Proč kupovat nemovitost na zahraniční společnost?
Koupě nemovitosti v České republice prostřednictvím zahraniční právnické osoby je legální a v praxi běžné řešení zvlášť z daňových důvodů a důvodů zakrytí vlastnické struktury. Nejčastěji jej využívají zahraniční investoři, mezinárodní holdingové struktury nebo developeři s mezinárodní (i s offshore) působností. Klíčové je správně připravit dokumentaci a splnit všechny zákonné požadavky katastrálního úřadu.
Zákonné požadavky podle § 15 katastrálního zákona
Při zápisu zahraniční společnosti jako účastníka vkladového řízení do Katastru nemovitostí je třeba doložit specifické listiny prokazující hlavně 2 skutečnosti:
- Existenci společnosti, a
- Osobu, která je za ni oprávněna jednat. Majitele (UBO) není třeba dokládat.
Zákon č. 256/2013 Sb. (katastrální zákon) stanoví v § 15 povinné přílohy, které se liší podle typu zahraniční entity.
Výpis z obchodního rejstříku
Podle § 15 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona musí být přílohou návrhu na vklad výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba – a to tehdy, nelze-li tento výpis získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce.
V praxi je třeba, aby byl appostillovaný, přeložený do češtiny (můžeme zařídit) tlumočníkem a musí z něj plynout:
- Existence společnosti, a
- Osoba, která je za ni oprávněna jednat ke dni podpisu kupní smlouvy k nemovitosti.
Z praxe víme, že u některých zahraničních společností, např. z USA, Mexika, Hongkongu apod. se jedná o 2 či více separátních listin, záleží na tom, zda jste použili k vytvoření společnosti tzv. registrátora, tedy osobu která pro vás společnost založila a až pak ji na vás převedla.
Výjimka platí pouze tehdy, je-li vkladová listina veřejnou listinou (např. notářský zápis) – v takovém případě se výpis z rejstříku nevyžaduje. Nicméně k vytvoření notářského zápisu je zase potřeba donést výpis z obchodního resjříku, takže se jemu stejně nevyhneme.
Evropské společnosti (EU/EHP)
Společnosti z členských států EU mají usnadněnou pozici. Podle nařízení o Evropské sociální družstvu a dalších předpisů mohou využít některé úlevy, ale základní požadavky zůstávají:
- Výpis z registrace v zemi sídla
- Úřední překlad do češtiny
- Ověření podpisů na smlouvě.
V praxi však Katastr stále i zde vyžaduje potvrzení o oficiálním původu listin.
Ověřte si s námi dokumenty než začneme s transakcí v ČR
Při koupě nemovitosti v České republice vždy klientům nabízíme, abychom posoudili obsahovou správnost dokumentace zahraniční společnosti než začneme s přípravou plné nemovitostní dokumentace a hlavně předtím než pošleme tyto dokumenty na apostilu a překlad, protože jejich vytvoření, zaslání a kompletace zaberou nějaký čas a bez odsouhlasení dopředu by došlo ke zpoždění transakce což nedoporučujeme.
Mimounijní společnosti
Společnosti ze třetích zemí (např. Hongkong, Spojené státy, Švýcarsko, Britské Panenské ostrovy apod.) musí splnit přísnější požadavky na formalizaci dokumentů.
Haagská apostila
Listiny vydané v zahraničí musí být opatřeny apostilou – mezinárodním ověřovacím razítkem. Haagská úmluva o apostile se vztahuje na většinu běžných jurisdikcí:
- Hongkong – apostilu vydává High Court Registry
- USA – apostilu vydává Secretary of State příslušného státu
- Švýcarsko – federální notář nebo kantonální orgán
Některé státy nevyžadují apostilu, např. Srbsko, což je založeno mezinárodní smlouvou.
Na listiny ze států, které nejsou členy Haagské úmluvy ani s nimi není uzavřena speciální mezinárodní smlouva je třeba žádat superlegalizaci, např. Ivory Coast, Africa.
Překlad soudním tlumočníkem v ČR
Všechny listiny v cizím jazyce musí být úředně přeloženy do češtiny soudním tlumočníkem. Tento požadavek vyplývá z § 53 odst. 2 správního řádu ve spojení s § 22a katastrálního zákona.
Případová studie: Hongkongská společnost
Jaké dokumenty potřebujete?
Při koupi nemovitosti na hongkongskou společnost musíte doložit:
| Příloha | Zákonný základ | Formální požadavek |
|---|---|---|
| Vkladová listina (kupní smlouva) | § 15 odst. 1 písm. a) | Originál nebo úředně ověřená kopie, podpisy úředně ověřeny |
| Výpis z HK Companies Registry | § 15 odst. 1 písm. c) | Apostila + soudní překlad do češtiny |
| Plná moc (při zastoupení) alt. osobní přítomnost při podpisu | § 15 odst. 1 písm. b) | Úředně ověřený podpis zmocnitele + apostila |
Ověření podpisu ředitele
Podpis na soukromé vkladové listině (kupní smlouvě) musí být úředně ověřen (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona). U hongkongské společnosti to v praxi znamená:
- Podpis oprávněné osoby (ředitele/directora) ověří hongkongský notary public
- Následně apostila od High Court Registry HK
- Totéž platí pro plnou moc, jedná-li zástupce
Co musí výpis z HK Companies Registry obsahovat?
Výpis z hongkongského obchodního rejstříku (typicky Certificate of Incorporation + Business Registration Certificate nebo Company Search Extract) musí:
- Být opatřen apostilou od High Court Registry v Hongkongu
- Být úředně přeložen do češtiny soudním tlumočníkem
- Identifikovat osoby oprávněné jednat jménem společnosti (directors/authorized signatories)
UBO a evidence skutečných majitelů
Důležité upozornění
Katastrální zákon ve svém § 15 UBO (skutečného majitele) výslovně nevyžaduje jako přílohu návrhu na vklad. Evidence skutečných majitelů podle zákona č. 37/2021 Sb. je samostatná agenda (vedená u krajských soudů) a nesouvisí přímo s řízením o povolení vkladu.
Katastrální úřad UBO nezkoumá a nepodmiňuje vklad zápisem do evidence skutečných majitelů.
Daňové aspekty
Daně v domovském státě
Při koupi nemovitosti prostřednictvím zahraniční společnosti může vznikat povinnost přiznat a zaplatit jiné daně a poplatky podle konkrétní země a struktury obchodu, proto vždy transakci přizpůsobujeme na míru a kdyžtak zakládáme dceřinnou společnost (SPV) pro tuto nemovitostní transakci.
DPH a jiné daňové výhody
U komerčních nemovitostí může být uplatněn odpočet DPH, což je často jeden z hlavních důvodů nákupu přes právnickou osobu. Ve hře jsou také (i zrychlené) odpisy, které jsou přínosem.
Sazba daně z příjmů
Společnost odvádí daň z příjmů právnických osob. Při následném prodeji nemovitosti proto zvažte daňovou optimalizaci pomocí share dealu (prodeji obchodního podílu) s námi.
Nejčastější chyby a jak se jim vyhnout
- Chybějící apostila – bez apostily katastrální úřad listinu nepřijme
- Špatný překlad – pouze soudní tlumočník, nikoliv běžný překladatel
- Neověřený podpis – podpis director musí být ověřen notary public a opatřen apostilou
- Zastaralý výpis z rejstříku – výpis by neměl být starší než 3 měsíce
- Nekompletní výpis – musí obsahovat existenci a osobu oprávněnou jednat
Jak vám pomůžeme?
Máme zkušenosti s koupí nemovitostí na zahraniční společnosti z různých jurisdikcí. Připravíme pro vás kompletní dokumentaci, komunikaci s katastrálním úřadem a daňové posouzení transakce.
Naše služby zahrnují:
- Přezkum a přípravu kupní smlouvy
- Kompletní administrativu vkladového řízení
- Koordinaci s notáři a tlumočníky
- Daňové poradenství
Kontaktujte nás pro konzultaci:
📧 info@modernipravnik.cz
📱 +420 732 394 849
Napište našim odborníkům, pomůžeme vám!
📞 (+420) 732 394 849