Po-Pá 9:00-18:00| Mánesova 48, Praha 2 - Vinohrady| Úvodní posouzení případu zdarma přes online chat
info@modernipravnik.cz +420 732 394 849
Klientská zóna Rezervace
Nemovitosti

Nájemní smlouva a prověření nájemníka

Smlouvu přizpůsobíme vašemu bytu, vašim potřebám a konkrétnímu nájemníkovi - nebudeme používat vzor z internetu, který selže právě ve chvíli, kdy ho potřebujete.

4,872 hodnocení na Google
Chci probrat svůj případ
Pojištění 50 mil. Kč
Cenu znáte předem
Mlčenlivost podle § 21 zákona o advokacii
Nejméně dva právníci na každém případu
Typické situace

Nejčastější situace, které s pronajímateli řešíme

Jedenáct situací, se kterými k nám pronajímatelé přicházejí nejčastěji.

Příprava na nového nájemníka

  • Nevíte, komu otevíráte dveře svého bytuNastěhujete si dlužníka v exekuci a zjistíte to až po prvním nezaplaceném nájmu.

    Nastěhujete si dlužníka v exekuci a zjistíte to až po prvním nezaplaceném nájmu.

  • Nájemník je cizinec a neznáte jeho pobytový statusSkončí mu pobyt a odjede ze země i s dluhem.

    Skončí mu pobyt a odjede ze země i s dluhem.

  • Hlásí se pár nebo spolubydlící a nevíte, koho prověřit a koho psát do smlouvyPo tom, kdo ve smlouvě není, se dluhu domáháte podstatně hůř.

    Po tom, kdo ve smlouvě není, se dluhu domáháte podstatně hůř.

Podpis nájemní smlouvy

  • Smlouvu máte staženou z internetuU soudu nemusí obstát zrovna to ustanovení, kvůli kterému jste ji podepisovali.

    U soudu nemusí obstát zrovna to ustanovení, kvůli kterému jste ji podepisovali.

  • Nevíte, jak nastavit kauci a kdy si ji smíte ponechatStrhnete si opravu a nájemník vás zažaluje o vrácení celé jistoty.

    Strhnete si opravu a nájemník vás zažaluje o vrácení celé jistoty.

  • Ve smlouvě chybí postup pro dluh a pro poškození bytuŽe chybí, zjistíte ve chvíli, kdy ho poprvé potřebujete.

    Že chybí, zjistíte ve chvíli, kdy ho poprvé potřebujete.

  • Nájemník poslal vlastní připomínky a vy je neumíte posouditPodepíšete úpravu, kterou někdo napsal ve svůj prospěch.

    Podepíšete úpravu, kterou někdo napsal ve svůj prospěch.

Komplikace u běžícího nájmu

  • Blíží se lhůta 4 měsíců na vyúčtování a pokuta roste každý denJedním zmeškaným termínem se stanete dlužníkem vlastního nájemníka.

    Jedním zmeškaným termínem se stanete dlužníkem vlastního nájemníka.

  • Chcete zvýšit nájemné a nevíte, zda to vaše smlouva umožňujeŠpatně napsaný návrh nájemné nezvýší a začínáte znovu.

    Špatně napsaný návrh nájemné nezvýší a začínáte znovu.

  • Nájemník žádá kauci zpět a vy nevíte, kolik mu vrátitVrátíte moc a doplácíte opravu, nebo málo a stojíte u soudu.

    Vrátíte moc a doplácíte opravu, nebo málo a stojíte u soudu.

  • Nájemník odchází a vy nemáte předávací protokolStav bytu při předání neprokážete a škodu neuplatníte.

    Stav bytu při předání neprokážete a škodu neuplatníte.

Řešíte něco jiného?Nevadí, ozvěte se nám, společně najdeme řešení i pro vás.
Nezávazně poptat
Rozsah služby

Co v rámci našich služeb získáte

Konkrétní dokumenty a úkony, ne obecná konzultace.

Důkladná prověrka zájemce

  • Prověření zájemcev centrální evidenci exekucí a v insolvenčním rejstříku

    v centrální evidenci exekucí a v insolvenčním rejstříku

  • Písemný výstup a doporučenízda mu klíče předat, nebo ne

    zda mu klíče předat, nebo ne

  • Ověření pobytového statusukdyž je zájemcem cizinec

    když je zájemcem cizinec

Nájemní smlouva na míru

  • Nájemní smlouvupsanou pod váš byt a vašeho nájemníka - kauce, postupy pro dluhy a poškození bytu

    psanou pod váš byt a vašeho nájemníka - kauce, postupy pro dluhy a poškození bytu

  • Revizi stávající smlouvys písemným vyznačením rizik

    s písemným vyznačením rizik

  • Jedno kolo připomínek protistranyzapracované v ceně

    zapracované v ceně

  • Dvojjazyčnou smlouvukdyž je nájemník cizinec

    když je nájemník cizinec

Právní servis během pronájmu

  • Tabulku a správný postupk vyúčtování služeb, s pohlídáním lhůty 4 měsíců od konce zúčtovacího období

    k vyúčtování služeb, s pohlídáním lhůty 4 měsíců od konce zúčtovacího období

  • Kontrolu vašeho vyúčtovánídřív, než je nájemníkovi odešlete

    dřív, než je nájemníkovi odešlete

  • Pravidla pro kaucivrácení, doplnění, úročení a podmínky, za kterých si ji smíte ponechat

    vrácení, doplnění, úročení a podmínky, za kterých si ji smíte ponechat

  • Text oznámení o zvýšení nájemnéhopo kontrole, zda a jak to vaše smlouva umožňuje

    po kontrole, zda a jak to vaše smlouva umožňuje

Naši právníci

Kdo se vám bude věnovat

Na každém případu pracují dva právníci, takže víte, s kým mluvíte, i když je kolega na jednání.

Celý tým
Kroky

Jak to u nás probíhá

Od prověrky zájemce po podpis a předání bytu. Jediná služba z osmi, kde se nečeká na žádný úřad.

  1. 1
    Prověrka zájemce o nájemExekuce, insolvence a pobytový status z veřejných rejstříků.1-3 dny
  2. 2
    Analýza smlouvy, kterou používáteVaše stávající nebo vzorová smlouva a její slabá místa.1-2 dny
  3. 3
    Návrh smlouvy na míruKauce, postup při dluhu a poškození, výpovědní důvody.3-5 dnů
  4. 4
    Připomínky protistranyJedno kolo je součástí ceny.2-3 dny
  5. 5
    Podpis a předání bytuS doložitelnou dokumentací stavu ke dni předání.1 den
Z praxe kanceláře

Naše praxe v číslech

Konkrétní případy nezveřejňujeme - váže nás mlčenlivost. Zveřejňujeme čísla za posledních 12 měsíců, která za ně mluví.

90nájemních smluv na mírutolik jsme jich připravili.
195rizik ve 110 kontrolovaných smlouváchprůměrně 1,8 na smlouvu - vágní kauce, chybějící postupy.
11 z 90zájemců, kterým jsme nájem nedoporučiliexekuce, insolvence nebo jiný právní problém z prověrky.
Ceník

Transparentní ceník bez skrytých poplatků

Pevné ceny za výsledek, ne hodinová sazba.

Než předáte klíčeMiniaudit nájemce
  • Prověření v centrální evidenci exekucí
  • Prověření v insolvenčním rejstříku (ISIR)
  • Písemný výstup a doporučení
  • Výsledek do 48 pracovních hodin
  • Status VIP klienta a sleva na další služby
999 Kčvč. DPHObjednat
Než podepíšeteNájemní smlouva na míru
  • Sepsání nové smlouvy nebo revize stávající
  • Správné nastavení kauce a podmínek jejího ponechání
  • Postupy pro dluhy a poškození bytu
  • Revize stávající smlouvy s písemným vyznačením rizik
  • Zapracování připomínek protistrany - 1 kolo v ceně
  • Výsledek do 3 pracovních dnů
od 7 990 Kč+ DPHObjednat
Když nájemník přestane platit, řešíme to samostatnou službou - výpověď a vystěhování od 14 990 Kč + DPH.
Recenze

Ocenění naší práce očima klientů

Vynikající 4,8 72 hodnocení na GoogleNapsat recenzi
Tud Ars20. listopadu 2025 · Google
★★★★★
They helped me with very good advice on how to run my projects. The consultation was scheduled very fast and talk was very professional.
Mark H13. října 2025 · Google
★★★★★
Very efficient and professional, the problem is with the czech police but the lawyers are excellent would recommend
V Vaso20. června 2025 · Google
★★★★★
Velmi doporučuji advokátní kancelář. Řešili jsme společně trestní věc, ve které jsem byl poškozeným. Díky jejich lidskému přístupu a ochotě…
Anna Šípová14. června 2025 · Google
★★★★★
S advokátní kanceláří jsem řešila spor z pracovního práva a byla jsem moc spokojená. Celou věc se nakonec podařilo vyřešit mimosoudně…
Časté dotazy

Časté dotazy pronajímatelů

Nenašli jste odpověď? Napište nám do chatu - úvodní posouzení případu je zdarma.

Zeptat se v chatu

Prověření nájemníka

Co prověření obsahuje a co se z něj dozvím?

Zájemce prověříme v centrální evidenci exekucí a v insolvenčním rejstříku. Dostanete písemný výstup s doporučením, zda mu byt pronajmout - ne jen výpis, se kterým si pak nebudete vědět rady. Výsledek do 48 pracovních hodin.

Co když se u zájemce něco najde?

Nález sám o sobě neznamená, že mu byt pronajmout nemůžete. Znamená, že to víte předem a můžete podle toho nastavit smlouvu - výši kauce, splatnost, postup při prodlení. Doporučení dostanete písemně jako součást výstupu.

Nájemní smlouva

Proč nestačí vzor stažený z internetu?

Vzor je napsaný pro obecný byt a obecného nájemníka. Neřeší vaši kauci, vaše vyúčtování ani postup pro případ dluhu a poškození bytu. Rozdíl se projeví až ve sporu - ve chvíli, kdy už smlouvu měnit nelze.

Můžete zkontrolovat smlouvu, kterou už mám?

Ano, revize stávající smlouvy je součástí stejné služby. Dostanete ji zpět s písemně vyznačenými riziky a s návrhem, co přeformulovat.

Co když nájemník pošle vlastní připomínky?

Posoudíme je a řekneme, které přijmout a které odmítnout. Jedno kolo připomínek protistrany je zahrnuté v ceně.

Na dobu určitou, nebo neurčitou?

Každá varianta vás omezuje jinde - u určité doby v možnosti nájem ukončit dřív, u neurčité ve výpovědních důvodech. Rozdíly rozebíráme v článku, konkrétní volbu k vašemu bytu probereme při zadání.

Kauce

Lze kauci použít na běžné opotřebení bytu po skončení nájmu?

Ne, běžné opotřebení způsobené obvyklým užíváním hradí pronajímatel z nájemného. Kauci lze strhnout jen na faktické škody nad rámec běžného opotřebení a na dlužné platby.

Vrací se kauce nájemníkovi včetně úroků?

Ano, podle zákona má nájemník právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to ve výši alespoň zákonné sazby nebo obvyklých úroků požadovaných bankami za úvěry.

Co když nájemník poškodil byt nad rámec kauce?

Škodu lze vymáhat, ale jen pokud prokážete stav bytu při předání - proto je předávací protokol s fotodokumentací zásadní. Podrobně v článku Poškození bytu nájemníkem.

Vyúčtování a zvýšení nájemného

Jaké doklady musím nájemníkovi k vyúčtování předložit?

Na žádost nájemníka mu musíte umožnit nahlédnutí do rozpisů nákladů, faktur za dodávky energií a služeb a do měřicích protokolů.

Co dělat, když nájemník nesouhlasí s rozúčtováním služeb?

Nájemník má právo podat písemné námitky do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pronajímatel je povinen námitky vyřídit do 30 dnů od jejich doručení. Co patří do nájmu a co se vyúčtovává, rozebíráme v článku Nájemné a služby.

Co když nájemník se zvýšením nájemného nesouhlasí?

Pokud nájemník do 2 měsíců od doručení návrhu neodpoví nebo vysloví nesouhlas, můžete se v následujících 3 měsících obrátit na soud s návrhem na určení nájemného.

Nájemník cizinec

Je nutné mít nájemní smlouvu s cizincem ve dvou jazycích?

Právně postačí česká verze. Dvojjazyčná smlouva, například česko-anglická, ale předchází sporným výkladům u soudu - cizinec se pak nemůže vymlouvat, že smluvním podmínkám nerozuměl.

Co musím zkontrolovat ohledně víza a pobytového oprávnění?

Ověřte platnost pasu, typ víza nebo průkazu o povolení k pobytu a platnost dočasné ochrany tak, aby byl pobyt v ČR legální po celou dobu trvání nájmu.

Smlouvu lze opravit před podpisem, spor už neŘekneme rovnou, jestli vaši smlouvu stačí zrevidovat, nebo psát znovu.
Nezávazně poptat
Nemovitosti

Další služby k nemovitostem

Koupě a prodej nemovitostiKontrola katastru, kupní smlouva a advokátní úschova kupní ceny.Zobrazit službuNeplatící nájemceDoručíme výpověď, podáme žalobu na vyklizení a postaráme se i o dlužné nájemné.Zobrazit službuŠkoda po nájemníkoviŠkodu vyčíslíme, započteme kauci a rozdíl vymáháme výzvou i žalobou.Zobrazit službuDarování nemovitostiDarovací smlouva s věcným břemenem dožití a vklad do katastru.Zobrazit službuStavební povoleníPosoudíme záměr, podáme žádost a zastoupíme vás u stavebního úřadu.Zobrazit službuReklamace skrytých vad nemovitostiPosoudíme vadu, podáme reklamaci a vymáháme slevu z kupní ceny i u soudu.Zobrazit službuNastavení krátkodobého pronájmuAirbnb a Booking nejsou nájem: posoudíme režim, připravíme ubytovací řád i smlouvu a jednáme se SVJ.Zobrazit službuVšechny služby k nemovitostemPřehled všech našich služeb k nemovitostem, týmu a článků na jednom místě.Zobrazit služby
Náš blog

Články na téma nemovitosti

NEMOVITOSTI3. 8. 2026 · 5 min čtení
Investiční nemovitosti bez rizika

Investice do nemovitostí v ČR slibují stabilní výnos, ale skrývají řadu právních a finančních rizik. Přečtěte si, jak správně provést právní prověrku…

Mgr. Petr Uklein · vedoucí advokátČíst
Napište nám

Co se stane po odeslání

  1. 1Přiřadíme věc odborníkoviPodle oblasti, kterou v poptávce zvolíte.
  2. 2Ozveme se do 24 hodinV pracovní dny, telefonem nebo e-mailem.
  3. 3Dostanete plán a cenuPísemně, ještě před začátkem práce.
Spěchá to? Napište nám na online chat, jsme tam hned.

Můžete přiložit smlouvu nebo fotky - do 5 souborů, každý do 10 MB.

Po-Pá 9:00-18:00 · odpovídáme obratem