník velmi chráněný a výpověď není snadná.
Vždy si vyžádejte a nechte zkontrolovat nájemní smlouvu advokátem.
Pozor na smlouvy na dobu určitou bez výpovědních důvodů – mohou vás svazovat roky.
Zajistěte převod kauce – dohodněte se na odečtení z kupní ceny nebo jasném převzetí.
Pokuste se s nájemníkem uzavřít novou smlouvu s dvojitou ochranou (kauce + rozhodčí doložka).
Komunikujte s nájemníkem – informujte ho o změně vlastníka a nastavte korektní vztahy.

Na koupi nemovitosti s nájemníkem jsme odborníci

Pokud plánujete koupě nemovitosti s nájemníkem, obraťte se na naši advokátní kancelář. Zajistíme pro vás kompletní právní prověrku, navrhneme optimální smluvní nastavení a nastavíme dvojitou ochranu proti neplatičům. Díky našim zkušenostem minimalizujete rizika a získáte z investice maximum.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Jak na daňovou úsporu při přecenění nemovitostí v s.r.o.?

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 20 května, 2025

Přecenění nemovitostí v s.r.o.: Jak optimalizovat daně při prodeji

Chystáte se prodat podíl v s.r.o., která vlastní nemovitost? Vysvětlíme vám, jak může přecenění nemovitostí v s.r.o. výrazně snížit vaši daňovou povinnost. Dozvíte se, jak postupujeme při znaleckém ocenění, proč je tento krok pro daňovou optimalizaci klíčový a na co si dát pozor.

Tentokrát si rozebereme přecenění nemovitostí v s.r.o. Dozvíte se:

proč je přecenění nemovitostí v s.r.o. tak výhodné,
jak díky správnému ocenění ušetříte na dani,
jak postupujeme při znaleckém posudku,
jaké chyby vás mohou stát statisíce,
a jak vám s celým procesem pomůžeme.

Proč je přecenění nemovitostí v s.r.o. klíčem k daňové úspoře?

Napadlo vás někdy, že správné přecenění nemovitostí v s.r.o. může znamenat rozdíl v řádu milionů korun na dani? Právě tento postup je dnes nejúčinnější cestou, jak při prodeji nemovitosti v s.r.o. získat maximum a přitom splnit všechny zákonné požadavky. Od roku 2025 platí, že příjem z prodeje obchodního podílu v s.r.o., která vlastní nemovitost, je pro fyzické osoby osvobozený od daně pouze do limitu 40 milionů Kč. Co je nad tuto hranici, podléhá zdanění. Pokud ale využijete přecenění nemovitostí v s.r.o. a necháte si zpracovat znalecký posudek na tržní hodnotu podílu k 31. 12. 2024, můžete si při prodeji uplatnit tuto vyšší hodnotu jako výdaj. Výsledkem je, že zdaníte pouze rozdíl mezi prodejní cenou a touto tržní hodnotou, nikoli rozdíl mezi prodejní cenou a původní pořizovací cenou podílu.

Jak přecenění nemovitostí v s.r.o. funguje v praxi?

Představte si, že vlastníte s.r.o., která má v majetku komerční nemovitost. Po letech její hodnota výrazně vzrostla. Pokud se rozhodnete podíl ve společnosti prodat, standardně byste danili rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou podílu. Díky přecenění nemovitostí v s.r.o. však můžete uplatnit jako výdaj aktuální tržní hodnotu podílu k 31. 12. 2024.

Praktický příklad: Pan Novák koupil v roce 2017 podíl v s.r.o., která vlastní kancelářskou budovu, za 20 000 000 Kč. K 31. 12. 2024 má podle znaleckého posudku jeho podíl hodnotu 55 000 000 Kč. V roce 2026 prodá podíl za 70 000 000 Kč.

Bez přecenění by zdanil zisk 50 000 000 Kč (70M – 20M), z čehož by 10 000 000 Kč bylo zdaněno (limit pro osvobození je 40M).
S přeceněním nemovitostí v s.r.o. zdaní pouze 15 000 000 Kč (70M – 55M), což se do limitu vejde a daň je nulová.

Takto jednoduché a přitom extrémně efektivní je přecenění nemovitostí v s.r.o. při prodeji podílu.

Kdy je přecenění nemovitostí v s.r.o. nejvýhodnější?

Když jste podíl v s.r.o. nabyli do 31. 12. 2024.
Když očekáváte, že při prodeji podílu přesáhnete limit 40 milionů Kč na osvobození od daně.
Když původní pořizovací cena podílu byla nízká (například jste byli zakladatel, nebo jste podíl koupili v době, kdy byla hodnota nemovitosti výrazně nižší).
Když vaše s.r.o. vlastní hodnotné nemovitosti, jejichž cena v čase výrazně vzrostla.

Jak při přecenění nemovitostí v s.r.o. postupujeme?

Naše advokátní kancelář klientům vždy doporučuje následující postup:

Vybereme zkušeného znalce – Spolupracujeme s ověřenými soudními znalci v oboru oceňování nemovitostí i podniků. Důraz klademe na jejich zkušenosti a nezávislost.
Zajistíme kompletní podklady – Připravíme pro znalce účetní závěrky, výpisy z katastru nemovitostí, nájemní smlouvy, technickou dokumentaci a další informace o nemovitosti.
Znalecký posudek – Znalec stanoví tržní hodnotu podílu v s.r.o. k 31. 12. 2024 podle zákona o oceňování majetku. Posudek zohlední nejen hodnotu nemovitosti, ale i finanční výsledky, dluhy, podnikatelské plány a srovnatelné transakce.
Bezpečné uložení posudku – Posudek doporučujeme zpracovat v průběhu roku 2025, jakmile budou k dispozici finální účetní údaje za rok 2024.
Optimalizace daně při prodeji – Při samotném prodeji podílu po 1. 1. 2025 použijeme hodnotu z posudku jako výdaj a tím minimalizujeme vaši daňovou povinnost.

Jaké konkrétní výhody přecenění nemovitostí v s.r.o. přináší?

Maximální daňová úspora: Pokud tržní hodnota nemovitosti v s.r.o. k 31. 12. 2024 výrazně převyšuje původní pořizovací cenu podílu, můžete ušetřit na dani i desítky milionů korun.
Legální a bezpečná optimalizace: Vše probíhá v souladu s aktuální legislativou, znalecký posudek je silný argument pro správce daně.
Jistota pro budoucí transakce: Jasně stanovená hodnota podílu vám umožní přesně plánovat daňovou zátěž při prodeji.
Flexibilita: Ocenění lze využít i zpětně, pokud lze doložit stav společnosti k 31. 12. 2024.
Silná pozice při jednání s kupujícím: Transparentně doložená hodnota podílu zvyšuje důvěryhodnost a usnadňuje dohodu o ceně.

Na co si dát při přecenění nemovitostí v s.r.o. pozor?

Náklady na znalecký posudek: Vypracování kvalitního posudku něco stojí, ale úspora na dani bývá mnohonásobně vyšší.
Možnost prověření správcem daně: Správce daně může ocenění zpochybnit. Proto vždy dbáme na kvalitu, detailní zdůvodnění a transparentní metodiku posudku.
Výhoda pouze při částečném zdanění: Efekt přecenění se projeví jen při překročení limitu 40 milionů Kč. Pokud prodáváte podíl za nižší částku, přecenění nemovitostí v s.r.o. pro vás nemá významný efekt.
Stabilita legislativy: Daňové zákony se mohou měnit. Proto doporučujeme konzultovat aktuální postup s našimi experty.

Praktické příklady přecenění nemovitostí v s.r.o.

Příklad 1: Podnikatel koupil v roce 2015 podíl v s.r.o., která vlastní činžovní dům, za 1 500 000 Kč. K 31. 12. 2024 je hodnota podílu podle znaleckého posudku 45 000 000 Kč. V roce 2027 prodává podíl za 60 000 000 Kč.

Bez přecenění by zdanil zisk 58 500 000 Kč, z čehož 18 500 000 Kč by podléhalo dani.
S přeceněním nemovitostí v s.r.o. je zdaněn pouze zisk 15 000 000 Kč, což se do limitu vejde a daň je nulová.

Příklad 2: Majitel s.r.o. vlastní výrobní halu. Po letech se její hodnota zvýšila na 80 000 000 Kč. Rozhodne se prodat podíl za 100 000 000 Kč. Díky přecenění nemovitostí v s.r.o. a znaleckému posudku na 80 000 000 Kč zdaní pouze 20 000 000 Kč, což je výrazně méně než při použití původní pořizovací ceny.

Jaké další možnosti daňové optimalizace při prodeji nemovitostí v s.r.o. existují?

Využití časového testu: Pokud držíte podíl v s.r.o. déle než 5 let, příjem z prodeje je osvobozen do limitu 40 milionů Kč.
Kombinace s přeměnou společnosti: Před prodejem lze využít rozdělení nebo fúzi, aby byl podíl „čistý“ a bez rizikových aktiv.
Konzultace s daňovým poradcem: Každý případ je individuální a správné nastavení transakce vám ušetří nejen peníze, ale i starosti.

Na přecenění nemovitostí v s.r.o. jsme odborníci

Naše advokátní kancelář má bohaté zkušenosti s daňovou optimalizací při prodeji nemovitostí v s.r.o. a s přeceněním nemovitostí v s.r.o. pracujeme denně. Zajistíme pro vás vše od výběru správného znalce, přes přípravu podkladů až po komunikaci s finančním úřadem. Vždy dbáme na to, aby byl postup bezpečný, transparentní a přinesl vám maximální daňovou úsporu.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Share deal aneb koupě nemovitosti v s.r.o.: daňové i další výhody!

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 19 května, 2025

Share deal: Jak funguje koupě nemovitosti v s.r.o. a kdy se vyplatí?

Zvažujete investici do nemovitosti přes společnost s ručením omezeným (s.r.o.)? V tomto článku vám srozumitelně vysvětlíme, jak funguje share deal, jaké má výhody a rizika oproti přímé koupi nemovitosti, jaké daňové a právní aspekty musíte zvážit a na co si dát pozor při due diligence. Připravili jsme pro vás praktické příklady a konkrétní rady, jak postupujeme při zajištění bezpečné transakce.

Tentokrát si rozebereme share deal, tedy koupi nemovitosti v s.r.o. Dozvíte se:
– co přesně znamená share deal,
– jaké jsou rozdíly oproti přímé koupi nemovitosti (asset deal),
– jaké daňové výhody a úskalí přináší koupě nemovitosti v s.r.o.,
– proč je klíčová due diligence,
– jaké možnosti přeměn a restrukturalizací existují,
– a jak vám s tím vším může pomoci zkušená advokátní kancelář.

Co je to share deal a proč je koupě nemovitosti v s.r.o. tak populární?

Napadlo vás někdy, proč investoři často volí právě možnost koupě nemovitosti v s.r.o. místo přímého převodu vlastnictví? Odpověď je jednoduchá: Share deal, tedy převod obchodního podílu ve společnosti, která nemovitost vlastní, nabízí řadu administrativních, daňových i praktických výhod. Zároveň ale přináší i specifická rizika, která je potřeba důkladně ošetřit.

Share deal znamená, že nekupujete samotnou nemovitost, ale podíl ve společnosti (nejčastěji s.r.o.), která je jejím vlastníkem. Tím se stáváte novým majitelem firmy i s jejím majetkem, závazky a historií. Tento postup je v české praxi běžný zejména u větších komerčních nemovitostí, developerských projektů nebo investičních bytových domů.

Jaké jsou hlavní výhody share dealu při koupi nemovitosti v s.r.o.?

Daňová optimalizace: Pokud prodávající je fyzická osoba a držel podíl v s.r.o. déle než 5 let, může být příjem z prodeje podílu zcela nebo částečně osvobozen od daně z příjmů (do limitu 40 milionů Kč za rok). To je zásadní rozdíl oproti přímému prodeji nemovitosti, kde s.r.o. vždy daní zisk z prodeje sazbou 21 %.
Jednodušší převod: Převod podílu v s.r.o. je často administrativně jednodušší než převod samotné nemovitosti, zejména u větších portfolií. Nemovitost zůstává zapsána na stejnou právnickou osobu, nedochází ke změně v katastru nemovitostí.
Možnost převzít stávající financování: Nový vlastník s.r.o. může převzít stávající úvěry, leasingy či jiné smluvní vztahy, což může být výhodné při vyjednávání s bankami.
Flexibilita při restrukturalizaci: Pokud chcete koupit jen část majetku nebo naopak oddělit riziková aktiva, lze využít přeměny společnosti, například rozdělení odštěpením.

Na co si dát pozor? Hlavní rizika share dealu při koupi nemovitosti v s.r.o.

Zní to lákavě, že? Ale pozor – koupě nemovitosti v s.r.o. formou share dealu s sebou nese i řadu úskalí:

Přebíráte celou historii firmy: S podílem v s.r.o. přebíráte nejen nemovitost, ale i všechny její závazky, dluhy, případné soudní spory nebo skryté právní vady. Proto je naprosto nezbytné provést důkladnou právní, daňovou i technickou due diligence.
Riziko skrytých závazků: Pokud s.r.o. vlastní i jiná aktiva nebo má další podnikatelské aktivity, může dojít k nechtěnému převzetí dalších rizik. V takovém případě doporučujeme využít přeměnu společnosti a oddělit požadovanou nemovitost do nové entity.

Jak postupujeme při due diligence u share dealu?

Možná vás napadá: Jak zjistím, že v s.r.o. nejsou žádné „kostlivce ve skříni“? Právě proto je due diligence naprostou nutností. Naše advokátní kancelář vždy provádí:

Právní prověrku vlastnické struktury: Ověříme, kdo je skutečným vlastníkem, zda nejsou podíly zatíženy zástavním právem, předkupním právem nebo jiným omezením převoditelnosti.
Prověrku nemovitosti: Zkontrolujeme, zda je nemovitost řádně zapsána v katastru, zda na ní neváznou věcná břemena, exekuce, zástavní práva nebo jiné právní vady.
Analýzu smluvních vztahů: Projdeme nájemní smlouvy, úvěrové smlouvy, servisní smlouvy a další vztahy, které mohou ovlivnit hodnotu nemovitosti nebo s.r.o.
Daňovou a účetní prověrku: Prověříme, zda má s.r.o. veškeré daňové povinnosti v pořádku, zda nehrozí doměření daně, sankce nebo jiné finanční riziko.
Technickou due diligence: Ve spolupráci s odborníky prověříme technický stav nemovitosti, případné ekologické zátěže nebo nedostatky.

Díky důkladné due diligence minimalizujeme riziko, že by vás po převzetí společnosti překvapily nečekané závazky nebo právní komplikace. Přečtěte si více o tom, jak při due dilligence postupujeme, v tomto článku!

Jaké jsou hlavní rozdíly mezi share dealem a asset dealem?

Možná zvažujete, zda je pro vás výhodnější koupě nemovitosti v s.r.o. (share deal), nebo přímý převod nemovitosti (asset deal). Porovnejme si obě varianty:

Kritérium	Share deal (koupě podílu v s.r.o.)	Asset deal (přímá koupě nemovitosti)
Převáděný předmět	Podíl v s.r.o.	Nemovitost samotná
Zápis v katastru	Nemění se	Dochází ke změně vlastníka
Daň z příjmů prodávajícího	Možnost osvobození (časový test)	Vždy zdanění zisku v s.r.o.
Riziko převzetí závazků	Vysoké (celá historie s.r.o.)	Nízké (jen závazky váznoucí na nemovitosti)
Administrativní náročnost	Nižší (zejména u větších portfolií)	Vyšší (nutnost převodu v KN, DPH apod.)
DPH	Nepodléhá DPH (převod podílu)	Může podléhat DPH (dle typu nemovitosti a stáří)

Jaké daňové aspekty musíte při share dealu a koupi nemovitosti v s.r.o. řešit?

Odpisování nemovitosti: S.r.o. může uplatňovat daňové odpisy z pořizovací ceny nemovitosti. Doba odpisování je zpravidla 30–50 let podle odpisové skupiny. Zvolený způsob odpisování (rovnoměrný nebo zrychlený) nelze měnit.
Zdanění při prodeji podílu: Pokud fyzická osoba prodává podíl v s.r.o. po více než 5 letech držby, může být příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmů do limitu 40 milionů Kč za rok. Nad tento limit se zisk daní.
Zdanění při přímém prodeji nemovitosti: S.r.o. vždy daní zisk z prodeje nemovitosti sazbou 21 %. Na tento prodej se nevztahuje časový test pro osvobození, který platí pro fyzické osoby.
DPH: Převod podílu v s.r.o. (share deal) není předmětem DPH. Přímý prodej nemovitosti může být zdaněn DPH, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození (např. prodej nové stavby do 5 let od kolaudace).

Jak řešíme situaci, kdy s.r.o. vlastní i jiný majetek?

Často se stává, že cílová s.r.o. nevlastní pouze požadovanou nemovitost, ale i další aktiva, která kupující nechce převzít. V takovém případě doporučujeme využít přeměnu společnosti, konkrétně rozdělení odštěpením. Tímto způsobem oddělíme nemovitost do nové „čisté“ s.r.o., kterou následně prodávající převede na kupujícího. Tento proces je složitější, vyžaduje projekt přeměny, znalecké ocenění a schválení valnou hromadou, ale významně snižuje rizika spojená s převzetím nežádoucích závazků.

Alternativy: Kdy volit asset deal nebo koupit celý obchodní závod?

Někdy je vhodnější zvolit jinou strategii než share deal:

Asset deal: Přímá koupě nemovitosti od s.r.o. je vhodná, pokud chcete získat nemovitost bez historie firmy a s možností uplatnit odpisy z aktuální kupní ceny. Nevýhodou je nutnost zdanění zisku v prodávající s.r.o. a případná povinnost odvést DPH.
Koupě obchodního závodu: Pokud je nemovitost součástí většího podnikatelského celku (např. hotel, výrobní areál), lze koupit celý obchodní závod nebo jeho část. Přecházejí na vás i zaměstnanci, smlouvy a další související aktiva a závazky, které se ve smlouvě vymezí. I zde je důkladná due diligence klíčová, stejně tak kvalitní smluvní dokumentace s jasným vymezením toho, co se v rámci obchodního závodu převádí.

Praktický příklad: Jak může share deal ušetřit na daních?

Představte si, že fyzická osoba vlastní podíl v s.r.o., která vlastní bytový dům. Po 6 letech se rozhodne podíl prodat za 50 milionů Kč. Pokud v daném roce nemá jiné podobné příjmy, bude od daně osvobozeno 40 milionů Kč a zbylých 10 milionů Kč podléhá zdanění. Kdyby stejnou nemovitost prodala přímo s.r.o., celý zisk by byl zdaněn sazbou 21 %. Vidíte, jak může být koupě nemovitosti v s.r.o. formou share dealu výrazně výhodnější?

Jak vám s share dealem a koupí nemovitosti v s.r.o. pomůžeme?

Zvažujete share deal nebo asset deal? Nejste si jisti, která varianta je pro vás výhodnější? Naše advokátní kancelář má s těmito transakcemi bohaté zkušenosti. Za klienty zajišťujeme:

Kompletní právní, daňovou a technickou due diligence.
Vyjednání a přípravu smluvní dokumentace podle vašich potřeb.
Zajištění bezpečného převodu podílu v s.r.o. nebo nemovitosti.
Řešení přeměn společností a oddělení rizikových aktiv.
Komunikaci s bankami, úřady a dalšími stranami.

Vždy klademe důraz na minimalizaci rizik a maximální daňovou efektivitu celé transakce. Vysvětlíme vám všechny kroky srozumitelně a postaráme se, aby byl celý proces pro vás co nejjednodušší a nejbezpečnější.

Na share deal a koupě nemovitosti v s.r.o. jsme odborníci

Pokud plánujete koupi nemovitosti v s.r.o. formou share dealu nebo naopak zvažujete prodej podílu ve své firmě, rádi vám pomůžeme. Máme zkušenosti s desítkami podobných transakcí a dokážeme vás bezpečně provést celým procesem – od prvotní analýzy přes due diligence až po převod a zápis do obchodního rejstříku. Vždy hledáme individuální řešení na míru vašim potřebám a dbáme na to, aby vše proběhlo hladce a bez zbytečných rizik.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Jak tokenizace nemovitostí mění svět realit: Bez bank, přímo a digitálně

Tokenizace nemovitostí: Investice bez bank a licencí

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 16 května, 2025

Tokenizace nemovitostí – nový rozměr investic a financování

Tokenizace nemovitostí přináší do tradičního nemovitostního trhu revoluční koncept: reálnou nemovitost rozdělí na digitální tokeny představující díly její hodnoty. Chainlink popisuje tokenizaci realit jako převedení vlastnictví či peněžních toků z nemovitostí na blockchain „za účelem zvýšení likvidity, zrychlení procesů a umožnění digitálního vlastnictví“. Díky tomuto principu mohou i drobní investoři vstoupit na trh lukrativních nemovitostí. Investor tak nakoupí zlomek luxusního bytu, nákupního centra nebo kancelářského komplexu za zlomek ceny, kterou by potřeboval v klasickém modelu.

Hlavní výhody tokenizace nemovitostí

Demokratizace investic: Majetek se snadno dělí na malé části. Investoři si mohou koupit jen podíl nemovitosti (např. 100 USD místo miliónu), aniž by potřebovali obrovský kapitál či bankovní úvěr.
Vysoká likvidita: Tokeny lze obchodovat na blockchainových burzách bez zdlouhavých notářských převodů 24/7. Díky globálním platformám mají investoři rychlý přístup k nabídce a mohou svou pozici snadno prodat či změnit.
Nízké náklady a transparentnost: Chytré smlouvy automatizují proces nákupu, prodeje i výplaty výnosů, čímž zkracují řetězec zprostředkovatelů a snižují transakční náklady. Všechny převody i práva jsou navíc zapsány do veřejného blockchainu, což minimalizuje riziko podvodů a zvyšuje důvěru investorů.

Financování bez licence ČNB – role nařízení MiCA

Podle nových evropských pravidel (Nařízení MiCA) spadají tokeny vázané na reálná aktiva (ART) do zvláštního režimu. Emitenti těchto tokenů nesmějí nabízet veřejně své tokeny bez patřičného povolení příslušného regulátora. MiCA však zároveň obsahuje výjimky, které umožňují omezené nabídky bez licence. Pokud celková hodnota nabídky nepřesáhne 5 milionů EUR nebo budou tokeny distribuované a držené pouze kvalifikovanými (profesionálními) investory, povolení se nevyžaduje.

Prakticky to znamená, že developer může připravit menší privátní emisi ART tak, aby spadala do těchto výjimek, a obejít tak nutnost získání plné licence od ČNB. Musí ovšem dodržet definovaná pravidla MiCA, jinak by se na projekt vztahovaly i jiné finanční regulace.

Klíčové požadavky MiCA pro emitenty tokenů vázaných na nemovitosti

Emitenti ART podle MiCA podléhají přísným povinnostem, které mají chránit investory:

Autorizace a bílá kniha

Aby mohl emitent ART veřejně nabízet tokeny, musí získat povolení podle MiCA (nebo mít bankovní licenci). Emise je rovněž podmíněná zpracováním, oznámením a schválením bílé knihy (white paper), kterou schvaluje národní regulátor. Tato bílá kniha podrobně popisuje projekt, právní náležitosti, strukturu rezerv a rizika.

Kapitál a rezerva

Emitent musí držet rezervu aktiv odděleně od svých vlastních prostředků a mít garantovaný kapitál nejméně 350 000 EUR (nebo 2 % průměrné hodnoty rezervoarů). Tento požadavek zajišťuje, že krytí tokenů odpovídá hodnotě nemovitostí, a chrání držitele tokenů před případnými ztrátami.

Transparentnost a řízení rizik

MiCA vyžaduje, aby emitenti pravidelně zveřejňovali informace o počtu tokenů v oběhu, hodnotě a složení rezervních aktiv. Dále musí mít zavedené systémy správy a řízení (governance) s jasnými procesy pro vyřizování stížností, řešení střetů zájmů, správu rezerv, úschovu aktiv, validaci transakcí a mechanismy zajišťující vyplacení tokenů či jejich likviditu. Všechny tyto požadavky směřují k odpovědnému řízení rizik a zachování důvěry investorů.

AML/CFT (proti praní špinavých peněz)

Podobně jako u jiných kryptoslužeb platí i pro emitenty ART povinnosti dle směrnice proti praní špinavých peněz. To znamená identifikaci klientů, monitorování transakcí a hlášení podezřelých aktivit příslušným úřadům. Emise musí probíhat tak, aby se minimalizovalo riziko zneužití tokenů k praní špinavých peněz či financování terorismu.

Specifika tokenizace nemovitostí

Tokenizace realit má několik jedinečných aspektů:

Oceňování

Podkladová nemovitost musí být spolehlivě oceněna nezávislým znalcem. Hodnota tokenů obvykle vychází z aktuální tržní ceny nemovitosti nebo souboru nemovitostí. Emitent ART pak vytváří rezervu aktiv odpovídající této hodnotě.

Správa a výnosy

Každý token může představovat podíl na výnosech z pronájmu nebo prodeje nemovitosti. Emitent (často ve struktuře fondového či SPV modelu) je zodpovědný za správu nemovitosti a výplatu výnosů tokenovým držitelům. Pravidla pro distribuci zisků bývají opět popsaná ve smluvní dokumentaci a bílé knize.

Právní status

Tokeny nejsou samy o sobě právními listinami vlastnictví nemovitosti. Právní pozice držitelů závisí na modelu emise (např. na smluvním dluhu či obchodním podílu emitenta). V současnosti nejsou tokeny v ČR v občanském zákoníku přímo ošetřené, takže jejich postavení je spíše smluvní či analogické digitálním cenným papírům. Transparentní záznam vlastnictví na blockchainu sice snižuje riziko sporů, ale formální převod nemovitosti stále vyžaduje tradiční postupy (katastr, notář apod.).

Likvidita

Oproti klasickým nemovitostem nabízejí tokeny podstatně vyšší likviditu. Jak zdůrazňují experti, tokenizované nemovitosti můžete obchodovat nepřetržitě na sekundárních trzích, takže jako investoři můžete okamžitě realizovat své podíly místo dlouhého čekání na prodej. To otevírá dveře rychlejší diverzifikaci portfolia a snadnějšímu přechodu kapitálu mezi různými investicemi.

Digitální odolnost a bezpečnost – co přináší DORA

Nařízení DORA (Digital Operational Resilience Act) zajišťuje, že finanční subjekty pracující s tokeny musí mít robustní IT systémy a efektivně reagovat na kybernetické hrozby. DORA zavádí jednotná pravidla pro řízení kybernetických rizik, ochranu informačních systémů a rychlou reakci na incidenty. Mezi hlavní povinnosti patří:

Komplexní řízení ICT rizik: Subjekty musejí vybudovat interní rámec pro identifikaci, monitorování a zvládání technologických rizik. To zahrnuje strategie, politiky, postupy i odpovědnost vrcholového managementu za bezpečnost IT.
Testování odolnosti: Pravidelné penetrační testy a zátěžové testy bezpečnosti jsou povinné. Organizace musí ověřovat, že jejich digitální infrastruktura odolá kyberútokům a technickým selháním.
Hlášení incidentů: Jakékoli závažné bezpečnostní incidenty musejí být okamžitě hlášené dohledu (v ČR je jím ČNB) a dále komunikované dotčeným stranám. Rychlá detekce a oznámení incidentu minimalizují škody.
Dohled nad dodavateli: DORA vyžaduje, aby finanční instituce dohlížely i na své externí ICT dodavatele (hosting, cloud, vývojáře). Bezpečnostní standardy se musí vztahovat na celý ekosystém služeb souvisejících s tokenizací.

Dodržení DORA tak developerům i poskytovatelům tokenizačních platforem zajišťuje, že digitální infrastruktura projektu bude chráněná proti útokům a provozním výpadkům.

Domluvte se s námi na právní konzultaci

Tokenizace nemovitostí kombinuje realitní právo, právo kapitálového trhu, smluvní právo, daňové aspekty a nově i evropskou regulaci kryptoměn. Právní rámec je stále nová sféra a existují právní nejistoty, zejména ohledně vlastnických práv a případné odpovědnosti emitenta.

Proto doporučujeme mít projekt konzultovaný se zkušenými právníky už při jeho přípravě. Bezpečná realizace tokenizačního projektu není možná bez detailního zohlednění všech regulačních požadavků MiCA, DORA, AML/CFT a dalších platných předpisů. Naši právníci pomohou nastavit strukturu emise, sepsat smlouvy a bílou knihu tak, aby odpovídaly českým i evropským zákonům a zároveň chránily jak investory, tak emitenta.

Zvažujete tokenizaci nemovitostí? Doporučujeme konzultaci s odborníky na právo financí a technologií, kteří zajistí, že váš projekt bude legálně bezpečný a udržitelný.

Právní upozornění: Tento článek má pouze obecný informativní charakter a nenahrazuje odbornou právní radu.

Autor: Petr Uklein

Láká vás tokenizace nemovitostí? Pak jste tu správně! Kontaktujte nás

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Komplexní právní služby pro developerské projekty

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 12 května, 2025

Právní služby pro developery a jejich projekty: Od plánování po realizaci

Vstup do světa developerských projektů představuje ambiciózní krok, který vyžaduje nejen jasnou obchodní strategii a odpovídající kapitál, ale především detailní právní přípravu a systematické řízení rizik. Každý developerský projekt – od výstavby bytových domů, přes komerční areály až po komplexní víceúčelové zóny – podléhá náročným právním procesům, které se promítají do každé fáze jeho realizace. Pro developera je přitom klíčové, aby mohl svou energii a kapacity naplno věnovat řízení výstavby, investorským vztahům a obchodnímu růstu. Právní otázky by přitom neměly být zdrojem zdržení či nejistoty – naopak, měly by být pevnou oporou celého projektu. Ať už připravujete malý rezidenční projekt nebo rozsáhlý developerský záměr, správně nastavené právní kroky od začátku vám ušetří peníze, čas i starosti. Právě tomu se v tomto článku budeme věnovat. Jaké právní služby pro developerské projekty poskytujeme?

Právní příprava a plánování projektu

Každý úspěšný developerský projekt začíná důkladnou analýzou a přípravou. Právní servis v této fázi není jen doporučením – je nezbytným předpokladem pro hladký průběh celého projektu.

Právní prověrka nemovitostí

Prvním krokem by měla být hloubková kontrola právního stavu pozemků. Audit odhalí vlastnickou strukturu, případná věcná břemena, zástavy, exekuce, předkupní práva, omezení plynoucí z ochrany přírody či památkové péče a další aspekty, které by mohly v budoucnu projekt zpomalit či ohrozit. Včasná identifikace těchto rizik umožní přijmout vhodná řešení ještě před zahájením akvizice nebo projektových prací.

Akvizice pozemků a převodní dokumentace

Kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí musí být navržené tak, aby minimalizovaly rizika při převodu a ochránily investici. Smluvní ujednání musí řešit nejen termíny a ceny, ale i zajištění přechodu práv, úhradu daní, odpovědnost za vady či sankce v případě porušení povinností.

Posouzení souladu s územním plánem a regulačními dokumenty

Během samotné přípravy projektu doporučujeme se předně také ujistit, že je váš developerský záměr v souladu s územně plánovací dokumentací. Právní posouzení stavebních regulativů, limitů zastavitelnosti, výškových omezení, koeficientů zeleně a dalších podmínek je zásadní pro návrh realizovatelného projektu. Pokud potřebujete územní plán změnit, musí být příslušná žádost o změnu územního plánu řádně připravená a právně podložená, a to včetně všech nezbytných podkladů.

Získání nezbytných povolení a smluvní zajištění výstavby

Po přípravě projektu přichází do hry správní a smluvní fáze – tedy klíčový moment, kdy se z plánů stává konkrétní realita.

Zastoupení ve správních řízeních

Získání územního rozhodnutí, stavebního povolení a dalších rozhodnutí vyžaduje právní koordinaci s úřady, dotčenými orgány a často i s veřejností. Řádná právní argumentace, zpracování žádostí a reakce na námitky výrazně zvyšují šanci na hladké povolení bez zbytečných odkladů nebo odvolání.

Smlouvy s projektovými partnery a dodavateli

Smluvní dokumentace s architekty, projektanty, generálními dodavateli a dalšími partnery musí detailně upravovat rozsah plnění, zodpovědnost, sankce, harmonogram, záruky a způsob řešení sporů. Právní nedostatky v těchto smlouvách se téměř vždy promítnou do zpoždění výstavby, kvality provedení nebo i nákladových ztrát.

Výstavba a prodej

S postupující výstavbou se pozornost přesouvá k finálním vztahům s koncovými klienty, tedy k prodeji jednotlivých jednotek, domů nebo pronájmu prostor.

Smlouvy s koncovými zákazníky

Od rezervačních smluv, přes smlouvy o smlouvě budoucí kupní, až po finální kupní smlouvy – každý z těchto dokumentů musí být precizně připravený, aby chránil jak developera, tak klienta, a minimalizoval riziko budoucích sporů. Zvláštní pozornost vyžadují ustanovení o úschově finančních prostředků, reklamačních lhůtách, možnostech odstoupení a garancích za stavební vady.

Katastrální řízení a založení SVJ

Po dokončení výstavby následuje právní zajištění převodu jednotek do vlastnictví klientů, včetně podání návrhů na vklad vlastnického práva. V bytových domech je často zapotřebí založit a správně nastavit společenství vlastníků jednotek (SVJ) – připravit stanovy, ustavit orgány, vymezit společné části a odpovědnosti.

Prevence a řešení konfliktů

Právní servis zahrnuje i nastavení ochranných mechanismů pro případ, že klienti neplní své závazky – od neuhrazení kupní ceny po neochotu převzít jednotku. Dobře zpracovaná smluvní dokumentace umožní efektivní uplatnění sankcí, jednostranné odstoupení nebo uplatnění nároků soudní cestou bez rizika ztráty práv.

Právní řízení projektu jako strategický nástroj

Právní aspekty developerských projektů nesmíme chápat pouze jako formality či nutné zlo. Naopak – kvalitní právní zajištění je strategickým nástrojem pro řízení rizik, ochranu investice a zajištění efektivity. Umožňuje developerům soustředit se na to, co je podstatné: realizaci projektu, obchodní růst a spokojenost investorů i klientů.

Potřebujete právně zajistit developerský projekt od A do Z? Využijte naše právní služby pro developerské projekty

Pokryjeme celý proces – od přípravy a akvizice pozemků, přes stavební řízení a výstavbu, až po finální převod jednotek. Zajistíme právní jistotu a efektivitu projektu, zatímco vy se můžete plně věnovat svému prosperujícímu projektu. Neváhejte se na nás obrátit!

Autor: Mgr. Barbora Janáčková

Potřebujete kvalitní právní služby pro developerské projekty? Pak jste tu správně – kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Zaměstnanecké benefity: šetřete na dani a motivujte zaměstnance!

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 12 května, 2025

Zaměstnanecké benefity a daně: co se vyplatí zaměstnanci i zaměstnavateli?

Hledáte způsob, jak zvýšit spokojenost a motivaci vašich zaměstnanců? Zaměstnanecké benefity jsou nástrojem, který vám pomůže nejen přilákat nové kolegy, ale hlavně si udržet ty stávající. V článku vám ukážeme, které benefity se skutečně vyplatí, jak je správně nastavit a na co si dát pozor z pohledu práva i daní. Přečtete si i o konkrétních příkladech.

Zaměstnanecké benefity nejsou jen o stravenkách. V článku zjistíte:

Které benefity přinášejí největší výhody zaměstnancům i firmám
Jaké mají jednotlivé benefity daňové dopady
Proč se vyplatí vyhnout některým stock option programům
Proč rozvojové programy a sick days často fungují lépe než prémie
Jak konkrétně může vaše firma benefity nastavit a na co si dát pozor

Které zaměstnanecké benefity mají největší smysl?

Seřadím pro vás zaměstnanecké benefity podle toho, jakou výhodu přinášejí zaměstnancům i zaměstnavatelům. U každého benefitu najdete konkrétní příklad, abyste si snadno představili, jak v praxi funguje.

1. Stravenkový paušál – jednoduchý a daňově nejvýhodnější benefit

Stravenkový paušál dnes patří mezi nejvýhodnější zaměstnanecké benefity. Zaměstnavatel posílá peníze přímo na účet zaměstnance, nemusíte řešit papírové stravenky ani elektronické karty. Největší výhodu představuje fakt, že do zákonem stanoveného limitu stravenkový paušál nepodléhá dani ani odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Jaké jsou další výhody nebo nevýhody stravenkového paušálu? Přečtěte si více v tomto článku!

Příklad z praxe: Jana každý měsíc dostává k výplatě 2 000 Kč jako stravenkový paušál. Nemusí řešit, kde stravenky přijímají, a peníze využije na oběd v jakékoli restauraci nebo si za ně nakoupí potraviny v obchodě. Firma díky tomu ušetří na administrativě a nemusí řešit papírování.

2. Rozvojové programy a vzdělávání – investice do budoucnosti

Rozvojové programy, školení a vzdělávání patří mezi další výhodné zaměstnanecké benefity. Když zaměstnavatel platí zaměstnancům kurzy, workshopy nebo jazykové lekce,může si tyto výdaje zahrnout do daňově uznatelných nákladů. Zároveň se na straně zaměstnance nejedná o zdanitelný příjem, takže zaměstnanec z tohoto benefitu neplatí daň z příjmů ani sociální a zdravotní pojištění.

Příklad z praxe: Martin pracuje jako účetní a firma mu platí kurz angličtiny. Nemusí si jej platit sám, rozvíjí se v oboru a zároveň zvyšuje svou hodnotu na trhu práce. Firma má jistotu, že její zaměstnanci drží krok s dobou a zvládnou nové výzvy.

3. Příspěvek na vzdělávání 50/50 – motivace a odpovědnost v jednom

Mnoho firem dnes nabízí příspěvek na vzdělávání, kdy zaměstnavatel hradí například polovinu ceny kurzu a druhou polovinu si platí zaměstnanec. Tento model zvyšuje motivaci zaměstnance, protože do vzdělávání investuje i vlastní prostředky a má větší zájem kurz dokončit.

Příklad z praxe: Lucie chce absolvovat rekvalifikační kurz v oblasti IT. Firma jí nabídne, že polovinu ceny kurzu uhradí, pokud Lucie kurz úspěšně dokončí. Lucii motivuje kurz dokončit a zároveň si zvyšuje kvalifikaci.

4. Sick days – flexibilita a prevence vyhoření

Sick days, tedy placené dny volna navíc nad rámec zákonné dovolené, patří v Česku mezi stále oblíbenější benefity. Zaměstnanci je využívají při krátkodobé nemoci, když se necítí dobře, nebo potřebují zařídit osobní záležitosti. Firma tím dává najevo, že jí na zdraví zaměstnanců záleží, a zároveň předchází šíření nemocí na pracovišti.

Příklad z praxe: Tomáš se ráno necítí dobře, má zvýšenou teplotu. Díky sick day si vezme volno bez lékařského potvrzení a zůstane doma, čímž chrání své kolegy před nákazou.

5. Příspěvek na penzijní připojištění a životní pojištění

Tyto benefity jsou daňově zvýhodněné a zaměstnancům pomáhají zajistit se na stáří nebo v případě nečekaných životních událostí. Zaměstnavatel si příspěvek započte do nákladů a zaměstnanec jej nedaní do výše 48 000 Kč pro rok 2025.

Příklad z praxe: Eva dostává od zaměstnavatele měsíčně 4 000 Kč na penzijní připojištění. Díky tomu si spoří na důchod a zároveň nezvyšuje svůj zdanitelný příjem.

6. Náhrady za home office

Zaměstnavatelé mohou zaměstnancům, kteří pracují z domova, poskytovat příspěvek na pokrytí zvýšených nákladů – například na energie, vodu či odpad. V roce 2025 stanoví vyhláška MPSV paušální příspěvek ve výši 4,80 Kč za každou hodinu práce z domova. Tento příspěvek není pro zaměstnance zdanitelným příjmem a zaměstnavatel si jej může uplatnit jako daňově uznatelný náklad. Jaké jsou další výhody nebo nevýhody náhrad za home office? Přečtěte si více v tomto článku!

Výše kompenzace může být sjednána individuálně nebo stanovena vnitřním předpisem firmy. Zaměstnavatel a zaměstnanec se mohou také písemně dohodnout, že kompenzace vyplácena nebude.

Příklad z praxe: Aneta pracuje tři dny v týdnu z domova a její zaměstnavatel jí každý měsíc vyplácí paušální náhradu na pokrytí nákladů spojených s home office. Díky tomu nemusí řešit navýšené účty za energie.

Proč stock option programy v Česku nefungují? A jak to řešíme?

Stock option, tedy možnost získat firemní akcie, v USA běžně motivuje zaměstnance k dlouhodobé loajalitě a podílu na úspěchu firmy. V českém právním prostředí však tento benefit často nefunguje.

V čem spočívá problém? Pokud zaměstnanec získá akcie, musí z jejich hodnoty zaplatit daň už v okamžiku nabytí, i když je ještě nemůže prodat a nezískal z nich žádné peníze. V USA se daň platí až při prodeji akcií, což je pro zaměstnance výhodnější. V Česku sice prodej akcií po třech letech osvobozuje od daně, ale pokud akcie nejsou veřejně obchodovatelné, zaměstnanec často nemá možnost je prodat.

Jak tuto situaci řešíme? V praxi často využíváme tzv. stínové opce (phantom shares), kdy zaměstnanec získá nárok na podíl na zisku nebo výnosech při prodeji firmy, ale nevzniká mu povinnost platit daň předem. Další možnost představuje založení společnosti v zahraničí, například v USA, kde právní úprava nabízí výhodnější podmínky.

Jak nastavujeme zaměstnanecké benefity pro klienty?

Každá firma potřebuje individuální řešení. Naše advokátní kancelář vám pomůže:

Vybrat a nastavit nejvýhodnější zaměstnanecké benefity podle vašich potřeb
Ošetřit všechny smluvní a daňové aspekty
Připravit vnitřní předpisy a dokumentaci
Vyhnout se chybám, které by mohly vést k nespokojenosti zaměstnanců nebo problémům s úřady

Pomůžeme vám s nastavením zaměstnaneckých benefitů!

Nevíte, jaké zaměstnanecké benefity zvolit, jak je správně nastavit nebo jak je ošetřit po právní a daňové stránce? Naše advokátní kancelář má s touto problematikou bohaté zkušenosti. Připravíme vám řešení na míru, které bude vyhovovat jak vašim zaměstnancům, tak i potřebám vaší firmy. Vše zařídíme za vás – od návrhu benefitů až po jejich implementaci a právní ochranu.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Kontaktujte nás a pomůžeme vám se zaměstnaneckými benefity!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Právní aspekty investice do nájemních nemovitostí

Investice do nájemních nemovitostí: Jak se vyhnout rizikům?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 6 května, 2025

Investice do nájemních nemovitostí: 5 právních aspektů, které by měl každý investor znát

Investice do nájemních nemovitostí mohou být velmi výnosné, začátečníci však často přehlížejí důležité právní aspekty, které mohou mít zásadní dopad na úspěch jejich investice. Pokud plánujete investici do nájemních nemovitostí, je klíčové zaměřit se na právní náležitosti, které mohou rozhodnout o úspěchu či neúspěchu vašeho podnikání. Každý investor by měl pak zvážit těchto následujících 5 právních aspektů tak, aby minimalizoval rizika a zajistil stabilní a výnosný pronájem.

1. Změna užívání nemovitosti a kolaudace – klíčová povolení pro každého investora

Předtím, než se rozhodnete pro koupi nemovitosti, která chcete následně pronajímat, doporučujeme prověřit, zda má nemovitost správně kolaudovaný stav pro zamýšlený účel. Kolaudace je proces, který potvrzuje, že nemovitost splňuje všechny normy pro zamýšlený účel užívání – ať už jde o bytovou jednotku, kanceláře nebo komerční prostory.

Pokud plánujete změnu účelu užívání nemovitosti, například přeměnu komerčních prostor na byty, musíte mít pro takovou změnu povolení. Bez správné kolaudace můžete čelit problémům s úřady, což může mít za následek nejen pokuty, ale i náklady na uvedení nemovitosti do původního stavu.

2. GDPR a ochrana osobních údajů nájemníků

Pokud pronajímáte nemovitost, budete shromažďovat osobní údaje o nájemnících. Podle GDPR (Obecné nařízení o ochraně osobních údajů) máte povinnost zajistit, že osobní údaje nájemníků jsou chráněné a používané pouze pro účely související s pronájmem nemovitosti.

GDPR vyžaduje, aby byla data nájemníků uchovávaná bezpečně a transparentně. Porušení pravidel GDPR může vést k vysokým pokutám, a proto doporučujeme mít správně nastavené procesy pro shromažďování a zpracování osobních údajů.

Při sestavování nájemní smlouvy tedy zkontrolujte, že je v souladu s GDPR, a implementujte potřebné ochranné postupy pro bezpečné uchovávání osobních údajů.

3. Odpovědnost za škody v nemovitosti

Jako vlastník nájemní nemovitosti máte odpovědnost za stav nemovitosti. To zahrnuje i odpovědnost za škody, které mohou být způsobené poruchami nebo nedostatky ve stavbě. Pokud tedy například dojde k nehodě kvůli závadné elektroinstalaci nebo špatně provedené opravě, můžete být zodpovědní za vzniklé škody.

Proto byste měli provádět pravidelnou revizi a údržbu nemovitosti, abyste předešli těmto rizikům. Kromě toho nezapomeňte uzavřít pojištění odpovědnosti pro případ, že by došlo k nehodám nebo právním nárokům od nájemníků.

4. Nájemní smlouva: Jak správně nastavit podmínky pronájmu?

Nájemní smlouva je klíčovým právním dokumentem, který musí být sepsaný jasně a jednoznačně. Bez správně vypracované smlouvy se můžete dostat do problémů, zejména pokud jde o podmínky výpovědi smlouvy, pravidla pro vrácení kauce nebo odpovědnost za opravy a údržbu nemovitosti.

Dobře napsaná nájemní smlouva by měla zahrnovat veškeré podmínky pronájmu, včetně výše nájmu, podmínek pro jeho zvýšení, pravidel pro ukončení smlouvy a povinností nájemníka. Dále by měla řešit situace, kdy dojde k porušení smlouvy, například při neplacení nájemného.

5. Daňové povinnosti a účetnictví

Investice do nájemních nemovitostí mají nejen právní, ale i daňové důsledky. Pokud pronajímáte nemovitosti, budete muset platit daň z příjmu z nájmu. Doporučujeme tak zorientovat se ve svých daňových povinnostech a též „benefitech“, jako je možnost uplatnění paušálních výdajů nebo nákladů spojených s údržbou nemovitosti.

Investice do nájemních nemovitostí bez právních rizik!

Investice do nájemních nemovitostí nabízí vysoký potenciál výnosů, ale bez správného právního základu se mohou rychle proměnit v problém. Kolaudace, změna užívání, nájemní smlouvy a GDPR – tyto klíčové aspekty mohou rozhodnout o úspěchu či neúspěchu vašich investic.

Chcete si být jistí, že vaše investice bude bezpečná a bez právních komplikací? Kontaktujte nás a nechte si poradit od odborníků. S naším právním poradenstvím minimalizujete rizika a užijete si stabilní příjem z nájemních nemovitostí bez starostí. Dejte své investici právní zajištění, které si zaslouží!

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, specialista na právo nemovitostí

Hledáte právní zajištění investice do nájemních nemovitostí? Kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Právní prověrka nemovitosti před podpisem smlouvy

Právní prověrka nemovitosti. Co ověřit před podpisem smlouvy?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 5 května, 2025

Právní prověrka nemovitosti (due diligence), aneb “dvakrát měř, jednou řež”

Koupě nemovitosti je jedním z nejzásadnějších rozhodnutí každého investora – ať už jde o jednotlivý byt, pozemek, nebo developerský projekt. Často však vidíme, že v nadšení z dobré lokality a zdánlivě výhodné ceny bývají podceňovaná právní rizika. Přitom právě ta rozhodují o tom, zda se investice promění v zisk, nebo v dlouhodobý problém. Právní prověrka nemovitosti (tzv. legal due diligence) není jen formalita. Jde o detailní právní audit, který odhalí závazky, vady, omezení vlastnického práva a další rizika. A včasné zjištění těchto informací vám dává nejen možnost odstoupit, ale zejména také prostor vyjednat výhodnější podmínky nebo zajistit právní nápravu.

Co vše právní prověrka nemovitosti zahrnuje?

Prověrka nemovitosti z právního hlediska zahrnuje zejména:

ověření právního stavu v katastru nemovitostí,
kontrolu vlastnické historie a nabývacích titulů,
zjištění zástav, věcných břemen, exekucí či sporů,
analýzu územně plánovacích dokumentací a regulativů,
posouzení stavební a kolaudační dokumentace,
revizi nájemních nebo jiných závazkových smluv.

Které dokumenty si nechat předložit?

Nezbytnými dokumenty jsou:

list vlastnictví – základní výpis z katastru,
nabývací titul – kupní, darovací nebo dědická smlouva,
katastrální mapa / geometrický plán – ověření hranic,
územně plánovací informace – budoucí využití pozemku,
smlouvy o nájmu, břemenech, služebnostech,
stavební dokumentace / kolaudační rozhodnutí.

Co lze zjistit z katastru nemovitostí a územního plánu?

Z katastru nemovitostí lze zejména vyčíst:

kdo je skutečný vlastník,
zda na nemovitosti váznou zástavní práva, exekuce, věcná břemena,
poznámky typu „sporný vlastník“, „žaloba na určení vlastnictví“ a další.

Z územního plánu zjistíte:

zda je pozemek určen pro výstavbu,
jaké druhy staveb jsou přípustné,
jaká omezení (např. ochranná pásma, dopravní infrastruktura) se vztahují na danou lokalitu.

Právní prověrka nemovitosti nejčastěji odhalí tato skrytá rizika

Nezapsaná věcná břemena nebo přístupová práva,
nedostatečné napojení na technickou infrastrukturu,
nájemní vztahy omezující využití nemovitosti a závazky vůči třetím stranám,
stavby bez kolaudace nebo legálního užívání,
pozemky bez přímého přístupu z veřejné komunikace,
nedostatečná právní čistota – například nezapsaná zástavní práva, které mohou znamenat pro kupujícího nečekané závazky.

Případová studie: Developer, přístupová cesta a chytré vyjednávání

Investor, se kterým jsme spolupracovali, zvažoval koupi rozsáhlého stavebního pozemku pro výstavbu několika řadových domů. Lokalita byla atraktivní, územní plán umožňoval výstavbu a cena odpovídala tržní hodnotě. Při prvotním jednání prodávající deklaroval, že k pozemku vede cesta, která „bude v budoucnu převedena na obec“.

Během právní prověrky jsme zjistili, že:

cesta je ve vlastnictví dvou fyzických osob, bez věcného břemene a bez závazku převodu,
obec o převzetí nevedla žádné řízení ani neměla závazný plán,
v katastru existovala poznámka o probíhajícím sporu ohledně vlastnictví části pozemku.

Investora jsme včas seznámili s těmito riziky. Přestože byl ochoten do projektu vstoupit i bez právně zajištěného přístupu, s ohledem na výsledky právní due diligence jsme mu dále pomohli:

vyjednat slevu z kupní ceny,
zajistit dodatek ke smlouvě s garancí zřízení přístupového práva do určitého termínu,
dohodnout si podmínky odstoupení v případě, že k právnímu zajištění cesty nedojde.

Díky včasné analýze tak investor nepřišel o příležitost, ale vstoupil do projektu s realistickými očekáváními, právní ochranou a výhodnějšími podmínkami transakce.

Právník jako součást týmu investora

Naše role v realitní transakci není pouze reaktivní. Pokud se do procesu zapojíme včas, můžeme investorovi pomoci:

odhalit skrytá rizika a vady,
vyjednat výhodnější podmínky,
nastavit transakční dokumentaci ve prospěch investora,
zajistit bezpečný převod peněz a vlastnických práv.

Zvažujete investici do nemovitosti a chcete mít jistotu, že kupujete opravdu to, co si myslíte? Obraťte se na naše odborníky – právní prověrky a realitní transakce jsou naší specializací.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, specialista na právo nemovitostí

Právní prověrka nemovitosti je u nás samozřejmostí. Kontaktujte nás, rádi s Vámi vše probereme

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Jak koupit byt a na co si dát pozor? S námi budete mít větší klid

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 28 dubna, 2025

Jak koupit byt, abyste nevyhodili peníze oknem?

Rozhodli jste se, že ve vašem životě nastal čas na koupi vlastního bydlení? Rádi byste změnili své současné bydlení nebo jen chcete investovat? Koupě bytu bývá radostnou událostí, může ovšem skýtat také nejrůznější nástrahy. Kupující často spoléhají jen na informace poskytnuté realitními makléři, prodávajícím, či zkrátka na svůj vlastní úsudek. Koupě vysněného bytu se jim pak dle našich zkušeností ale komplikuje. Jak koupit byt, abyste při tom nevyhodili peníze oknem a proč doporučujeme si při koupi bytu obstarat právní pomoc, se dozvíte v tomto článku.

Současně upozorňujeme, že ač realitní makléři píší, že právní servis obstarají, nemusí být kvalitní. A hlavně nemusí být ve váš prospěch, realitnímu makléři jde o to co nejrychleji nemovitost prodat. Pozor na to.

Jaké kroky byste měli před koupí bytu podniknout?

Už jste našli svůj vysněný byt, ale rádi byste si ověřili, že tak nevypadá pouze navenek a po nějaké době se vám nezačne sypat na hlavu? Doporučujeme si k prohlídce přizvat odborníka z oboru stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti.

Technický stav ovšem není to jediné, na čem se můžete nechat napálit. Mnoho kupujících si neuvědomuje, že právní stav nemovitosti je často nebezpečnější než špatné elektrické rozvody. Advokát vám v tomto případě pomůže zkontrolovat, jestli na nemovitosti neváznou např. zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva či jiná omezení, o kterých by prodávající raději nemluvil. Také nevyřešené nájemní vztahy či spory mohou v budoucnu nepříjemně překvapit.

S koupí bytu se také často pojí problematika společenství vlastníků jednotek. Vezměte v úvahu, že v případě koupě bytu přechází na kupujícího dluhy, které má prodávající na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že kupující měl a mohl tyto dluhy zjistit. Tyto dluhy se mohou vyšplhat velmi vysoko a kupující je mnohdy následně překvapený, že ke kupní ceně musí zaplatit další sumu. Naši advokáti se specializací na nemovitosti vám posoudí právní stav nemovitosti, společenství i jeho stanov. Před koupí se vždy dotazujeme na výši dluhů, abyste se přesně takovýmto nepříjemným překvapením mohli vyhnout.

Bereme to! A co dál?

Pokud jste zvážili všechna pro a proti dané nemovitosti a rozhodli se ji koupit, čekají vás už pouze formality. Právě v řádcích těchto dokumentů se ale schovávají ty největší nástrahy. Proto doporučujeme zajistit si odborníka. Jen málokoho by napadlo si např. sám operovat slepé střevo. Na posouzení smlouvy, ve které vám jde o mnoho milionů korun, je tedy rozumné si přizvat advokáta. A to zvlášť tehdy, pokud realitní kancelář nabízí v rámci provize i zajištění právních služeb. Jejich smlouvy jsou dle našich zkušeností značně nevyrovnané a často s významnými chybami.

Když dojde na smlouvy, mohou nastat zásadně dvě situace. Buď vám je někdo už hotové předloží, nebo bude naopak na vás smlouvy dodat.

V prvním případě vám ověříme, že předložené smlouvy jsou pro vás výhodné a bezpečné. A to i v případě, kdy vám je předložil realitní makléř, který se může zdát jako odborník, ale přece jenom s největší pravděpodobností právní vzdělání nemá. Kupující si často neuvědomují, že předložené smlouvy jsou návrhem a mají k jejich obsahu také své slovo.

V druhém případě je situace komplikovanější. Mnoho lidí si říká, že nepotřebuje odbornou pomoc, protože takových smluv je přece plný internet. Stačí si najít vzor, doplnit jména a smlouva je hotová… Jenže kvalita takových vzorů bývá nevalná a často jsou neaktuální, což laické oko nepozná. Následky nevhodné smlouvy mohou být přitom fatální.

Smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná advokátem zabývajícím se nemovitostmi vás před nepříjemnými překvapeními ochrání.

Jaké dokumenty budu podepisovat?

Při koupi nemovitosti se nejčastěji setkáte se smlouvou o smlouvě budoucí kupní, smlouvou o úschově finančních prostředků a kupní smlouvou.

1. Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Ta slouží k ujištění obou stran, že v budoucnu mají společný záměr uskutečnit prodej a koupi bytu. Využijete ji ve chvíli, kdy v době jednání není z nějakého důvodu možné prodej ještě realizovat, ale nechcete, aby vám byt někdo vyfouknul. Alternativou je pak smlouva rezervační, která vymezuje jen drobně podmínky budoucí koupě. Ta se často objevuje právě v realitních kancelářích.

Součástí takové smlouvy může být i zaplacení zálohy. Často také obsahuje smluvní pokuty, které pro vás mohou být nastavené nevýhodně. To je dle našich zkušeností velice běžné a mnoho lidí už bez právní pomoci takto přišlo o statisíce.

2. Smlouva o úschově finančních prostředků

Ta slouží k tomu, aby obě strany měly jistotu, že dojde k bezpečnému převodu peněz a nabytí vlastnického práva k bytu. Nejčastěji zašle kupující peníze do úschovy a teprve poté se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Výplata z úschovy se poté může navázat na splnění nějaké podmínky. Tou je typicky přepsání vlastnického práva k bytu v katastru nemovitostí, kdy až tímto momentem se kupující stane vlastníkem.

Úschovu finančních prostředků poskytují naši advokáti. V naší advokátní kanceláři je navíc zdarma. Nedoporučujeme užívat úschovu u realitních kanceláří. Na rozdíl od advokátů mohou na účtu směšovat peníze kupujícího s jinými, bez omezení je používat a ani nejsou pojištění. Kvůli gamblerství, závislostem apod. již takto bohužel lidé o své peníze v úschově realitní kanceláře nejednou přišli.

3. Kupní smlouva

Tato poslední zmíněná smlouva slouží k samotnému převodu nemovitosti. Zároveň s podpisem kupní smlouvy obvykle podepisujete i návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí.

Tento návrh můžete vytvořit pomocí formuláře, který zejména v komplikovanějších případech opět doporučujeme nechat vypracovat advokátem. Správně vymezit nemovitost v souladu se všemi zákony je oříšek. Pokud totiž nejsou listiny (smlouvy) nebo návrh v pořádku, katastrální úřad návrh nezapíše a kupující byt tedy nekoupí. Pokud na katastr zavoláte, doporučí vám si vyhledat advokáta. S advokátem se tak vyhnete nedostatkům podání a prodlužování celého procesu.

Samotné předání nemovitosti by mělo proběhnout na základě předávacího protokolu, který by měl obsahovat podrobný soupis věcí, dokumentů a stav nemovitosti.

Tak tedy hodně štěstí při koupi a aby vše dopadlo dobře, neváhejte se na nás obrátit!

Doufáme, že vám tento článek alespoň trochu napověděl, jak koupit byt bezpečně a bez rizik. Úspěšná koupě totiž nemusí záviset pouze na štěstí. V oblasti realit se pohybujeme dlouhodobě, máme více jak 13 let zkušeností. Neváhejte se tak zeptat na radu či vyhledat naši odbornou právní pomoc. Věříme, že jistota, že vás někdo celým procesem, jak koupit byt, zdárně provede a podá vám vždy pomocnou ruku, vám dodá klid a ušetří do budoucna mnoho peněz. A vy se jen budete moct těšit z nového bydlení bez zbytečných starostí.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Veronika Barešová, právní asistent

Jak koupit byt, abyste ošetřili všechna rizika? Jedině s ModerniPravnik.cz! Kontaktujte nás

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Obchodní podmínky (VOP) – 4 důvody, proč je mít

Autor Publikace: Pavla Bachurová Datum: 28 dubna, 2025

Proč mít obchodní podmínky

Všeobecné obchodní podmínky (VOP) doporučujeme jako nejjednodušší, nejpraktičtější a nejmodernější verzi vašeho podnikání, a to z těchto důvodů:

1. Krátké „sexy“ smlouvy – většinu textu vložíte do obchodních podmínek

Již nemusíte přesvědčovat své zákazníky nebo odběratele, aby s vámi dlouhou smlouvu fyzicky podepisovali. Lidé si smlouvy často dlouho studují, mají mnoho připomínek, zdráhají se je podepsat a ve výsledku se obchod kvůli tomu protahuje nebo nemusí vůbec vydařit.

Jednoduše mějte objednávkový formulář s odkazem na VOP na webových stránkách nebo si vyměňte takový formulář e-mailem. V objednávkovém formuláři pak specifikujete to nejdůležitější, tedy co se bude dodávat, množství, termíny dodání a cenu, případně další věci. Obchodní podmínky pak tvoří veškerý další obsah smlouvy, který je pro všechny stejný a který by jinak zákazník dlouho studoval.

VOP lze odsouhlasit jak e-mailem, tak na webu, a tím uzavřít smlouvu. Což je v dnešní době přímo k nezaplacení.

2. Uzavření smlouvy odkliknutím VOP na webových stránkách

Tímto způsobem uzavírání smluv ušetříte čas, máte jistotu, že máte uzavřenou písemnou kvalitní smlouvu, a zvýšíte pravděpodobnost, že zakázku získáte. Ideální situace, neboť ústní smlouvy jsou nebezpečné.

3. Obchodní podmínky lze jednostranně změnit

VOP navíc můžete v určité míře jednostranně změnit a lze do nich vtělit i mnoho dalšího, např. práva z vadného plnění, úroky z prodlení, vyjasnění odpovědnosti, co se bude dít, když něco nevyjde, či třeba GDPR.

Jednostranná změna u běžných smluv není jednoduchá, často je i nemožná, protože vyžaduje podepsané dodatky. Což je další výhodou VOP, které díky možnosti jednostranné změnitelnosti respektují vývoj vašeho podnikání.

4. Hodíte právní věci za hlavu

S tvorbou VOP máme bohaté zkušenosti, ať už pro prodej zboží, dodávku služeb, IT a servisní smlouvy, účetnictví, doručování, podnikatelský pronájem apod. S našimi VOP budete přesně vědět, co dělat, když například bude někdo reklamovat plnění nebo smlouvat o fakturách. Díky tomu již nemusíte ztrácet čas s právníky a vyjednáváním s protistranou, ve VOP je to černé na bílém a je jasno. Vy se můžete vrhnout naplno do toho, co vám jde nejlépe – do vašeho podnikání.

Obchodní podmínky můžeme jen doporučit!

Jelikož je toto řešení nejpraktičtější, užívá jej již dnes většina podnikatelů, počínaje nejmenšími e-shopy, přes různé živnostníky a společnosti, kteří (které) používají alespoň e-mail nebo webové stránky, a konče největšími společnostmi, jako je např. Alza.cz. A proto ho doporučujeme i vám.

Kontaktujte nás, pobavíme se o vašem obchodním modelu a nastavíme nejlepší smlouvy a VOP i pro vás!

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Pavla Bachurová, právní asistent

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Jak koupit stavební pozemek a ošetřit při tom právní rizika?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 26 dubna, 2025

Jak koupit stavební pozemek

Pokud jste se rozhodli vydat cestou budování vlastního bydlení, čeká vás jako první krok výběr a koupě toho správného stavebního pozemku. Jak ale vybrat ten správný pozemek a na co si dát pozor? Že není pozemek jako pozemek, a že podezřele výhodná nabídka vám může hodně znepříjemnit život, se dozvíte v tomto článku.

Co je to pozemek a jak se liší od parcely?

Každý pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v podobě parcel, přičemž jeden pozemek může být tvořený i více parcelami. Parcelou rozumíme pozemek (nebo jeho část), který je geometricky a polohově určený, zobrazený v katastrální mapě a označený parcelním číslem. Rozlišujeme dva typy parcel – stavební a ostatní pozemkové parcely.

Stavební parcelou může být jediný druh pozemku, a to „zastavěná plocha a nádvoří“ (takto to uvádí list vlastnictví v katastru nemovitostí). Pokud kupujete pozemek za účelem stavby, avšak váš vysněný pozemek není evidovaný jako stavební, nezoufejte. V katastru nemovitostí jsou totiž jako stavební parcely evidované pouze pozemky, ve vztahu k nimž jejich vlastník ohlásil už dokončenou stavbu. To, že je pozemek podle katastru nemovitostí „jiným pozemkem“, ještě nutně neznamená, že na něm aktuálně nikdo nestaví nebo v budoucnu stavět nemůže.

Mnoho pozemků je dále v listu vlastnictví vedených jako „orná půda“. I z orné půdy ale můžete udělat stavební pozemek a tím i rapidně zvýšit jeho cenu. Problematice vyjmutí pozemku z půdního fondu se budeme věnovat v dalším článku.

Územní plán

Jedním z nejdůležitějších zdrojů informací o pozemku pro stavění je územní plán. Zde totiž jednoduše najdete informaci o tom, co (a zda vůbec) můžete na vybraném pozemku stavět. Zjistíte také, zda se pozemek nenachází např. v záplavové oblasti.

Zjistěte si také, zda má dané území zpracovaný tzv. regulační plán či územní studii. Tyto dokumenty vám mohou určit, jak má stavba vypadat, a vy se tímto určením musíte řídit. Regulační plán totiž definuje podrobně využití pozemků z hlediska umístění a prostorového uspořádání a konkretizuje tím územní plán. Může jít např. o tvar a sklon střechy, její barvu či typ domu, jeho půdorys a odstup od hranice pozemku.

Zjistěte, zda je pozemek napojený na inženýrské sítě

Nezasíťované pozemky jsou přirozeně mnohem levnější. Obec ani soukromí provozovatelé totiž nemají povinnost je k vašemu pozemku bezplatně přivést a bude tedy na vás a vašich nákladech si přístup k sítím zajistit. To může vaše celkové náklady na stavbu výrazně zvýšit, nehledě na nutnou administrativu s tím spojenou. V neposlední řadě se to také může negativně promítnout do vašeho sjednávání a čerpání hypotečního úvěru od banky.

U tzv. zasíťovaných pozemků se naopak vedení veškeré infrastruktury nachází v jejich blízkosti a na vás tak zbyde pouze vybudování vlastní přípojky, pokud zde již není připravená. K tomu doporučujeme předem ověřit, zda má stávající síť dostatečnou kapacitu.

Přístupová cesta

O problematice přístupové cesty jsme psali podrobněji v předchozím článku Koupil jsem pozemek bez přístupové cesty. Jak situaci vyřešit?. Pro zahájení stavby nového domu je zajištění cesty zásadní, protože stavební úřad přístup k pozemku vyžaduje pro vydání stavebního povolení. Bez přístupové cesty tedy zkrátka dům nepostavíte.

Nekupujte zajíce v pytli. Nechte si pomoci od profesionálů v oboru!

Nezapomeňte zkontrolovat právní stav pozemku. Po koupi by vás jistě nepotěšilo překvapení v podobě exekuce nebo věcného břemene. Pokud byste raději tuto zodpovědnost přenechali profesionálům a byli si tak jistí, že je vše potřebné obstarané a zkontrolované, náš tým s dlouholetými zkušenostmi zajistí kontrolu všech náležitostí, přípravu dokumentů, bezpečné uložení peněz při převodu i další potřebné kroky.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz

Plánujete kupovat stavební pozemek? Využijte našich právních služeb

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Stavební úřad zdržuje vydání stavebního povolení: Jak urychlit stavební řízení?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 24 dubna, 2025

Stavební úřad zdržuje vydání stavebního povolení: Jak urychlit stavební řízení?

Čekáte už měsíce na stavební povolení a stavební úřad stále mlčí? V tomto článku najdete konkrétní a ověřený postup, jak urychlit stavební řízení, když úřad nekomunikuje. Vysvětlíme, jaké lhůty platí, jaké máte možnosti a jak postupujeme za klienty, aby stavební úřad začal jednat.

Tentokrát si rozebereme nejčastější problém, kdy stavební úřad zdržuje vydání povolení. Dozvíte se:

jak vypadá běžná situace, kdy úřad nejedná,
jaké lhůty musí stavební úřad při stavebním řízení dodržet,
jak konkrétně postupujeme, když úřad nekomunikuje,
jaké právní nástroje můžete využít,
co dělat, když úřad nereaguje ani po urgenci.

Typická situace: Stavební úřad mlčí a stavební řízení se vleče

Představte si, že jste si našli vysněný pozemek, připravili projekt a podali žádost o stavební povolení. Všechny dokumenty jste doložili, žádné vady vám úřad nevytkl. Čekáte týdny, pak měsíce, ale stavební úřad stále nevydal rozhodnutí, ani vás nevyzval k doplnění nebo zaplacení správního poplatku. Termín zahájení stavby se blíží a každý den prodlení může znamenat výraznou finanční ztrátu.

S podobnou situací se na nás obrací stále více klientů, protože stavební řízení se v praxi často zbytečně protahuje. Proto jsme připravili jasný návod, jak v takovém případě stavební řízení urychlit.

Jaké lhůty musí stavební úřad při stavebním řízení dodržet?

Stavební úřad má povinnost rozhodnout bez zbytečných průtahů. Konkrétní lhůty pro stavební řízení stanoví stavební zákon i správní řád:

U běžných staveb činí lhůta pro vydání rozhodnutí 30 dnů.
U složitějších staveb platí lhůta 60 dnů.
§ 6 odst. 1 správního řádu ukládá úřadům povinnost vyřizovat věci bez zbytečných průtahů.

Pokud stavební úřad tyto lhůty překročí a stále nevydal rozhodnutí, jedná se o tzv. nečinnost úřadu. V takové situaci je potřeba jednat rychle a efektivně, aby stavební řízení zbytečně nestálo.

Jak postupujeme, když stavební úřad zdržuje stavební řízení?

Pokud stavební úřad v rámci stavebního řízení nejedná, připravíme za klienta konkrétní žádost o odstranění nečinnosti a určení lhůty k vydání rozhodnutí. V žádosti jasně uvedeme:

kdy a jak jste podali žádost o stavební povolení,
že jste doložili všechny požadované dokumenty a úřad nevytkl žádné vady,
jak dlouho už čekáte a že úřad překročil zákonné lhůty,
jaké škody vám hrozí kvůli zdržení (například smluvní pokuty za pozdní zahájení stavby).

Žádost adresujeme přímo stavebnímu úřadu a požadujeme:

Okamžité odstranění nečinnosti a stanovení konkrétní lhůty, do kdy úřad rozhodne.
Přednostní projednání žádosti, abyste mohli zahájit stavbu v plánovaném termínu.

Pokud stavební úřad na žádost nereaguje do 14 dnů, obracíme se za klienta na nadřízený správní orgán s podnětem na odstranění nečinnosti podle § 80 správního řádu. I v této fázi stavebního řízení aktivně komunikujeme a urgujeme úřady, aby klienti získali stavební povolení co nejdříve.

Jaké další možnosti máte, když stavební řízení stále stojí?

Pokud ani nadřízený orgán nezajistí nápravu a stavební řízení se dále protahuje, připravíme pro klienta žalobu na ochranu proti nečinnosti ke krajskému soudu. V žalobě požadujeme, aby soud uložil stavebnímu úřadu povinnost rozhodnout v konkrétní lhůtě. Pokud kvůli průtahům vznikla klientovi škoda (například musí platit smluvní pokuty nebo přichází o investici), pomůžeme také s vymáháním náhrady škody podle zákona č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem.

Proč je rychlé vyřízení stavebního řízení důležité?

Zdržení stavebního řízení neohrožuje jen váš konkrétní projekt, ale často i ekonomické zájmy celé obce. Každý den prodlení může znamenat vyšší náklady, ztrátu investic nebo ohrožení termínu dokončení stavby. Proto vždy v žádosti zdůrazňujeme, že rychlé vydání stavebního povolení je v zájmu žadatele i obce.

Jak konkrétně postupujeme za klienty krok za krokem při urychlení stavebního řízení?

Připravíme žádost o odstranění nečinnosti a určení lhůty k vydání rozhodnutí v rámci stavebního řízení.
V žádosti jasně popíšeme situaci, upozorníme na uplynutí lhůt a hrozící škody.
Požadujeme písemné potvrzení přijetí žádosti a sdělení termínu vydání rozhodnutí.
Pokud stavební úřad nereaguje, obracíme se na nadřízený správní orgán.
V krajním případě podáváme žalobu na ochranu proti nečinnosti ke krajskému soudu a pomáháme s náhradou škody.

Na stavební řízení jsme odborníci a pomůžeme vám ho urychlit

V naší advokátní kanceláři máme s urychlením stavebního řízení bohaté zkušenosti. Za klienty připravujeme veškeré žádosti, komunikujeme s úřady a v případě potřeby podáváme žaloby. Díky našemu postupu dokážeme výrazně zvýšit šanci, že stavební úřad začne jednat a vy dostanete stavební povolení včas. Rozumíme veškerým aspektům stavebního řízení, nedávno jsme třeba publikovali článek na souhlas souseda se stavbou.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Jak probíhá výslech a proč se vyplatí přijít s advokátem?

Autor Publikace: Mgr. Barbora Janáčková Datum: 24 dubna, 2025

Výslech u policie: Proč radši přijít s advokátem?

Policie vás pozvala k výslechu (podání vysvětlení) a nevíte, co vás čeká? V článku zjistíte, jak výslech skutečně probíhá, na co si dát pozor a proč se v mnoha situacích vyplatí přijít s advokátem. Dozvíte se, jak výslech začíná, jaká máte práva a jak vám naše advokátní kancelář pomůže ochránit vaše zájmy.

Tentokrát si rozebereme, co přesně znamená výslech, jaká rizika přináší a proč není dobré podceňovat jeho průběh. Dozvíte se:

Jak výslech začíná a co vše policie sleduje už od prvního okamžiku
Proč i zdánlivě nevinné pozvání může vést k problémům
Jaká práva máte a jak vám advokát pomůže
Jak postupujeme v naší advokátní kanceláři, když klienta doprovázíme na výslech
Proč se vyplatí přijít na výslech s právníkem i jako poškozený

Výslech: Co to znamená a kdy vás může policie předvolat?

Policie vás může pozvat na výslech v různých situacích. Někdy stačí, že jste byli svědkem nějaké události, jindy vás policie kontaktuje kvůli podání vysvětlení k přestupku nebo podezření z trestného činu. Často vše začíná nenápadně – policista vám zavolá, že potřebuje „jen pár informací“, nebo vám přijde písemné předvolání. V tuto chvíli mnoho lidí podcení situaci a domnívá se, že jde jen o formalitu.

Právě v těchto případech se často vyplatí přijít na výslech s advokátem. Nikdy nevíte, jak se situace vyvine. Zpočátku může vše vypadat nevinně, ale za měsíc vám policie sdělí obvinění a vaše dřívější výpovědi se stanou klíčovým důkazem.

Jak výslech skutečně probíhá?

Výslech fakticky začíná už ve chvíli, kdy vstoupíte na policejní stanici. Policisté si všímají vašeho chování, mohou si zapisovat i to, co řeknete na chodbě nebo při čekání. Vše, co během výslechu zazní, může policie zaznamenat do protokolu a později použít jako důkaz.

Na začátku výslechu vás policista vyzve k předložení dokladu totožnosti. Poté vás poučí o vašich právech a povinnostech – například o právu nevypovídat, pokud byste výpovědí mohli uškodit sobě nebo osobě blízké. V této chvíli máte možnost klást otázky, abyste všemu rozuměli.

Samotný výslech obvykle začíná tzv. monologickou fází. Dostanete prostor popsat vlastními slovy, co víte o události, kvůli které vás policie pozvala. Poté následuje dialogová část – policista vám klade konkrétní otázky a vy odpovídáte. Pokud si nejste jistí, je zcela v pořádku říct „nevím“ nebo „nevzpomínám si“. Nikdo vás nesmí nutit ke spekulacím nebo domněnkám.

Vše, co během výslechu řeknete, policista zapisuje do protokolu. Na konci výslechu vám protokol přečte a vy ho podepisujete. Pokud s něčím nesouhlasíte, máte právo požadovat úpravu zápisu nebo přidat vlastní poznámky. I v tomto aspektu je právní zastoupení zcela zásadní – naši právníci protokol vždy důkladně kontrolují, aby zajistili, že policista nepřekroutil vaše slova tak, aby vyzněla ve váš neprospěch.

Proč se vyplatí přijít na výslech s advokátem?

Mnoho lidí si myslí, že advokáta potřebují jen v případě, že jsou obvinění. To však není pravda. Advokát vám může výrazně pomoci už při prvním výslechu, ať už vystupujete jako svědek, podezřelý, nebo poškozený.

Advokát vám před výslechem vysvětlí, jaká máte práva a na co si dát pozor. Během výslechu sleduje, zda policie dodržuje zákon a nepokládá manipulativní nebo navádějící otázky. Pokud policista překročí své pravomoci, advokát okamžitě zasáhne a požaduje nápravu. Díky přítomnosti advokáta se policisté chovají korektněji a celý proces probíhá férověji.

V praxi často řešíme případy, kdy klient přišel na výslech s pocitem, že se ho věc netýká. Policie ho však během výslechu začala konfrontovat s informacemi, které nečekal, a nakonec se stal podezřelým. V takové situaci advokát zasáhne, poradí, kdy je lepší odmítnout výpověď, a ochrání klienta před zbytečnými chybami.

Jak výslech probíhá, když vás doprovází náš právník?

Naše advokátní kancelář vždy postupuje tak, že klienta na výslech připravíme. Projdeme s ním možné otázky, vysvětlíme mu, jak reagovat a kdy je lepší mlčet. Při samotném výslechu jsme přítomní a sledujeme, zda policie postupuje v souladu se zákonem. Pokud policista položí nevhodnou otázku, ihned na to upozorníme. Klient se díky tomu cítí jistěji a má větší kontrolu nad situací.

Advokát může také klást vlastní otázky, pokud to situace vyžaduje – například ve prospěch klienta, který vystupuje jako poškozený. Právě v těchto případech dokážeme zajistit, aby policie nezanedbala žádné důležité okolnosti a klient měl šanci domoci se náhrady škody.

Praktický příklad: Z nevinného výslechu velký problém

Představte si, že vám jednoho dne zavolá policista a požádá vás, abyste přišli na stanici „podat vysvětlení“. Tvrdí, že jde jen o formalitu, protože jste byli poblíž místa nehody. Vy se rozhodnete jít sami, protože se vás to přece netýká. Během výslechu ale policisté začnou klást otázky, které naznačují, že vás podezřívají z účasti na přestupku. Najednou zjistíte, že vaše odpovědi mohou být použity proti vám. Pokud byste přišli s advokátem, ten by včas rozpoznal riziko a poradil by vám, jak správně reagovat.

Jaká práva máte u výslechu a na co si dát pozor?

U výslechu máte několik důležitých práv:

Právo nevypovídat, pokud byste mohli poškodit sebe nebo blízkou osobu (čl. 37 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, § 100 trestního řádu)
Právo na přítomnost advokáta. (§ 33 trestního řádu)
Právo na tlumočníka, pokud nerozumíte česky. (čl. 37 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, § 28 trestního řádu)
Právo požádat o úpravu zápisu nebo přidat vlastní poznámky. (§ 55 trestního řádu)

Zároveň máte povinnost uvádět pravdivé informace a nesmíte úmyslně lhát. Pokud se necítíte jistí, vždy doporučujeme využít právní zastoupení.

Proč se vyplatí advokát i pro poškozené?

Nejen podezřelí, ale i poškození mají u výslechu svá práva. Pokud jste utrpěli škodu a chcete ji uplatnit, advokát vám pomůže správně formulovat nároky a zajistí, aby policie vše řádně zaznamenala. Díky tomu máte větší šanci získat odškodnění.

Na výslechy jsme odborníci a klienty vždy chráníme

Naše advokátní kancelář má s výslechy a podáním vysvětlení bohaté zkušenosti. Klienty vždy připravíme na všechny možné scénáře, vysvětlíme jim jejich práva a během výslechu je chráníme před chybami i nečekanými otázkami. V oblasti výslechu se orientujeme a dokážeme vám poradit, jak postupovat, abyste ochránili svá práva i zájmy.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849

Právní poradenství pro prodeje a koupě nemovitosti za kryptoměny

Právní služby u prodeje a koupě nemovitosti za kryptoměny

Autor Publikace: Mgr. Petr Uklein Datum: 24 dubna, 2025

Jak koupit nemovitost za kryptoměnu?

Výhody pro prodávající: Rychlejší uzavření obchodu a přístup k novým trhům

Okamžité vypořádání: Přijměte platbu v kryptoměnách a my zajistíme konverzi na fiat měnu ještě před převodem vlastnictví. Eliminujte riziko volatility a získejte hotovost stejně jako u tradičního prodeje.
Globální dosah: Vaši nemovitost uvidí investoři z celého světa, pro které jsou kryptoměny primárním aktivem.
Nižší transakční náklady: Blockchainové řešení redukuje poplatky za prostředníky a urychluje proces.

Výhody pro kupující: Využijte své kryptoportfolio bez omezení

Neprodávejte své kryptoměny: Nakupujte nemovitosti přímo za Bitcoin, Ethereum či stablecoiny bez nutnosti konverze na bankovní účty.
Právní štít: Zajistíme due diligence nemovitosti, KYC/AML procedury a smluvní podmínky, které chrání vaše zájmy.
Daňová optimalizace: Navrhneme strukturu transakce, abyste minimalizovali daňové zatížení z prodeje kryptoměn i nákupu nemovitosti.

Jak tento prodej a koupě nemovitosti za kryptoměny funguje?

Postup transakce zpravidla bývá následující:

Inicializace transakce: Společně vybereme nemovitost a dohodneme podmínky.
Multi-sig úschova: Vaše kryptoměny putují do zabezpečené peněženky s více podpisy, která uvolní prostředky až po vkladu vlastnictví do katastru.
Právní a daňové zajištění: Připravíme smlouvy s klauzulemi proti volatilitě a zajistíme soulad s evropskou legislativou.
Okamžité vypořádání: Po úspěšném zápisu do katastru obdrží prodávající platbu v kryptoměnách nebo ve fiat měně, dle preferencí.

Proč spolupracovat s ModerniPravnik.cz?

Expertíza na krypto transakce: Máme za sebou desítky úspěšných případů, od rezidenčních domů po komerční komplexy.
Technologické zázemí: Používáme šifrované úschovny a blockchainové nástroje pro maximální transparentnost.
Komplexní služby: Od právního poradenství po daňové reportingy – postaráme se o vše.

Advokátní úschova kryptoměn: Bezpečnost jako u tradičních bank

Jak úschova u prodeje a koupě nemovitosti za kryptoměny chrání vaše prostředky:

Vícefaktorové ověření: Kryptoměny jsou uložené v peněžence vyžadující podpisy prodávajícího, kupujícího a naší kanceláře.
Automatizované uvolnění přes smart kontrakt: Prostředky se převedou až po doložení katastrálního zápisu nebo odstranění případných právních vad.
Průběžný audit: Blockchainový záznam umožňuje oběma stranám sledovat stav transakce v reálném čase.

Advokátní úschova kryptoměn je bezpečná a spolehlivá volba, dokonce spolehlivější než u tradičních bank.

Autor: Mgr. Petr Uklein, vedoucí advokát advokátní kanceláře ModerniPravnik.cz

Je u vás na pořadu dne prodej či koupě nemovitosti za kryptoměny? Kontaktujte nás!

Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!

Po-Pá: 9:00 -18:00

info@modernipravnik.cz

📞 (+420) 732 394 849