Pozemek bez přístupové cesty
Pokud plánujete stavět rodinný dům, dejte si pozor na to, zda vámi vybraný pozemek má přístupovou cestu, resp. zda má přístup z veřejné cesty. Pokud koupíte takový, kde přístupová cesta není, může vyjednávání o získání cesty přes cizí pozemek velice protáhnout vámi plánovanou výstavbu. Stavební úřad totiž bude vyžadovat k vydání stavebního povolení právě cestu (rozumějte průjezdovou pro auto). V krajním případě též riskujete značné znehodnocení stavební parcely. Řešením může být nezbytná cesta určená soudem. Jaké jsou ale další možnosti?
Pozor na to, že zdaleka ne každá parcela prezentovaná jako stavební je opravdu stavební (více jsme toto téma rozebrali v článku o tom, jak si správně vybrat pozemek ke stavbě domu) a také ne každá má cestu. Stavební úřad vám totiž stavět nedovolí, dokud se otázka přístupu a průjezdu nevyřeší. Při kontrole smlouvy a při právním prověření nemovitosti by přitom náš zkušený tým právníků tuto komplikaci včas objevil a předešel tak nepříjemnostem. Tato situace ale má řešení, o kterém si povíme v tomto článku.
Jak se přístupová cesta řešila dříve
Co tedy dělat, když k cizímu pozemku, přes který jako jediný se můžete na svoji stavební parcelu dostat, není zřízeno věcné břemeno, které by chůzi a jízdu přes tento cizí pozemek umožňovalo?
Tento problém byl dříve běžně řešený v rámci ústní dohody mezi vlastníky sousedních pozemků. Dnes však stavebnímu úřadu musíte doložit listiny, nikoli ústní slib. A navíc ve chvíli, kdy se sousedé dostanou do sporu či dojde ke změně vlastníka, se vám taková dohoda bude těžko vymáhat. Pokud jste se ocitli uprostřed podobné situace, měli byste se snažit co nejrychleji o písemné potvrzení takové dohody.
Jak zajistit přístupovou cestu? Nejlepší je písemná dohoda
Nejlepším způsobem, jak získat přístup na svůj pozemek, je dohoda s vlastníkem sousedního pozemku a vložení jejího obsahu do katastru. Doporučujeme tedy si se sousedy o tomto pohovořit.
Cestu můžete sjednat takto:
- sjednejte odkup pozemku nebo jeho části,
- sjednejte věcné břemeno v podobě služebnosti stezky a cesty,
- sjednejte nájemní smlouvu.
Koupě části pozemku vyžaduje zaměření a rozdělení pozemku, což pro vás můžeme obstarat my, stejně jako přípravu všech smluv.
Pozor také na to, že příjezdová cesta k pozemkům mnohdy nepatří obci, ale je ve spoluvlastnictví osob, které podél cesty vlastní pozemky. Zkontrolujte tedy, jestli je váš podíl na této cestě zahrnutý v kupní smlouvě k vašemu vybranému pozemku. Pokud ne, tak budete potřebovat sjednat odkup spoluvlastnického podílu na této příjezdové cestě. Bez něj by vás totiž nemuseli ostatní spoluvlastníci nechat tuto cestu používat. Tuto chybu registrujeme velmi často v případě převodu nemovitostí pomocí různých vzorů z internetu a bez odborného posouzení celé situace. Důsledky pak mohou často být velmi bolestné pro vaši peněženku a nervy.
1. Zřízení služebnosti
Asi nejčastějším řešením problému s přístupovou cestou je zřízení služebnosti stezky a cesty. Předmětem takové dohody je sjednání práva chodit a jezdit přes cizí pozemek. Služebnost můžete sjednat úplatně i bezúplatně. Sepsání takovéto dohody a ocenění služebnosti doporučujeme zadat našemu odborníkovi na nemovitosti, protože jistě máte zájem na tom, aby taková dohoda byla pro vás výhodná a zejména stabilní do budoucna.
2. Odkup pozemku či darování
Se sousedem se můžete rovněž dohodnout na odkupu pozemku. Pokud ale soused nebude mít zájem prodat celý pozemek, nebo to zkrátka nepůjde, navrhněte odkup pouze části jeho pozemku, který vám bude sloužit jako cesta. Zde ovšem musíte rozdělit geometrickým plánem pozemek na více částí, které mohou být předmětem koupě samostatně.
Pokud máte se sousedem obzvláště dobré vztahy nebo je zkrátka jen dobrá duše, může vám část pozemku také darovat nebo třeba vyměnit za část vašeho pozemku.
3. Nájemní smlouva
Nájemní smlouvu vám doporučujeme až jako poslední možnost, pokud se se sousedem nemůžete dohodnout jinak. Tato varianta totiž poskytuje nejmenší ochranu. Problém může také nastat při jednání s hypoteční bankou, která se zajímá, zda je přístupová cesta zajištěna a často nebude nájemní smlouva postačovat.
Co dělat, když dohody nemůžete dosáhnout?
Pokud se nemůžete se se sousedem dohodnout, řešení nabízí zákon, který upravuje institut zvaný nezbytná cesta. Vlastník pozemku bez přístupu tak díky tomu může u soudu požadovat, aby mu za náhradu povolil nezbytnou cestu přes jeho pozemek.
Nezbytná cesta ale nemusí být soudem vždy přiznaná. Proto určitě doporučujeme se o cestu zajímat ještě před koupí. Též zákon samotný výslovně jmenuje případy, kdy nezbytná cesta nemůže být ze strany soudu povolená. Jde o situace, kdy:
- nedostatek přístupu si z hrubé nedbalosti nebo úmyslně způsobil ten, kdo žádá o nezbytnou cestu,
- škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýší výhodu nezbytné cesty,
- vlastník žádá nezbytnou cestu jen za účelem pohodlnějšího spojení.
Soud vám tedy nezbytnou cestu nepřizná zpravidla jen z důvodu, že nechcete používat rozbitou cestu a raději byste jezdili po opravené nové silnici nebo pokud jste např. svou dosavadní cestu prodali.
Někteří mohou tvrdit, že samotná koupě pozemku bez přístupové cesty je přinejmenším hrubou nedbalostí a nemělo by tedy být v takových případech právo nezbytné cesty přiznané za žádných okolností. Podle Nejvyššího soudu ale koupě takového pozemku automaticky neznamená, že nabyvatel nemá na nezbytnou cestu právo. Vždy musíme k případu přistupovat individuálně a např. zkoumat, zda kupující věděl o absenci přístupu, jak s touto informací naložil, zda se pokusil přístup již před nabytím nemovitosti získat apod.
Nemovitosti jsou náš denní chleba – jsme tu pro vás!
Zalíbil se vám pozemek bez přístupové cesty? Máte pochybnosti o přístupu k vašemu pozemku? Nebo už jste vzdali jednání po dobrém a máte v plánu se obrátit na soud s návrhem na zřízení nezbytné cesty? Obraťte se na naše odborníky na nemovitosti. Rádi vám pomůžeme a v celém jednání vás zastoupíme.
Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Veronika Barešová, právní asistent
Koupili jste pozemek bez přístupové cesty nebo se k tomu chystáte? Kontaktujte nás co nejdřív!
Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!
📞 (+420) 732 394 849