Proč je due diligence nemovitosti nezbytná?
Všichni investoři potřebují vědět, co přesně kupují. Je to absolutní nutnost každé nemovitostní transakce. Ať už kupujete byt, dům, bytový dům, komerční objekt nebo developerský projekt, bez důkladné prověrky se vystavujete zásadním rizikům. Nekupujte zajíce v pytli – investujte do jistoty a bezpečí vašeho majetku, praxe ukazuje že se to opravdu vyplatí.
Máme tým odborníků a rozsáhlé zkušenosti s prováděním due diligence u nemovitostních transakcí. Děláme to pravidelně a víme, na co se zaměřit. Tento článek vám prozradí, co všechno byste měli před koupí nemovitosti prověřit.
Co je due diligence nemovitosti?
Due diligence (právní prověrka) je komplexní proces, při kterém důkladně analyzujeme všechny právní, technické a ekonomické aspekty nemovitosti. Cílem je odhalit případné vady, rizika nebo skryté závazky ještě před podpisem kupní smlouvy.
Bez due diligence riskujete, že koupíte nemovitost s právními vadami, skrytými dluhy nebo technickými problémy, které vás budou stát tisíce korun navíc.
Co všechno prověřujeme?
1. Právní prověrka vlastnické struktury
Zjišťujeme, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti, zda nejsou podíly zatíženy zástavním právem, předkupním právem nebo jiným omezením převoditelnosti. Prověřujeme také historii převodů a případné soudní spory vázající se k nemovitosti.
2. Katastr nemovitostí
Zkontrolujeme, zda je nemovitost řádně zapsána v katastru, zda na ní neváznou věcná břemena, exekuce, zástavní práva nebo jiné právní vady. Současně ověříme, zda neexistují pohledávky zajištěné zástavním právem k nemovitosti.
3. Závazky a dluhy
Prověřujeme, zda prodávající nemá žádné kritické závazky, které by mohly ohrozit transakci, především prověřujeme zástavní a jiná věcná práva, děláme mini audit prodávajícího a validuje existující závazky typu nájemní smlouvy.
4. Smlouvní vztahy
Analyzujeme všechny smlouvy vázající se k nemovitosti – nájemní smlouvy, smlouvy o dodávkách energií, služeb, správě a údržbě. Zjišťujeme, zda lze tyto smlouvy vypovědět nebo převzít a jaké jsou z toho vyplývající závazky.
5. Technický stav
Spolupracujeme s odborníky na technickou prověrku, kteří posoudí stavebně-technický stav nemovitosti. Kontrolujeme nosné konstrukce, rozvody, izolaci, střechu a další kritické prvky typu posouzení energetické náročnosti budovy.
6. Situování a územní plánování
Prověřujeme, zda je nemovitost v souladu s územním plánem, zda nejsou v okolí plánovány stavby, které by mohly snížit hodnotu nemovitosti, a zda má nemovitost potřebná povolení a kolaudace.
7. U bytů – stav SVJ
U bytových jednotek analyzujeme stav společenství vlastníků jednotek (SVJ). Kontrolujeme rozpočet, případné dluhy SVJ, pohledávky, strukturu vlastnictví, doptáváme se i na schopnost společenství efektivně spravovat dům.
Proč je due diligence důležitá?
Bez důkladné prověrky riskujete:
- Věcná práva typu zástavy, služebnosti a zákazy zcizení – s nemovitostí totož přebíráte věcná práva předchozího vlastníka, toto je základní část celé transakce
- Právní vady – nemovitost může mít vady, které znemožní její bezproblémové užívání, typu nesoulad s prohlášením vlastníka, územním plánem apod.
- Technické problémy – skryté vady stavby mohou vyžadovat nákladné opravy
- Nevýhodné smlouvy – můžete vstoupit do smluv, zejm. nájemních, které jsou pro vás nevýhodné
- Zpackaná transakce – bez právního due diligence může dojít k problémům při financování nebo převodu
Jak postupujeme my?
Naše advokátní kancelář provádí due diligence systematicky a profesionálně:
- Úvodní konzultace – posoudíme vaši situaci a určíme rozsah prověrky
- Shromáždění dokumentace – zajistíme všechny potřebné podklady od prodávajícího
- Právní Due Dilligence (DD) analýza – prověříme všechny právní aspekty nemovitosti
- Technická prověrka (nepovinná) – na přání zajistíme odborné posouzení technického stavu
- Závěrečná zpráva – připravíme přehled všech zjištění s doporučeními a tzv. red flag reportem, tedy upozorněním na největší možné problémy transakce, s ohledem an uvedené doporučíme postup další jako asset deal (koupě nemovitosti) nebo share deal (koupě obchodního podílu). V praxi bývá koupě obchodního podílu levnější variantou typicky u bytových domů či průmyslových areálů, u nich doporučujeme i komplexní DD.
- Vyjednávání – pomůžeme vám s prodávajícím vyjednat přiměřenou cenu nebo slevu s pádnými argumenty, v ruce budete mít kompletní DD report, o který se můžete opřít.
Kolik due diligence stojí?
Cena due diligence závisí na rozsahu transakce a typu nemovitosti, obvykle se pohybuje u bytových domů a průmyslových nemovitostí mezi 40-130.000 Kč bez DPH. U standardního bytu nebo domu se pohybuje mezi 7-15.000 Kč samostatně, přičemž toto bývá jedno z doporučených rozšíření běžné dokumentaci k převodu nemovitosti. Zahrnuje právní prověrku, případně technickou inspekci (služba nad rámec) a další specializované služby popsané v 1 až 6 včetně. Investice do due diligence se vám ale vždy vrátí – ať už úsporou na opravách, vyjednáním lepší ceny, nebo předejitím právním problémům.
Potřebujete due diligence nemovitosti?
Pokud plánujete koupi nemovitosti, nepodceňujte přípravu. Naše advokátní kancelář má zkušenosti s desítkami nemovitostních transakcí. Víme, co hledat a jak ochránit vaše investice.
Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci. Prověříme vaši nemovitost a zajistíme, že kupujete skutečně to, co chcete – bez překvapení a skrytých rizik.
Kontaktujte nás:
📧 info@modernipravnik.cz
📱 +420 (+420) 732 394 849
FAQ – Často kladené otázky
Co když při due diligence najdu problémy?
To je přesně účel celé prověrky. Pokud najdeme vady, můžete buď vyjednat slevu z kupní ceny, to je nejčastější neboť vám i rovnou předložíme rozsah řešení finanční a časový a s ohledem na takové pádné argumenty naši klienti úspěšně jednají o slevě. Můžete také požadovat po prodávajícím nápravu před koupí, což dáváme jako podmínku kupní smlouvy, nebo v případě opravdu závažných a drahých vad od transakce zavčas ustoupit a ztrátu nerealizovat. Vždy máte lepší pozici, když víte, do čeho jdete.
Je due diligence nutná i u novostavby?
Ano, i u novostaveb doporučujeme prověrku. Prověrka novostaveb nebývá tak častá, ale můžete odhalit stavební nebo právní vady, problémy s kolaudací nebo nedostatky v dokumentaci. U developerských projektů kontrolujeme také finanční zdraví developera.
Jak dlouho due diligence trvá?
Záleží na složitosti transakce. U standardního bytu nebo domu obvykle 3-7 dnů. U komerčních nemovitostí nebo developerských projektů může trvat 1-4 týdny.
Můžu due diligence provést sám?
Teoreticky ano, ale bez odborných znalostí můžete přehlédnout kritické vady, které mohou stát mnoho peněz. Naše advokátní kancelář má zkušenosti a ví, co hledat. Navíc máme přístup k registrům a databázím, odborným znalostem a 13 let praxe, které nejsou veřejně dostupné.
Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!
📞 (+420) 732 394 849