Koupě podílu na nemovitosti: Jak bezpečně investovat do spoluvlastnictví nemovitosti?

Přemýšlíte, jestli je koupě podílu na nemovitosti dobrý nápad? V článku srozumitelně vysvětlíme, jaké právní a podnikatelské možnosti i rizika tento krok přináší. Dozvíte se, jak funguje správa spoluvlastnictví, jaká úskalí hrozí při investici a jaké strategie volí úspěšní investoři.

Tentokrát si rozebereme koupě podílu na nemovitosti. Dozvíte se:

• jaká jsou základní práva a povinnosti spoluvlastníků,

• co je klíčové při správě a rozhodování,

• jak koupě podílu funguje jako investiční a podnikatelský model,

• jaká rizika a daňové povinnosti vás čekají,

• a proč je důležité mít kvalitní smlouvy a právní servis.

Jaká jsou základní pravidla při koupě podílu na nemovitosti?

Napadlo vás někdy, že koupě podílu na nemovitosti může být vstupenkou do světa investic i podnikání? Základní právní rámec najdete v občanském zákoníku (§ 1115 a násl.), který stanoví, že spoluvlastnictví znamená společné vlastnictví jedné věci více osobami. Každý spoluvlastník má právo k celé nemovitosti, ale jeho možnosti jsou omezeny stejným právem ostatních. Podíly se nejčastěji získávají děděním, darem, rozdělením společného jmění nebo právě i koupí. V posledních letech se totiž stále častěji setkáváme s cílenými investicemi do podílů – ať už jednotlivci, nebo specializovanými firmami.

Jak funguje správa a rozhodování při koupě podílu?

Při koupě podílu získáváte práva i povinnosti. O běžné správě nemovitosti rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, přičemž váha hlasu odpovídá velikosti podílu. Pro významné změny, jako je rekonstrukce nebo změna účelu, je potřeba dvoutřetinová většina. U zásadních kroků, například zřízení zástavy nebo dlouhodobého pronájmu, musí souhlasit všichni.

V praxi to znamená, že pokud vlastníte menšinový podíl, můžete být přehlasováni, ale zároveň se můžete obrátit na soud, pokud by vám rozhodnutí většiny způsobilo těžkou újmu. Soud má možnost rozhodnutí změnit nebo zrušit a poměry mezi spoluvlastníky uspořádat podle slušného uvážení.

Co musíte vědět o předkupním právu při koupě podílu?

Jedním z nejdůležitějších institutů je předkupní právo. Od července novely zákona platí, že zákonné předkupní právo mají spoluvlastníci pouze v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez jejich vůle (například děděním), a to pouze po dobu šesti měsíců. Pokud prodáváte podíl v jiných situacích, předkupní právo platí jen tehdy, pokud jste si jej výslovně sjednali ve smlouvě. Nerespektování předkupního práva může vést k neplatnosti převodu nebo k povinnosti nahradit škodu. Proto vždy při koupě podílu prověřujeme, zda předkupní právo existuje a jak je smluvně ošetřeno.

Jaké jsou hlavní výhody koupě podílu na nemovitosti?

• Nižší vstupní kapitál: Investice do podílu začínají už od 100 000 Kč. To umožňuje vstup na trh i menším investorům.

• Diverzifikace portfolia: Můžete rozložit investice mezi různé typy nemovitostí a lokality.

• Možnost pasivního příjmu: Podíl na výnosech z nájmu nebo zhodnocení nemovitosti.

• Strategie scelování: Postupným nákupem dalších podílů lze získat celou nemovitost.

Jaká rizika koupě podílu musíme klientům vysvětlit?

• Omezená kontrola: Menšinový spoluvlastník má omezený vliv na správu a rozhodování, může být přehlasován.

• Možné spory: Rozdílné zájmy spoluvlastníků často vedou ke konfliktům, které mohou skončit až u soudu.

• Spekulativní útoky: Na trhu působí skupovači, kteří nakupují podíly za zlomek hodnoty a následně vyvíjejí tlak na ostatní spoluvlastníky.

• Nižší likvidita: Prodej podílu bývá obtížnější, cena podílu je často nižší než odpovídající část hodnoty celé nemovitosti.

   

Jak postupujeme při koupi podílu na nemovitosti?

Při každé koupě podílu za klienta:

1. Důkladně prověříme právní stav nemovitosti: Kontrolujeme výpis z katastru, břemena, exekuce, zástavy, případné spory a historii vlastnictví.

2. Zajistíme správné smluvní ošetření: Kupní smlouva musí být písemná, obsahovat přesné označení podílu, kupní cenu a řešit předkupní právo. Vždy upozorňujeme na povinnost prodávajícího informovat o všech vadách.

3. Navrhneme dohodu o správě nemovitosti: Doporučujeme uzavřít dohodu mezi spoluvlastníky o užívání, rozdělení nákladů, správě a řešení sporů. U nemovitostí s více spoluvlastníky je vhodné zvolit správce.

4. Zajistíme zápis do katastru: Vlastnictví podílu vzniká až vkladem do katastru nemovitostí. Připravíme návrh na vklad, včetně všech povinných příloh.

5. Vyřešíme financování: Umíme zajistit financování koupě podílu hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření nebo jinými způsoby. U hypotéky je často potřeba zástava celé nemovitosti, což vyžaduje souhlas ostatních spoluvlastníků.

Jak koupě podílu funguje jako podnikání?

V posledních letech vznikají nové podnikatelské modely:

• Spekulativní obchodování: Některé firmy skupují podíly za 10–30 % hodnoty, následně tlačí na ostatní spoluvlastníky, aby jim prodali zbytek nebo odkoupili jejich podíl za vyšší cenu. Tyto praktiky jsou často označovány za neetické a mohou vést k soudním sporům.

• Institucionální správa: Profesionální správci a fondy vykupují podíly za férovější ceny, scelují vlastnictví a následně nemovitost prodávají nebo dlouhodobě pronajímají.

• Tokenizace a digitalizace: Moderní platformy umožňují investovat do podílů prostřednictvím digitálních tokenů, což snižuje vstupní bariéru a zvyšuje likviditu. Investoři mohou obchodovat podíly online, ale musí počítat s regulatorními a technologickými riziky.

Jaké daňové povinnosti vás při koupě podílu čekají?

• Daň z nemovitých věcí: Spoluvlastníci platí daň v poměru k velikosti podílu. Daňové přiznání lze podat individuálně nebo společně.

• Daň z příjmů: Příjmy z nájmu se dělí podle velikosti podílů, pokud se spoluvlastníci nedohodnou jinak. Při prodeji podílu lze využít osvobození od daně při splnění časového testu (10 let vlastnictví nebo 2 roky bydliště).

• Odpisy a výdaje: Každý spoluvlastník může uplatnit skutečné nebo paušální výdaje.

Jaká jsou doporučení pro bezpečnou koupi podílu na nemovitosti?

• Prověřte právní stav nemovitosti a spoluvlastníků.

• Získejte nezávislý odhad hodnoty podílu.

• Sjednejte jasná pravidla správy a rozhodování.

• Zvažte smluvní předkupní právo a řešení sporů mediací.

• Počítejte s nižší likviditou a možnými soudními spory.

• Vždy doporučujeme veškeré kroky konzultovat s odborníkem na nemovitosti z naší advokátí kanceláře.

S koupí podílu na nemovitosti vám pomůžeme od A do Z!

V naší advokátní kanceláři máme s koupí podílu na nemovitosti dlouholeté zkušenosti. Zajistíme právní prověrku, připravíme smlouvy, vyjednáme s ostatními spoluvlastníky a nastavíme správu nemovitosti tak, abyste byli chráněni před zbytečnými riziky. Pomůžeme vám i s financováním a daňovou optimalizací.

Autor: Mgr. Barbora Janáčková, právník a advokátní koncipient v advokátní kanceláři ModerniPravnik.cz, a Jonáš Melecký, právní asistent

Neváhejte se na nás obrátit ještě dnes! Jsme na telefonu a odpovíme rychle i písemně!